Canadian Real Estate Association (CREA) przewiduje, że w 2018 roku sprzedaż domów w Kanadzie w systemie Multiple Listing Service (MLS) spadnie o 11 proc. Stowarzyszenie przedstawiło właśnie aktualizację wcześniejszych prognoz. W bieżącym roku właścicieli zmieni 459 900 nieruchomości (w marcu CREA podawała liczbę 479 400). Rok temu nabywców znalazło 517 000 domówi i mieszkań.

Tegoroczny spadek będzie wynikiem ochłodzenia sytuacji w Kolumbii Brytyjskiej i Ontario, niepewności na rynkach, polityki prowincyjnej, wprowadzenia obowiązkowego sprawdzenia zdolności kupujących do płacenia wyższych rat, wysokich cen domów i niedostatecznej podaży.

Analitycy z CREA spodziewają się, że średnia krajowa cena sprzedanej nieruchomości spadnie do 499 100 dol., czyli o nieco ponad 2 proc.

W maju sprzedaż osiągnęła poziom najniższy od pięciu lat, liczba sprzedanych domów i mieszkań była niższa o 0,1 proc. w porówananiu z kwietniem. Największe spadki zaobserwowano w regionie Okanagan, Chilliwack i Fraser Valley, a także w regionie Durham i Quebec City. Domy i mieszkania drożały natomiast w Calgary, Thunder Bay, Brantford, London i St. Thomas, Oakville-Milton i regionie Quinte na zachód od Kingston. W porównaniu z majem 2017 sprzedaż była niższa aż o 16,2 proc.

Pisałem wielokrotnie o tak zwanym „downsizing”, czyli zmianie dużego domu na mniejszy. Jest to szczególnie popularne posunięcie, gdy przechodzimy na emeryturę. Ale jak to wygląda obecnie, kiedy słyszy się o zwolnieniu sprzedaży domów w Toronto i okolicach? Czy oznacza to, że również zmniejszyła się liczba ludzi, którzy chcą sprzedać duży i drogi dom „w mieście” – i zmienić na mniejszy?

Muszę powiedzieć, że w pewnym stopniu mamy do czynienia z naczyniami połączonymi. Wiadomo, że jak ceny wydają się chwilowo niższe i trudniej jest sprzedać obecny dom za to, co byśmy chcieli uzyskać – to wówczas zwykle odkładamy decyzję o „downsizing” na dalszy termin. Jest to poniekąd naturalny odruch. Ale czy czekanie na powrót do „dobrych starych czasów” (sprzed roku, kiedy wszystko szło na pniu za szalone pieniądze) jest właściwym posunięciem? Czy to jest właściwe podejście? Być może, że tak w niektórych przypadkach, ale moim zdaniem, jest wiele ważnych argumentów, które przemawiają, by nie czekać ze zmianą domu. Z tym że można podejść do tego w trochę inny sposób.

Zanim wyjaśnię, co mam na myśli, przypomnę kilka ważnych faktów:

– Faktem jest, że liczba sprzedanych nieruchomości (szczególnie bardziej drogich, powyżej miliona) spadła znacznie w stosunku do ubiegłego roku. Również w wielu przypadkach uzyskiwane ceny są obecnie niższe w obrębie Metro Toronto niż rok temu.

– Trend ten może się jeszcze utrzymać przez jakiś czas, ale historycznie rzecz biorąc, nastąpi moment, kiedy ceny zaczną wzrastać ponownie, jak tylko gospodarka ponownie będzie bardziej aktywna i być może ponownie na rynku nieruchomości pojawią się zagraniczni inwestorzy (była to jedna z obietnic wyborczych Douga Forda o zniesienie „foreign tax”).

– Inną sprawa jest to, że spowolnienie sprzedaży dotyczy głównie domów drogich i w obrębie Metro. Poza miastem, w takich miejscach, jak Guelph, Kitchener, St. Catharines, Simcoe i wiele innych, gdzie ceny są znacznie niższe i często nie przekraczają 400.000 dol. za dom wolno stojący – rynek jest bardzo aktywny i z roku na rok ceny wzrastają szybko. Wynika to z faktu, że sporo ludzi kupuje tam domy jako inwestycję do wynajmowania. Również wiele dużych firm – szczególnie high tech – chętnie wynosi się poza duże metropolie – ściągając do pracy wielu młodych.

– Bierne oczekiwanie ze zmianą domu powoduje, że ceny domów, które chcemy kupić (w mniejszym i tańszym mieście), idą w górę – a cena domu, który mamy w Toronto, stoi na razie w miejscu i nie wiadomo, kiedy zacznie ponownie wzrastać.

Co zrobić? Ile czekać? Wszak często myślimy o takim ruchu w chwili przejścia na emeryturę czy kilka lat wcześniej. Czekanie w tym wieku nie zawsze jest wskazane. Nasza „gwarancja” ma termin ważności i chcemy jeszcze skorzystać z życia, póki jesteśmy w dobrej formie. Odpowiedź na pytanie, co robić, jest dość prosta i ja oczywiście chętnie pomogę moją sugestią wprowadzić ją w życie.

Kiedy myślimy o „downsizing”, to zwykle mamy dom spłacony w całości albo nasz „mortgage” jest relatywnie mały. Jest to niezwykle ważny fakt, by moja sugestia miała sens. To, o czym chcę napisać, nazywa się „equity”.

Jeśli mamy na przykład dom wartości jednego miliona dolarów, to bez większych trudności możemy dostać od banku pożyczkę do 65 proc. wartości domu.

Ten specjalny „mortgage” zabezpieczony jest wartością domu. Jest to tak zwana „homeline” i zwykle jest ona udzielana na tak zwany „bank prime rate”.

Można też oczywiście postarać się o tak zwany zamknięty „mortgage” na niższy procent niż linia kredytowa. Z tym że „homeline” ma pełną elastyczność nadpłat bez żadnej kary.

Mój pomysł polega na czymś bardzo prostym. Mając załatwioną „home line” (pomagam w ich organizacji), możemy kupić nieruchomość w mniejszym i tańszym mieście bez potrzeby (na razie) sprzedaży naszego obecnego domu. Jakie są tego benefity?

Kupujemy dom, do którego możemy się przeprowadzić już teraz. Nie musimy czekać z decyzją. Nie musimy obawiać się wzrostu cen i możemy znaleźć dom przystosowany do naszego wieku, Czyli najczęściej bungalow (dom parterowy).

Nie musimy sprzedawać domu, który posiadamy w Toronto czy Mississaudze, w tym momencie. Możemy taki dom wynająć i poczekać na to, jak ceny zaczną ponownie wzrastać, zanim go sprzedamy!

W dzisiejszych czasach ceny za wynajmowanie są niezwykle wysokie i przeciętny dom wolno stojący wynajmowany jest obecnie za około 3000 dol. na miesiąc. Taka suma pokrywa opłaty za całkowite utrzymanie domu zakupionego za około 500.000 dol. wraz z podatkiem od nieruchomości. Jest to ogromny benefit, bo nie tylko mieszkamy za darmo, to jeszcze ktoś spłaca za nas zaciągniętą pożyczkę na zakup mniejszego domu, tym samym budując nasze equity.

Możemy, jak wspomniałem, sami zamieszkać w nowym domu od razu, ale jeśli do przejścia na emeryturę mamy trochę czasu i dojazdy do pracy byłyby zbyt uciążliwe, możemy dom, który kupiliśmy za miastem, wynająć na przykład studentom (Guelph, St. Catharines, Waterloo).

Oczywiście, jak ktoś nie chce się wynosić poza duże miasto, bo nie chce stracić kontaktu z rodziną czy mieć blisko do lekarza – to zawsze można kupić condo apartament tu na miejscu z takim samym założeniem. Wynajmujemy nasz obecny dom, a ten ktoś będzie płacił za nasze koszty zamieszkania w condo.

Ja wiem, że ten pomysł może wydawać się w pierwszym momencie skomplikowany, ale tak naprawdę jest niezwykle prosty i bardzo bezpieczny, a ja osobiście mogę go pomóc Państwu przeprowadzić.

Na zakończenie, chciałbym trochę zmienić temat. Zapraszam Czytelników do odwiedzania naszej strony internetowej domator.com i czaplinski.ca. Pierwsza strona jest wersją angielską, druga jest wersją polską. Ponieważ, jak Czytelnicy zauważyli, od dawna już reklamuję nowe domy i nowe mieszkania na sprzedaż z planów, to postanowiłem zamieścić więcej informacji o obecnych projektach i oczywiście będę je jeszcze uzupełniał. Obecnie w Mississaudze rekomenduję trzy ciekawe inwestycje.

Edge Towers – jest zlokalizowane przy SQ1 przy Hurontario i Elm Dr. W. – Trzy bardzo ciekawie zaprojektowane wieże, które szybko staną się symbolem miasta! Doskonałe wyposażenie, bardzo ciekawe plany.

Erin Square – to dopiero co otwarty nowy kompleks – jeszcze nieotwarty dla ogółu. Będą tam dwie wieże połączone kilkupiętrowym łącznikiem, w którym będzie zaplecze rekreacyjne oraz basen na jego dachu. Bardzo atrakcyjne ceny.

Highlights of Mississauga – kompleks, który powstanie blisko plazy Wisła. 14-piętrowy budynek, plus skrzydło, które zawierać będzie „stacked townhouses”. Mieszkania są różnej wielkości i są w różnych cenach, zaczynają się od trochę ponad 300.000 dolarów.

Na mojej stronie jest już jeszcze więcej propozycji. Wszyscy zainteresowani mogą wypełnić bardzo prosty formularz kontaktowy i ja się z Państwem umówię na spotkanie. Moja pomoc w zakupie mieszkań z planów dla Państwa jest zupełnie bezpłatna i nie wpływa na cenę sprzedaży, Czy sami kupicie, czy z moją pomocą – to cena jest ta sama.

Ale… dobrze jest mieć po swojej stronie doświadczonego konsultanta, który wie, na co zwracać uwagę, może pomóc dokonać właściwego wyboru, załatwić pożyczkę hipoteczną oraz pomóc w wielu innych sprawach.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Można bez obaw powiedzieć, że początek sprzedaży nowych mieszkań z planów miał bardzo gorący początek. Dla tych którzy może nie wiedzą o co chodzi przypomnę, że rozpoczęła się sprzedaż nowych apartamentów z planów w bardzo atrakcyjnym zespole na rogu Hurontario oraz Elm Dr. West znanym pod nazwą Edge Towers.

Będzie to bardzo atrakcyjny kompleks z wielu względów. Po pierwsze znakomita lokalizacja. Tuż przy powstającej już wkrótce szybkiej kolei miejskiej (LRT), która połączy Port Credit z Brampton oraz oczywiście Mississauga poprzez GO z Toronto. Bliskość do SQ1, YMCA, Sheridan Collage oraz wielu innych atrakcji spowoduje łatwość wynajmowania tych mieszkań dla inwestorów.

Z punktu widzenia inwestorów jest również ważne, że Mississauga jest jednym z największych i najlepiej rozwijających się miast w Kanadzie i jednym z największych miast w Ontario.

Ceny mieszkań w Mississauga są ciągle znacznie niższe niż w Toronto – a nowe rozwiązania komunikacyjne spowodują, że wiele osób będzie skłonnych dojeżdżać do Mississauga, by kupić taniej. Tak jak stało się z Oakville czy Burlington. Taki „dopływ” nowych klientów spowoduje wzrost cen, a to jest duża szansa dla tych, którzy kupują mieszkania na tym etapie projektu, kiedy ceny są najlepsze.

W ubiegły weekend tylko VIP Platinium Agents, mogli zapraszać swoich klientów do salonu sprzedaży. Wiele osób, które przyszły „z ulicy” do salonu sprzedaży (bez VIP Agent), zostało odesłanych „z kwitkiem”. Dlatego, jeśli planujecie Państwo wizytę w salonie „na własną rękę” to będzie nie możliwe.

Natomiast można to zrobić dzwoniąc do mnie i ja mogę być w salonie w ciągu 30 minut.

W ostatni weekend sprzedawały się najlepiej mieszkania jednosypialniowe z denem oraz mniejsze dwusypialniowe. Te pierwsze zaczynały się od $429,900 plus $1.000 za każde piętro powyżej piątego pietra. Dwusypialniowe zaczynały się od $501,900. Sporo zostało sprzedanych, choć ciągle jeszcze jest co wybrać.

Z tym, że tak jak w pierwszym budynku – te tańsze unity idą szybko i może w ciągu 2 tygodni ich już nie być. To co jest bardzo dobre – każdy z tych unitów ma dwie pełne łazienki – co w przypadku wynajmowania (które jest bardzo lukratywne w tej okolicy) daje bardzo dużą przewagę nad innymi mieszkaniami z jedną łazienką w innych budynkach.

Warto trochę napisać o procedurze zakupu mieszkań z planów, która jest rzeczywiście inna, niż w przypadku kupna istniejących mieszkań w tak zwanym „resale market”. Typowo umowy na nowe mieszkania podpisuje się na przygotowanych przez Developera formularzach.

Ceny są ustalone z góry i nie ma negocjacji, jak w przypadku „re-sale”. Natomiast Developer często oferuje bonusy w formie zachęt.

W tym przypadku parking jest oferowany za $15,000 (na razie) zamiast $45,000. Kupujący dostają locker za darmo, szansę przepisania unitu na inną osobę (sprzedaży przed przejęciem) – jest to równowartość $5,000, szansę wynajmowania unitu przed rejestracją budynku oraz gwarancję że opłaty dodatkowe nie przekroczą $8,000

Jak już wybierzemy unit, który nam odpowiada (po zapoznaniu się z planami oraz wykończeniami oraz zobaczeniu MODEL SUITE), przygotowywana jest umowa „wstępna”, którą się podpisuje by zarezerwować sobie wybrany unit. W tym momencie musimy również jako dowód dobrej woli zostawić depozyt (czek personalny) na $5,000 (który nie jest deponowany).

Od tej chwili mamy 10 dni by podjąć ostateczną decyzję – kupujemy czy nie! Jeśli się nie rozmyślimy to unit jest kupiony.

Jeśli zmienimy zdanie – to nie ma żadnych konsekwencji prawnych i umowa jest nie ważna a depozyt wraca do nas. W czasie tych 10 dni, możemy naszą umowę przejrzeć z prawnikiem czy zasięgnąć opinii od rodziny czy ekspertów.

Jak już umowa się umocni, to jeszcze jeden ważny dokument jest potrzebny – potwierdzenie, że się kwalifikujemy na pożyczkę na zakup mieszkania. Jest to trochę moim zdaniem „science fiction” oczekiwać by banki dawały potwierdzenia i gwarantowały pożyczkę na 2 lub 3 lata do przodu, ale ja pomagam taki dokument uzyskać dla moich klientów.

Wymagane są również „postdated” czeki na całą sumę wymaganego downpayment (15% rozłożone na cały rok). Jak to załatwimy to po tym już tylko czekamy na nasze mieszkanko!

Wiem, że projekt ten wzbudza duże zainteresowanie z wielu powodów: atrakcyjna lokalizacja, jakość wykonania i oczywiście atrakcyjne ceny.

Tak jak wspomniałem na wstępie obecnie trwa sprzedaż tylko poprzez VIP Agents – ja jestem jednym z nich. Dlatego, jeśli Państwa projekt ten zainteresował zapraszam do dzwonienia i do umawiania się na personalne spotkania i konsultacje. Salon jest otwarty codziennie od 12 do 7 p.m. oprócz piątków. Wystarczy zadzwonić do mnie i ja bardzo chętnie spotkam się z Wami w Salonie Sprzedaży. Jest to naprawdę najlepsze miejsce do rozmów bo można zobaczyć model całego kompleksu, można zobaczyć „model suite” oraz wykończenia plus łatwo jest sprawdzić co jeszcze zostało.

Jeśli to możliwe to proszę dzwonić dzień wcześniej ale w „nagłych przypadkach” mogę nawet być w stanie spotkać się nawet w ciągu 30 minut.
Wszyscy zainteresowani uzyskaniem więcej informacji mogą odwiedzać moją stronę www.czaplinski.ca lub mogą dzwonić do mnie na numer 905-278-0007 lub wysłać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Na mojej stronie można znaleźć plany oraz fantastyczne symulacje pokazujące budynek, zaplecze oraz mieszkania. Po ceny należy dzwonić lub wysłać zapytanie poprzez e-mail.

Gdyby tak się złożyło, że ktoś wpadnie do Salonu bez umawiania się ze mną, to proszę na recepcji powiedzieć, że są Państwo ode mnie i poprosić o Anię.

Ona mówi po polsku i bardzo chętnie mnie zastąpi a jak będzie potrzeba to ja jestem zwykle w zakresie 30 minutowego dojazdu. Nie ma oczywiście przymusu, by coś kupić, ale kiedy patrzę na ceny w Toronto oraz na jakość, jaka będzie oferowana w tym zespole – to jest to moim zdaniem, jeden z tych projektów, których nie można przegapić.

Można bez obaw powiedzieć, że początek sprzedaży nowych mieszkań z planów miał bardzo gorący początek. Dla tych którzy może nie wiedzą o co chodzi przypomnę, że rozpoczęła się sprzedaż nowych apartamentów z planów w bardzo atrakcyjnym zespole na rogu Hurontario oraz Elm Dr. West znanym pod nazwą Edge Towers.

Będzie to bardzo atrakcyjny kompleks z wielu względów. Po pierwsze znakomita lokalizacja. Tuż przy powstającej już wkrótce szybkiej kolei miejskiej (LRT), która połączy Port Credit z Brampton oraz oczywiście Mississauga poprzez GO z Toronto. Bliskość do SQ1, YMCA, Sheridan Collage oraz wielu innych atrakcji spowoduje łatwość wynajmowania tych mieszkań dla inwestorów.

Z punktu widzenia inwestorów jest również ważne, że Mississauga jest jednym z największych i najlepiej rozwijających się miast w Kanadzie i jednym z największych miast w Ontario.

Ceny mieszkań w Mississauga są ciągle znacznie niższe niż w Toronto – a nowe rozwiązania komunikacyjne spowodują, że wiele osób będzie skłonnych dojeżdżać do Mississauga, by kupić taniej. Tak jak stało się z Oakville czy Burlington. Taki „dopływ” nowych klientów spowoduje wzrost cen, a to jest duża szansa dla tych, którzy kupują mieszkania na tym etapie projektu, kiedy ceny są najlepsze.

W ubiegły weekend tylko VIP Platinium Agents, mogli zapraszać swoich klientów do salonu sprzedaży. Wiele osób, które przyszły „z ulicy” do salonu sprzedaży (bez VIP Agent), zostało odesłanych „z kwitkiem”. Dlatego, jeśli planujecie Państwo wizytę w salonie „na własną rękę” to będzie nie możliwe.

Natomiast można to zrobić dzwoniąc do mnie i ja mogę być w salonie w ciągu 30 minut.

W ostatni weekend sprzedawały się najlepiej mieszkania jednosypialniowe z denem oraz mniejsze dwusypialniowe. Te pierwsze zaczynały się od $429,900 plus $1.000 za każde piętro powyżej piątego pietra. Dwusypialniowe zaczynały się od $501,900. Sporo zostało sprzedanych, choć ciągle jeszcze jest co wybrać.

Z tym, że tak jak w pierwszym budynku – te tańsze unity idą szybko i może w ciągu 2 tygodni ich już nie być. To co jest bardzo dobre – każdy z tych unitów ma dwie pełne łazienki – co w przypadku wynajmowania (które jest bardzo lukratywne w tej okolicy) daje bardzo dużą przewagę nad innymi mieszkaniami z jedną łazienką w innych budynkach.

Warto trochę napisać o procedurze zakupu mieszkań z planów, która jest rzeczywiście inna, niż w przypadku kupna istniejących mieszkań w tak zwanym „resale market”. Typowo umowy na nowe mieszkania podpisuje się na przygotowanych przez Developera formularzach.

Ceny są ustalone z góry i nie ma negocjacji, jak w przypadku „re-sale”. Natomiast Developer często oferuje bonusy w formie zachęt.

W tym przypadku parking jest oferowany za $15,000 (na razie) zamiast $45,000. Kupujący dostają locker za darmo, szansę przepisania unitu na inną osobę (sprzedaży przed przejęciem) – jest to równowartość $5,000, szansę wynajmowania unitu przed rejestracją budynku oraz gwarancję że opłaty dodatkowe nie przekroczą $8,000

Jak już wybierzemy unit, który nam odpowiada (po zapoznaniu się z planami oraz wykończeniami oraz zobaczeniu MODEL SUITE), przygotowywana jest umowa „wstępna”, którą się podpisuje by zarezerwować sobie wybrany unit. W tym momencie musimy również jako dowód dobrej woli zostawić depozyt (czek personalny) na $5,000 (który nie jest deponowany).

Od tej chwili mamy 10 dni by podjąć ostateczną decyzję – kupujemy czy nie! Jeśli się nie rozmyślimy to unit jest kupiony.

Jeśli zmienimy zdanie – to nie ma żadnych konsekwencji prawnych i umowa jest nie ważna a depozyt wraca do nas. W czasie tych 10 dni, możemy naszą umowę przejrzeć z prawnikiem czy zasięgnąć opinii od rodziny czy ekspertów.

Jak już umowa się umocni, to jeszcze jeden ważny dokument jest potrzebny – potwierdzenie, że się kwalifikujemy na pożyczkę na zakup mieszkania. Jest to trochę moim zdaniem „science fiction” oczekiwać by banki dawały potwierdzenia i gwarantowały pożyczkę na 2 lub 3 lata do przodu, ale ja pomagam taki dokument uzyskać dla moich klientów.

Wymagane są również „postdated” czeki na całą sumę wymaganego downpayment (15% rozłożone na cały rok). Jak to załatwimy to po tym już tylko czekamy na nasze mieszkanko!

Wiem, że projekt ten wzbudza duże zainteresowanie z wielu powodów: atrakcyjna lokalizacja, jakość wykonania i oczywiście atrakcyjne ceny.

Tak jak wspomniałem na wstępie obecnie trwa sprzedaż tylko poprzez VIP Agents – ja jestem jednym z nich. Dlatego, jeśli Państwa projekt ten zainteresował zapraszam do dzwonienia i do umawiania się na personalne spotkania i konsultacje. Salon jest otwarty codziennie od 12 do 7 p.m. oprócz piątków. Wystarczy zadzwonić do mnie i ja bardzo chętnie spotkam się z Wami w Salonie Sprzedaży. Jest to naprawdę najlepsze miejsce do rozmów bo można zobaczyć model całego kompleksu, można zobaczyć „model suite” oraz wykończenia plus łatwo jest sprawdzić co jeszcze zostało.

Jeśli to możliwe to proszę dzwonić dzień wcześniej ale w „nagłych przypadkach” mogę nawet być w stanie spotkać się nawet w ciągu 30 minut.
Wszyscy zainteresowani uzyskaniem więcej informacji mogą odwiedzać moją stronę www.czaplinski.ca lub mogą dzwonić do mnie na numer 905-278-0007 lub wysłać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Na mojej stronie można znaleźć plany oraz fantastyczne symulacje pokazujące budynek, zaplecze oraz mieszkania. Po ceny należy dzwonić lub wysłać zapytanie poprzez e-mail.

Gdyby tak się złożyło, że ktoś wpadnie do Salonu bez umawiania się ze mną, to proszę na recepcji powiedzieć, że są Państwo ode mnie i poprosić o Anię.

Ona mówi po polsku i bardzo chętnie mnie zastąpi a jak będzie potrzeba to ja jestem zwykle w zakresie 30 minutowego dojazdu. Nie ma oczywiście przymusu, by coś kupić, ale kiedy patrzę na ceny w Toronto oraz na jakość, jaka będzie oferowana w tym zespole – to jest to moim zdaniem, jeden z tych projektów, których nie można przegapić.

Od jakiegoś już czasu zapowiadałem przygotowania do rozpoczęcia sprzedaży drugiego budynku w bardzo atrakcyjnym zespole pod nazwą Edge Towers. Przypomnę, że jest to nowo powstający zespół mieszkalny, który będzie zawierał trzy wieże, powstający na roku Hurontario oraz Elm Dr. West, tuż przy powstającej stacji szybkiej kolejki miejskiej, która połączy Port Credit z Brampton. Projekt ten stanie się symbolem Mississaugi ze względu na bardzo atrakcyjną architekturę i na ogromne poparcie burmistrza tego miasta. Praktycznie budowa wieży pierwszej rusza na dniach i świadczy to o tym, że projekt budowany przez Solmar Development powstanie na czas (2020).

        W tej chwili rusza sprzedaż mieszkań w budynku II, tylko poprzez nieliczną grupę agentów (VIP Platinum Agents), do której domator team należy. Dziś (22 maja 2018) miało miejsce spotkanie z deweloperem i firmą Davie Real Estate Inc. (odpowiedzialną za sprzedaż całego kompleksu). W czasie spotkania zapoznaliśmy się z cenami, planami oraz procedurą sprzedaży.

        Ceny najmniejszych mieszkań zaczynają się od 354.900 dol. Są to mieszkania jednosypialniowe o powierzchni 493 sf z jedną łazienką i balkonem. Mieszkania z jedną sypialnią + denem – zaczynają się od 429.900 dol., mają powierzchnię 574 sf, mają półtorej łazienki oraz balkon. Mieszkania dwusypialniowe zaczynają się od 498.900 dol., mają dwie pełne łazienki oraz balkon. Powierzchnia 673 sf. W chwili obecnej oferowanych jest 8 planów do wyboru i można je znaleźć na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca.

        Kupujący w tej chwili mają szansę skorzystać z kilku promocji:

        FREE ASSIGNMENT – czyli możliwość odsprzedaży unitu w każdej chwili przed jego przejęciem. Normalnie taka opcja kosztuje 5000 dol.

        FREE LOCKER – czyli schowek na rzeczy, jak rowery, walizki, wózki. Normalnie jest to 4000 dol. dodatkowo.

        LOT LEVY CAP – koszty płacone przy zamknięciu, a dotyczące tak zwanych development charges – nie przekroczą 7000 dol.

        EXTENDED DEPOSIT STRUCTURE – 15 proc. wpłaty jest rozłożone na rok. Przy przejęciu w 2020 wymagane będzie dodatkowe 5 proc.

        ABILITY TO RENT DURING OCCUPANCY – jest to istotne dla inwestorów – jeśli planujemy zakup z zamiarem wynajmowania mieszkania jako naszą inwestycję, możemy legalnie to robić od chwili dostania kluczy. W wielu kompleksach jest to możliwe dopiero od chwili, kiedy budynek zostanie formalnie zarejestrowany jako korporacja.

        PARKING 10.000 dol. – normalny koszt parkingu wynosi 45.000 dol., ale w tej chwili w ramach promocji z unitami 1+den oraz 2-sypialniowymi można kupić parking po promocyjnej cenie. Kupując unity poniżej 500 stóp kw., można wpisać się na listę oczekujących na parking.

DLA MOICH KLIENTÓW 

SPECJALNA PROMOCJA

        Ci wszyscy, którzy zakupią mieszkanie w budynku Edge Tower II z moją lub Kasi pomocą, otrzymają bonus 750 dol. na zamknięcie na usługi prawnika.

        Pomożemy także wynająć mieszkanie, jeśli jest ono kupowane z myślą o inwestycji, nie pobierając wynagrodzenia za naszą usługę (listing fee).

        Jaka jest procedura zakupu i co należy zrobić, jeśli ktoś jest zainteresowany zakupem?

        Po pierwsze, proszę odwiedzić moją stronę internetową, gdzie są zamieszczone plany oferowanych do sprzedaży mieszkań oraz dodatkowe informacje. Według wymagań dewelopera, nie możemy umieszczać cen w Internecie, ale możemy je podawać przez telefon lub e-mail. Jeśli jakiś plan wzbudzi zainteresowanie, proszę do mnie zadzwonić lub napisać. Można też po prostu wypełnić załączony na mojej stronie dokument pod nazwą EDGE TOWERS SUITE REQUEST FORM. Proszę podać możliwie wszystkie informacje oraz pierwszy, drugi oraz trzeci wybór jeśli chodzi o mieszkania. Te zamówienia są zbierane od wszystkich VIP Agents do tej soboty rana i po tym nastąpi rozdzielenie unitów (jak ktoś nie zdąży wypełnić „zamówienia” do soboty, proszę je wysłać do mnie po prostu tak szybko, jak będzie to możliwe). Ponieważ jesteśmy na początku sprzedaży i mamy dostęp do całego budynku, jest ogromna szansa, że dostaniecie to, czego chcecie. Gdyby były jakieś problemy, to mam bardzo dobry kontakt z właścicielem firmy i zawsze mogę poprosić o pomoc. Wypełnione formy wraz z kopią prawa jazdy proszę wysyłać na mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. lub fax 905-822-2922 jak najszybciej. Im szybciej je przekażę do firmy, która prowadzi sprzedaż, tym lepsze miejsce będzie w kolejce.

        Po rozdzieleniu mieszkań w sobotę, każda osoba będzie informowana o przydziale i zapraszana na przyjście do salonu sprzedaży na Elm Dr. West na podpisanie dokumentów. Ja będę zawsze obecny w takiej sytuacji, by czuwać nad przebiegiem podpisywania oraz by odpowiadać na pytania. W czasie tego spotkania potrzebny będzie czek na 5000 dol., ale nie jest on „kaszowany” do momentu, kiedy transakcja nie stanie się wiążąca. Oznacza to, że przez 10 dni od momentu podpisania umowy wstępnej, kupujący mają prawo zmienić zdanie i wycofać się z transakcji. Jest to bardzo wygodne i na pewno ten czas do namysłu zdejmuje dużo presji z samego faktu zakupu.

        W chwili podpisywania wstępnej transakcji otrzymacie również dokładną listę wymaganych wpłat oraz terminów. Jest to suma 15 proc. ceny rozłożona w czasie, na przestrzeni roku.

        W ciągu 20 dni po tym, jak umowa będzie już wiążąca, potrzebny będzie list od banku lub mortgage brokera, potwierdzający, że kwalifikujecie się na ten zakup. Jest to, tak szczerze mówiąc, w tym momencie trochę „wymaganie na wyrost” – i jak będzie potrzeba, pomogę w tej sprawie.

        Dlaczego właściwie zachęcam Państwa do tej inwestycji? Bo jest dobra z wielu względów:

        Bardzo atrakcyjna lokalizacja – centrum Mississaugi, tuż przy powstającej linii LRT. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, City Hall, YMCA itd.

        Znakomity rental base – mieszkania do wynajęcia są tutaj bardzo poszukiwanie i ciągle ich brakuje.

        Budynek jest projektowany na najwyższym standardzie wyposażeń i według zapewnień dewelopera, będzie najbardziej luksusowym w Mississaudze.

        Plany mieszkań są niezwykle dobrze przemyślane, a ich standard wyposażenia przewyższa konkurencję.

        Jest ogromna szansa, że inwestorzy podwoją swój wkład już w chwili odbierania mieszkań.

        Wykorzystując equity zgromadzone w już spłaconym domu, możemy mieć stały miesięczny dochód.

        Mieszkań brakuje, a ceny mieszkań w Mississaudze są znacznie niższe niż w Toronto i na pewno będą wzrastały.

        Czekam na pytania pod numerem 905-278-0007.

Maciek Czapliński

W chwili obecnej można wręcz powiedzieć, że rynek sprzedaży takich mieszkań jest rozpalony do czerwoności. Jest to zupełne przeciwieństwo w porównaniu ze sprzedażą domów i połówek!

Według statystyk TREB, w porównaniu do ubiegłego roku (który to był absolutnie szalony i poza wszelkimi statystykami) liczba domów sprzedanych jest znacznie niższa. To jest zresztą bardzo odczuwalne i zauważalne. Z drugiej strony, pomimo że sprzedaż spadła, ceny wcale się nie załamały i nadal są wysokie. Owszem, może spadły trochę w stosunku do ubiegłorocznego szalonego okresu, ale i tak są znacznie wyższe niż dwa lata temu.

        Zupełnie inaczej wygląda sprawa ze sprzedażą condo apartment. Jako przykład podam praktyczną obserwację. Zwykle w centrum Mississaugi w każdej chwili było około 30-50 mieszkań na sprzedaż poniżej 400.000 dol. Dziś jest ich znacznie mniej. Poniżej 375.000 dol. jest ich może w danej chwili  5 do 10. Reszta jest blisko lub ponad 400.000 dol. I mówię tu o mieszkaniach jednosypialniowych lub z jedną sypialnią z denem. 

        Według danych statystycznych TREB – ceny za mieszkania w ciągu roku wzrosły statystycznie o ponad 20 proc. To niesamowita różnica! Oczywiście, niektóre kompleksy wzrosły nawet o więcej – inne wzrosły nieznacznie! Głównie można powiedzieć, że „nowsze” mieszkania, których ceny były w granicach 295.000 do 375.000 dol. z niskim maintenance, wzrosły najbardziej. Mieszkania w starych budynkach (a szczególnie w tych ze złą reputacją, jak Roshe Court), z wysokim maintenance – wzrosły bardzo mało albo wcale! Dlatego nie sugeruję takich kompleksów jako dobrej inwestycji.

        Dlaczego tak się dzieje? Kilka bardzo prostych powodów, które przełożyły się na przyrost wartości:

        • Afordability, czyli osiągalność – ponieważ ceny domów w ostatnich latach tak gwałtownie wzrosły, większość populacji nie jest w stanie zapłacić obecnych cen. Dlatego jest takie ogromne zainteresowanie „dostępnymi” condo apartments.

        • Wiele osób nie jest obecnie w stanie otrzymać pożyczki hipotecznej po wprowadzeniu nowych przepisów na zakup domu. Mogą ewentualnie dostać ją na zakup mieszkań.

        Jedyną alternatywą dla młodej populacji staje się obecnie zakup mieszkania. Ponieważ zwykle zaczynają oni zakładanie rodzin później niż takie samo pokolenie 25 lat temu, wystarcza im na początek małe, ale własne mieszkanie.

        • Oczywiste jest, że małe mieszkanie, ale w nowym budynku z dobrym zapleczem do aktywności, jak gym, roof top do BBQ i recreation room – jest bardziej atrakcyjnym wyborem niż starszy budynek bez żadnego zaplecza i w dodatku zwykle ze znacznie wyższym maintenance.

        • Została zachwiana podaż i popyt! Duża liczba chętnych do kupna i mała liczba oferowanych mieszkań. Idealna mieszanka na to, co się dzieje obecnie na rynku!

        • W dodatku oprócz naporu ludzi, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie, pojawiła się ogromna liczba inwestorów. Tak, to prawda! Dziś w okolicy SQ1 jednosypialniowe mieszkanie wynajmuje się za 1800 dol./mies., dwusypialniowe za 2200 dol.! W centrum Toronto jest to nawet 3500 dol. Oczywiste jest, że przy takich cenach inwestorzy bardzo chętnie kupują i wynajmują mieszkania, bo cashflow jest znakomity. 400.000 dol. trzymane w banku da nam około 6000 dol. zwrotu. Kupione mieszkanie za 400 tys. da nam 12.000 dol. zwrotu minimum plus może przyrosnąć na wartości minimum drugie tyle! (3-proc. roczny minimalny przyrost wartości).

        Ponieważ brakuje mieszkań w sprzedaży „wtórnej”, warto, moim zdaniem, zainteresować się mieszkaniami sprzedawanymi z planów. Jednym z bardzo ciekawych projektów, który oferuję do sprzedaży, znany jest pod nazwą Edge Towers. Jest to dobra okazja dla inwestorów, ale również znakomita okazja dla tych wszystkich, którzy chcą kupić coś dla siebie, ale być może nie są jeszcze gotowi albo potrzebują czasu na zebranie pieniędzy – bo termin oddania do użytku to połowa 2020 roku!

        Projekt Edge Towers zlokalizowany jest na rogu Hurontario i Elm Dr. W. Z tego miejsca jest tylko 5-7 minut piechotą do SQ1, gdzie nie tylko jest superatrakcyjne centrum handlowe, ale również Sheridan Collage, YMCA, Centralna Biblioteka, City Hall, Celebration Square i szereg innych atrakcji. Mississauga się gwałtownie rozwija i jest obecnie jednym z większych miast w Kanadzie z najlepszą infrastrukturą. Wzdłuż Hurontario już wkrótce powstanie LRT – szybka kolej łącząca Port Credit z Brampton, a także – poprzez połączenie z GO Transit – łatwiejszy dostęp do Toronto.

        Projekt zawiera trzy wieże. W wieży pierwszej wszystkie mieszkania jednosypialniowe z denem oraz małe mieszkania dwusypialniowe są wyprzedane. Pozostało trochę mieszkań większych, od 750 do 1200 stóp kwadratowych, które są idealne dla ludzi myślących o downsizing i kupnie mieszkań dla siebie. Sprzedaż budynku numer 2 zacznie się za 10 dni i, moim zdaniem, będzie to ciągle bardzo atrakcyjna oferta cenowo. W porównaniu z Etobicoke czy Toronto, gdzie cena za stopę kwadratową często przekracza obecnie 1000 dol., to ceny w tym kompleksie są bardzo atrakcyjne. Potwierdza to zresztą znaczna liczba inwestorów spoza Mississaugi, którzy mogą kupić tu mieszkanie dwusypialniowe za cenę jednosypialniowego w centrum Toronto.

        Tych wszystkich, których ten temat zainteresował, zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej www.czaplinski.ca. Wkrótce będzie można znaleźć tam ceny i plany mieszkań. Obecnie można zobaczyć symulacje komputerowe pokazujące, jak ten kompleks oraz mieszkania będą wyglądały. Można też dzwonić do mnie pod numer 905-278-0007, bym wpisał zainteresowanych na listę. Wszyscy, którzy się zapiszą, będą mieli możliwość pierwszeństwa wyboru po promocyjnych cenach. Znając dewelopera, w pierwszym momencie otwarcia sprzedaży na pewno będą też specjalne zachęty. Wpisanie się na listę nie zmusza do zakupu, ale daje możliwość wyboru!

        Kupno mieszkań z planów może w praktyce podwoić inwestycję w ciągu trzech lat! Proszę nie czekać! To znakomita i bezpieczna  inwestycja.

Maciek Czapliński

Wyższe stopy procentowe i zaostrzone zasady udzielania kredytów hipotecznych dają się we znaki nie tylko tym, którzy marzą o własnych czterech ścianach. Poszkodowani są również ci, którzy już mają dom, ale ciągle jeszcze spłacają kredyt.

W styczniu weszły w życie zmiany procedur udzielania kredytów. Obecnie każdy, kto chce pożyczyć pieniądze z banku, jest sprawdzany, czy będzie w stanie płacić wyższe raty. Podczas testu badana jest zdolność do płacenia rat, jeśli oprocentowanie będzie takie, jakie w danym momencie oferują banki lub o 2 proc. wyższe niż to, które udało się wynegocjować w przypadku konkretnej pożyczki. Jeśli klient nie przejdzie testu, żaden pożyczkodawca podlegający regulacjom federalnym nie może udzielić mu kredytu. W tej sytuacji klient może zdecydować się na tańszy dom, poczekać albo poszukać pożyczkodawcy, który nie zależy od decyzji Ottawy (takimi są np. unie kredytowe).

W innej sytuacji są osoby, które już zaciągnęły kredyt w jednym z dużych banków i muszą go odnowić. Nowe zasady nie pozwalają tak łatwo rozstać się z pożyczkodawcą. A w pismach przypominających o odnowieniu kredytu wysyłanych przez banki podawane jest oprocentowanie o 0,2 – 0,5 proc. wyższe od zawartego z poprzedniej umowie. W przypadku kredytu na 300 000 dol. oznacza to dodatkowe 4000. Kto się zadłużył na 1 milion, zapłaci o 13 000 dol. więcej.

To efekt podwyżki stóp procentowych. Do tego w zeszłym tygodniu cena obligacji emitowanych przez kanadyjski rząd osiągnęła poziom najwyższy od siedmiu lat. Oznacza to wzrost kosztów własnych ponoszonych przez banki. Nie ma co się dziwić, że wkrótce tymi kosztami będą obarczeni klienci.

Osoby, które muszą odnowić kredyt, nie przechodzą testu z wypłacalności. Ocena zdolności spłaty rat jest jednak wymagana, gdy dany klient chce zmienić pożyczkodawcę. Dlatego klientowi zmiana nie zawsze się opłaca, a banki wiedzą, że do pewnego stopnia mogą to wykorzystać i podnieść raty.

Według banku centralnego w ciągu najbliższych 12 miesięcy do odnowienia będą kredyty hipoteczne na łączną kwotę 700 milionów dolarów. 86 proc. klientów nie zmienia pożyczkodawcy.

Kupno domu jest ważną i często skomplikowaną decyzją. Co kupić, gdzie, na co zwrócić uwagę? Pytań jest wiele i gdy robimy to sami, na własną rękę, możemy popełnić wiele kosztownych błędów. 

Z kupowaniem domów to jak z leczeniem. Każdy w rodzinie jest ekspertem i każdy ma coś do powiedzenia. Niestety, nie zawsze uwagi są słuszne. Nie ma idealnego domu i w każdym będą mniejsze lub większe usterki czy to funkcjonalne, czy techniczne. Dlatego gdy czasami po miesiącach poszukiwań, gdy widzieliśmy już dziesiątki domów z agentem i jesteśmy gotowi dokonać wyboru, nagle pytamy „rodzinnego eksperta” o opinię (który nie widział żadnego domu) – możemy uzyskać odpowiedź niekoniecznie taką, jakiej byśmy oczekiwali, bo bazuje ona często na braku znajomości rynku. Nie zniechęcam tu do „porad rodzinnych”, ale jeśli chcemy, by były one właściwe – to namawiam do „rodzinnego oglądania” domów. Wówczas porady będą oparte na doświadczeniu. 

        Wybierając domy, często nie zauważamy problemów funkcjonalnych i technicznych, dlatego że by to widzieć od razu, potrzebne jest doświadczenie, i tu rzetelny agent powinien być waszym „zabezpieczeniem”, i o tych błędach napiszę, ale zanim to zrobię, wspomnę o  jeszcze jednym ważnym rodzaju błędów, jakie popełniają kupujący. Jest to typ domu, który kupujemy. Ja rozumiem, że nie każdy może mieszkać w pięknym domu na dużej działce i jeszcze z basenem. Wiele osób ledwo stać tylko na zakup małego condo. Tak jest często, ale równie często wybór typu nieruchomości wynika z braku właściwej informacji. Kupując condominium z wysokim maintenance, często nie uświadamiamy sobie, że dodatkowe 450 dol. za opłaty to tyle, ile by pokrywało spłatę 100.000  dol. pożyczki hipotecznej. Inny fakt, to że 1000 dol. za wynajmowanie basementu – pokrywa ponad 200.000 dol. za spłaty hipoteczne. Innymi słowy, opłaty za townhouse kupiony za 400.000 dol. będą wyższe niż spłaty za dom (semi) wartości 600.000 dol. – jeśli ma on rental unit. 

        Zwykle zachęcam klientów do zakupu nieruchomości z potencjałem. Najlepiej domu z opcją wynajmu, ale również z potencjałem na przyszłą rozbudowę. Takie domy szybko nabierają wartości. Zwykle zniechęcam do zakupu stacked townhouses czy back to back townhouses. Świetny pomysł dla deweloperów, którzy zwiększają profit, wciskając wiele więcej osób na ten sam teren. Bardzo zły zakup dla tych, którzy się dają wsadzić na taką „minę”. Te unity, jak się zestarzeją i będą wymagały napraw – będą wręcz okropne i stracą na wartości. Przecież nie tylko nie da się w nich mieszkać, to również nie mając maintenance (back to back towns), będą upadały szybko pod względem technicznym. Kiedy przyjdzie czas na zmianę dachów, wymianę okien, malowanie elewacji itd. – nikt nie będzie tego robił w tym samym czasie i będzie to wszystko tak zrobione, na ile każdego stać.

        Ale wróćmy do tematu. Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu, jak wspomniałem na początku – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom.

        Do funkcjonalnych błędów zaliczyłbym między innymi:

        Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

        Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się, że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble czy na powieszenie TV!

        Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia – kuchnia to nie tylko gotowanie, to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.  

        Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

        Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

        Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy, jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania „potrzebnych “ rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu.

        Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

        Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

        Lokalizacja –  pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę, ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni „sąsiedzi”.

        Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy skierować uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami.                         Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

        Rodzaj ogrzewania – jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych baseboards a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku baseboards nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. 

        Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom, musimy uwzględnić ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus i często mamy domy, w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy centralne, nawet jeśli nie mamy kanałów nawiewnych.

        Tablica elektryczna – wymagane obecnie minimalne zasilanie to 100 amperów. 

        Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent. 

        To są te podstawowe problemy techniczne, na które jest łatwo zwrócić uwagę. 

        Pozostałe problemy techniczne powinna wychwycić inspekcja domu przez licencjonowanego inspektora.

Maciek Czapliński

Zwykle się mówi, co dobrze wpływa na cenę domu. Dziś pytanie odwrotne. Co wpływa źle na cenę domu?

Od dłuższego już czasu panuje ożywiony rynek nieruchomości.  Praktycznie większość domów, które trafiają na rynek do sprzedaży – szczególnie jak są nie za drogie, sprzedaje się szybko i czasami powyżej ceny. Podaż i popyt są zachwiane, pieniądze są „tanie”, jest wielu umotywowanych kupców i domy się sprzedają jak świeże bułki. Dodatkowe 10.000 dol. płacone ponad cenę wyjściową w przeliczeniu na mortgage to tylko ekstra 48 dol. miesięcznie. Wielu kupujących jest skłonnych pójść na to, by wreszcie kupić coś po wielomiesięcznych poszukiwaniach. Niekoniecznie jest to wymarzony dom. Chcą oni często po prostu kupić dom, bo są już są zmęczeni tym procesem.

                  Powstaje wobec tego pytanie, czy warto w ogóle przygotowywać dom do sprzedaży, skoro i tak wszystko się sprzedaje? I odpowiedź jak zawsze brzmi – to zależy! Jeśli ktoś ma do sprzedaży dom, którego główną wartością jest lokalizacja i stan techniczny nie ma znaczenia, to oczywiście nie ma sensu nic robić. To samo dotyczy nieruchomości w najniższych kategoriach cenowych. W tej chwili w Mississaudze zasadniczo nie ma domu wolno stojącego poniżej 600.000 dolarów. (Gdzie te czasy, kiedy można było kupić za pół miliona ładny dom w Lorne Park?). Fakt jest taki, że jak pojawia się dom w takiej cenie na w miarę ładnej działce, to nie ma znaczenia, czy ma on zrobione łazienki, kuchnię czy okna. I tak się sprzeda! Czy oznacza to, że nie warto nic robić, bo i tak się wszystko sprzeda? NIE! W wielu przypadkach, kiedy myślimy o sprzedaży domu, warto zadać sobie trud przygotowania go do sprzedaży, by uzyskać jeszcze lepszy wynik i sprzedać nieruchomość szybko i za maksymalną cenę.

                  Myślę, że czas na kilka przykładów rzeczy, które wpływają negatywnie na pierwsze wrażenie kupujących. Nad niektórymi sprawami możemy mieć kontrolę, nad innymi nie. Ale te, nad którymi mamy kontrolę, warto wziąć pod uwagę.

                  Zacznijmy od lokalizacji:

                  • Domy wychodzące na bardzo ruchliwe drogi lub autostrady są zwykle nie bardzo chodliwe.

                  • Domy wychodzące na linie wysokiego napięcia – podobnie.

                  • Domy wychodzące na wysypiska śmieci, wysokie budynki, budynki przemysłowe czy szkoły zwykle sprzedają się znacznie dłużej.

                  • Domy wychodzące na cmentarze. Pomimo „spokojnych” sąsiadów zwykle nie są chętnie kupowane.

                  Błędy funkcjonalne:

• Mała strefa wejściowa, w której nie ma szaf czy miejsca do pozostawienia nawet butów.

• Ciasna i ciemna kuchnia, która nie ma szans, by być kuchnią „rodzinną”.

• Mały living room – brak miejsca nawet na kanapę i telewizor.

• Za mała liczba łazienek.

• Brak połączenia z ogrodem.

• Brak szaf – dziś każdy ma więcej ubrań niż 20 lat temu.

                  Problemy usprawnień. Niekonsekwentna renowacja:

• Na przykład nowa kuchnia, ale stare płytki podłogowe.

• Dom po remoncie – ale stare okna, stary dach, piec, CAC.

• Nowe podłogi, ale stare olistwowanie (trims).

                  Problemy środowiskowe:

• Dom, w którym uprawiano marihuanę.

• Domy z 60-amperowym elektrycznym serwisem.

•  Domy z ogrzewaniem elektrycznym.

• Domy z ogrzewaniem olejowym, szczególnie ze zbiornikami zakopanymi w ziemi.

• Domy z UFFI, Vermiculate Insulation czy azbestem.

• Zły zapach – to naprawdę zniechęca!

                  Problemy techniczne:

• Wilgotny basement.

• Stary piec i CAC.

• Stare okna i dach.

• Stary driveway.

                  To są tylko niektóre problemy i lista może być znacznie dłuższa.

                  Innym bardzo negatywnym elementem wpływającym na cenę jest „zła” kuchnia. Kuchnia ma bardzo duży wpływ na cenę. Być może największy. Kuchnia to nie jest tylko miejsce do gotowania, ale jest to „serce domu” i dobra kuchnia jest miejscem spotkań rodziny i jest też sercem wszystkich imprez towarzyskich. Oprócz gotowania ma tu miejsce nauka, dyskusje, rozrywka, a czasami nawet dużo więcej, o czym nie będę tu mówił.

                  Kilka tygodni temu pokazywałem dom w Oakville wystawiony za prawie 3 miliony dolarów. Przy tej cenie każdy by oczekiwał superrozwiązań i powinien być to dom marzeń. I co? I niestety, ktoś „dał ciała”.

                  Po pierwsze, przy ogromnych przestrzeniach projektant zastosował na parterze sufity 9-stopowe. To jest dobre na subdivision, ale w domu na zamówienie jest to stanowczo za mało. Natomiast prawdziwy popis był z kuchnią. Ogromna! Miała wszystko, co można było sobie wymarzyć! I gdzie był problem? Bardzo prozaiczny! Kuchnia została umieszczona w centrum domu (jak serce w człowieku), ale miała zero okien i kompletny brak połączenia z ogrodem. Moi klienci wpadli w zachwyt, do momentu kiedy wyłączyłem światła. Nagle okazało się, że piękna, ogromna i fajna kuchnia zmieniła się w środku dnia w ponurą norę. Czy to był problem? Oczywiście! Dom stoi na rynku i nikt nie chce go kupić.

                  Jaki jest morał tej bajki? Są dwa.

• Kuchnia wcale nie była mała i ciasna, ale była ciemna!

• Ten bardzo drogi i „atrakcyjny” (w cudzysłowie) dom zaprojektował sam właściciel! Bez przygotowania czy doświadczenia ktoś zabawił się na swój własny koszt! Kto bogatemu zabroni...?

Maciek Czapliński

Kupno domu to, wbrew pozorom, bardzo skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. W obecnie ciągle niezwykle gorącym rynku (który wcale nie jest rynkiem kupujących), warto wiedzieć, jakich błędów unikać, by dokonać właściwego wyboru.

Dzisiaj opowiem takich trochę ogólnych sprawach, a za tydzień napiszę konkretnie, na co zwracać uwagę, kupując dom – mam tu na myśli sprawy techniczne i funkcjonalne.

        Opisane błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że poniższa lista pobudzi do myślenia. 

        • Lokalizacja – To najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko „słabe” dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie jest najlepsza lokalizacja.

        • „Inni też szukają” – Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej.

        • Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś często obowiązuje  zasada – kto jest szybszy lub da więcej ten ma dom!

        • Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki z banku (preapproval). Z tym też wiąże się  sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B” landers. 

        • Umowy warunkowe – Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni na składanie ofert bez warunków na finansowanie lub inspekcję, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunki dają nam piece of mind i kiedy nie mamy konkurencji na dany dom, można je dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o pre-approval na pożyczkę, lub można zrobić inspekcję techniczną domu jeszcze przed złożeniem oferty, po to by nasza oferta była mocna (bez warunków)!

        • Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty często z warunkami w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej ilości warunków lub nie ma ich wcale! Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani.

        • Błędne przekonanie, że power of sale to jest znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez power of sale są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez power of sale są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Na aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez power of sale sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.

        • Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie „przygotowany” do sprzedaży, nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsadek i porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji, często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, jeśli mamy ofertę warunkową, to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe.

        • Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę.  Na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brana pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam (lub lepszy) dom znacznie taniej.

        •  Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie jego wady. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą robić inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej.

        • Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie kupują domy, bo są tanie. Czasami trochę większa cena daje nam szansę na zupełnie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład back to back townhouses. Są one sprzedawane przez deweloperów obecnie po prawie 650.000 dol. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak slamsy, bo każdy będzie sobie „rzepkę skrobał”. Każdy właściciel sam będzie naprawiał elewację czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? A w tej cenie można na przykład kupić ciągle dom wolno stojący w Burlington, który ma zdecydowanie lepszy potencjał.

        • Unikanie współpracy z „wybranym i własnym” agentem real estate.  Zdaję sobie sprawę, że jest wielu agentów, którzy poprzez swoje zachowanie i nieuczciwość robią złą reputację innym agentom. Moim zdaniem, współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. Czasami, niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate  w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

        Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo jego wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu. A próba zakupu na własną rękę w nadziei zaoszczędzenia tego wynagrodzenia – ma często fatalne skutki. Bardzo często dostaję telefony od kupujących, którzy wpakowali się w kłopoty na własne życzenie z prośbą o pomoc. Najczęściej jest już za późno!

Maciek Czapliński