W ostatnim okresie coraz trudniej jest kupić „tanie mieszkania”. Mam tu na myśli mieszkania do $450,000. W chwili obecnej można wręcz powiedzieć, że rynek sprzedaży takich mieszkań jest rozpalony do czerwoności.

Jako przykład podam praktyczną obserwację. Zwykle w centrum Mississauga przy ustabilizowanym runku w każdej chwili było około 100 mieszkań na sprzedaż poniżej $450,000. Sprawdziłem ile ich było w czasie pisania tego artykułu? Jest ich tylko 33. Poniżej ceny $400,000 jest ich jeszcze mniej bo tylko 13. Dopiero bliżej ceny $500,000 zaczyna być ich więcej do wyboru. I piszę tu głównie o mieszkaniach jednosypialniowych lub z jedną sypialnią z denem.

Według danych statystycznych TREB – ceny za mieszkania w ciągu roku 2017 wzrosły statystycznie o ponad 15%. To niesamowita różnica! Oczywiście, niektóre kompleksy wzrosły nawet o więcej! Głównie można powiedzieć, że „nowsze” mieszkania, gdzie ceny w roku 2016 i początkach 2017 były w granicach od $320,000 do $390,000 z niskim maintenance wzrosły najbardziej. Mieszkania w starych budynkach (a szczególnie w tych ze złą reputacją jak Roshe Court), z wysokim maintenance – wzrosły bardzo mało, albo wcale! Dlatego nie sugeruję takich kompleksów jako dobrą inwestycję.

Dlaczego tak się dzieje? Kilka bardzo prostych powodów, które przełożyły się na tak znaczny przyrost wartości:

Afordability czyli osiągalność – ponieważ ceny domów w ostatnich latach tak gwałtownie wzrosły, większość populacji nie jest w stanie zapłacić obecnych cen.

Dlatego jest takie ogromne zainteresowanie „dostępnymi” condo appartments.

Wiele osób nie jest obecnie w stanie otrzymać pożyczki hipotecznej po wprowadzeniu nowych przepisów na zakup domu, ale mogą ewentualnie dostać ją na zakup mieszkań.

Jedyną alternatywą dla młodej populacji staje się obecnie zakup mieszkania. Ponieważ, zwykle zaczynają oni zakładanie rodzin później niż takie samo pokolenie 25 lat temu, wystarcza im na początek małe, ale własne mieszkanie.

Oczywiste jest, że małe mieszkanie, ale w nowym budynku z dobrym zapleczem aktywności jak gym, rooftop dla BBQ i recreation room – jest bardziej atrakcyjnym wyborem (dla młodych ludzi) niż starszy budynek bez żadnego zaplecza i w dodatku zwykle ze znacznie wyższym maintenance.

Została zachwiana podaż i popyt! Duża liczba chętnych do kupna i mała liczba oferowanych mieszkań. Idealna mieszanka na to co się dzieje obecnie na rynku!

W dodatku pojawiła się ogromna liczba inwestorów. Tak to prawda! Dziś w okolicy SQ 1 jedno sypialniowe mieszkanie wynajmuje się za $1900/M, dwu sypialniowe za $2,500! W centrum Toronto może to być nawet $3,500. Oczywiste jest, że przy takich cenach inwestorzy bardzo chetnie kupują i wynajmują mieszkania, bo „cash flow” jest znakomity. $400,000 trzymane w Banku da nam około $4,000 zwrotu rocznie. Kupione mieszkanie za $400,000 da nam $12,000 zwrotu minimum plus może przyrosnąć na wartości minimum drugie tyle! (3% roczny minimalny przyrost wartości).

Ponieważ brakuje mieszkań w sprzedaży „wtórnej”, warto moim zdaniem zainteresować się mieszkaniami sprzedawanymi z planów. Jednym z bardzo ciekawych projektów który oferuję do sprzedaży znany jest pod nazwą Edge Towers 2. Jest to dobra okazja dla inwestorów. Ale również znakomita okazja dla tych wszystkich, którzy chcą kupić coś dla siebie i być może nie są jeszcze gotowi albo potrzebują czasu na zebranie pieniędzy – bo termin oddania do użytku to początek 2022 roku!

Projekt Edge Towers 2 zlokalizowany jest na rogu Hurontario i Elm Dr. W. Z tego miejsca jest tylko 5 do 7 minut piechotą do SQ1, gdzie jest superatrakcyjne centrum handlowe, ale również, Sheridan College, YMCA, Centralna Biblioteka, City Hall, Celebration Square i szereg innych atrakcji.

Mississauga się gwałtownie rozwija i jest obecnie jednym z większych miast w Kanadzie i ma najlepszą infrastrukturą. Wzdłuż Hurontario już wkrótce powstanie LRT – szybka kolej łącząca Port Credit z Brampton, ale również poprzez połączenie z GO Transit – łatwiejszy dostęp do Toronto.

Projekt zawiera trzy wieże. W wieży pierwszej wszystkie mieszkania są już wysprzedane. Obecnie trwa sprzedaż wieży drugiej. W porównaniu z cenami z Etobicoke czy Toronto, gdzie cena za stopę kwadratową często przekracza obecnie $1,000 to ceny w tym kompleksie są jeszcze bardzo atrakcyjne. Potwierdza to zresztą znaczna liczba inwestorów spoza Mississauga, którzy mogą kupić w tym projekcie mieszkanie dwusypialniowe za cenę jednosypialniowego w Centrum Toronto.

Tych wszystkich, których ten temat zainteresował zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej www.czaplinski.ca. Można znaleźć tam ceny i plany mieszkań. Obecnie można zobaczyć symulacje komputerowe pokazujące jak ten kompleks oraz mieszkania będą wyglądały. Można też dzwonić do mnie na numer 905-278-0007 Wszyscy, którzy do mnie zadzwonią będą mieli możliwość skorzystania ze specjalnych zachęt takich jak bezpłatny parking i locker.

Kupno mieszkań z planów może w praktyce podwoić investment w ciągu 3 lat! Proszę nie czekać! To znakomita i bezpieczna inwestycja.

W ostatnią sobotę, 2 lutego miała miejsce bardzo specjalna uroczystość dotycząca projektu, o którym już kilka razy miałem przyjemność pisać.  Uroczystość ta dotyczyła projektu znanego pod nazwą Edge Towers, który zlokalizowany jest na rogu Hurontario i Elm Dr. West w Mississauga. 

        Ten projekt składa się z trzech wież. Najniższa (w całości jest już sprzedana) będzie miała 35 pięter, średnia (której sprzedaż trwa) będzie miała 45 pieter, a najwyższa (której sprzedaż zacznie się pod koniec lata) będzie miała 55 pięter. Projekt jest realizowany przez Solmar Development, a poszczególne budynki będą oddawane do użytku w latach od 2021 do 2022. Wspaniała Lokalizacja – Tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Dodatkowo wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce nowa linia LRT (szybka kolej), która połączy Południe Mississauga  (Port Credit) z centrum Brampton.

        Uroczystość, która miała miejsce w Sobotę pod nazwą „Ground Breaking Ceremony” oficjalnie zapoczątkowała budowę tego niezwykle atrakcyjnego projektu, który na pewno będzie wizytówką Mississauga. W uroczystości wzięła udział grupa VIP agents oraz wielu oficjeli, łącznie oczywiście z samym właścielem firmy SOLMAR, Benny Marotta. Nie zabrakło również burmistrza Mississauga – Bonnie Crombie, z którą miałem przyjemność porozmawiać po polsku. Bonnie jest ogromnym zwolennikiem tego projektu i powiedziała, że bardzo się cieszy, że wielu Polaków już kupiło mieszkania w tych budynkach. Uważa ona, że położenie, ceny oraz spodziewana jakość wykończeń czyni ten projekt najlepszą inwestycją w Mississauga. 

        Ale powód dlaczego piszę dziś o tym projekcje jest jeszcze inny. Otóż, właśnie z tej okazji (Ground Breaking Ceremony) – firma Davie Real Estate Inc., która prowadzi sprzedaż całego projektu przygotowała specjalną promocję. Otóż kupujący w tej chwili otrzymują: bezpłatnie parking (wartości $45,000), bezpłatnie locker (wartości $7,000), możliwość sprzedaży unitu przed jego przejęciem (wartość $5,000), gwarancję, że koszty „development charges” nie przekroczą $8,000 i możliwość wynajmowania unitu od dnia przejęcia (a jeszcze przed rejestracją budynku). Również ważne jest, że tylko 15% ceny zakupu jest wymagane, by było wpłacone w tym roku.

          W chwili obecnej jest jeszcze dostępnych kilka bardzo atrakcyjnie wycenionych mieszkań. Ceny zaczynają się od $455,000 za mieszkanie jedno sypialniowe, $533,000 za sypialnię z denem oraz $576,000 za dwie sypialnie. Jak się porówna ceny z wieloma nowymi projektami w Etobicoke czy nawet niektórymi nowymi projektami w Mississauga, są to bardzo atrakcyjne ceny. 

        Więcej informacji można uzyskać dzwoniąc do mnie bezpośrednio (905-278-0007), albo odwiedzająć nasze biuro w Starsky 2 w godzinach od 2 pm do 7 pm.

        Najważniesze jest to, że kupując z nami nie płacicie Państwo wyższej ceny, a w zamian macie naszą pełną pomoc w czasie całego procesu.

        Powstaje pytanie czy kupno nowych mieszkań się opłaca?

        Nowe mieszkania najczęściej kupują inwestorzy albo ci, którym się nie spieszy. W normalnej sytuacji, kiedy ktoś potrzebuje miejsce do mieszkania w ciągu kilku tygodni czy miesięcy – to zwykle szuka tego na rynku „wtórnym” czyli MLS.  Natomiast, jak ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie lub na inwestycję i skorzystać z możliwości rozłożonych w czasie wpłat oraz liczyć na przyrost wartości zanim dojdzie do odbioru mieszkania – to kupno z planów jest najlepszą alternatywą.

        Zwykle od momentu podpisania umowy na kupno nowego mieszkania do momentu jego odbioru – mijają 2-3 lata. Najczęściej w czasie pierwszego roku wymagana jest wpłata od 15 do 20% (rozłożona w czasie). Wpłacone jako zaliczka pieniądze leżą na specjalnym koncie chronionym przepisami przed defraudacją. W normalnym rynku nieruchomości ceny wzrastają wraz z upływem czasu. W ostatnich latach kondominia przyrastały minimum od 5% rocznie ale często nawet 10% rocznie. Oznacza to, że jak kupiliśmy coś 3 lata temu i teraz przychodzi czas odbioru, to zakupione mieszkanie jest warte przynajmniej o 15% więcej na dzisiejszym rynku niż było warte 3 lata temu. Oznacza to, że nasza wpłata praktycznie podwoiła się.  Jest to innymi słowy 100% profitu na naszej inwestycji w ciągu 2 do 3 lat. Czy ktoś zna lepszy (i bezpieczniejszy) investment? 

        Ale jak wyciągnąć profit z inwestycji? Otóż ludzie różnie do tego podchodzą:

        Assignment – niektórzy developerzy pozwalają na odsprzedaż zakupionego unitu przed faktycznym jego przejęciem. Musi to się odbyć za zgodą developera i nie zawsze możemy ogłaszać tą nieruchomości na systemie MLS. Często istnieje konieczność pokrycia opłat administracyjnych ($500-$3000), ale jest to bardzo atrakcyjne rozwiązanie. Odsprzedający kontrakt praktycznie nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów oprócz depozytu, który wpłacił, commission i administracyjnych opłat. Może on łatwo zarobić prawie tyle co zainwestował.

        Część inwestorów sprzedaje unit zaraz po jego przejęciu i rejestracji budynku (korporacji). Jest to łatwiejsze niż za pomocą „assignment” - bo mamy lepszą ekspozycję poprzez system MLS, ale… wielu sprzedających nie zdaje sobie sprawy, że Revenue Canada może upomnieć się o zwrot HST zawartego w cenie każdego nowego mieszkania. Ma to miejsce jeśli sprzedajemy nowo odebrane mieszkanie bez przetrzymania go przez przynajmniej rok czasu. Proszę sobie wyobrazić, że musimy odprowadzić 13% od ceny, za którą zakupiliśmy mieszkanie do rządu? To może być prawie równoznaczne z utratą całego profitu.  

        Lepszym rozwiązaniem i w pełni legalnym jest po przejęciu mieszkania, zamieszkanie w nim na rok. W tym przypadku HST nie jest problemem. Można też wynająć mieszkanie na rok. W tym przypadku jest zasada, że owszem, musimy odprowadzić HST do Revenue Canada, ale po pokazaniu umowy na wynajem na rok czasu otrzymamy ten podatek z powrotem. Następnie po upływie roku, możemy mieszkanie sprzedać nie tracąc HST. 

        Na zdjęciu od lewej: Scott Davie, President of Davie Real Estate, Kevin Desouza, Solmar Manager of Construction, Peter Themos, BMO Vice President Mortgage Sales GTA West, Maciek Czaplinski – Realty Executives Domator Inc., Mayor Bonnie Crombie, Benny Marotta, President of Solmar Development Corp., Giuseppe Paolicelli, General Manager of Solmar Development Corp., Geraldine Stafford, Bell Canada Manager of New Construction Partnership, and Laura Mellanby Bell Canada Vice President of New Construction Partnership. 

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości poszły znacznie w górę w ostatnich latach. Praktycznie każdy jest milionerem (na papierze). Jest to niewątpliwie dobra wiadomość dla posiadaczy domów.  Ale złą wiadomością jest fakt, że również poszły w górę koszty utrzymania domów. Wyższa wartość nieruchomości, wyższe są (lub będą wkrótce) podatki od nieruchomości. W ostatnim okresie wzrosły też koszty energii, koszty usług za naprawy itd. Dla ludzi w pewnym wieku, ale na pewno dla ludzi w wieku emerytalnym utrzymanie domu staje się sporym problemem finansowym. Nawet jak mamy spłacony dom to często się okazuje, że jak zbliżamy się do emerytury albo jak na nią przejdziemy (i nasze dochody gwałtownie się zmniejszą), to utrzymanie domu nawet jak nie płacimy za hipotekę przerasta nasze możliwości finansowe. Jeszcze jak w rodzinie są dwie emerytury – to może jest to chwilowo możliwe. Natomiast kiedy rodzina jest jednoosobowa to utrzymanie  domu – szczególnie w Metro Toronto jest praktycznie bardzo trudne.

        Popatrzmy na liczby. Przeciętny dom wolnostojący czy połówka kosztują obecnie na terenie GTA od $800 tysięcy do 1.5 miliona. Podatki od takiej nieruchomości są zbliżone do 1% wartości rynkowej czyli można się spodziewać, że będzie to od $7,000 do $12,000 rocznie ,odpowiednio $600 do $1,000 miesięcznie. Nawet jak ktoś płaci mniej, to jest to tylko chwilowe, bo miasto ma pełne prawo podnieść „zaniżone” podatki do poziomu o jakim napisałem powyżej. 

Inne świadczenia jak ogrzewanie, prąd, woda, internet, telefon, ubezpieczenie domu mogą kształtować się na poziomie od $500 do $800 miesięcznie w zależności od wielkości domu, rodzaju ogrzewania, jakości okien, izolacji, i wielu innych czynników. Prawda jest taka, że będąc emerytem trudno jest być w stanie płacić prawie od $1500 do $2,000 miesięcznie, a często więcej by mieszkać w często zbyt dużym na nasze potrzeby domu. 

        Jakie więc mogą być rozwiązania? Co bym sugerował? 

        Można oczywiście nic nie robić i mieszkać w swoim domu tak jak by się nic nie wydarzyło. Często po wyczerpaniu wszelkich oszczędności zaczynamy zadłużać nasz spłacony dom korzystając z oferowanych przez niektóre instytucje programów, jak tak zwany „reverse mortgage”. Programy te ja osobiście radzę omijać z daleka, bo bardzo szybko tracimy kontrolę nad naszym domem i bardzo szybko możemy być zmuszeni do sprzedaży, zostając z bardzo małym kapitałem w ręku. O tym napiszę innym razem.

        Można też jeśli układ naszego domu pozwala na takie rozwiązanie – stworzyć legalny apartament do wynajmowania, co jest obecnie dozwolone i dość powszechne. Ten ekstra dochód od $1,000 do $2,000 miesięcznie może być naszym ratunkiem finansowym.

        Inne rozwiązanie to częściowe lub całkowite „downsizing” 

        Całkowite „downsizing” może polegać na sprzedaży nieruchomości i zainwestowaniu całej sumy w mądre i sprawdzone inwestycje. Jeśli otrzymamy 5% zwrotu na millionie dolarów jest to $50,000 rocznie czyli ponad $4,000 miesięcznie. Mając taki regularny dopływ gotówki – możemy wynajmować apartament za $2,000 miesięcznie i nie martwić się, że zabraknie nam do pierwszego. Problem jaki widzę z trzymaniem pieniędzy w „skarpecie” czyli banku, polega na tym, że owszem mamy spory zwrot na kapitale, ale kapitał też traci na wartości. Inflacja, która oficjalnie jest koło 1% w rzeczywistości jest moim zdaniem przynajmniej około 5%, jak się dokładnie popatrzy na wszystkie koszty życia.

        Częściowe „downsizing” może polegać na sprzedaży domu i następnie zainwestowaniu na przykład połowy pieniędzy w inwestycje, a za połowę kupno własnego mieszkania. To rozwiązanie uważam za lepsze, bo po pierwsze ciągle będziemy mieli stały dochód z inwestycji na przykład w banku, ale mieszkanie, w którym będziemy mieszkać jest naszą własnością i nikt po roku czy dwóch latach nie będzie mógł nam wymówić możliwości wynajmowania lub podnieść opłat za mieszkanie do poziomu „rynkowego”.

        Oczywiście, nie wszyscy widzą się w apartamencie. Dobrą alternatywą jest dom parterowy (bungalow). Ten typ domów jest doskonałą alternatywą do „condo living”, bo nie tylko nie mamy schodów, ale mamy własny ogród, który dla wielu z nas jest potrzebny do dobrego samopoczucia.Problem polega jednak na tym, że bungalows w obrębie GTA są w drogie i często może się okazać, że taki dom też będzie kosztował million dolarów. Wówczas opcja może polegać na stworzeniu dodatkowego apartamentu by mieć ekstra dochód. Tajemnica polega na tym, by ten dodatkowy apartament był naprawdę atrakcyjny. Duże okna, dobre oświetlenie, czysty i zadbany. Taki apartament wynajmie się nawet za $2,300 miesięcznie co może pokryć prawie $500,000 pożyczki hipotecznej, albo jak dom kupimy za gotówkę być naszym stałym dochodem, który pokryje z nadwyżką utrzymanie domu.

 Wielu przechodzących na emeryturę podejmuje decyzję kupna domu poza miastem, gdzie ceny są bardziej umiarkowane. 

        Jeszcze do półtora roku temu, można było w okolicy Guelph, Wasaga Beech, Brandford itd., znaleźć bungalow w cenie do $350,000. Dziś jest to niestety o $100,000 więcej z tym, że przecież ceny w Toronto też poszły w górą przynajmniej o $200,000 w tym samym czasie. Czyli nie ma problemu. Kupując dom poza GTA za połowę tego, za co sprzedaliśmy w Toronto – nadal mamy środki na inwestycję. A dobrą inwestycją mogą być apartamenty przy SQ1, które przynoszą  co miesiąc na czysto  $1,200 każdy (jeśli kupimy je za gotówkę) i dodatkowo przyrastają koło 3% rocznie na wartości. Jest to doskonałe rozwiązanie, bo jak by nie patrzeć na wszelkie inwestycje bankowe –  zwykle inflacja zjada kapitał. Pieniądz traci na wartości. Natomiast kupno jednej czy dwóch „income properties” jest najlepszym sposobem, by inflacja nas nie dopadła.

        Ja wiem, że wielu „starszych” ludzi marzy o mieszkaniu w bungalow, ale nie wszyscy mają energię i siły by uprawiać ogród. Co wówczas? Kto będzie kosił trawę i sprzątał liście? To też wcale nie musi być problem. Jest sporo (i powstaje coraz więcej) specjalnych osiedli, które właśnie adresują ten problem. Są to tak zwane „adult lifestyle developments”. Często każdy mieszkaniec jest właścicielem domu i terenu (czasami teren jest dzierżawiony) ale za małe miesięczne fee, trawa i tereny są doglądane. Czasami można za dodatkową opłatą mieć kogoś do sprzątania czy opieki jak jest taka potrzeba. Ogromną zaletą takich osiedli jest fakt, że w przeciwieństwie do wielu domów seniora, panuje tam inna atmosfera. Jest się blisko „rówieśników”, ale każdy ma prywatność i niezależność. Takie domki są łatwe do „zamkniecia” na zimę by spędzić czas na południu.  Ja wiem, że to o czym piszę wymaga trochę rozwinięcia i pewnie dodatkowych wyjaśnień, dlatego zapraszam wszystkich zainteresowanych tym tematem do rozmów. Zapraszam na bez zobowiązań  spotkania i konsultacje. Mogę pomóc zainteresowanym przeprowadzić ten dość skomplikowany proces od sprzedaży do kupna oraz pomóc zainwestować pozostałe środki w bezpieczne miejsca.

        Jest powszechnie wiadomo, że zdecydowanie większość potencjalnych kupujących chciałoby dom bardzo czysty, w doskonałym stanie technicznym i jeszcze dodatkowo za bardzo małe pieniądze. Niestety realia są zupełnie inne.

        Domy są relatywnie w obrębie GTA drogie i często wcale nieprzygotowane do sprzedaży. Bardzo rzadko trafiają się super okazje, bo dziś prawie każdy ma dostęp do informacji i każdy jest „ekspertem” od  real estate. 

        Ale… pomimo takiego powszechnego nastawienia, zachęcam wszystkich, którzy planują zamianę lub sprzedaż domu do konsultacji z doświadczonym agentem real estate, by zasięgnąć języka. Dlaczego? Jest wiele powodów. Sprzedaż „naszego” domu jest często największą transakcją życia, przy której możemy popełnić kosztowne błędy wynikające z nieznajomości procedury albo z błędnej wyceny nieruchomości. Konsultacje takie są zwykle bezpłatne i bez zobowiązań. Natomiast mogą one bardzo pomóc w podjęciu decyzji czy warto inwestować, a jeśli warto to w co? 

        Ja czy Kasia  bardzo chętnie możemy się spotkać z każdym, kto ma na to ochotę, a nasze porady są szczególnie cenne, bo nie radzimy tylko jako agenci real estate, ale również bierzemy pod uwagę aspekty związane z architekturą czy potencjałem renowacyjnym.

        Mówiąc o przygotowaniu domu do sprzedaży należy uwzględnić sporo faktów i chciałbym przytoczyć kilka przykładów. 

        Jeśli sprzedawać będziemy dom, który jest nawet starszy i nie koniecznie ma wszystko, jak z żurnala, ale jest w znakomitej okolicy, takiej jak Bloor West Village, Beaches, Kingsway czy Port Credit (to tylko nieliczne przykłady), to tak naprawdę możemy albo sprzedać go w takim stanie, jaki jest i w takich okolicach jest zawsze wielu deweloperów zainteresowanych zakupem, gotowych zapłacić dobre pieniądze. Takie podejście jest bardzo wygodne dla ludzi „starszych”, którzy nie zawsze mają energię czy pieniądze na remonty czy inwestycje. Ale z drugiej strony, jeśli taki dom ma osoba „młodsza” i pełna energii, to być może po rozmowie z nami będzie warto pomyśleć albo tylko remoncie albo nawet o budowie nowego domu. My sami mamy na koncie wiele renowacji i zbudowanych domów i będziemy mogli obiektywnie poradzić. Wszak dla nas też jest istotne, by klient był zadowolony z wyboru i kierunku w jakim idzie.

        Ciągle pisząc o domach z potencjałem – to często nie dom, ale ziemia na jakiej on stoi stanowi prawdziwą wartość. Toronto się zagęszcza. Brakuje ziemi do budowanie domów. Obecnie bardzo powszechnym trendem jest kupowanie działek i ich podział na pół (nazywa się to „severance”) albo równie często kupuje się dwie lub trzy, a czasami więcej sąsiednich działek i łączy się je w jedną  działkę (nazywa się to „land assembly”) po to, by wybudować w tym miejscu wieżowiec albo zespół townhousów. Jeśli sprzedający taką działkę nie zdaje sobie sprawy z potencjału, jaki naprawdę jego działka ma, może popełnić kardynalny błąd sprzedając zbyt tanio. Wiem, że wiele osób szczególnie „starszych” nie ma dużego doświadczenia w takich sprawach i bez właściwej porady są oni często zagubieni i stratni. 

        Przykład doskonały mieliśmy w zeszłym roku na Lakeshore prawie naprzeciw polskiego Konsulatu. Ktoś z wyobraźnią kupił „prywatnie” bungalow za na działce 100 feet na 180 feet za $650,000. Owszem zajęło mu to kilka lat, ale teren ten po przejściu przez zoning amendment, uzyskał zatwierdzenie na budowę 23 townhouses (stacked townhouses). I co? Bez wbijania łopaty w ziemię, taki zatwierdzony (pod względem zoningu kawałek ziemi) został sprzedany deweloperowi za $4,750,000. Spora różnica?

        Specjalnie wspomniałem kilka zdań wcześniej o „prywatnej” sprzedaży. Ja osobiście uważam, że jest to ogromny błąd (sprzedaż domu bez właściwej reprezentacji), bo sprzedający nie ma właściwej ekspozycji do rynku i często przez to nie uzyskuje właściwej (maksymalnej) ceny. Chęć zaoszczędzenia na „commission” często prowadzi do ogromnych strat finansowych.  Dwa lata temu jedni z moich klientów kupili dom od „starszych” sąsiadów o ponad $200,000 taniej tylko dlatego, że owi „starsi państwo” chcieli zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów. Dom, który byłby na rynku MLS warty $780,000 sprzedali prywatnie za $550,000. 

        Zupełnie inaczej przygotowania mogą wyglądać, kiedy oferujemy do sprzedaży dom „typowy”. Wówczas, jeśli chcemy uzyskać maksymalną cenę czasami warto zainwestować w remonty czyli nowe kuchnie, łazienki, podłogi, dach, piec. Itd. Ale wszystko zależeć będzie od naszego budżetu oraz od cen jakie można uzyskać w danej okolicy. Jak okolica jest bardzo dobra i spodziewamy się uzyskania dobrej ceny to wówczas po rozmowie z agentem, który orientuje się w cenach danej okolicy, można ustalić zakres prac, czas trwania remontu oraz przedyskutować potrzebę „staging”. Czasami po dyskusji z agentem może okazać się, że remont spowodowałby, że nasz dom byłby przeinwestowany na daną okolicę. Taka sytuacja jest zwykle bardzo ryzykowna. Bo zamiast zarobić, możemy stracić. Często w takiej sytuacji, zamiast inwestować i tracić, lepiej jest zaoferować trochę niższą cenę i sprzedać dom szybko i bez nie potrzebnej pracy. 

        Kilka dni temu zostałem zaproszony na konsultację do domu zlokalizowanego w bardzo typowej okolicy, gdzie większość domów jest na małych działkach i są to raczej domy około 35 letnie. Domy też są małe. Właściciele zadali mi pytanie czy warto ich dom rozbudować. Odpowiedź była – zdecydowanie nie! Koszt rozbudowy jest taki sam w „dobrym” miejscu, jak i „w miejscu bez potencjału”. Oczywiście, gdy ktoś ma pieniądze do wyrzucenia – to wszystko można robić, ale rozbudowa domu w miejscu bez potencjału, tylko dlatego, że brakuje nam miejsca mija się ze zdrowym rozsądkiem. 

        Przytoczyłem kilka przykładów, by pobudzić Państwa wyobraźnię. Każdy dom jest inny i każdy wymaga innego podejścia. Dlatego jest ważne by się spotkać i  otwarcie przedyskutować wasze potrzeby, oczekiwania oraz plany. Ja wiem, że pogoda nie sprzyja oglądaniu domów, ale jest to doskonały czas by się spotkać, bo wiosna w real estate jest tuż, tuż. Wiele osób myśli, że jest to kiedy trawa zaczyna być zielona…. Nie jest to prawdą. Końcówka lutego to jest już początek wiosny w handlu nieruchomościami.  A by być gotowym z wystawieniem domu, to może zająć trochę czasu. 

Sprzątanie domu, drobne naprawy, usunięcie zbędnych mebli czy dekoracji, to są sprawy oczywiste o których też będziemy rozmawiali. Czas leci niezwykle szybko, dlatego zapraszam do spotkań i poważnych rozmów. Proszę pamiętać my jesteśmy po Waszej stronie!

Chciałbym na początku wszystkich Czytelników serdecznie pozdrowić i złożyć najserdeczniejsze życzenia wszelkiej pomyślności w 2019 roku! Jest to mój pierwszy tekst  po przerwie Świąteczno / Nowo Rocznej. Człowiek nawet się nie obejrzał, a już 1/24 roku minęła!

        Zawsze na początku roku, wiele osób zastanawia się jaki będzie ten rok w real estate? Nie mam przysłowiowej szklanej kuli, ale osobiście myślę, że będzie to w miarę spokojny rok bez szalonych przyrostów cen (szczególnie w przypadków domów ponad million dolarów). Ale jak zawsze podkreślam – to wszystko zależy od lokalizacji i od tego co nam politycy zgotują. 

        Domy na typowych subdivisions na przykład w Mississauga, Oakville, Milton itd. będą raczej utrzymywały swoją cenę, jeśli są czyste i zadbane. Gorzej utrzymane domy (ponieważ rynek moim zdaniem będzie spokojny) mogą nawet trochę stracić na cenie. 

        Domy natomiast w Toronto, a szczególnie w okolicach w których jest już budowanych wiele nowych domów – pójdą w górę. Cena ziemi zaczyna być już tak ogromna, że co na niej stoi nie ma specjalnie znaczenia. Ale czy spadek nawet kilku procentowy na cenie domu jest czymś co powinno nas martwić? 

        To zależy. 

        Jeśli kupiliśmy dom na spekulację (flip) – to jest to dodatkowe utrudnienie. Jeśli zamierzamy w takim domu mieszkać dłużej (10 lat i więcej) – to nie warto się martwić, bo ceny za 10 lat i tak będą wyższe.

        Jest jednak ogromna grupa ludzi, która ma domy od bardzo dawna,  (kupione czasami 20 lat temu i więcej). Ceny takich domów na przestrzeni tych lat wzrosły ogromnie (czasami po 3 lub 4 razy). Często spotykam się z sytuacjami, kiedy właściciele takiego domu myśląc, że ceny sprzedaży spadły o kilka procent wstrzymują się z decyzją zamiany domu do momentu kiedy ceny znów się podniosą. To jest błędne założenie. Często taka zamiana wynika, że stylu życia czy potrzeby downsizing. Oczekiwanie latami na wzrost cen i bycie w zawieszeniu nie jest dobrym pomysłem. Owszem, może sprzedamy taniej, ale też kupimy taniej! Natomiast profit na inwestycji, którą zrobiliśmy do tej pory jest i tak ogromny.

        To, co może wpłynąć na  rynek nieruchomości to oczywiście to, co się dzieje za południową granicą. Moim zdaniem, chimeryczny prezydent, który miesza ile się da wewnątrz i na zewnątrz swojego kraju, by odwrócić uwagę od swoich osobistych grzeszków kosztem wszystkich, na pewno nie jest czymś co gwarantuje stabilną gospodarkę. Z drugiej strony, wybory nowego premiera Kanady – będą też ciekawe. Jak wiemy Justin Trudeau – jakoś nie przypadł do gusty Donaldowi. Niestety nasze gospodarki są połączone i to wpływa negatywnie na ekonomię.

        Rynek real estate, jest w naszym klimacie bardzo uzależniony od pór roku. Zwykle w okresie końca roku do prawie końca stycznia, niezbyt wiele się dzieje. Ludzie zajęci są Świętami Bożego Narodzenia, przygotowaniami do Sylwestra, często też wyjazdami na słoneczne południe. 

        Dlatego typowe jest, że jest to najwolniejszy okres roku. Ale „wiosna w real estate” zaczyna się znacznie wcześniej niż „wiosna kalendarzowa”. Praktycznie jeśli ktoś myśli o sprzedaży domu w tym roku to już powinien pomyśleć o tym z końcem stycznia czy początkiem lutego. Nie twierdzę tutaj, że dom już trzeba wystawić tak wcześnie, ale jest to dobry okres na przygotowania. 

        Spotkanie z agentem real estate czy rozmowa z bankiem lub mortgage brokerem. Przygotowania, trochę trwają. Jeśli jesteście Państwo zainteresowania, to oczywiśćie  ja i Kasia, chętnie umówimy się na spotkanie i poradzimy co i jak zrobić by dom sprzedać szybko i za najlepszą sumę. Nie wszyscy wiedzą co warto, a czego nie warto robić  w domu, by go dobrze sprzedać.

        Oczywiście uwielbiamy pracować z kupującymi i jak ktoś planuje zakup domu i nie wie jak do tego się zabrać, również prosimy o kontakt. My wbrew temu co czasami słyszymy, pomagamy w zakupie lub sprzedaży domów w każdej kategorii cenowej. Od domów dla kupujących po raz pierwszy do domów dla ludzi, którzy szukają domów dla rozwijającej się rodziny, albo domów dla ludzi starszych. Nasze doświadczenia architektów i budowniczych domów jest ogromnie przydatne. Wiemy na co zwracać uwagę i wiemy jak ewentualnie dom przystosować na różne potrzeby. 

        Inny aspekt to finansowanie. Poprzez nasze prawie już 30-letnie doświadczenia wiemy jak podejść nawet do trudnych finansowań przy zmieniających się przepisach. Również mając takie wszechstronne doświadczenie, wiemy jak unikać kosztownych błędów. 

        To co będzie bardzo popularne w tym roku to inwestowanie w mieszkania. Nowe z planów oraz używane (re-sale), ale w dobrych nowszych budynkach ( ze względu na niższe maintenance). W chwili obecnej jest to jedna z najbardziej bezpiecznych inwestycji na rynku i jedna z najlepszych finansowo. Jest to szczególnie ciekawe rozwiązanie dla ludzi, którzy mają „wolne” pieniądze, które leżą w banku i praktycznie nie przynoszą dochodu. Przy obecnych cenach za rent, bardzo łatwo jest uzyskać dobry i stabilny dochód właśnie z wynajmowania. 

        Szczególnie dobre rejony do wynajmowania są w centrum Toronto, południowym Etobicoke. Również centrum Mississauga jest świetnym rejonem. Jest tutaj ogromna liczba studentów zagranicznych, których rodzice często by dostać mieszkania – płacą sami bez przymusu za rok z góry!

        Jest kilka kompleksów, które są warte polecenia dla inwestorów. Dziś wymienię trzy.

        Backyard Condos. - Kończy się sprzedaż fazy drugiej w tym projekcje, który zlokalizowany jest w Etobicoke przy Park Lawn i Bery Road. Pozostało już bardzo mało mieszkań. Jest to bardzo ciekawe założenia na terenie starej Plaza. Powstaną tutaj 3 budynki mieszkalne i budynek usługowy. Bydynki maja do 10 kondygnacji i są bardzo dobrze wpisane są w okolicę. Ciekawie zaprojektowane mieszkania oraz bardzo dobra cena za stopę kwadratową w porównaniu do innych budynków.  Super lokalizacja, bardzo blisko do Bloor i Subway! 

        TANU  -  znakomita lokalizacja bo w samym Port Credit – bardzo blisko Credit River.  14 piętrowy budynek – bardzo mądre przemyślane mieszkania, bardzo wysokiej jakości wykończenia. Ten projekt był wprowadzony na sprzedaż z końcem 2018 roku i jest jeszcze sporo mieszkań do wyboru. 

        Edge Towers – Projekt zawiera 3 wieże. Pierwsza  jest całkowicie wysprzedana. Druga w połowie. Trzecia jest w przygotowaniach do sprzedaży. Znakomita lokalizacji, bardzo blisko SQ1. Świetne miejsce na inwestycję. 

        Więcej info o każdym projekcje można znaleźć na naszej stronie www.czaplinski.ca Oczywiście zainteresowani zakupem mieszkań z planów, proszeni są o kontakt z nami bezpośrednio. Nasza pomoc jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa negatywnie na wysokość ceny, którą będziecie płacić. 

        Natomiast fakt, że mamy zwykle pierwszeństwo dostępu zanim ma do nich dostęp publiczność, a nawet agencji, daje naszym klientom bardzo dobrą szansę na profit.

O tym projekcje po raz pierwszy pisałem ponad rok temu. 

Ale o dobrych rzeczach warto od czasu do czasu przypominać.

Projekt ten reklamowany jest pod nazwą Edge Towers – powstanie na narożniku Hurontario i Elm Dr. West. Ii będzie składał się z trzech bardzo charakterystycznych wież o zróżnicowanych wysokościach. Pierwsza, najniższa (już całkowicie sprzedana i której budowa rusza za kilka miesięcy) będzie miała 35 pięter wysokości. Druga wieża (aktualnie w sprzedaży) będzie miała 45 pięter, a trzecia wieża (jeszcze nie w sprzedaży), będzia miała 55 pięter. Deweloper to firma Solmar, która ma 25 lat doświadczenia w takich przedsięwzięciach i której ambicją jest by ten cały kompleks stał się wizytówką Mississauga.   

Jest to doskonała inwestycja z wielu względów:

        Lokalizacja – Tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Jak Państwo wiedzą wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce linia LRT, która połączy Południe Mississauga z centrum Brampton. Ułatwi to ruch na linii południe – północ oraz ułatwi połączenie obu miast z centrum Toronto poprzez GO Transit.

        Ceny – W tej fazie mieszkania zaczynają się od  $434,900, za jednosypialniowe mieszkanie do ponad $584,900 za dwusypialniowe mieszkanie. Co jest ważne, to obecnie trwa specjalna promocja, która zawiera parking wartości $45,000 w cenie zakupu. Normalnie dotychczas, parking trzeba było kupować osobno, za dodatkową opłatą.

        Układ mieszkań – Bardzo ciekawe i przemyślane plany. Każde mieszkanie ma minimum półtora łazienki (oprócz najmniejszych). Najczęściej sypialnie są rozdzielone strefą dzienną. Wysokie sufity 9 stóp oraz fantastyczny standard wykończenia – znacznie powyżej typowego standardu (możne je zobaczyć w sale office). Osobiście rozmawiałem z jednym z właścicieli kompanii Solmar, który stwierdził, że ich ambicją jest by budynek był rozpoznawalny jako symbol Mississauga, ale również by był znany z jakości wykończeń i znakomitego stylu życia. Dlatego bardzo dużo uwagi zostało przeznaczonej na dobór materiałów ale również na projekt zaplecza rekreacyjnego.

        W chwili obecnej trwa sprzedaż mieszkań w fazie II. Faza III jest w przygotowaniu. By uzyskać wszelkie informacja, jak: dokładne ceny, rzuty mieszkań, struktura wpłat, przewidywane maintenance, itd. należy kontaktować się z nami. Ci, którzy się tym projektem zainteresują  mogą odwiedzić moją strone www.czaplinski.ca (jest tam specjalny link do informacji). Można też dzwonić lub wysłać e-mail do mnie na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

        Warto napisać kilka słów o strukturze wpłat. Dla ułatwienia kupujących zostały one znacznie rozłożone w czasie. Pierwsze 5% należy wpłacić w ciągu 30 dni od chwili zawarcia umowy na zakup. Następne 5% wartości wpłacone powinno być po pół roku. Następne 2.5% ceny zakupu po roku czasu, a ostatnie 2.5% po półtora roku. Jest to zdecydowanie bardzo komfortowo rozłożona struktura wpłat. W chwili zamknięcia transakcji czyli w styczniu 2022 roku deweloper wymaga jeszcze jednej wpłaty 5%-wej. Dzięki, temu, że całkowita wpłata (rozłożona w praktyce na 3 lata) wynosi 20% - unikamy bardzo dużego ubezpieczenia CMHC, które wynosi tysiące dolarów. Przewidywany maintenance jest na poziomie 49 centów za stopę powierzchni.

Czy kupno nowych mieszkań się opłaca?

        Nowe mieszkania najczęściej kupują inwestorzy albo ci, którym się nie spieszy. W normalnej sytuacji, kiedy ktoś potrzebuje miejsce do mieszkania w ciągu kilku tygodni czy miesięcy – to zwykle szuka tego na rynku „wtórnym”, czyli MLS.  Natomiast, jak ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie lub inwestycję i skorzystać z możliwości rozłożonych w czasie wpłat oraz licząc na przyrost wartości zanim będzie zmuszony do odbioru mieszkania – to kupno z planów jest dobrą alternatywą.

        Zwykle od momentu podpisania umowy na kupno nowego mieszkania do momentu odbioru – mijają 2-3 lata. Jak wspomniałem wcześniej spłaty są rozłożone, bardzo korzystnie w czasie.

        15% wpłacone jako zaliczka leży na specjalnym koncie u prawnika chronionym przepisami przed defraudacją. W normalnym runku nieruchomości ceny rosną wraz z upływem czasu. W ostatnich latach kondominia przyrastały minimum 5% rocznie, ale często nawet 10%. W chwili obecnej szacuje się, że będzie to 3-4 %. Oznacza to, że jak kupiliśmy coś 3 lata temu i teraz przychodzi czas odbioru, to zakupione mieszkanie jest warte więcej przynajmniej o 10-15% na dzisiejszym rynku niż było warte 3 lata temu. Oznacza to, że nasza wpłata praktycznie podwoiła się.  Jest to innymi słowy 100% profitu na naszej inwestycji w ciągu 2 do 3 lat. Czy ktoś zna lepszy (i bezpieczniejszy) investment? 

        Ale jak wyciągnąć profit z inwestycji? Otóż ludzie różnie do tego podchodzą:

        Assignment (pisałem o tym tydzień temu) – niektórzy deweloperzy pozwalają na odsprzedaż zakupionego unitu przed faktycznym jego przejęciem. Musi to się odbyć za zgodą dewelopera i nie zawsze możemy ogłaszać tej nieruchomości na systemie MLS. Często istnieje konieczność pokrycia opłat manipulacyjnych ($500-$3000) ale jest to bardzo atrakcyjne rozwiązanie. Odsprzedający kontrakt praktycznie nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów oprócz depozytu, który wpłacił, commission i administracyjnych opłat. Może on łatwo zarobić prawie tyle co zainwestował.

        Część inwestorów sprzedaje unit zaraz po jego przejęciu i rejestracji budynku (korporacji). Jest to łatwiejsze niż za pomocą „assignment” - bo mamy lepszą ekspozycję poprzez system MLS, ale…. wielu sprzedających nie zdaje sobie sprawy, że Revenue Canada może upomnieć się o zwrot HST zawartego w cenie każdego nowego mieszkania. Ma to miejsce, jeśli sprzedajemy nowo odebrane mieszkanie bez przetrzymania go przez przynajmniej rok. Proszę sobie wyobrazić, że musimy odprowadzić 13% od ceny, za którą zakupiliśmy mieszkanie do rządu? To może być prawie równoznaczne z utratą całego zysku.  

        Lepszym rozwiązaniem i w pełni legalnym jest po przejęciu mieszkania, zamieszkanie w nim na rok. W tym przypadku HST nie jest problemem. Można też wynająć mieszkanie na rok. W tym przypadku jest zasada, że owszem musimy odprowadzić HST do Revenue Canada, ale po pokazaniu umowy na wynajem otrzymamy ten podatek z powrotem. Po upływie roku, możemy je sprzedać nie tracąc HST. Obecne czynsze za wynajmowanie mieszkań są w Mississauga na poziomie $2,000 na miesiąc i więcej za jednosypialniowy unit. To zasadniczo pokrywa 100% kosztów. 

        Zainteresowanych projektem Edge Towers ale też każdym innym projektem sprzedawanym z planów zapraszamy do współpracy. Nasz Domator Team, służy pomocą. Mamy dostęp do bardzo wielu projektów i to często wcześniej zanim mają do niego dostęp inni agenci czy publiczność. Najlepsze jest też to, że nasza pomoc jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa na podwyższenie ceny zakupu. Przeciwnie, kupując poprzez nas często macie Państwo specjalne dodatkowe bonusy czy promocje. Zapraszam do współpracy. 

W obrębie GTA jest obecnie kilkaset nowych kondominiów albo w fazie budowy albo w fazie przedsprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie „odstąpilibyśmy” naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem osobie trzeciej bez czekania do momentu kiedy budynek zostanie faktycznie ukończony.

Takie „odsprzedanie” umowy nazywa się właśnie “Assignment”. Po odsprzedaniu (przepisaniu) umowy na „nowo kupującego”, przejmuje on w praktyce cały kontrakt, który „oryginalny kupiec” zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto - ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie być w poważnych problemach finansowych. „Odsprzedawanie” kontraktu zawartego z deweloperem jest też bardzo powszechnym procederem mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na to jako zarobek, z którego też chce dostać część w podatkach.

Assignment ma spore korzyści dla sprzedających (oryginalny kupiec) i kupujących (nowy kupiec).

Korzyści dla sprzedającego kontrakt/przepisującego

Ma on szansę na spory zysk, szczególnie jeśli zakupił condo kilka lat wcześniej, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa mieszkania kupionego z planów w tym czasie mogła wzrosnąć nawet od 15 do 20%.

Nie musi on płacić kosztów zamknięcia wyznaczonych przez buildera oraz Land Transfer Tax. Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji, jeśli, ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (Chyba, że mieszkanie było wynajmowane przez rok zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).

Unika kosztów utrzymania condo, takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują. Sprzedawany jest tylko kontrakt, czyli umowa.

Korzyści dla kupującego/przejmującego condo.

Condo kupowane poprzez “assignment” są zwykle tańsze niż, te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowywuje ceny sprzedaży do aktualnych cen rynkowych. Ceny są zwykle niższe, kiedy zaczyna się sprzedaż i w miarę czasu są one podnoszone.

Kupujący ma często jeszcze szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.

Kupujący condo poprzez assignment - może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez developera. Czasami może to być nawet tylko 5% wpłaty. W takiej sytuacji oryginalny pierwszy kupujący musi poczekać na zwrot swojego depozytu do chwili przejęcia mieszkania przez drugiego kupującego.

Co należy wiedzieć kiedy rozważmy zakup poprzez assignment?

Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment.

Jeśli pierwotny kontrakt miał pozwolenie na assignment to należy sprawdzić, jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka umowa była na specjalnych formularzach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.

Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli, to można wystąpić do dewelopera o pozwolenie na „assignment”. Często deweloper udzieli zgody jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr - to nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia mieszkania, by je sprzedać. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment - należy sprawdzić, jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle deweloper nie pozwala wprowadzać mieszkania, które chcemy sprzedać poprzez „assignment” do systemu MLS.

Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo - należy wynegocjować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby. Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję (przepisanie kontraktu na osobę trzecią) i nie chcemy tracić tej opcji.

W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona przejrzana przez prawnika zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalny formularz opracowany przez Real Estate Association, z którego można skorzystać.

W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy - jest to forma zachęty, by transakcja doszła do skutku.

Wiadomo, że z perspektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony oraz profit w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15%-25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takiej sumy, nie mówiąc już o wypłaceniu profitu. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo.

Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego obiektu. Nazywa się to “occupancy closing”. Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że “occupancy closing” już miało miejsce - wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili po tym, jak developer podpisze zgodę na assignment (przepisanie).

Warto wiedzieć, że jeśli z jakiś powodów „nowo” kupujący, który przejmie kontrakt nie zamknie transakcji to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty. Dodatkowo wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić nie tylko mieszkania ale i depozyt.

Kilka ostatnich uwag:

Finansowanie - jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assignments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z tym doświadczenie

Czas - ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży

HST - należy być super ostrożnym. Jeśli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest by w umowie wyraźnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.

Zbliżający się koniec roku zachęca do pewnych podsumowań.

        Nie będę Państwa zanudzał statystykami bo i tak nikt tego nie będzie pamiętał, ale mogę opisać jakie mieliśmy trendy na rynku nieruchomości i jak moim zdaniem rok następny będzie wyglądał. Ale zanim o tym napiszę i wyjaśnię dlaczego różne trendy mają miejsce to najpierw warto przypomnieć o kilku sprawach.

Ceny nieruchomości praktycznie podwoiły się w ciągu ostatnich 5 lat. Jest to doskonała informacja, dla wielu z nas szczególnie kiedy zbliżamy się do wieku emerytalnego. Nagle okazuje się, że praktycznie bez “naszego” udziału nasze pieniądze jakie potrzebujemy na emeryturę podwoiły się. Niestety dla młodych ludzi, którzy dopiero planują zakup nieruchomości – wysokie ceny są dużą barierą.

         Często dostaję pytanie od Państwa “czy będę musiał zapłacić podatek od przyrostu wartości nieruchomości?”  

        To zależy. Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której “zarobiliśmy” pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako nasz dom rodzinny “prime residence”, to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji i po sprzedaży nieruchomości nie musimy martwić się o płacenie podatków.

        Nie istnieje również konieczność szczegółowych rozliczeń finansowych. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać planując naszą przyszłą niezależność finansową. 

        Wiele ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej jest to fantastyczny sposób by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku czyli przyrostu wartości. Dla porównania gdybyśmy trzymali pieniądze w banku lub na giełdzie czy w każdej innej inwestycji i zarabiali na oprocentowaniu - to niestety musimy od zarobków płacić podatek, który zasadniczo w przypadku oprocentowań bankowych musi być rozliczany rocznie. 

        Popatrzmy na przykład. Jeśli ktoś by trzymał $500,000 gotówki w banku przez ostatnie 5 lat to pewnie jego profit byłby na poziomie 2% w skali roku czyli około $10,000 za 5 lat trzymania pieniędzy w banku. Od tej sumy oprocentowania zapłaciłby podatek około 25% wartości zarobku (minimum). Dom kupiony 5 lat temu za $500,000 jest dziś warty około $900,000. Jest  to ogromna różnica. I jeśli jest to “prime residance” cały profit jest wolny od podatku. Gdyby była to nieruchomość inwestycyjna, to podatku nie płacimy do czasu, kiedy jej nie sprzedamy.

        Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i przeciwieństwie do “inwestycyjnych nieruchomości” nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom.  Oznacza to, że jak mamy “wolne” pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie uniknąć podatków i przerzucić cały profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu by w ten sposób skorzystać z “ulgi podatkowej”  Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu - można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.

        Jeśli posiadamy kilka nieruchomości - to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako “prime residence” Oznacza to, że na przyrost wartości domu wakacyjnego (cottage) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) - będziemy musieli zapłacić podatek, ale jest on płatny tylko (i dopiero) w chwili sprzedaży. 

        Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomościach rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek, będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami - by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieślismy w czasie posiadania “drugiego” domu. 

        Dotychczas, jak ktoś sprzedawał “prime residence”, czyli dom w którym mieszka, nie musiał zgłaszać tego do Revenue Canada. Wszelki profit zrobiony na takim domu był praktycznie “tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako “prime residence” miały “tax exemption” .

        Według obecnych  zasad “prime residences” ciągle są zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu musi być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych.  W ten sposób Revenue Canada, będzie miało pewną kontrolę nad tym ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako “prime residence”. Była to (zdaniem Revenue Canada) spora luka, bo niektórzy co bardziej zaradni potrafili w ciągu roku “obrócić” trzy lub więcej nieruchomości twierdząc, że są to ich “prime residence”. Posuniecie to ma ograniczyć “flipping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku 2-3 domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy bardziej wyrafinowni, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać bardziej dokładnie co się dzieje z “prime residences” będzie wiele niemiłych niespodzianek. 

        To posunięcie jest również skierowane przeciw tak zwanym “foreign investors” głównie z Chin, którzy kupują domy w Kanadzie często na podstawione osoby. Są one podawane jako “rodzina”,  która ma status “Resident of Canada”. Tak naprawdę te podstawione osoby nie byłyby w stanie kupić wielomilionowych domów za własne pieniądze. Spekulanci z zagranicy, nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouver na “członków rodziny” , którzy tak naprawdę nie byli się nawet w stanie zakwalifikować na mortgage. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako “prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za $1 million 3 lata temu, dziś jest on wart $1.5 miliona. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor “wyprał” często brudne pieniądze, (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale miał jeszcze czysty i nie opodatkowany profit $500,000. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rządy prowincji   utemperował go poprzez wprowadzenie 15% podatku dla obcokrajowców.

        Warto jeszcze wiedzieć co się dzieje w przypadku domów, kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają zanim się do nich wprowadzą i to często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt.  Bardzo popularny jest wśród Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej jej sprzedaży.  Zwykle dzieje się tak ze sporym zyskiem sięgającym od 10-20% oryginalnie zapłaconej ceny. Czyli, jeśli ktoś kupił mieszkanie za $350,000 2 lub 3 lata temu to to mieszkanie obecnie jest warte około $420,000. Nawet jeśli koszty sprzedaży i przejęcia wyniosą $35,000 (commission, land transfer tax, builders development charges), to i tak profit wyniesie około $35,000. To bardzo dobry profit bo proszę pamiętać, że “nasza rzeczywista” inwestycja w zakup to tylko 15% wpłaty wymaganej przed buildera ($52,500) – reszta to była pożyczka hipoteczna. 

        Ten proceder trwał latami, dopóki Revenue Canada nie zauważyła ile traci pieniędzy. Dlatego obecnie przejęcie mieszkania i natychmiastowa sprzedaż nie ma żadnego sensu. Jeśli tak zrobimy to Revenue Canada na pewno nas odnajdzie i poprosi o zwrot zawartego w każdej cenie nowych mieszkań podatku HST, plus ewentualnie rozliczenia zysku. Utrata 13% (zwracanie HST) nie ma żadnego sensu dlatego wiedząc o takich posunięciach warto się przygotować.

        Pierwsze rozwiązanie najprostsze to, jak ktoś nie ma jeszcze domu (mieszkania), należy się do nowo przejętej nieruchomości się wprowadzić przynajmniej na rok i  traktować ją jako “prime residence”. Jak odmieszkamy rok, to możemy taką nieruchomość sprzedać i cały profit jest wolny od podatków. 

        Druga sytuacja jest inna. Jeśli mamy już inny dom uważany, jako “prime residence” to możemy nową kupioną na inwestycję nieruchomość przejąć, ale następnie należy ją na rok wynająć. Owszem, będziemy musieli częściowo zapłacić HST, ale uzyskamy jego zwrot, zasadniczo, w całości. Dzięki takiemu rozwiązaniu przynajmniej nie “tracimy” HST. Wynajęte mieszkanie możemy sprzedać po roku płacąc podatek od profitu, ale możemy też je trzymać latami (w tym czasie nie musimy płacić podatku od przyrostu wartości). Czasami jak się do takiego domu czy mieszkania wprowadzimy po 5-10 latach i pomieszkamy tam następne kilka, zwykle nikt nie będzie się upominał o płacenie podatku od profitu. Jest jeszcze jedna często stosowana opcja polegająca na sprzedaży nieruchomości przed formalnym jej przejęciem. By to zrobić należy mieć w chwili zakupu mieszkania (domu) z planów podpisany z deweloperem specjalny dokument nazywany “assignment”. Upoważnia on nas to odsprzedaży naszego kontraktu z deweloperem osobie trzeciej zanim sami otrzymamy klucze do mieszkania (domu). Jest to trochę skomplikowany proceder, o którym napiszę innym razem, ale efekt jest taki, że jak znajdziemy osobę zainteresowaną naszym kontraktem to ustala się sumę “odstępnego” i kupujący od nas przejmuje zasadniczo nasze zobowiązania. Czyli musi zapłacić Land Transfer Tax, Development Charges, jest odpowiedzialny za HST. My “odstępując” kontrakt, praktycznie wychodzimy z czystym profitem bez brudzenia sobie rąk. W ‘dobrych czasach” niektórzy inwestorzy mieli kupione po kilkanaście mieszkań w taki sposób. Oczywiście obecnie Revenue Canada, również próbuje się tym procederem zainteresować.

Właśnie ruszyła sprzedaż najnowszego projektu w Port Credit nazwanego TANU. 

        Zacznę od stwierdzenia, że TANU jest to jeden z lepszych projektów jaki miałem okazję reprezentować.

        Powód dlaczego tak twierdzę jest bardzo prosty. Fantastyczna lokalizacja. 

        Projekt powstanie w bardzo atrakcyjnej części Mississauga jakim jest Port Credit. Jeśli pomyślą Państwo o całej Mississauga, to tak naprawdę Port Credit jest jednym z nielicznych miejsc, gdzie ludzie przyjeżdżają nawet z najdalszych zakątków miasta, by pochodzić po ulicach (szczególnie latem), wejść do dobrej restauracji na obiad czy na drinka, pospacerować po nabrzeżu jeziora Ontario czy Credit River. To miejsce żyje! Jest bardzo dynamiczne i przyciąga swoją energią. W ostatnich 15 latach powstało tu wiele ciekawych inwestycji, ale również kilka fantastycznych i nowych jest w przygotowaniu.

        Projekt, o którym piszę i gdzie zachęcam do kupna nazywa się TANU. Zastanawiałem się skąd się ta nazwa wzięła? Otóż, według architektów i dewelopera proponowany budynek projektowany jest jako „Tranquil Place”, „Amenity Rich”, „Naturally Crafted” i „Urban Village” - pierwsze litery tych określeń tworzą nazwę TANU. (Nie wiem dlaczego przypomina mi to odcinek „Stawki większej niż życie” o Oberfuehrer WOLF). Faktem jest, że wyraźnie widać w proponowanym rozwiązaniu nacisk na inność i nacisk na zgodę z naturą.

        Muszę, przyznać, że budynek ten nie jest projektowany z myślą o typowych inwestorach; takich, którzy chcą kupić coś tanio i następnie wynająć to, by sprzedać zakupione mieszkanie po kilku latach ze znacznym zyskiem. Ten budynek, jest pomyślany bardziej dla ludzi, którzy chcą tu zamieszkać dłużej, być może nawet bardzo długo. Jest to idealny budynek, dla tych, którzy chcą, na przykład, przenieść się tutaj na emeryturę i nie chcą już mieszkać w domu, natomiast chcą mieć bardzo ładne mieszkanie z dużym balkonem (lub tarasem) i korzystać ze wspaniałej lokalizacji. Jest to też doskonały dom, dla tych co pracują w Down-town, ale nie chcą ścisku i zanieczyszczeń Toronto. Budynek jest zlokalizowany 7 minut na piechotę od GO Port Credit i praktycznie mieszkając w tej okolicy posiadanie samochodu (szczególnie dla ludzi starszych) nie jest konieczne. Wszystkie sklepy i usługi są w zasięgu paru minut spaceru.

        Sam budynek będzie zlokalizowany na rogu Stavebank Rd i Park St. East. - przez ulicę do sportowej areny, biblioteki oraz bardzo ładnego parku. Sklepy, liczne restauracje, usługi – wszystko w okolicy.

        Budynek będzie miał 15 pięter i 204 mieszkania w wielkościach od trochę ponad 600 sf do 1,500 sf. Ceny zaczynają się od trochę ponad $500,000. Parking i locker można zakupić osobno.

        Sprzedaż tego budynku zaczęła się 2-go grudnia (tylko poprzez VIP Agents) i sam widziałem, że sporo mieszkań już się sprzedało. Ceny mogą się wydawać w pierwszym momencie wysokie, ale jak porównałem ten projekt z innymi obecnie oferowanymi projektami na sprzedaż (takimi jak M-City Condos, 293 The Kingsway czy Mirrabella Condos) to ceny i to co jest za to oferowane jest znacznie lepsze – a żaden z tych innych projektów nie ma tak dobrej lokalizacji.

        Przewidywany maintenance jest na poziomie 50 centów za stopę powierzchni. Wpłaty związane z zakupem są rozłożone w czasie (15% w ciągu 6 miesięcy), a budynek przewidywany jest do oddania w lutym 2021 roku.

Budynek zaprojektowany jest przez IBI Architects i TACK Interior Design. Budynek jest zaprojektowany według najnowszych trendów i architektura odzwierciedla dbałość o detale. 

        Będzie on też znakomicie wyposażony w dodatkowe udogodnienia jak: Fitnes Centre, Yoga Studio, Fitnes Deck, Private Dining Room, Movie Theatre, Game Rooms, Guest Suite, Business Center, Pet Spa, ogromny zewnętrzny taras z miejscem na BBQ, ognisko, oraz miejscem do prywatnych medytacji. 

        Cały teren będzie bardzo starannie zadrzewiony i bardzo naturalnie utrzymany. Budynek będzie miał oczywiście lobby z recepcją oraz (ciekawostka) oprócz normalnego pomieszczenia na paczki (zakupy internetowe stają się coraz bardziej popularne) będzie on miał chłodzony pokój w którym trzymane będą zamawiane „on-line” zakupy spożywcze. 

        Ponadto cały budynek jest projektowany jako „smart building”. Wszystko może być sterowane elektronicznie i na odległość poprzez smartphone. Regulacja ogrzewania, oświetlenia, wpuszczanie gości czy ekipy do sprzątania. Otwieracz do drzwi garażowych, będzie pamiętał naszą tablicę rejestracyjną i nie będzie potrzeby szukania „pilota”. Budynek ten będzie miał jeszcze wiele innych innowacji.

        Same mieszkania są też niezwykle ładnie zaprojektowane i zachęcam do zobaczenia planów na mojej stronie internetowej. Sufity 9 i 10 stopowe. Penthouse 12 stóp wysokości. Drewniane podłogi, dobrej jakości kuchnie i łazienki. Super jakości appliances.

        Tak jak wspomniałem sprzedaż się dopiero co zaczęła i salon sprzedaży nie jest jeszcze otwarty dla szerokiej publiczności. Jeśli kogoś ten projekt zainteresował, to proszę do mnie zadzwonić. Ja lub Kasia chętnie się umówimy na spotkanie w salonie sprzedaży, który jest w Port Credit. W czasie takiego nie zobowiązującego spotkania, mogą Państwo lepiej zapoznać się z projektem, zobaczyć makietę budynku, wyposażenie kuchni i łazienek, zobaczyć plany i ewentualnie dokonać wyboru.

        Proszę pamiętać, że przy zakupie każdego nowego mieszkania, kupujący ma 10 dni, by po podpisaniu wstępnej umowy, skonsultować zakup z prawnikiem, bankiem czy rodziną, i jeśli zmieni się decyzję, można bez żadnych komplikacji to zrobić.

        1.  Warto wiedzieć, że ci którzy kupią z nami w tej chwili, nie tylko dostaną najniższe dostępne ceny ale również w ramach promocji obniżkę ceny od $10,000 do $20,000 w zależności od modelu. Ponadto dodatkowy bonus wartości $10,000 na „upgrades”

        2.  Również możliwość zagwarantowania sobie „assignment”

        3.  Capped Development Charges (1B $8K, 2B $10K, 3B $12K)

        4.  Roczny GO Presto Pass – wartości $2,500

        5.  Free Bicycle Locker

        6. Roczne bezpłatne członkostwo w „Car Share Program”

        Proszę pamiętać, nasza pomoc jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa na wysokość ceny. Proszę wpisywać nas jako waszych Agentów, gdybyście sami rejestrowali się Państwo na ten projekt (lub każdy inny). Serdecznie zapraszam do współpracy.

Maciek Czapliński 905-278-0007

Strona Internetowa www.czaplinski.ca