Porady
sobota, 25 kwiecień 2015 12:48
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Długie macki
Napisane przez Aleksander ŁośKiedy Trocki przegrał polityczną batalię o spadek po Leninie, wyniósł się do Meksyku, gdzie w willi chronionej jak twierdza, zamierzał dożyć swoich dni. Ale macki Generalissimussa Stalina i tam go dosięgły. Podobny los spotkał byłego agenta, już rosyjskiej bezpieki, który został otruty w środku Londynu z polecenia Moskwy.
Wydawałoby się, że takie wydłużone ramiona sięgają po wielkich, a co najwyżej średnio ważnych z punktu widzenia Moskwy, którzy narazili się panującym w danym okresie na Kremlu. Zmiana ustroju nie ma znaczenia. Dopóki Rosja czuje się wielka, ważna, dobrze uzbrojona, stara się oplatać swoimi mackami cały świat. A oto dowód.
Życie Vadima mogło przebiegać bez większych zakłóceń. Urodził się w Leningradzie, ale życie dorosłe rozpoczął już w St. Petersburgu. W tym samym miejscu, ale w cokolwiek zmienionej rzeczywistości. Rodzice jego rozwiedli się, gdy miał dziesięć lat. Od tego czasu mieszkał z matką, która skoncentrowała całą swoją miłość, całe plany życiowe na tym jedynaku. Vadim ukończył szkołę średnią i zaraz upomniało się o niego wojsko. Został wcielony do wojsk ochrony pogranicza. Kiedy kończył pierwszy rok dwuletniej obowiązkowej służby, został poinformowany, że na drugi rok zostaje skierowany do Czeczenii, do zabezpieczenia granic mocarstwa rosyjskiego, w taj walczącej o niezależność republice. Był to okres najostrzejszych walk, wyniszczających w sposób okrutny obie strony. Po stronie rosyjskiej ginęło wielu żołnierzy, którzy pod przymusem byli kierowani do prowadzenia tej "brudnej wojny".
Kilka dni temu zostałem zaproszony jako jeden z 10 agentów z całego GTA (i jedyny z polskiego środowiska) przez Phantom Development do sprzedaży zupełnie nowego projektu, który powstanie w North York tuż przy Bayview Village Mall. Jest to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Toronto, gdzie średnia cena domów sięga 1,6 mln dol. Ten budynek będzie bardzo mały, bo tylko 11 pięter i po 11 mieszkań na piętrze. To zapewni jego ekskluzywność i dlatego będzie on znakomitą inwestycją.
Znakomita lokalizacja:
• 2 minuty na piechotę do Bayview Subway Station;
• Przez ulicę do Bayview Village Mall;
• 7 minut samochodem do North York Hospital;
• Szybki dostęp to Toronto Downtown przez system metra;
• 84 proc. punktacja "Walkscore" – oznacza to, że w tej okolicy można praktycznie wszystko załatwić na piechotę.
Świetne ceny, bo już od 276.000 dol. za jednosypialniowe unity, 349.000 dol. za jedną sypialnię z denem i 415.000 dol. za dwusypialniowe mieszkania. Wszystkie mieszkania mają balkony lub duże tarasy. Przy tych cenach, tej lokalizacji oraz małej liczbie oferowanych mieszkań jest to znakomita inwestycja, która szybko nabierze wartości.
Mieszkania będą oczywiście bardzo dobrze wyposażone. Garaż i locker są dostępne za ekstra dopłatą.
Co jest ważne, że ta wyjątkowa oferta i możliwość zakupu na zasadzie pierwszeństwa będzie możliwa tylko do końca kwietnia. Ja mam zarezerwowanych aż 25 mieszkań dla swoich potencjalnych klientów, ale tylko do końca miesiąca. W tym czasie mają Państwo możliwość wyboru bez kolejek na zasadzie pierwszeństwa.
Budynek będzie oddany do użytku w 2018 roku na wiosnę
Kupujący z nami otrzymają:
• Free assigment – czyli możliwość odsprzedaży;
• Free island w kuchni;
• Free rental w czasie interim occupancy;
• 5000 dol. maksymalny koszt "levies".
Przewidywany maintenance to 54 centy za stopę kwadratową. Zawarte będzie w nim ogrzewanie i chłodzenie, ubezpieczenie budynku, naprawy budynku oraz fundusz rezerwowy.
Jeszcze warto wspomnieć o wymaganych wpłatach. 3000 dol. w chwili podpisania wstępnej umowy. 5% minus 3000 dol. w ciągu miesiąca, 5% po 90 dniach, 2,5% po 180 dniach, 2,5% po 250 dniach, 2,5% po 540 dniach i ostatnie 2,5% w 2018 r.
Proszę więc nie zwlekać. Jest to wyjątkowo atrakcyjna oferta. Jedna z lepszych, jakie mieliśmy od dawna.
***
Tak przy okazji warto przypomnieć o specjalnym ubezpieczeniu, jakim są objęte wszystkie nowe jednostki mieszkalne budowane w Ontario. W Ontario funkcjonuje korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act.
Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych condo i domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każda nowo budowana jednostka musi być rejestrowana w programie NHWP.
Każda nowa jednostka mieszkalna pokryta jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.
Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:
• defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;
• jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zmianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.
Dwuletnia gwarancja pokrywa:
• penetrację wody przez tak zwaną "building envelope", czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;
• defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;
• defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;
• poważne defekty strukturalne (pękające basements);
• naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotyczącej zdrowia i bezpieczeństwa.
Siedmioletnia gwarancja pokrywa:
• główne elementy konstrukcyjne, które są związane z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;
• pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.
New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu.
Kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds i do 20.000 dla condominium. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu.
NHWP – zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia w przekazywaniu nieruchomości.
Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które wynosi powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni. W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.
W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za Państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Posiadamy już więcej informacji o wprowadzeniu elektronicznego zezwolenia na wjazd (electronic travel authorization) dla obywateli niektórych krajów, chcących podróżować do Kanady.
Wymóg będzie dotyczył podróżnych z krajów, których obywatele są zwolnieni z wymogu wizowego. Obecnie rząd zapowiada wprowadzenie nowego wymogu prawnego w marcu 2016 roku.
Niektóre kraje, także USA, wprowadziły już taki system. Nowy wymóg i kontrola graniczna turystów ma na celu wyłapanie osób, które na przykład posiadają rekord kryminalny i nie powinny być, według kanadyjskiego prawa imigracyjnego, turystami w Kanadzie. Powodów odmowy wlotu czy wjazdu do Kanady może być oczywiście więcej. Zezwolenie na wjazd nie będzie kosztowne, turyści będą musieli zapłacić tylko 7 dolarów. Zezwolenie będzie ważne na 5 lat, chyba że paszport turysty będzie wygasał wcześniej.
Nowy, przyszłoroczny wymóg nie będzie obowiązywał obywateli takich krajów, jak USA, osób jedynie przesiadających się w Kanadzie, turystów, którzy posiadają już ważną wizę kanadyjską.
Studenci i pracownicy zagraniczni podróżujący do USA także nie będą musieli starać się o zezwolenie na wlot.
Około 74 proc. turystów odwiedzających Kanadę to obywatele zagraniczni zwolnieni z wymogu posiadania wizy wjazdowej (w tym także obywatele polscy). Jako ciekawostkę dodam, że z wymogu elektronicznego zezwolenia będzie także zwolniona brytyjska rodzina królewska.
Tysiące turystów z krajów bezwizowych jest zatrzymywanych na granicy i zawracanych. Jak wspomniałam, powody są różne, np. podejrzenie nielegalnego zatrudnienia, kryminalny rekord, zły stan zdrowia. Koszty deportowania turystów z granicy są zbyt wysokie.
Podróżujący do Kanady także są narażeni na duże koszty, wielu opłacających drogie bilety nigdy nie miało możliwości zwiedzić Kanady czy spędzić trochę czasu z rodziną, gdyż kanadyjskie władze nie wyraziły zgody na przekroczenie granicy. Nie zawsze decyzje te były sprawiedliwe. Wprowadzenie nowego systemu zezwoleń na przybycie do Kanady ma na celu zmniejszenie ilości akcji porządkowych. Turyści będą też spokojniejsi, ponieważ zezwolenie wydane elektronicznie będzie jakby w pełnym sensie gwarancją na przekroczenie granicy, choć będziemy musieli jeszcze poczekać na to, by zaobserwować, jak zafunkcjonuje nowy system.
Osoby posiadające kryminalny rekord powinny się dowiedzieć na temat uzyskania kryminalnej rehabilitacji. Uzyskanie pozytywnej rehabilitacji jest zatarciem wyroku w świetle prawa kanadyjskiego i zezwoli turyście na wlot do Kanady.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
Commissioner of Oath
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – SPONSORSTWEM RODZINNYM, POBYTEM STAŁYM, WIZĄ PRACY, STUDIÓW LUB INNĄ PROCEDURĄ IMIGRACYJNĄ, NA PRZYKŁAD ODDALENIEM DEPORTACJI CZY PRZEDŁUŻENIEM POBYTU CZASOWEGO, PROSIMY O KONTAKT: TEL. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
piątek, 17 kwiecień 2015 14:03
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Hobbysta
Napisane przez Aleksander ŁośZwykle hobby czy dodatkowe zainteresowania człowieka powinny go rozwijać, wzmacniać, dodawać barwy jego życiu. Sport powinien zapewnić lepsze samopoczucie, czytanie ciekawych książek – rozwinąć intelekt. Czasami jednak bywa inaczej.
Pamiętam pewnego adwokata z Polski, zapalonego narciarza. Na nartach, jako amator, potrafił zrobić wszystko, w tym skoki z małej skoczni, z obrotem w powietrzu. Któregoś jednak dnia, zamiast dość szerokim zjazdem z Małej Kopy, wybrał ścieżkę biegnącą wśród lasu. W pewnym momencie, zamiast zrobić lekki skręt, pojechał prosto i wyrżnął w skałę. Wykręcił nogę o 180 stopni i po kilkumiesięcznym kuśtykaniu z nogą w gipsie, pozostał na całe życie częściowym inwalidą.
Wiemy, że ceny domów w całym GTA są bardzo wysokie. Warto wiedzieć, jak wygląda sprawa zakupu domu poza GTA trochę dalej i być może też na trochę większej działce.
To jest często prawdą, że im dalej od CN Tower, to tym taniej. I rzeczywiście dla wielu z kupujących szukanie poza dużymi aglomeracjami może być jedyną alternatywą, pod warunkiem że nasza praca nie wymaga bycia blisko GTA. Takie miasta, jak Kitchener, Barrie czy Hamilton, na pewno mają lepsze ceny niż Toronto, Mississauga czy Oakville. Ceny są tam często takie, jakie były w GTA 5-6 lat temu, czyli często o 30, a nawet 35 proc. niższe.
Wiadomo, że małe miasteczka są tańsze, bo jest tam mniej imigracji i mniej pracy! Czyli idealne miejsce na emeryturę i dla tych, którzy nie mają problemów z dojazdami do pracy. Z kolei kiedy musimy dojeżdżać, należy naprawdę poważnie rozważyć opłacalność. Czy czas, który spędzimy w korkach, oraz dodatkowa benzyna zrównoważą niższą cenę, którą zapłacimy za dom. Należy pamiętać, że 100.000 dol. różnicy w cenie domu to około 450 dol. miesięcznie w spłatach. Teraz jeśli spędzimy na dojazdy ekstra 2 godziny dziennie, czyli około 10 na tydzień, a 40 na miesiąc plus koszt benzyny, to oszczędność zaczyna być dyskusyjna. Należy też pamiętać, że ceny domów szybciej rosną na terenie GTA i może się okazać, że owszem, zapłacimy więcej, ale zwrot, czyli przyrost wartości, też będzie większy.
Natomiast jest wiele osób zainteresowanych zakupem domów nie aż tak daleko za miastem, ale za to na działkach przynajmniej 1-2-akrowych. Pomiędzy na przykład Milton a Oakville albo w Erin, gdzie ceny są ciągle bardzo dobre. Zakup takich domów i sprawy, na które warto zwrócić uwagę, są trochę inne niż przy zakupie typowych domów i wydaje mi się, że warto o kilku podstawowych napisać.
Źródło ogrzewania – poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej jako źródło ogrzewania używany jest prąd, olej opałowy lub propan gas. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję. Kupując dom z ogrzewaniem olejowym, należy w czasie składania oferty zwrócić szczególną uwagę na zbiorniki, w których przechowywany jest olej. Jeśli są one zakopane w ziemi, to bądźmy przygotowani na duży problem! Jeśli są na zewnątrz ponad terenem – też należy je dokładnie zbadać. Najlepiej zabezpieczyć się, kupując taki dom, żądaniem inspekcji stanu zbiorników na koszt sprzedających. To jest obszerny temat i zainteresowani mogą do mnie dzwonić.
Źródło wody pitnej – w podmiejskich domach "miejska" czy, inaczej mówiąc, centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wówczas o jakość wody i jej ilość dbają lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak, potencjalne bakterie, oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę – należy pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku, kiedy woda byłaby skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać.
Sposób odprowadzania ścieków – w przypadku pozbywania się ścieków centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli mamy taki system – to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej mamy do czynienia z "septic tank", czyli po polsku z "szambem".
W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i czy zainstalowane jest zgodnie z normami i przepisami lokalnych władz.
Przeciętnie – septic tank jest czyszczony raz na 2-3 lata – z tym że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego "septic system" może być bardzo kosztowna i waha się od 15 do 30 tysięcy. – W czasie składania oferty – warto pamiętać o specjalnych klauzulach pozwalających na sprawdzenie systemu lub nakładających obowiązek zagwarantowania sprawności szamba przez sprzedających.
Sposób usuwania odpadków – śmieci są zazwyczaj odbierane spod domu, ale często istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnym w kreowaniu gór śmieci. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze "recykling" program.
Telekomunikacja (telefon/Internet) – najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą jako "long distance" – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim Internecie, choć i tu dzięki postępowi – coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.
Poczta – nie zawsze jest dostarczana pod drzwi i może być wymagane odbieranie jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto – coraz częściej piszemy e-maile niż listy.
HST – jeśli kupujemy farmę, to farmy są objęte podatkiem HST (cena zakupu) – w przeciwieństwie do domów za miastem – zakwalifikowanych jako "residence".
Pomimo pewnych niedogodności mieszkanie za miastem uspokaja nerwy i z pewnością jest warte polecenia. I jak wspominałem wielokrotnie – inwestycja w znaczną ilość ziemi potrafi przynieść świetne rezultaty.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Zbliża się okres wzmożonego ruchu turystycznego. Warto zatem przypomnieć Państwu możliwości przedłużenia pobytu czasowego, ponieważ dość często zdarza się, że urzędnik na granicy zezwolił jedynie na krótki pobyt turystyczny, a turysta chciałby pozostać w Kanadzie z rodziną lub znajomymi dłużej.
Jeśli turysta otrzymał jedynie pieczątkę z datą wlotu, może pozostać w Kanadzie turystycznie przez sześć miesięcy. Pobyt można przedłużyć na terenie Kanady korespondencyjnie lub elektronicznie. Nie ma opcji osobistego spotkania-przedłużenia pobytu czasowego w lokalnym biurze.
Jeśli kanadyjski urząd zezwolił na krótszy okres pozostania i wówczas, jeśli czasowy pobyt na granicy wydany został z restrykcją-adnotacją urzędową, która jest nakazem stawienia się do odlotu na lotnisku, nadal można poprosić o dłuższe zezwolenie, i nawet w sytuacji posiadania restrykcji wizowej pobytu czasowego. Niektóre osoby są tak już przestraszone, że nie znają swoich praw, a także nie wiedzą, na co zezwala kanadyjskie prawo. Decyzja urzędnika na granicy nie musi być ostateczna.
Jak zatem przedłużyć pobyt czasowy? Turysta musi wysłać specjalną petycję do urzędu imigracyjnego. Opłata skarbowa uległa zmianie, obecnie wynosi sto dolarów od osoby.
Niedawno zmieniły się formularze o przedłużenie wizy, są o wiele dokładniejsze, turysta jest nawet pytany, czy pracuje lub kiedykolwiek pracował bez autoryzacji w Kanadzie. Należy także podać powód wizyty-dłuższego pozostania oraz kto jest gospodarzem w Kanadzie i jakie posiada się zabezpieczenie finansowe. Jeśli rodzina gwarantuje mieszkanie i wyżywienie, nie jest konieczne, by wykazać się odpowiednimi funduszami, zalecam wówczas dołączenie listu od kanadyjskich "sponsorów".
Uwaga – ważna informacja. Od momentu wysłania podania o przedłużenie pobytu turystycznego do momentu otrzymania pisemnej decyzji TURYSTA POZOSTAJE W KANADZIE LEGALNIE (implied status). Na decyzję można czekać dość długo, więc nie należy się martwić, że praktycznie pierwsze zezwolenie na pobyt już wygasło, gdyż prawo chroni wnioskodawców w ten sposób, że w trakcie oczekiwania na decyzję (wizę czasową) turysta ma prawo pozostać na terenie Kanady. Nie należy też wysyłać oryginału paszportu, jedynie kopię strony głównej i strony z adnotacjami urzędu kanadyjskiego. Oczywiście należy zatrzymać dowody wysłania podania i opłaty za przedłużenie wizy. Informacja o wysyłce dokumentów dopiero po jakimś czasie widnieje w systemie komputerowym i jeśli wcześniej ktoś będzie sprawdzony na przykład przez policję w sytuacji nieposiadania ważnej wizy – może dojść do aresztowania. Dlatego ważne jest, by udokumentować swoją legalność.
Przedłużenie wizy – osobny dokument – wysyłane jest także pocztą. Decyzje negatywne są wysyłane najczęściej e-mailem. Paszport musi być ważny, także na okres przedłużenia wizy czasowego pobytu. Brak ważnego paszportu jest powodem odmowy wizy turystycznej. Prawo zezwala nawet na kilkakrotne przedłużenie wizy turystycznej, jednak osoba odwiedzająca Kanadę za każdym razem musi opisać powody pozostania i swoją sytuację finansową.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416 5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
piątek, 10 kwiecień 2015 12:26
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Poradnictwo
Napisane przez Aleksander ŁośCzęsto, ze zwykłej życzliwości, udzielamy tym mniej doświadczonym czy mniej zaradnym dobrych rad. Sami też z tego korzystamy. Czy je wykorzystujemy, czy też nie, to już zależy od nas samych. Dobrych rad udzielają też, za pieniądze, profesjonaliści: adwokaci i agenci imigracyjni.
Stefan był synem przesiedleńców z dawnych krańców wschodnich Polski, na skraj zachodni. Pracował w dawnej, poniemieckiej fabryce, która została zrujnowana przez artylerię sowiecką, a z kolei resztki ruchomości tej fabryki zostały wywiezione przez zwycięzców na wschód. Jego ojciec odbudowywał tę fabrykę produkującą sprzęt gospodarstwa domowego, a syn uczestniczył w jej stałej modernizacji i unowocześnianiu. Był technikiem i swoją karierę w tym zakładzie zakończył na stanowisku specjalisty od napraw gwarancyjnych.
Czasami słyszy się określenie "kupujący po raz pierwszy", czyli "first time buyers". Jakie przywileje mają tacy kupujący i jaka jest ich szansa na zakup pierwszego domu, kiedy ceny są, jak wiemy wszyscy, coraz wyższe?
Według prawa, osoba, którą określamy jako "first time buyers", to jest taki kupujący, który w okresie ostatnich 5 lat nie miał nieruchomości na własność na terenie Kanady. Czyli jeśli ktoś był właścicielem domu, ale było to ponad 5 lat temu i od 5 lat nie posiada nieruchomości – to wówczas jest on (ona) zaliczany (a) do tej kategorii. Niestety, jeśli nieruchomość kupuje para (małżeństwo), to by zostać zaliczonym jako "kupujący po raz pierwszy" – oboje nie mogli mieć nieruchomości w ostatnich 5 latach. Jest to, moim zdaniem, trochę krzywdzące – bo przynajmniej powinni oni być uprawnieni do połowy benefitów. Ale przepisy są takie, jakie są.
Jakie są benefity i przywileje dla kupujących po raz pierwszy? Nie ma ich zbyt wiele. Pierwszy to ulga w płaceniu Land Transfer Tax. Jak pewnie wszyscy wiedzą, w chwili zakupu każdej nieruchomości w Ontario musimy zapłacić specjalny podatek nazywany Land Transfer Tax. Dodatkowo na terenie GTA płacony jest podobny podatek – określany Toronto Land Transfer Tax. Nie będę opowiadał, jak jest on naliczany, ale nie są to małe pieniądze (około 1,5-2 proc. ceny zakupu). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z płacenia pierwszych 2000 dol. w przypadku ontaryjskiego Land Transfer Tax i pierwszych 3225 dol., jeśli zakupiona nieruchomość jest na terenie GTA i byłaby objęta torontońskim Land Transfer Tax. Drugi przywilej to możliwość użycia środków zgromadzonych na RRSP na downpayment przy zakupie pierwszego domu. Z tym że nie jest to bez ograniczeń. Owszem, można wyjąć do 20.000 dol. na osobę, czyli łącznie 40.000 dol. na parę, ale pieniądze te należy później zwrócić na fundusz RRSP w ratach rocznych rozłożonych na 15 lat. Jeśli któraś z rat zostanie pominięta, to jej odpowiednik zostanie dodany do naszych dochodów za dany rok. Benefitem tej opcji – czyli wykorzystania pieniędzy z RRSP na downpayment – jest możliwość w pewnym stopniu kupna domu bez downpayment. Jak to pracuje? Otóż wiemy, że minimalny wymagany downpayment to 5 proc. Ale jeśli nie mamy tych pieniędzy, ale mamy dobry "kredyt", możemy pożyczyć pieniądze na RRSP z banku. Następnie po 90 dniach od momentu zdeponowania na koncie RRSP – możemy te pieniądze wyjąć i użyć na downpayment. Owszem, pożyczkę na RRSP należy spłacać, ale w wielu przypadkach przy szybko rosnących cenach domów bardziej się to opłaca niż latami zbieranie na downpayment.
Prawdziwym problemem dla kupujących pierwszy dom są obecnie ceny! Jak wiemy, ceny nieruchomości w ostatnich 2-3 latach wzrosły dramatycznie i nic nie wskazuje, by to się zmieniło. 3-4 lata temu można było kupić niezły dom wolno stojący w Mississaudze za 500.000 dol. Dziś taki sam dom kosztuje 650.000 dol.! Pamiętam czasy, kiedy zaczynałem w real estate 24 lata temu, że za taką sumę można było kupić posiadłość w Lorne Park lub bardzo dobry dom na Kingsway! Średni dom wówczas kupowało się na poziomie 200-250 tysięcy i wielu kupujących po raz pierwszy nawet przy wyższym oprocentowaniu, mogło jako swój pierwszy dom kupić dom wolno stojący lub tak zwany bliźniak. Dziś – przy wysokich cenach, dla wielu kupujących po raz pierwszy jedyną alternatywą są condominia, które dziś kosztują tyle co kiedyś kosztowały domy. Dlatego rynek condominiów dziś przeżywa taki boom – bo praktycznie jest to jedyna alternatywa dla kupujących po raz pierwszy... Ale powstaje pytanie, czy to jest jedyna alternatywa i czy rzeczywiście zakup condominium to jest taki dobry pomysł?
Zróbmy kilka wyliczanek. Jeśli kupimy condo (małe około 650 stóp kw.) za około 250.000 dol. z 5-proc. downpayment przy oprocentowaniu 2,8 proc. rozłożonym na 25 lat, to nasze opłaty za hipotekę, property tax oraz maintenance wyniosą około 1666 dol./mies. plus około 100 dol. za hydro. Czyli około 1750 dol./mies.
Czy jest lepsza alternatywa? Moim zdaniem tak. Jeśli kupimy semi dateched dom (bliźniak) za 500.000 dol., ale z tak zwanym rental potential, to nasze opłaty będą następujące. Zakładając ten sam procent i amortyzację oraz 5 proc. downpayment i że podatki będą około 4000 dol. rocznie, a miesięczne koszty świadczeń (utilities) wyniosą 450 dol., przy tych założeniach koszt utrzymania takiej nieruchomości wyniesie około 2983 dol./m. To nie jest mało, ale jeśli za basement otrzymamy 1000 dol. miesięcznie, co jest zupełnie realne, to nasze własne opłaty za bliźniak z rental income i małe mieszkanko, za które płacimy sami, są prawie takie same! Proszę pamiętać, że mówimy o jednosypialniowym mieszkanku o powierzchni około 600 stóp kw. w bloku bez ogródka, w którym maintenance jest poza naszą kontrolą – versus w końcu spory domek, w którym nasze mieszkanie będzie miało przynajmniej 1200-1500 stóp kw., 3 sypialnie i ogródek. W takim domu możemy mieszkać z rodziną przez wiele lat. W małym condo – bardzo szybko okaże się, że jest mało miejsca i nawet nie ma gdzie się spotkać z przyjaciółmi. Jest jeszcze jeden bardzo poważny plus takiego zakupu (semi z rental). Plus inwestycyjny! W końcu spłacając podobną sumę miesięcznie, budujemy equity od dwukrotnie wyższej sumy. Po latach płacenia, nawet jeśli ceny by stały w miejscu – dom będzie wart 500.000 dol. – condo połowę!
Typ domu, który się idealnie nadaje do wynajmowania, to są najczęściej domy parterowe (raised bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe back-splits. W niektórych przypadkach dolny unit może mieć lepszy dostęp do ogrodu niż górny. Wówczas można rozważyć opcję wynajęcia górnego mieszkania nawet za 1500-1600 dol. miesięcznie i wówczas nasze opłaty personalne za utrzymanie własnego domu będą niższe niż za wynajmowanie 1-sypialniowego mieszkania.
Mam nadzieję, że te wyliczanki pobudzą Państwa do myślenia i zachęcą do podjęcia właściwych decyzji. Zapraszam do dzwonienia i do rozmowy. My kochamy pracować z kupującymi po raz pierwszy i aż szkoda, że przez wysokie ceny jest ich coraz mniej.
Na marginesie jeszcze dwie uwagi. Ponieważ ceny nieruchomości poszły znacznie w górę, coraz więcej ludzi zmuszonych jest do wynajmowania.
Często się zdarza, że rodzice wynajmują jedno mieszkanie, a dorosłe dzieci płacą rent za inne. Przy dzisiejszych cenach jest to zwykle razem około 2500 do 3000 dol./mies. Czy nie lepiej byłoby w takiej sytuacji kupić taki dom, w którym mogą mieszkać pod jednym dachem dwie rodziny i spłacać go razem? To jest na pewno lepsza opcja.
Druga uwaga dotyczy inwestorów. Często kupują Państwo condo na inwestycje, by je wynajmować. Moim zdaniem, jest znacznie lepszy "cash flow", jeśli kupimy zamiast dwóch apartamentów po 250.000 dol. jeden semi detached za 500.000 dol. z dwoma apartamentami do wynajęcia. Dlaczego tak się dzieje? Zainteresowanych zachęcam do rozmów indywidualnych, gdzie wszystko pokażę i wyliczę na konkretnych przykładach. Zapraszam do współpracy – ja zawsze mam czas dla Państwa!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Wielu zagranicznych pracowników, najczęściej niewykwalifikowanych, musiało odlecieć z Kanady, ponieważ skończyły się ich wizy pracownicze. Obecne prawo nakłada dość poważne restrykcje na pracowników zagranicznych i zezwala na jedynie cztery lata pracy w Kanadzie. Pracownicy mogą powrócić po następnych czterech latach, by ponowić zatrudnienie w Kanadzie. Reguła ta, bardzo uciążliwa dla wielu pracodawców niemogących znaleźć odpowiedniej kadry, ma jakby zagwarantować interes Kanady, choć ja osobiście nie zgadzam się z tym propagowanym przez rząd postulatem.
Rozumiem, że rząd Kanady chce, by najpierw pracę otrzymywali kanadyjscy obywatele lub stali rezydenci, ale jak się okazuje, wielu kanadyjskich pracodawców ma duże trudności ze znalezieniem odpowiedniej kadry. Około tysiąca zagranicznych pracowników w Kanadzie otrzymało nakaz opuszczenia, ponieważ nie ma już możliwości przedłużenia wiz po czterech latach. Jak wyjaśnia ministerstwo, imigranci powinni w tym czasie uregulować swój status i uzyskać pobyt stały. Nie jest to jednak takie proste, ponieważ wielu z nich nie może uregulować swojego statusu bez odpowiedniego procesu sponsorowania pracodawcy, niektórzy nie mogą uzyskać pobytu stałego jedynie dlatego, że zbyt trudno zdać jest egzamin z języka angielskiego. Od reguły czterech lat zwolnieni są pracownicy profesjonaliści, także osoby, które otrzymały wizy pracy na podstawie wizy studenckiej, a także przy złożeniu podania o sponsorstwo małżeńskie.
Prawo ograniczające lata zatrudnienia w Kanadzie w przypadku pracowników zagranicznych jest szeroko krytykowane. Wiele firm zagrożonych jest ekonomicznie, ale pomimo to rząd stoi przy swoim postanowieniu. Ja jednak mam nadzieję, że po dość trudnej fazie zaostrzających się przepisów, nadejdą lepsze czasy, spowodowane jedynie brakiem imigrantów i pracowników. Ministerstwo obniżyło już poprzeczkę, jeśli chodzi o przyjęcia imigrantów w systemie Express Entry; poprzeczka była zbyt wysoka.
Niezadowoleni pracodawcy powinni przeprowadzić szeroką, zbiorową akcję przeciw obecnemu systemowi prawa imigracyjnego, zwłaszcza w kategorii ekonomicznej. Milczenie i przysłowiowe zaciskanie zębów nie jest najlepszym rozwiązaniem. Zbyt mało jeszcze skarg i protestów, by ministerstwo zmieniło coś na lepsze, przynajmniej taka jest moja opinia.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY PROSIMY O KONTAKT Z NASZYM BIUREM, tel. 416 515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript., www.emigracjakanada.net.
Specjalizujemy się w imigracji polskich obywateli od 1998 roku. Z dużym powodzeniem pomogliśmy setkom imigrantów osiedlić się w Kanadzie, przybyć do pracy lub na studia.
czwartek, 13 kwiecień 2017 15:09
Jak wybrać prawnika i obniżyć koszty usług prawnych?
Napisane przez Monika Curyk
Koszty prawne to jedno z większych zmartwień ludzi, którzy zdecydowali się na rozwód lub separację, i dlatego bardzo ważne jest zaangażowanie prawnika odpowiedniego dla naszej sprawy i możliwości finansowych. Powierzenie sprawy prawnikowi jest celowe szczególnie wtedy, gdy do podziału jest znaczny majątek i istniejące zobowiązania alimentacyjne naliczane w oparciu o znaczne dochody. Praktyka dowodzi, że rezygnacja z usług prawnika w takich sytuacjach, powoduje straty wielokrotnie przekraczające koszty jego zaangażowania.
Prawnik powinien mieć dobrą reputację, wynikającą ze skuteczności i kosztów usług. Nie znaczy to, że musi być najsłynniejszy w mieście. Mniej znani bywają równie skuteczni, a nieraz znacznie tańsi, gdyż ci renomowani pobierają opłaty proporcjonalne do popularności. Koszty rozwodu lub separacji zawsze zależą od stopnia skomplikowania sprawy i ilości kwestii do rozwiązania. Im więcej wynegocjujesz z byłym małżonkiem lub partnerem, tym mniej czasu twój prawnik poświęci na osiągnięcie porozumienia. Nie należy jednak posuwać się do skrajności i zgodzić się na szybkie, ale niekorzystne warunki rozstania, tylko po to, aby zminimalizować koszty usług prawnych.
Opublikowano w
Prawo w Kanadzie
Z etykietą
