W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana” Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.
Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących; czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie, na przykład, finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości - to właśnie jest to stan określany jako “warunkowa sprzedaż”
W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez zatrudnionego inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się „waiver”, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych, może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.
Wspomniane dwa typowe warunki – czyli finansowanie i inspekcja są najbardziej typowe natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, które można użyć. Na przykład, kupujący kondominium, często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany „Estoppel Certificate”, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny koorporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadawalający, składający ofertę może się z niej wycofać.
Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych.
Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze nie sprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem, że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo, że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie. Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.
Oczywiście, to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem są najbardziej typowe. W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.
Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach - bo jeśli sprzedający udowodni że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał że nie - to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.
Powstaje pytanie czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?
W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź jest nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam $10, 000 więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszą ofertę. Natomiast można tą nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.
Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym, możliwości wycofania się z oferty. Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny czasu by albo usunąć warunek albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to „escape clause”.
