W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana” Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących; czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie, na przykład, finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości - to właśnie jest to stan określany jako “warunkowa sprzedaż”

        W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez  zatrudnionego  inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się „waiver”, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych, może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

        Wspomniane dwa typowe warunki – czyli finansowanie i inspekcja są najbardziej typowe natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, które można użyć. Na przykład, kupujący kondominium, często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany „Estoppel Certificate”, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny koorporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadawalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

        Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych. 

        Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze nie sprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem, że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo, że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie.  Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

        Oczywiście, to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem są najbardziej typowe.  W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

        Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach - bo jeśli sprzedający udowodni że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał że nie - to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

        Powstaje pytanie czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

        W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź jest nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam $10, 000 więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszą ofertę. Natomiast można tą nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

        Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym, możliwości wycofania się z oferty.  Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny czasu by albo usunąć warunek albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to „escape clause”.

Turysta, starający się o wjazd do Kanady lub kandydat, ubiegający się o pobyt stały może zostać wezwany na tak zwaną rozmowę kwalifikacyjną (interview). Rozmowy mają na celu ustalenie faktów sprawy, niekiedy są zorganizowane po to, by wyjaśnić niektóre kwestie lub by sprawdzić wiarygodność osoby. Niekiedy to zwykła urzędowa formalność, na przykład w momencie nadawania pobytu stałego.

        Na kanadyjskiej granicy przesłuchanie kończy się na zadaniu kilku pytań, choć “pechowcy” mogą być przetrzymywani i przesłuchiwani godzinami. 

        W sprawach pobytowych dla wielu oficerów imigracyjnych wysłana dokumentacja jest wystarczająca, by podjąć finalną decyzję bez wzywania imigranta na rozmowę, jednak dla niektórych spotkanie osobiste z kandydatem i niekiedy z jego sponsorem jest konieczne. Urząd ma obowiązek sprawdzić informacje przed wydaniem decyzji i należy rozumieć, że oficerowie imigracyjni muszą wykonać zakres swoich obowiązków, a zatem są sytuacje, kiedy chcą osobiście spotkać się z wnioskodawcami. 

        Kandydatów może losowo wybrać komputer i dlatego zdarza się, że nawet bardzo dobrze udokumentowana sprawa kończy się krótkim, formalnym spotkaniem z urzędnikiem. Donosy “życzliwych” także mogą być przyczyną, że osoba zostaje przepytana, dokładnie sprawdzona. I nie należy to do rzadkości.

        O co może się pytać oficer imigracyjny, rozpatrujący podania łączenia rodzin? Pytania mogą być najróżniejsze, jednak z mojego doświadczenia, dotyczą one historii poznania się i relacji sponsora oraz osoby sponsorowanej, także historii imigracyjnej osoby ubiegającej się o stałą rezydencję. Przykładowo, osoba, która pozostała w Kanadzie bez ważnej wizy, może być pytana o powody pobytu bez autoryzacji i czy w tym czasie podejmowała się zatrudnienia, i jeśli nie, z czego się utrzymywała. 

        Statystycznie, więcej rozmów kwalifikacyjnych przeprowadza się poza Kanadą. Ważne jest też, by pamiętać, iż urząd może  wymagać dodatkowych dokumentów, które są dowodem prawdziwości związku. Często, osoba ubiegająca się o pobyt proszona jest o dostarczenie oryginałów złożonej wcześniej dokumentacji, np. akt małżeński, akt rozwodowy. Ja osobiście uwierzytelniam dokumenty przed wysyłką, dlatego rzadko moi klienci proszeni są o dosłanie lub dostarczenie osobiste niektórych dokumentów przed wydaniem pobytu stałego. 

        Poświadczone notarialnie kopie zastępują często oryginał, choć w przypadku zaświadczeń o niekaralności radzę wysłać do urzędu oryginał, zostawiając sobie kopię dokumentu na wszelki wypadek.

        Osoby, które nie dostarczyły niekaralności z terenu Kanady, a zamieszkiwały w Kanadzie ponad 6 miesięcy po ukończeniu 18 roku życia powinny uzyskać certyfikat przed wylotem. Kanadyjski certyfikat o niekaralności wydawany jest na podstawie odcisków palców, ale w Polsce trudne jest takowe uzyskać. Czasami dzwonią do mnie osoby właśnie z takim problemem, opuściły Kanadę i nikt im nie doradził, by pomyśleć o niekaralności przed wylotem. Urząd imigracyjny domaga się dostarczenia świadectwa niekaralności z Kanady. 

        Imigracyjnych przesłuchań nie należy się bać, wiele osób bardzo się stresuje, wiedząc, że urzędnik będzie przeprowadzał dokładniejsze śledztwo w sprawie oraz przesłuchanie. Do takich rozmów urzędowych należy się jedynie dobrze przygotować. 

Izabela Embalo

licencjonowany doradca imigracyjny

Kanada

tel. 416-5152022

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.   www.emigracjakanada.net

Czasami po tygodniach, czasami po miesiącach poszukiwań trafiamy na nasz “wymarzony” dom. Z własnego doświadczenia wiem, że nie jest łatwo znaleźć coś, co wydaje się godne zakupu. 

        I co dalej? 

        Jak przebiega proces składania oferty i zakupu nieruchomości?

        Jest to bardzo ważny moment. Bo nie tylko, że będziemy podpisywali bardzo ważny prawny dokument nazywający się „Agreement of Purchase and Sale” to jeszcze musimy sobie zdawać sprawę jakie są konsekwencje prawne, gdy ten dokument zostanie zaakceptowany. Na szczęście większość kupujących korzysta z pomocy (najlepiej by byli doświadczeni) agentów od nieruchomości. Ale zdarzają się i tacy co próbują to robić na własną rękę, by zaoszczędzić na opłatach, ale za to często popadając w spore problemy prawne i finansowe. Bo niewiedza kosztuje.

        Sama oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

        Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Ontario Real Estate Bord w kooperacji z Real Estate Council of Ontario. Formularze te są również sprawdzone przez doświadczonych real estate prawników.  Całe formy są tak opracowane, że w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony oraz określające wzajemne zobowiązania. Modyfikowane są tylko te niektóre fragmenty oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość. 

        Wstępna oferta zawiera takie detale jak proponowaną cenę, proponowany depozyt, warunki (o tym za tydzień), jeśli jest to oferta warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane „inclusions” – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie, a jakie będą wykluczone.

        Depozyt, który towarzyszy ofercie wynosi zwykle 3%-5% ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie firmy która ma listing (nieruchomość na sprzedaż) – Konto to nazywa się Trust Account i umieszczone tam depozyty są w pełni bezpieczne. Według prawa Broker nie może tych pieniędzy użyć do żadnych innych celów, niż obsługa sprzedaży (commissions).

         Typowa oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie przez sprzedających nieruchomość to traci swoją ważność.

         Właściciel domu, który otrzymuje ofertę może w określonym ofertą czasie (irrevocability); zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki (nazywane jest to „counter offer” lub „sign back”). Natomiast jeśli oferta jest zbyt niska, albo ma warunki, których nie chcemy zaakceptować, to możemy pozwolić jej wygasnąć i wówczas jest po sprawie.

        Jak wspomniałem kiedy oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie (czyli że strony mogą się porozumieć) zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer. Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany, zwykle przedłuża czas na akceptację oferty albo na „counter offer”. 

         Negocjacje zwykle trwają dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do ilości „counter-offers”, ale zwykle wystarczają 2 do 4 tur negocjacji by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony. Oczywiście jeśli osiągnięcie porozumienia jest nie możliwe to wówczas oferta upada i wygasa jej ważność.

        W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący (buyer) i sprzedający  nieruchomość (seller). Strona która w końcowym efekcie zgodzi się na warunki przeciwnej strony – podpisuje na ofercie „confirmation of acceptance”. Jest to ostatni podpis, który kończy negocjacje  i akceptuje warunki umowy. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany  „amendment to the agreement”. Ten dokument może zainicjować każda ze stron kontraktu. Zwykle zmiany dotyczą takich spraw jak zmiana daty zamknięcia, dodanie lub usunięcie jednej osoby z kontraktu czasami dodatkowe negocjacje.

        Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów, aż do zakończenia transakcji. Nie znaczy to, że my jako agenci „umywamy ręce” jest wiele innych spraw w których pomagamy naszym klientom, ale to temat na inny tekst. Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

        Negocjacje wyglądają zupełnie inaczej kiedy pojawią się dwie lub trzy oferty na jeden dom. Sytuacja w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest „Multiple Offer Sytuation”. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą. Czyli dla sprzedających jest łatwiej.

         Z perspektywy kupujących jest TRUDNIEJ i jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

        Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert to należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu? 

        Jeśli jest to przeciętny dom, jakich jest wiele na rynku to można albo zrezygnować ze składania oferty albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości. 

         Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania i marzenia to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się jak grać, by wygrać?

        Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku 5 konkurencyjnych ofert. 

         Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę mają największe szansę akceptacji. Oferty warunkowe, w których prosimy o czas na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację. Żaden z agentów składających ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5,000 – stanowi tylko około $22 w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą. 

         Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississauga w przypadku domów do $600,000 - czasami przekracza nawet $50,000. 

        Natomiast w okolicy  Bloor/Prince Edward, czy Yonge/Avenue Rd.  zdarzają się przebitki nawet o $200,000 tysięcy. Wszystko wynika z podaży i popytu oraz aktywności rynku. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się drogie domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższą ceny. W okolicach takich nikt nie patrzy, w jakim stanie jest sprzedawany dom. Ważne jest za ile będzie można sprzedać nowy „custom home”.

Niebawem powinny się rozpocząć rejestracje polskich obywateli (i nie tylko) na program International Experience Canada. Program ten od kilku lat pozwala Polakom na przybycie do Kanady z roczną autoryzacją pracy, uczestnicy programu mają możliwości legalnego zatrudnienia, zdobycia kanadyjskiego doświadczenia, a także nauki języka angielskiego czy francuskiego. 

        Program opiera się na losowaniu miejsc, i dlatego, że zazwyczaj jest więcej chętnych aniżeli miejsc. Najpopularniejszą wśród naszych rodaków jest kategoria pracy wakacyjnej, i aby uczestniczyć w niej, nie potrzebna jest oferta pracy. Druga kategoria to opcja z oferta pracy w Kanadzie, tu łatwiej wylosować miejsce gdyż z statystyki z poprzednich lat pokazują, że więcej jest początkowo miejsc aniżeli kandydatów. Nie każdy bowiem ma możliwość zdobyć potrzebna ofertę pracy w Kanadzie.

        Osoby, które chcą uczestniczyć w programie muszą posiadać ważny paszport i przynajmniej na okres ważnej wizy. A zatem jeśli komuś kończy się paszport za pół roku, powinien już teraz wyrobić nowy. Od kandydatów wymaga się także świadectwa niekaralności z każdego kraju w jakim osoba zamieszkiwała przez 6 miesięcy i dłużej. To ważne, nieposiadanie dokumentów niekaralności może być przyczyna odmownej decyzji. Ponieważ we wniosku o wizę pracy należy podać dokładne informację o swoim zamieszkaniu i zatrudnieniu, urząd na podstawie tych informacji, a także wymaganego CV, urząd wie o jakie dodatkowe dokumenty poprosić. Ja zalecam złożenie wszystkich dokumentów od razu i dlatego, żeby uniknąć urzędowej konkluzji, że wniosek jest niekompletny i aby uzyskać decyzję jak najszybciej. Osoby, które chcą pracować w niektórych sektorach, np. w domach opieki nad osobami starszymi, z dziećmi  muszą poddać się także badaniom medycznym. W innych rodzajach zatrudnienia nie wymaga się zrobienia badań lekarskich od polskich obywateli.

        Polacy, posiadający obywatelstwo innych krajów powinni się zorientować, czy nie lepiej uczestniczyć w programie na podstawie innego obywatelstwa, może to być korzystne - np. więcej miejsc dla kandydatów w ciągu roku lub dwuletnia wiza. Niektóre kraje otrzymują wizy pracy w programie IEC na dłuższy okres czasu, np. Irlandczycy. Polskim obywatelom przysługuje wiza na 12 miesięcy.

        Wiza pracy programu IEC często kreuje szansę pozostania w Kanadzie na stałe poprzez Express Entry lub nominację prowincji. Dlatego warto zainteresować się możliwością otrzymania autoryzacji pracy na rok w programie International Experience Canada. Uwaga, osoby, które wcześniej nie wylosowały miejsca mogą uczestniczyć w losowaniach ponownie. 

Izabela Embalo

licencjonowany specjalista prawa imigracyjnego

416-5152022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

www.emigracjakanada.net