Porady
Wiele osób przechodząc na emeryturę sprzedaje dom w mieście i kupuje mniejszy i tańszy dom poza miastem. Ale co mają robić ci, którzy chcą zamienić duży dom na coś mniejszego, ale nie koniecznie chcą się wynieść poza miasto?
Zdarza się, że pomimo wyraźnych benefitów z przeniesienia się „za miasto”, sporo ludzi nie chce się wynosić poza duże miasto z wielu powodów:
• Nie chcą być z dala od rodziny i przyjaciół, swojego lekarza, dentysty czy okulisty
• Lubią atmosferę dużego miasta i łatwość korzystania z komunikacji miejskiej
• Chcą mieć łatwy dostęp do imprez kulturalnych, bibliotek, muzeum czy nawet lotniska.
• Znają swoją okolicę i są do niej przyzwyczajeni.
Powodów można podawać wiele i każdy ma swoje personalne powody, by pozostać „w mieście”.
Faktem jest, że niestety koszty życia w mieście oraz koszty domów są znacznie wyższe niż domów poza miastem. Prosta zamiana domu z dużego i często nie przystosowanego do potrzeb ludzi starszych czy niepełnosprawnych na mniejszy (najchętniej parterowy) nie jest taka prosta. Często okazuje się, że zamiana domu na dom nie przynosi oczekiwanych benefitów finansowych, bo domy parterowe są powszechnie poszukiwane i są zwykle bardzo kosztowne – szczególnie jak są nowsze i w dobrym stanie technicznym.
Jaka więc jest alternatywa? Oczywistym wyborem zwykle stają się kondominia. Ale jakie wybrać? Zwykle kiedy przechodzimy z domu czy bliźniaka, to bardzo trudno jest nam się zmieścić w małym jednosypialniowym mieszkaniu. Naturalne jest, że większe mieszkania są zwykle w starszych budynkach, bo obecnie deweloperzy, głównie nastawieni są na mieszkania jednosypialniowe lub jednosypialniowe z denem. – Takie mieszkania najszybciej się sprzedają pośród inwestorów i młodych ludzi zaczynających rodzinę. Problem z dużymi mieszkaniami (ponad 1,200 sf) w starszych budynkach polega na zwykle, niezwykle wysokim maintenance często powyżej $1,000. Ponadto w starszych budynkach mamy dużą szansę, że ze względu na wiek budynku potrzebne mogą być nieplanowane naprawy. – Często nie jest to uwzględnione w funduszu renowacyjnym i powstaje potrzeba „special assessment” czyli „zrzutki” na dodatkowe naprawy. A te koszty mogą być ogromne.
Dlatego ja myślę, że nowsze budynki (już istniejące) lub te, które są dopiero sprzedawane z planów powinny być brane pod uwagę, kiedy planujemy „downsizing”. Kilka przykładów podam później, ale benefit kupowania z planów jest następujący. Zwykle o „downsizing” zaczynamy myśleć 2-3 lata przed emeryturą. To właśnie jest idealny moment, by kupić mieszkanie z planów bo zwykle będzie ono gotowe właśnie w czasie przejścia na emeryturę. Oczekując spokojnie na jego wybudowanie możemy przygotować się do sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości i nawet zastanowić się jak zainwestować ewentualne dodatkowe pieniądze, które mogą nam pozostać ze sprzedaży obecnie posiadanego domu.
Ja często sugeruję za te pieniądze kupno drugiego unitu, na wynajmowanie. Logika jest taka. Zamiast trzymać pieniądze w banku na prawie zerowy procent, zainwestowane pieniądze w drugie mieszkanie mogą nam przynosić około $2,200 miesięcznie za wynajęcie 1-sypialniowego mieszkania. Po odjęciu wydatków (maintenance i podatek od nieruchomości) mamy na rękę około $1,400 - $1,500 miesięcznie. Te pieniądze pokryją nam wydatki związane z obsługą mieszkania, w którym sami mieszkamy i nawet trochę powinno nam pozostać. Szczególnie, że jak w pewnym wieku nie mamy już samochodu, możemy dodatkowo wynająć parking (jak go mamy) za około $200 na miesiąc.
Ostatnio kupiłem dla kilku klientów właśnie takie „zestawy”, duże mieszkanie dla nich i mniejsze na wynajem w tym samym budynku. Zaleta tego jest też taka, że kiedy się okaże się z czasem, że na skutek sytuacji rodzinnej może nam wystarczyć mieszkanie jednosypialniowe, to łatwo jest dokonać zamiany. Czyli możemy przenieść się do mniejszego zakupionego mieszkania, a wynająć większe za znacznie większe pieniądze.
Jeśli Państwo odwiedzą moją stronę internetową www.czaplinski.ca to znajdą tam bardzo wiele ciekawych projektów. Zdaję sobie jednak sprawę, że wielu z Państwa woli porozmawiać bezpośrednio ze mną. Dlatego proszę o telefon. Ja zawsze go odbieram i chętnie się umówię na spotkanie i pomogę dokonać właściwego wyboru.
Dziś wspomnę o 4 projektach:
Park Terraces – w Etobicoke. Projekt ten jest w okolicy The East Mall i Bloor. Wiekszość unitów jest już sprzedana, ale ciagle jest dobry wybór a ceny są naprawdę dobre. Dwie sypialnie z garażem już od $524,000.
The Keystone – nowy projekt firmy Kaneff w Mississauga – mieszkania jedna sypialnia + den już od $430,000. Mieszkania większe (3 sypialnie) zaczynają się od $606,000 – to bardzo nisko, jak na dzisiejszy rynek.
Tanu – elegancki budynek w Port Credit. Jedna z najlepszych lokalizacji w Mississauga. Budynek jest świetnie zaprojektowany i ma jest szczególnie atrakcyjny dla tych, którzy chcą tam pomieszkać długo!
Backyard Condos – 3 faza już wkrótce w sprzedaży. Bardzo ładne mieszkania były w fazach 1 i 2. Świetna okolica, dla tych, co lubią Etobicoke.
To co jest bardzo istotne w mojej pomocy Państwu to jest fakt, że kupując z moją pomocą – płacą Państwo taką samą cenę za mieszkanie – jak kupując na własną rękę. Natomiast kupując ze mną często otrzymujecie dodatkowe benefity. Dlatego zamiast zaraz biec do Sales Office na własną rękę, proszę do mnie zadzwonić i ja bardzo chętnie wybiorę się na zakupy razem z Wami. Moja pomoc jest dla Państwa zupełnie bezpłatna, bo moje wynagrodzenie jest wliczone w cenę. Natomiast moim zdaniem przez to, że ja wiem jak czytać plany oraz wiem, jakie mieszkania są najlepszą inwestycją, pomogę bardzo we właściwym wyborze i w przeprowadzeniu całej transakcji.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
czwartek, 14 marzec 2019 12:54
Rejestracja wylotów - nowa imigracyjna rzeczywistość
Napisane przez Izabela Embalo
Rząd kanadyjski zapowiedział wprowadzenie dokładnej rejestracji wylotów z Kanady w przyszłym roku, do tej pory Kanada posiada jedynie system rejestracji wlotów do Kanady, a dokładnej rejestracji poddane są jedynie osoby, opuszczające teren Kanady do USA. Urząd kanadyjski nie zbiera jeszcze skrupulatnie informacji, dotyczących wylotów z Kanady, co prowadziło zdaniem rządu Kanady, do wielu nadużyć że strony turystów, stałych rezydentów, a także obywateli.
Nowy system ma za zadanie wychwycić informację o osobach, które pozostały w Kanadzie bez ważnej wizy, oraz inne, pomagające w walce z nadużyciami prawnymi.
Przykładowo, turysta przyleciał do Kanady, na granicy otrzymał ważna wizę (status turystyczny) na 6 miesięcy. Turysta pozostał w Kanadzie kilka lat. Nie przedłużał wizy, nie uregulował także swojego pobytu stałego. Po kilku latach opuścił teren Kanady, a ponieważ nie było rejestracji wylotów, rząd kanadyjski nie posiadał informacji, o tym, że turysta złamał prawo imigracyjne. Następnie turysta np. w Polsce czy innym kraju bezwizowym, wymienił paszport na nowy i ponownie wleciał do Kanady, otrzymując legalny status na 6 miesięcy.
To dość częsta sytuacja, brak rejestracji wylotów umożliwiał turystom zatajenie informacji o nieautoryzowanym pobycie lub zatrudnieniu, zresztą nikt się najczęściej na lotnisku nie pyta o to, jak długo osobą przebywała w Kanadzie, urzędnik nawet nie podejrzewa, że ta osoba mogła kilka lat przebywać w kraju bez ważnej wizy.
Oczywiście, jeśli policja graniczna chce ustalić informację o zamieszkiwaniu nielegalnym w Kanadzie, są na to sposoby. Imigranci bez ważnych dokumentów pozostawiają “ślady” swojego pobytu w Kanadzie, np. posiadają konta bankowe, samochody, mają nawet mandaty drogowe, np. za parking, co jest drugorzędnym dowodem pobytu w Kanadzie. Takie dane są jednak zbierane w czasie imigracyjnej inwestygacji.
Podobnie osoby pobierające zasiłki, rządowe świadczenia, posiadające mieszkania dotowane przez rząd itp. Wiele osób przykładowo pobiera w Kanadzie emerytury lub renty rządowe, które nie są wypracowane i należą się jedynie rezydentom Kanady (osobom przebywającym w Kanadzie przez określony czas w roku).
Dane o wlotach, wylotach, wjazdach i wyjazdach są zbierane i przechowywane przez służby graniczne CBSA. Informację te są dostępne dla urzędu imigracyjnego, który będzie mógł wysyłać zapytania bezpośrednio do bazy danych CBSA. Otrzymane informacje będą uzyskiwane bezpośrednio przez urzędników imigracyjnych, także w przypadku osób, które chcą odnowić kartę stałego pobytu. Kandydaci, ubiegający się o obywatelstwo, zostaną poddani dokładnej weryfikacji historii podróży.
Niekiedy zdarza się, że stali rezydenci nie zamieszkują w Kanadzie, a starają się o kanadyjskie obywatelstwo, fałszując informacje w podaniu obywatelskim. Jest to dość popularna, niezgodna z prawem forma uzyskiwania kanadyjskich przywilejów wśród Chińczyków, którzy żyją, prowadzą biznesy w Chinach i nie przebywają w Kanadzie wymaganego okresu 3 lat, by uzyskać kanadyjskie obywatelstwo.
Ponadto IRCC (urząd imigracyjny) będzie mógł korzystać z informacji o wlotach/wjazdach/wylotach i wyjazdach, by sprawdzić, czy sponsorzy mieszkają w Kanadzie, jeśli wymaga tego prawo, weryfikować związki i zgodność z kryteriami prawnymi dla małżonków i partnerów ubiegających się o stała rezydencję przyjmowanych w ramach łączenia rodzin.
Nowy system na pewno ułatwi kanadyjskiemu rządowi o wiele dokładniej kontrolować granice ,podania imigracyjne oraz obywatelskie. Uniemożliwi także pobieranie zasiłków, rent, zwrotów podatkowych nieuprawnionych osobom.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
imigracyjny
Kanada
tel/text: 416-5152022
www.emigracjakanada.net
Proces naliczania tak zwanych „property tax” jest dość skomplikowany i szczerze mówiąc panuje w tym departamencie ogromny bałagan. Według panujących zasad, podatek płaci się bazując na tak zwanej „market value” danej nieruchomości. Czyli dwie takie same nieruchomości powinny mieć taką samą „market value” i takie same podatki. Ale w praktyce bardzo często tak nie jest. Dlaczego?
W Ontario istnieje od 1997 – w teorii – jednolity „assessment system”, który ustala wartość rynkową każdej nieruchomości w obrębie prowincji. Założenie jest takie, że każdy powinien płacić podatki proporcjonalnie do wartości rynkowej swojej nieruchomości. Czyli teoretycznie ktoś, kto ma dom wartości pół miliona, powinien płacić o połowę mniej niż ktoś, kto ma dom warty milion dolarów. To jest łatwe do zrozumienia i każdy to rozumie. Ale dlaczego (a często się to zdarza) dwa takie same domy czy dwa takie same mieszkania mają zupełnie inne podatki i różnice mogą dochodzić nawet do kilku tysięcy dolarów.
Otóż cały „assessment system” (czyli system ustalania wartości) jest oddany w ręce prywatnej firmy nazwanej MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Ta firma jest odpowiedzialna za wycenianie AKTUALNEJ wartości rynkowej każdej nieruchomości na terenie Ontario. Oczywiste jest, że przy ogromnej liczbie nieruchomości na terenie prowincji, jest w praktyce niemożliwe, by co roku „assessor” mógł odwiedzić wszystkie nieruchomości. Dlatego zwykle bazując na statystykach real estate firma ta (MPAC) robi ogólny adjustment procentowy do poszczególnych typów nieruchomości. Ale jeśli popatrzymy na dwie takie same nieruchomości na przykład mające 20 lat, które w chwili zakupu były sprzedane, na przykład z planów za $200,000, pierwsza z nich od początku ma tych samych właścicieli, druga zmieniła ręce 5 razy i za każdym razem cena sprzedaży szła w górę. Oczywiście każda sprzedaż była odnotowana przez MPAC i nowy assessment był bazowany na nowej cenie sprzedaży. W chwili obecnej, jeśli taki dom był sprzedany za $800,000 to na takiej sumie będą bazowały podatki i nowy właściciel będzie miał małą szansę, by się od tej sumy odwołać. Wszak zapłacił tyle, ile pokazuje wycena MPAC. Natomiast dom PIERWSZY, który przez 20 lat był w tej samej rodzinie prawie na pewno będzie miał niższe podatki. Zwykle wartość rynkowa w takim przypadku była podnoszona po kilka procent rocznie, nikt nie wypytywał o żadne usprawnienia, poprawki itd. Z mojego doświadczenia wartość takiego domu w bazie danych MPAC będzie gdzieś na poziomie $550,000 – i dlatego też będą naliczane znacznie niższe podatki.
Czasami klienci wybierając pomiędzy dwoma identycznymi domami, kierują się niższymi podatkami. Nic bardziej omylnego. Ich podatki (i assessment value) będą uaktualnione po zakupie (nie od razu, ale szybko) bazując na cenie jaką zapłacili.
Pisząc o podatkach warto jeszcze mieć pojęcie o „mill rate” Otóż, każdy region (jak na przykład Peel) opracowuje swój budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług takich jak: policja, straż pożarna, biblioteki, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment).
Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie regionu. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję, składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest że im wyższy current value assessment, danej nieruchomości tym płacimy wyższy podatek. W uproszczeniu, suma wszystkich potrzebnych podatków do prowadzenia regionu podzielona przez sumę assessed value wszystkich nieruchomości daje „mill rate”. W Mississauga na przykład dla residential nieruchomości „mill rate” wynosi 0.823476% Oznacza, to, że jak kogoś nieruchomość została wyceniona na million dolarów to pewnie będzie płacił około $8234.76 w podatkach.
Ciekawostką jest, że „mill rate” dla różnych miast potrafi być inne. Na przykład dla Oshawa wynosi 1.561%. Wynika to z faktu, że jest tam mniej nieruchomości do opodatkowania i mają one zwykle mniejszą wartość niż w Mississauga – a podatki ktoś musi zapłacić.
Powstaje pytanie czy obecny system jest sprawiedliwy?
Osobiście uważam, że nie! Nawet jeśli się on oficjalnie nazywa Fair Value Assessment System
Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo - czyli ktoś, kto mieszka w w małym domu, ale ma na przykład 5-ro dzieci w wieku szkolnym płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domy i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym płaci zdecydowanie wyższy podatek - korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny. Podatek ten powinien być liniowy do określonej wartości - na przykład $500,000 - ale później malejący do pewnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny. Tak jest w wielu innych krajach.
Przewidywane przez system ulgi dla osób o niższych dochodach - są tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób przechodząc na emeryturę jest zmuszona do sprzedaży domu nawet jeśli nie ma na nim hipoteki - tylko dlatego że nie mogą podołać z płaceniem wysokich podatków.
Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości - co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić “market value” często nawet nie widzi wycenianego domu - dlatego ważne jest by te wyceny kontrolować i się odwoływać.
Płacimy podatek od nieruchomości z tak zwanych “after tax money” - moim zdaniem podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznanich podatkowych. Wówczas miałoby to sens i pomogłoby wielu osobom być w stanie kupić nieruchomość. Tak się dzieje w USA – property tax są odpisywane od zarobków.
Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu o poprawną wycenę i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości narzuconej przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są opłacane tylko jeśli wygrają naszą sprawę i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś.
Firma, z której usług często korzystam jest to firma prowadzona przez dwóch panów - Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie “After Tax”. Mieści się w Mississauga a telefon do niej to 905-273-4855
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Rząd Kanady od wielu lat pozwala sprowadzać do Kanady opiekunki/opiekunów dzieci, osób starszych lub niepełnosprawnych. Program przeszedł reformę, w zeszłym miesiącu ministerstwo imigracji zapowiedziało, iż opiekunowie będą wkrótce mieli możliwości pozostania w Kanadzie na stałe. Rząd proponuje dwa nowe programy pilotażowe. Opiekunowie, będą mogli także przybyć do Kanady z rodziną, a program zatrudnienia otwiera im drogę do uzyskania pobytu stałego.
Nowy program dla opiekunów daje zagranicznym pracownikom większą elastyczność prawną, ponieważ opiekunowie będą mogli dość szybko zmieniać pracodawcę. Do tej pory było to dość skomplikowane, ponieważ nowy pracodawca musiał przechodzić przez dość trudne procedury, i dlatego opiekunowie godzili się na pozostanie w pracy, nawet jeśli nie byli tak bardzo zadowoleni z miejsca zatrudnienia.
W przypadku nowych pilotów kandydaci zostaną poddani ocenie pod kątem kryteriów stałego pobytu przed rozpoczęciem pracy w Kanadzie. Gdy opiekun uzyska zezwolenie na pracę i 2 lata doświadczenia zawodowego w Kanadzie, stworzy dla siebie i dla rodziny szanse pozostania na stałe.
W dodatku, rodziny opiekunów-współmałżonkowie, konkubenci i dzieci mogą korzystać ze specjalnych prawnych benefitów-wizy pracy i wizy studiów.
Zapowiedziane zmiany są bardzo korzystne i przyczynią się na pewno do większego zainteresowania programem dla opiekunów w Kanadzie. Może program będzie popularniejszy wśród Polaków, obecnie na rynku pracy opieki dominują Filipinki.
Do zatrudnienia w zawodzie opiekuna należy posiadać udokumentowane formalne zatrudnienie lub ekwiwalentne wykształcenie , a także znać dobrze język angielski lub francuski.
Myślę, że rząd ułatwia zatrudnienie i emigrację opiekunom z tego względu, że brakuje bardzo pracowników w domach dla seniorów, opiekunów do dzieci i osób niepełnosprawnych. W dodatku kanadyjskie społeczeństwo starzeje się, a przyrost naturalny nie wzrasta. Wiele Filipinek pracuję przy opiece nawet po uzyskaniu pobytu stałego i wówczas, kiedy opiekunki mogą zmienić zawód.
Polacy przybywający do Kanady na rok mogliby pomyśleć o możliwościach imigracyjnych, jakie stwarza program, ale zaczynając od pracy w opiece już uzyskując wizę pracy wakacyjnej (International Experience Canada), by zdobyć odpowiednie doświadczenie.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
www.emigracjakanada.net
tel. 416-5152022
Coraz więcej ludzi, zwłaszcza starszych pada ofiarą różnego rodzaju oszustw popełnianych przy pomocy, już nie tylko telefonów, ale również e-maili czy też wiadomości przekazywanych na serwisach społecznościowych. Tutaj poniżej przedstawiamy (pisownia oryginalna) jeden z przykładów takiej poczty, dosyć nieudolny, bo przetłumaczony prawdopodobnie przez Google’a. Świadczy to o tym, jak masowe są tego rodzaju próby, podejmowane przez oszustów, z których wielu znajduje się w krajach będących poza zasięgiem przepisów kanadyjskiego prawa.
Opublikowano w
Porady
Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy czynniki. Lokalizacja, lokalizacji i lokalizacja. To może zabawne powiedzenie zawiera mnóstwo prawdy.
Zwykle kiedy myślimy o lokalizacji w aspekcie Real Estate to mówimy o “dobrej” lokalizacji albo “złej” lokalizacji. Ale czym się różni “dobra” od “złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania ale często jest to widoczne “gołym okiem”
• Dobra” lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami z których kilka wymienię:
• Bezpieczeństwo – jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników branych pod uwagę.
• Spokojne położenie z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd
• Dobre szkoły – jest to jeden z bardzo istotnych składników dobrej lokalizacji.
Łatwy dostęp do komunikacji masowej lub autostrad.
• Bliskość parków, ścieżek rowerowych, ścieżek spacerowych.
• Prestiż – jest to jedna z najważniejszych cech “dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane i prestiżowe lokalizacje. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się co tam pchać.
• Life Style – niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane i często domy, które tam istnieją wcale nie są w jakimś super stanie to cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię super lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beeches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit.
• Ambience – kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnicę w których jest ciasno i brudno i widać po domach, że dawno już nikt przy nich nic nie robił – to owszem czasami ktoś coś kupi, ale to tylko, że nie ma możliwości wyboru.
Można podawać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie.
Oczywiste jest, że nawet kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów, bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki to i tak chcemy być w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie. Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać “godnie” ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w złej okolicy bardzo mało nabiera na wartości. Kiedy przyjdzie do sprzedaży taka “zła” lokalizacja spowoduje często problemy ze sprzedażą i zwykle niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej okolicy.
Natomiast zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie “dobrej lokalizacji” kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację.
Działka na której będziemy budować nowy dom jest obecnie jednym z najdroższych elementów całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $600,000 do nawet parę milionów dolarów. Ale realistycznie bazując na moim doświadczeniu, dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,2 miliona, a “słabe” lokalizacje mogą dochodzić nawet do $900,000. Czy to jest duża różnica? Moim zdaniem wcale nie i wytłumaczę dlaczego tak myślę.
Ta różnica pomiędzy słabą i dobrą lokalizacją wynosząca $300,000 w skali roku będzie kosztowała nas w oprocentowaniu tylko około $12,000.
Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu jest to ułamek w całej inwestycji. Natomiast jeśli jest to dom budowany na inwestycję a nawet dla naszego własnego użytku to wartość rynkowa takiego samego domu w “słabej” lub “dobrej” lokalizacji może być drastycznie inna. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom w słabej dzielnicy. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny.
Dosłownie kilka dni temu wraz z klientami oglądaliśmy domy w Aurorze. Patrzyliśmy na domy w zakresie cenowym od $1,5 miliona do nawet $3 miliony. Te “tańsze” do były głównie domy na typowych subdivisions. Nic specjalnego. Niektóre droższe domy były na sporych i nawet ładnych działkach, ale były nie przygotowane do sprzedaży. Często tak jak były wybudowane 30 lat temu tak pozostały. Bez żadnych renowacji czy poprawek.
Ale jeden z domów na naszej liście wyglądał niezwykle interesująco. Zarówno na zdjęciach jak i w opisie z MLS. “Wbiliśmy” adres w GPS i powoli zmierzaliśmy w zaprogramowanym kierunku. Trochę byliśmy zaskoczeni otoczeniem, bo jechaliśmy przez bardzo przeciętny “neighborhood”. Małe domki bez garaży i wyraźnie zaniedbane. Pełno starych samochodów, walające się wokół domów śmieci. I nagle zza rogu wynurzył się “dom marzeń”. Naprawdę od pierwszego momentu widać było super dobre wykonanie na zewnątrz. Kiedy weszliśmy do środka było jeszcze lepiej. Wysokie 10 stopowe sufity, bardzo ładny projekt z dobrym planem. Kuchnia wyposażona do maksimum. Bardzo dobre materiały wykończeniowe. W każdej łazience zastosowano specjalne toalety działające trochę jak klasyczne bidety, których koszt obecnie wynosi około $4,000 za sztukę. System nagłaśniający, centralnie sterowane światła. Ten dom był wybudowany z pełnym rozmachem. Tylko po co? Dlaczego w takim beznadziejnym miejscu? Wszystkie domy w okolicy sprzedają się od $600,000 do 650,000. Ten był wystawiony za $2,8 miliona! Kto o zdrowych zmysłach kupi ten naprawdę ładny dom w takiej słabej dzielnicy? Gdyby było to inne miejsce, moi klienci by poważnie o nim pomyśleli, ale w takim miejscu to tylko kiwali głowami nie rozumiejąc dlaczego ktoś chcąc zarobić popełnił taki błąd. Po powrocie do domu sprawdziłem historię tego domu. Był po raz trzeci na rynku z trzema różnymi firmami real estate. Cena od pierwszego wystawienia spadła już o $300,000. Co prawdopodobnie stanowi większość spodziewanego profitu. Podobnych przykładów w swojej 28 letniej działalności spotkałem bardzo wiele i jak kogoś ten temat zainteresował, chętnie o nich opowiem. Ale w tej całej historii zastanawiam się, jak agent, który kupował ten dom dla swojego klienta, nie ostrzegł go przed tym błędem. Albo był to brak doświadczenia albo chciwość i chęć zarobienia “commission” bez zadbanie o interes klienta.
Jaki jest morał tej opowieści? Location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomościach!
Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Studenci zagraniczni, którzy chcą po zakończeniu studiów pracować, pozostając w Kanadzie dłużej, mogą starać się o podyplomową wizę pracowniczą w ciągu 6 miesięcy ( i nie jak poprzednio tylko w terminie 3 miesięcy) od daty zakończenia studiów. Ważną zmianą przepisów jest to, że nie jest już wymagane, by nadal posiadać ważna wizę studencką w momencie ubiegania się o autoryzację pracy. Korzystne zmiany przepisów ułatwiają zagranicznym absolwentom, kończącym kanadyjskie studia, zdobycie kanadyjskiego doświadczenia.
Pozwolenie na pracę po zakończeniu studiów jest autoryzacją zatrudnienia, które pozwala międzynarodowym absolwentom uprawnionych kanadyjskich uczelni na pozostanie i zatrudnienie w Kanadzie aż do trzech lat. Jednak, aby kwalifikować się, program studiów musi trwać co najmniej osiem miesięcy i spełniać inne określone kryteria.
Zaletą programu wizy pracy absolwenckiej PGWP jest fakt, że od absolwentów zagranicznych nie wymaga się kanadyjskiej oferty pracy w momencie składania wniosku. Wiza pracy jest także otwarta, a zatem nie ogranicza absolwentów w żaden sposób - mogą wybrać firmę i pracę według uznania w dowolnym zawodzie w Kanadzie, mają również prawo zmieniać pracodawców w dowolnym czasie. Większość bowiem wiz pracy ogranicza pracowników zagranicznych, gdyż mogą oni jedynie pracować dla pracodawców, ściągających ich na kontrakt pracy.
Wiza pracy dla absolwentów jest także ważnym etapem w procesie uregulowania pobytu stałego.
Po przepracowaniu już jednego roku w zawodzie wykwalifikowanym, absolwenci mają szansę na uzyskanie stałej rezydencji w programie Kanadyjskiej Klasy Doświadczonych (CEC) systemu Express Entry ( imigracja punktowa) lub w programach nominacji prowincji.
Dla przypomnienia, wiza pracownicza jest także przyznawana studentom już w trakcie studiów. Mają oni jednak ograniczone możliwości pracy, jedynie na pół etatu. Jednak jeśli studenci zagraniczni przybywają do Kanady ze swoimi współmałżonkami lub konkubentami, partnerom przysługuje nieograniczona wiza pracownicza. Pary w relacji konkubinatu posiadają przywilej ubiegania się wspólnie o wizę studiów i wizę pracy po roku udokumentowanej relacji. I dlatego wiele młodych par czy małżeństw decyduje się na taką opcję. Jest wtedy łatwiej pogodzić naukę i pracę, a także pokryć wydatki związane ze szkolą. Międzynarodowi studenci muszą bowiem opłacić czesne za studia dużo wyższe niż studenci-kanadyjscy rezydenci lub obywatele.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
Pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe w Kanadzie, uzyskać wizę pracy, studencką.
Pomagamy także w podaniach o opóźnienie deportacji, PRRA, TRP, rehabilitację kryminalną i inne.
20 lat doświadczenia w dziedzinie imigracji
tel: 416-515-2022
https://www.facebook.com/izabela.embalo
www.emigracjakanada.net
czwartek, 21 luty 2019 12:33
Różnice w zakupie mieszkań z planów, a poprzez MLS
Napisane przez Maciek CzaplińskiWiele osób kupuje mieszkania „używane poprzez system MLS. Wiele osób kupuje mieszkania „nowe” z planów od Developera. Warto wiedzieć jakie istotne różnice mogą mieć miejsce w obu przypadkach.
A różnica są ogromne! Zakup z „nowych mieszkań” planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup „używanych mieszkań” poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób wybrać do zakupu mieszkania.
Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).
Wiek mieszkań - poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku. Od bardzo „starych” do czasami zupełnie nowych sprzedawanych czasami nawet jako „builder inventory”. Również często ci co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od Developera wprowadzają je na system MLS by zarobić na wzroście cen.
Łatwość oglądania w „naturze” - to jest też ogromna zaleta bo wiele osób nie ma umiejętności czytania planów i zobaczenie „prawdziwego” mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.
Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. Na przykład HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.
Ograniczona podaż – jest dużo mieszkań do wyboru w systemie MLS, ale często w danym budynku jest tylko w danym czasie jedno dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też że musimy konkurować z innymi kupującymi jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
Szansa na negocjacje. Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na „negocjowanie” ceny za które mieszkanie jest oferowane do sprzedaży. Oczywiście w ramach rozsądku.
Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji.
Downpayment zaczyna się od 5% - to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy kupić „pierwszy dom czy mieszkanie” W przypadku zakupu z planów minimalny down payment jest wyższy i zwykle wynosi od 15% do 20% skutecznie eliminując tych, którzy mają małe zasoby na wpłatę.
Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują i okres przejęcie jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów gdy zamknięcie jest za 2-3 lata uzyskanie pożyczki z banku z tak długim zamknięciem jest niezwykle trudne.
Status Certificate – jest łatwo sprawdzić w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda istniejąca korporacja. Jest to istniejący organ prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów - łatwo jest sprawdzić czy tak jest naprawdę.
Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo sprawdzić i ocenić pod stanem technicznym.
Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo szybki. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia.
W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istnejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej) ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.
Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku z planów wymaga sporo wyobraźni. Czasami to co kupimy odbiega od naszych „oczekiwań i wyobrażeń”
Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami Developer dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub „locker”, ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu.
Długi okres oczekiwania – zwykle 2-3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować do przejęcia mieszkania.
Downpayment jest rozłożony w czasie i jest to zwykle od 15% do 20% ceny - to jest ważne dla wielu inwestorów. Wielu z nich w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (zasobów finansowych) to rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę zmusza ich do super oszczędności.
Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.
Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia - Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia ale tak zwane „levies lub development charges” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest by mieć w kontrakcje klauzulę określającą maksymalną sumę jaka może być naliczona za „levies”.
Nie do końca pewne są koszty miesięczne (utilities) – zwykle kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.
Umowa jest podpisywana z Developerem (korporacją) kiedy kupujemy z planów. W przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby. Jak coś pójdzie „źle” to bardzo trudno się jest sądzić z korporacją.
HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.
Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie” - często się składa, że Developer stara się przekazać gotowe mieszkania dla kupujących, ale jest często opóźniony z wykończeniem zaplecza jak lobby, fitness area, baseny itd.
Assignment – jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. Jest to bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów bo często się zdarza , że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę od 10-20%. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?
Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS lub prosto z planów są tylko po to by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie „nowych” versus „używanych” mieszkań.
Z którego systemu zakupu skorzystać pozostawiam to Państwu decyzji. Oczywiście wszystkim zainteresowanym oferuję naszą pomoc w wyborze najlepszego rozwiązania w Państwa sytuacji.
Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jednym z najpopularniejszych programów dla imigrantów ekonomicznych jest system selekcji imigrantów Express Entry. Prowincje korzystają także z tego systemu, wychwytując i zapraszając do stałej imigracji atrakcyjnych kandydatów z puli osób, zakwalifikowanych do puli losowań Express Entry.
Imigracyjne programy ekonomiczne mają odgrywać coraz ważniejszą rolę w kanadyjskiej polityce imigracyjnej w ciągu najbliższych lat i dlatego, że rząd chce zasiedlać tereny mniej zaludnione Kanady przyjmując atrakcyjnych ekonomicznie imigrantów. Dlatego stosuje się od niedawna wspólną rekrutację kandydatów na imigrację poprzez rząd federalny i rządy prowincji Kanady. Rząd zapowiedział, że zamierza przyjąć ponad 20 % więcej imigrantów w systemie Express Entry /Nominacja Prowincji.
Statystyki imigracyjne podają, iż programy ekonomiczne Kanady umożliwiają emigrację dużej grupie kandydatów, i grupa ekonomiczna będzie stanowić aż 44% stałych mieszkańców, emigrujących poprzez kanadyjski system Express Entry.
Dla przypomnienia, emigracyjny system Express Entry pozwala w szybki sposób otrzymać pobyt stały w Kanadzie. Kandydaci muszą jednak spełnić minimalne kryteria (między innymi zdać test językowy na odpowiednim poziomie) oraz zdobyć odpowiednią ilość punktów. Punkty natomiast przyznawane są między innymi za wiek, wykształcenie, doświadczenie zawodowe, poziom znajomości oficjalnych języków Kanady, rodzinę. Kandydaci o najwyższej punktacji są zaproszeni, by złożyć wniosek pobytowy i otrzymują najczęściej pobyt w szybkim terminie-około 6-8 miesięcy.
Dodatkowo Kanadyjski Prowincjonalny Program Nominacji pozwala uczestniczącym prowincjom zaprosić wybranych kandydatów w puli systemu EE, by ubiegali się o pobyt stały w programie nominacji prowincji EE. Wybrani kandydaci otrzymują bardzo wysoki bonus punktowy (600), co praktycznie gwarantuje otrzymanie pobytu, o ile osoba ubiegającą się spełni wszystkie inne przepisy imigracyjne (np. czysta kartoteka karna).
Warto, by osoby spełniające minimalne warunki systemu Express Entry założyły swój profil na stronie rządu kanadyjskiego i zgłosiły swoją kandydaturę, może się bowiem zdarzyć, że otrzymają zaproszenie od rządu prowincji do której emigrują, by złożyć podanie imigracyjne z dużym bonusem punktowym, co daje dodatkową możliwość otrzymania stałego pobytu w Kanadzie w dość szybkim terminie.
Więcej informacji na temat systemu Express Entry można znaleźć na stronie ministerstwa imigracji, poniżej podaję link: https://www.canada.ca/en/immigration-refugees-citizenship/services/immigrate-canada/express-entry/works.html
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
Pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe w Kanadzie, uzyskać wizę pracy, studencką.
Pomagamy także w podaniach o opóźnienie deportacji, PRRA, TRP, rehabilitację kryminalną i inne.
20 lat doświadczenia w dziedzinie imigracji
tel: 416-5152022
https://www.facebook.com/izabela.embalo
www.emigracjakanada.net
W ostatnim okresie coraz trudniej jest kupić „tanie mieszkania”. Mam tu na myśli mieszkania do $450,000. W chwili obecnej można wręcz powiedzieć, że rynek sprzedaży takich mieszkań jest rozpalony do czerwoności.
Jako przykład podam praktyczną obserwację. Zwykle w centrum Mississauga przy ustabilizowanym runku w każdej chwili było około 100 mieszkań na sprzedaż poniżej $450,000. Sprawdziłem ile ich było w czasie pisania tego artykułu? Jest ich tylko 33. Poniżej ceny $400,000 jest ich jeszcze mniej bo tylko 13. Dopiero bliżej ceny $500,000 zaczyna być ich więcej do wyboru. I piszę tu głównie o mieszkaniach jednosypialniowych lub z jedną sypialnią z denem.
Według danych statystycznych TREB – ceny za mieszkania w ciągu roku 2017 wzrosły statystycznie o ponad 15%. To niesamowita różnica! Oczywiście, niektóre kompleksy wzrosły nawet o więcej! Głównie można powiedzieć, że „nowsze” mieszkania, gdzie ceny w roku 2016 i początkach 2017 były w granicach od $320,000 do $390,000 z niskim maintenance wzrosły najbardziej. Mieszkania w starych budynkach (a szczególnie w tych ze złą reputacją jak Roshe Court), z wysokim maintenance – wzrosły bardzo mało, albo wcale! Dlatego nie sugeruję takich kompleksów jako dobrą inwestycję.
Dlaczego tak się dzieje? Kilka bardzo prostych powodów, które przełożyły się na tak znaczny przyrost wartości:
Afordability czyli osiągalność – ponieważ ceny domów w ostatnich latach tak gwałtownie wzrosły, większość populacji nie jest w stanie zapłacić obecnych cen.
Dlatego jest takie ogromne zainteresowanie „dostępnymi” condo appartments.
Wiele osób nie jest obecnie w stanie otrzymać pożyczki hipotecznej po wprowadzeniu nowych przepisów na zakup domu, ale mogą ewentualnie dostać ją na zakup mieszkań.
Jedyną alternatywą dla młodej populacji staje się obecnie zakup mieszkania. Ponieważ, zwykle zaczynają oni zakładanie rodzin później niż takie samo pokolenie 25 lat temu, wystarcza im na początek małe, ale własne mieszkanie.
Oczywiste jest, że małe mieszkanie, ale w nowym budynku z dobrym zapleczem aktywności jak gym, rooftop dla BBQ i recreation room – jest bardziej atrakcyjnym wyborem (dla młodych ludzi) niż starszy budynek bez żadnego zaplecza i w dodatku zwykle ze znacznie wyższym maintenance.
Została zachwiana podaż i popyt! Duża liczba chętnych do kupna i mała liczba oferowanych mieszkań. Idealna mieszanka na to co się dzieje obecnie na rynku!
W dodatku pojawiła się ogromna liczba inwestorów. Tak to prawda! Dziś w okolicy SQ 1 jedno sypialniowe mieszkanie wynajmuje się za $1900/M, dwu sypialniowe za $2,500! W centrum Toronto może to być nawet $3,500. Oczywiste jest, że przy takich cenach inwestorzy bardzo chetnie kupują i wynajmują mieszkania, bo „cash flow” jest znakomity. $400,000 trzymane w Banku da nam około $4,000 zwrotu rocznie. Kupione mieszkanie za $400,000 da nam $12,000 zwrotu minimum plus może przyrosnąć na wartości minimum drugie tyle! (3% roczny minimalny przyrost wartości).
Ponieważ brakuje mieszkań w sprzedaży „wtórnej”, warto moim zdaniem zainteresować się mieszkaniami sprzedawanymi z planów. Jednym z bardzo ciekawych projektów który oferuję do sprzedaży znany jest pod nazwą Edge Towers 2. Jest to dobra okazja dla inwestorów. Ale również znakomita okazja dla tych wszystkich, którzy chcą kupić coś dla siebie i być może nie są jeszcze gotowi albo potrzebują czasu na zebranie pieniędzy – bo termin oddania do użytku to początek 2022 roku!
Projekt Edge Towers 2 zlokalizowany jest na rogu Hurontario i Elm Dr. W. Z tego miejsca jest tylko 5 do 7 minut piechotą do SQ1, gdzie jest superatrakcyjne centrum handlowe, ale również, Sheridan College, YMCA, Centralna Biblioteka, City Hall, Celebration Square i szereg innych atrakcji.
Mississauga się gwałtownie rozwija i jest obecnie jednym z większych miast w Kanadzie i ma najlepszą infrastrukturą. Wzdłuż Hurontario już wkrótce powstanie LRT – szybka kolej łącząca Port Credit z Brampton, ale również poprzez połączenie z GO Transit – łatwiejszy dostęp do Toronto.
Projekt zawiera trzy wieże. W wieży pierwszej wszystkie mieszkania są już wysprzedane. Obecnie trwa sprzedaż wieży drugiej. W porównaniu z cenami z Etobicoke czy Toronto, gdzie cena za stopę kwadratową często przekracza obecnie $1,000 to ceny w tym kompleksie są jeszcze bardzo atrakcyjne. Potwierdza to zresztą znaczna liczba inwestorów spoza Mississauga, którzy mogą kupić w tym projekcie mieszkanie dwusypialniowe za cenę jednosypialniowego w Centrum Toronto.
Tych wszystkich, których ten temat zainteresował zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej www.czaplinski.ca. Można znaleźć tam ceny i plany mieszkań. Obecnie można zobaczyć symulacje komputerowe pokazujące jak ten kompleks oraz mieszkania będą wyglądały. Można też dzwonić do mnie na numer 905-278-0007 Wszyscy, którzy do mnie zadzwonią będą mieli możliwość skorzystania ze specjalnych zachęt takich jak bezpłatny parking i locker.
Kupno mieszkań z planów może w praktyce podwoić investment w ciągu 3 lat! Proszę nie czekać! To znakomita i bezpieczna inwestycja.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
