farolwebad1

A+ A A-
Porady

Porady

piątek, 29 maj 2015 16:08

Twój dom: Domy na emeryturę

Napisane przez

maciekczaplinskiW tym roku pomogłem wielu rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Powodów takiej decyzji może być wiele, ale głównie są to przyczyny finansowe. Jak wiemy wszyscy, obecnie ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone. Nagle się okazuje, że posiadają oni ogromne "equity". 

Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo napraw, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również nie bardzo są przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są poważnym problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze. Rozwiąże to problem schodów, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki w całym Toronto są wysokie.

Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem ostatnio dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Ford Erie.

Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Ma też bardzo dobry, bo ciepły mikroklimat. Ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce w bardzo spokojnym osiedlu pięć minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko sześć lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem.

Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torontońskiego rynku, możemy sprzedać nasz dom za bardzo dobre pieniądze. Często jest to 600.000 dol. i więcej. Za połowę kupujemy dom poza miastem za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, pieniądze na życie (które jest tańsze w tych rejonach). 300.000 dol. zainwestowane na 8 proc. w skali roku daje 24.000 dol. dochodu. To plus emerytura wystarczy na spokojne życie. Również podatki od nieruchomości są mniejsze, bo naliczane są od niższej wartości domu. Spłacony dom i stały dochód dają nam poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ta wygodna sytuacja powoduje, że coraz więcej emerytów w Toronto zaczyna myśleć podobnie i ten rynek też zaczyna być gorący – tak wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami. Dlatego nie warto zbyt długo czekać z decyzją, jeśli ktoś myśli o takiej zamianie.

Wspomniałem o inwestowaniu pieniędzy na 8-10 proc. Jakiego typu inwestycje mam na myśli? Osobiście po wielu latach próbowania różnych inwestycji, doszedłem do wniosku, że inwestuję tylko w takie, na których się znam i nad którymi mam kontrolę. Dlatego przestałem inwestować w giełdę, która moim zdaniem jest czystą spekulacją przypominającą ruletkę. Owszem, niektórzy odnoszą sukces, ale zwykle kosztem takich ludzi jak my. Osobiście uważam, że jedną z lepszych inwestycji są nieruchomości oraz pożyczki udzielane pod ich zastaw. Mam tu na myśli tak zwane "drugie hipoteki" (second mortgages). Są one udzielane pod zastaw nieruchomości w sytuacjach, kiedy osoba pobierająca taką pożyczkę ma zwykle minimum 15 proc. na "down payment". Bank jest skłonny pożyczyć do 70-75 proc. wartości kupowanej nieruchomości i brakuje owych 10-15 proc., by zamknąć transakcję.

Pożyczki takie są zwykle udzielane na jeden rok do dwóch lat – właśnie na od 6 do 10 proc. oprocentowania, plus "fees", które zwykle są wynagrodzeniem dla mortgage brokera, który taką pożyczkę organizuje, ale za to też wyszukuje potencjalnych potrzebujących. Inwestycja taka jest bardzo bezpieczna, szczególnie przy obecnym rynku, kiedy nieruchomości ciągle idą w górę, pod jednym warunkiem. Kiedy współpracują Państwo z osobą, do której macie zaufanie i która jest w stanie trzeźwo ocenić wartość nieruchomości, pod którą pożyczacie pieniądze. Mortgage broker jest osobą, którą może znaleźć zainteresowanych pożyczkobiorców i ewentualnie sprawdzić ich kredyt. Zamówiony "apraiser", czyli wyceniacz nieruchomości – może podać jakąś liczbę, która ma odzwierciedlać wartość nieruchomości, pod którą pożyczamy pieniądze. Ale tak naprawdę zaufany agent jest tą osobą, która może potwierdzić właściwą inwestycję lub nie. Raz jeszcze wracamy do słowa "zaufanie" – które zwykle wynika z lat doświadczenia oraz często wieloletniej znajomości.

Może powstać jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.

Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.

piątek, 29 maj 2015 15:55

Zatajenie informacji

Napisane przez

Izabela EmbaloNie należy do rzadkości ukrywanie informacji w podaniach wizowych. Skutki zatajania informacji, zwłaszcza związanych z przeszłością karną, mogą być bardzo poważne, zwłaszcza w późniejszej sytuacji ubiegania się o pobyt stały, na etapie sprawdzania. Prawo kanadyjskie wymaga, by ujawnić wszystkie przewinienia prawne, nawet jeśli są one w jakimś kraju zatarte czy przedawnione. Należy kierować się prawem kanadyjskim, nie innego państwa, w procesie załatwiania pobytu stałego. Rząd kanadyjski może zweryfikować prawdziwość podawanych informacji, Kanada, USA czy Unia Europejska wymieniają informacje na temat osób starających się o wjazd lub o stałą imigrację.

Niestety, wiele osób jest przekonanych, że urząd kanadyjski nie sprawdzi informacji. Jeśli chodzi o przekroczenia graniczne lub ubieganie się o wizę czasową (pracy, studencką), urzędnik może przeoczyć takie zajścia, wydając wizę pozytywnie. Wnioskodawca nie chwali się w swoim podaniu tym, że miał kryminalny rekord np. w USA, myśli też, że jeśli rekord został w Polsce zatarty, sprawa jest już "czysta". Prawna komplikacja i wielkie rozczarowanie pojawiają się w momencie, kiedy składając wniosek o pobyt stały, urząd wydaje decyzję odmowną lub prosi o wyjaśnienia w sprawie zatajenia.

Warto wiedzieć, że urząd o wiele dokładniej sprawdza kandydatów przyjmowanych na pobyt stały, ponadto wykrywając zatajenie informacji, dochodzi także automatycznie do ujawnienia następnego poważnego przewinienia – podawania nieprawdziwych informacji.

Ryzyko nieujawnienia rekordu kryminalnego i podanie fałszywych informacji w podaniach jest podwójne. Ponadto osoba taka może zaprzepaścić realne szanse na pobyt stały, ponieważ nie ma już prawnej wiarygodności. Proszę pamiętać, że prawo kanadyjskie umożliwia zatarcie wykroczeń, niektóre przedawniają się automatycznie, a jeszcze w innych sytuacjach można wystąpić o specjalne zezwolenie na terenie Kanady do czasu, kiedy rehabilitacja kryminalna będzie możliwa do osiągnięcia.

Niedoświadczeni agenci i inne niekompetentne osoby doradzają znajomym czy klientom, by zataiły kryminalny rekord w imigracyjnej dokumentacji, ale w efekcie może to być powodem odmowy i zakazu starania się o imigracyjną wizę przez kilka następnych lat.

Fałszowanie informacji może być także surowo karane w świetle prawa kanadyjskiego. Fałszerze mogą otrzymać karę pieniężną i utraty wolności. Warto się zatem zastanowić, czy do sprawy podchodzić emocjonalnie, ze strachem, czy dowiedzieć się u doświadczonego profesjonalisty, jak problem rozwiązać. Posiadanie przeszłości kryminalnej, nawet drobnej, znacznie komplikuje proces imigracyjny, ale w zależności od sprawy, prawo posiada możliwości zneutralizowania lub anulowania tej przeszkody.

Znam sytuacje, kiedy ktoś poradził, by zataić wykroczenie wobec prawa w przypadku, kiedy było ono już zatarte (wybaczone) i automatycznie przedawnione.

Urząd imigracyjny wydał decyzję odmowną nie za popełnione w przeszłości przewinienie, jedynie za zatajenie prawdziwych informacji w podaniu imigracyjnym.

Władze Kanady mają możliwości dokładnego sprawdzenia kartoteki kryminalnej kandydatów ubiegających się o pobyt stały, bez względu na informacje, jakie są podawane w kwestionariuszach i dokumentacji.

Na zakończenie, jeśli ktoś Państwu radzi, by zataić przeszłe wykroczenia kryminalne w podaniu wizowym lub na pobyt stały, warto udać się po drugą opinię do kompetentnego i doświadczonego specjalisty prawa, zanim jest już za późno, zanim popełni się imigracyjne fałszerstwo (misrepresentation).

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE PRAWEM IMIGRACYJNYM, PROSIMY O KONTAKT: TEL. 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

piątek, 22 maj 2015 10:26

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Zagubieni

Napisane przez

O tym, że należy odpowiednio przygotować się do podróży, chyba każdy z nas wie. Nawet kilkudniowe wypady np. na cottage wymagają zapakowania jakichś ubiorów, jakiejś "wyżerki", o napojach nie wspominając. Wakacje "all inclusive", chociaż mamy wówczas zagwarantowane zamieszkanie i wyżywienie, też wymagają odpowiedniego zapakowania się i przewidzenia dobrych lub złych niespodzianek (np. przeziębienie, pogryzienie przez pchełki, skaleczenie się, zbyt intensywne opalenie się) i zabrania pewnych rzeczy, które mogą pomniejszyć problemy, a tym samym zwiększyć zadowolenie z podróży.

Kiedy wybieramy się do obcego kraju, to oprócz odpowiedniego zapakowania bagażu, musimy mieć w porządku dokumenty, odpowiedni zasób pieniędzy, zaplanowane zamieszkanie w obcym kraju. Przydaje się też trochę wiedzy o miejscu, do którego zmierzamy, a na pewno pomocna jest znajomość języka, którym powszechnie posługują się w tym kraju. Trudno przewidzieć wszystkie niespodzianki, ale powinniśmy mieć choć trochę wyobraźni, aby niektóre przewidzieć i się odpowiednio zabezpieczyć.

piątek, 22 maj 2015 15:53

OPGT - co to jest?

Napisane przez

maciekczaplinskiOd czasu do czasu trafiają na rynek domy sprzedawane przez Public Guardian & Trustee. Są one zwykle bardzo zaniedbane, ale wzbudzają ogromne zainteresowanie wśród inwestorów szukających domów do remontów. Myślę, że warto opisać, co to za instytucja i jak odbywa się sprzedaż.

OPGT, czyli w rozwinięciu Ontario Public Guardian & Trustee – podlega pod biuro prokuratora generalnego Ontario i jest instytucją rządową powołaną do:

• opieki nad ludźmi niepełnosprawnymi,
• nadzoru nad publicznymi instytucjami charytatywnymi,
• poszukiwania spadkobierców i sprzedaży nieruchomości w sytuacjach, kiedy nie było testamentu,
• inwestowania środków publicznych,
• likwidacji dóbr firm, które ogłosiły upadłość.

Wynika z tego, że OPGT ma bardzo szeroką gamę funkcji, ale my dziś przedyskutujemy tę część, która dotyczy real estate.

Zdarza się, że ktoś umiera w Ontario i pozostawia nieruchomość. Jeśli taka osoba nie zostawia testamentu oraz często nie ma żadnych legalnych spadkobierców, to OPGT wkracza do akcji. Co się dzieje wówczas? Wiadomo, że pusta nieruchomość nie może pozostać w takim stanie w nieskończoność. W takiej sytuacji, jeśli nie ma innych wytycznych, OPGT wszczyna proces, który ma na celu odszukanie potencjalnych spadkobierców oraz sprzedaż pustej nieruchomości. OPGT wyznacza powiernika (estate trustee), który nadzoruje cały proces. Nieruchomości, które kwalifikują się na sprzedaż poprzez OPGT, muszą spełniać następujące warunki:

• zmarły był rezydentem Ontario albo miał tutaj nieruchomość,
• zmarły nie pozostawił testamentu albo jeśli wyznaczył zarządzającego (executor) – ta osoba w międzyczasie zmarła lub jest niezdolna do wykonania swojego zadania,
• nie ma żadnych spadkobierców mieszkających w Ontario lub jeśli są, to są oni niepełnoletni lub niesprawni umysłowo,
• wartość nieruchomości musi być oszacowana na więcej niż 10 000 dol. po zapłaceniu kosztów pochowania zmarłego i zapłaceniu jego długów.

Zrozumiałe jest, że w tej sytuacji proces sprzedaży staje się niezwykle skomplikowany i poddany niezwykłej skrupulatności. Jeśli ktoś doświadczył negocjacji z bankami w procesie "power of sale" i uważał, że jest to skomplikowane, to składanie ofert poprzez OPGT jest wielokrotnie bardziej skomplikowane i frustrujące. Myślę, że czas na kilka szczegółów.

Sama wycena nieruchomości jest robiona poprzez zatrudnionych przez OPGT rzeczoznawców. Po uzyskaniu 2 – 3 niezależnych wycen oraz opinii agenta, który współpracuje z OPGT, dom trafia do systemu MLS dostępnego dla wszystkich agentów.

• Po wprowadzeniu domu do systemu MLS – oferty są akceptowane tylko poprzez faks lub e-mail, ale dopiero po sześciu dniach od wprowadzenia do systemu.
• Oferty muszą być składane na zmodyfikowanych poprzez OPGT formularzach – które chronią interes instytucji – nie zawsze interes kupującego.
• Nieruchomość jest sprzedawana w "as is condition", czyli tak jak jest bez żadnych gwarancji czy reprezentacji. Nie ma zwykle mapki geodezyjnej, a sprzęty gospodarcze są zazwyczaj niesprawne.
• Preferowane są oferty bezwarunkowe i jeśli w wielu sytuacjach konkurujemy z 5 – 10 innymi ofertami, jest to niemalże konieczność.
• Wraz z ofertą należy złożyć depozyt w wysokości 10 proc. oferowanej ceny. Dla wielu kupujących jest to duży problem.

To wszystko, o czym wspomniałem, nie jest jeszcze takie frustrujące. Frustrujący jest sam proces oczekiwania na wynik składanej oferty. W normalnej sytuacji, kiedy mamy do czynienia z właścicielem nieruchomości, czy nawet bankiem, możemy oczekiwać odpowiedzi na ofertę w tym samym dniu czy w ciągu kilku dni. Zwykle wiemy szybko, czy mamy dom, czy nie. Jeśli nawet nasza oferta nie zostanie zaakceptowana, to często dostajemy kontrofertę, do której możemy się ustosunkować.

W przypadku OPGT proces jest zupełnie inny. Nieruchomości oferowane przez OPGT są zwykle bardzo zniszczone, ale często ceny są atrakcyjne i zwykle wielu kontraktorów próbuje je kupić. Jak wspomniałem, OPGT nie przyjmuje ofert przez sześć pierwszych dni. Po tym czasie należy złożyć ofertę przygotowaną według bardzo ścisłych instrukcji. Jeśli popełni się najmniejszy błąd lub odstępstwo od wymagań – automatycznie oferta zostanie odrzucona. Składana oferta musi być ważna przez sześć dni biznesowych. W ciągu tych sześciu dni zwykle napływają kolejne oferty. Jeśli OPGT otrzyma lepszą ofertę niż te, co są już złożone, odrzucane są wszystkie (z szansą na poprawę) i proces zaczyna się od początku. Można złożyć ofertę z poprawkami, nowym depozytem i mieć nadzieję, że po sześciu dniach biznesowych otrzymamy odpowiedź... ale jeśli po kilku dniach pojawi się ponownie lepsza oferta – zabawa zaczyna się od początku. OPGT nie negocjuje ofert – albo je akceptuje, albo je odrzuca w całości.

Ja osobiście brałem udział w wielu takich przetargach, ale często po 2 – 3 podejściach klienci tracą cierpliwość i szukają "łatwiejszych" do kupienia nieruchomości. Z drugiej strony, cierpliwość popłaca i czasami warto pocierpieć, by kupić dom z potencjałem.

Inny temat, o którym chciałbym dziś napisać, dotyczy prawa własności, a wiąże się trochę z wcześniejszym tematem poprzez to, że właśnie nabiera on znaczenia w przypadku śmierci. Temat śmierci jest i był zawsze takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasz majątek ma być rozdysponowany po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65. rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji, przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako "JOINT TENANCY" i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości, sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.

Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie mogą wybrać inną formę własności określaną "TENANTS IN COMMON". W tym przypadku małżonkowie mogą zażyczyć sobie, by każde z nich miało na przykład 50 proc. udziału (lub inne proporcje mogą być wybrane) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z małżonków – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50 proc. własności – natomiast pozostałe 50 proc. jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli został tak sporządzony. Jeśli go nie było – automatycznie jest on dołączany do całej masy spadkowej, tworząc "estate" – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku. Ta forma własności jest popularna, kiedy małżonkowie byli już wcześniej w związku i chcą zabezpieczyć swoje dzieci z tego związku. Podobna zasada własności może być w przypadku, kiedy na przykład rodzice kupują nieruchomość z dorosłymi dziećmi na spółkę.

Łatwo się domyślić, że w przypadku typowych domów i "normalnych" układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj "wspólnej" własności ma częściej zastosowanie, gdy w grę wchodzą poważne pieniądze. Drugi typ własności jest też często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest kupowana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje, by dom był zakupiony jako "TENANCY IN COMMON".

Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50 proc. (lub inne proporcje).

piątek, 22 maj 2015 15:32

Kto najliczniej imigruje?

Napisane przez

Izabela EmbaloJaka grupa etniczna przoduje obecnie w Kanadzie? W zeszłym roku jednym z krajów, których obywatele imigrują najliczniej do Kanady, były Filipiny. Podobnie w roku 2013.

Ponad 40.000 obywateli filipińskich otrzymało w zeszłym roku pobyt stały w Kanadzie. Warto się zastanowić, dlaczego o wiele mniej polskich obywateli otrzymuje pobyt stały, pomimo że zainteresowanie Kanadą jest nadal bardzo duże.

Po pierwsze, Filipiny to o wiele liczniejsza populacja, obecnie szacuje się, że w państwie tym zamieszkuje około 99 milionów ludzi, a zatem więcej imigrantów chce opuścić kraj w poszukiwaniu lepszego życia.

Po drugie, Filipińczycy bardzo licznie korzystają z programu Live-in Caregiver (program dla opiekunów), który został niedawno zreformowany przez rząd kanadyjski. Istnieje wiele agencji specjalizujących się w rekrutacji pracowników-opiekunów z Filipin lub innych krajów, gdzie opiekunki z Filipin już pracują (np. Hongkong, Singapur etc.).

W Polsce czy Polonii nie ma wyspecjalizowanych agencji, które sprowadzałyby pracowników zagranicznych z Polski czy z Europy. A szkoda, ponieważ wiele osób mogłoby skorzystać z nadal popularnego programu dla opiekunek/opiekunów.

Innym problemem staje się sprawa niespełniania prawnych kryteriów. Od opiekunki, która chce przybyć na kontrakt pracy, wymaga się dobrej znajomości języka angielskiego oraz udokumentowanego zatrudnienia lub przygotowania zawodowego. Kandydatki z Filipin nie mają problemu językowego, ponadto na Filipinach istnieje wiele specjalistycznych kursów przygotowujących. Niestety, dla Polaków bariera językowa jest jedną z największych przeszkód w otrzymaniu pobytu stałego w Kanadzie. Wielu imigrantów z Polski nie może zdać egzaminu językowego i to jest naszym słabym punktem w porównaniu do krajów, gdzie angielski zna się biegle (np. Irlandia, Indie, Hongkong itp.).

Osoby z zawodem medycznym, np. pielęgniarki, mogą także skorzystać z programu. Dużym ułatwieniem jest wprowadzenie nowych zmian,

opiekunka/opiekun może przybyć do Kanady z rodziną i nie musi zamieszkiwać z pracodawcą. Ja osobiście zastanawiam się tylko, czy opiekunka przybywająca do Kanady będzie mogła utrzymać się sama, ponieważ zarobki nie są zbyt wysokie.

Jednak możliwość otrzymania pobytu stałego w Kanadzie po odbyciu programu jest atrakcyjną ofertą i dlatego wiele osób korzysta z tej imigracyjnej oferty rządu Kanady.

Warto pomyśleć także o tej możliwości imigracji do Kanady. Opiekunów/opiekunek nadal brakuje, więc myślę, że program będzie aktualny przez kilka następnych lat.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ PROSIMY O KONTAKT, TEL. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

Naturalne jest, że większość grup społecznych czy narodów pragnie postrzegać swoich członków jako lepszych od innych lub lepszych, niż faktycznie są. Nawet kiedy pewne przywary zamieniają się w stereotypy, według których inni nas schematycznie charakteryzują, staramy się wskazywać na błędność danego pejoratywnego oceniania naszych właściwości. 

Podobnie jest z oceną pewnych zdarzeń historycznych. Kiedy dla Polaków atak Związku Sowieckiego 17 września 1939 roku na Polskę był zwykłą agresją, to pewien około 40-letni Białorusin określił to w 2007 roku jako aneksję terenów etnicznie niepolskich. Jego spojrzenie na to tragiczne dla Polaków zdarzenie było jakby "miękkie", po części usprawiedliwione, wobec motywacji, której go uczono w szkole jeszcze za czasów, kiedy Białoruś była częścią Związku Radzieckiego.

sobota, 16 maj 2015 00:20

Cancellation czy suspension

Napisane przez

maciekczaplinskiJeśli ktoś wystawił dom na sprzedaż i po pewnym czasie zmienił zdanie i nie chce już tego domu sprzedawać, powstaje pytanie, czy zdjęcie domu z rynku jest łatwe? 

Życie pisze różne scenariusze i może się zdarzyć, że nasza sytuacja życiowa uległa zmianie i sprzedaż domu przestała nas interesować. Zdarza się to nawet dość często. Równie często prawdziwym powodem, dlaczego chcą Państwo zdjąć dom z rynku, niekoniecznie jest chęć rezygnacji ze sprzedaży, a brak zadowolenia z wyników pracy agenta, który ją prowadzi.

Dlatego tak naprawdę radziłbym, jeśli pojawia się już taka sytuacja, że nie chcemy więcej naszej nieruchomości sprzedawać, odbyć szczerą rozmowę z waszym przedstawicielem (agentem). Jeśli decyzja o zdjęciu domu z rynku naprawdę wynika ze zmiany planów lub sytuacji życiowych, to wasz agent, jeśli jest osobą normalną, zrozumie Państwa sytuację i pewnie pomoże tę sprawę rozwiązać. Jeśli z kolei zdjęcie domu z rynku wynika z braku satysfakcji ze współpracy z agentem, to wówczas często szczera rozmowa może dużo załatwić. Agent, wiedząc, co jest powodem niezadowolenia, na pewno dołoży starań, by sytuację poprawić. Czyli pierwszy krok to szczera rozmowa i próba zrozumienia drugiej strony.

Proszę pamiętać, że podpisując kontrakt na sprzedaż nieruchomości, podpisują Państwo wiążącą legalną umowę na określony okres nie z indywidualnym agentem, a z firmą brokerską, dla której on pracuje. W przypadku MLS listing (taki co wchodzi do systemu komputerowego) minimalny okres, na który listing musi być podpisany, to 60 dni. Tak zwane "Exclusive Listing" może być podpisany nawet na jeden dzień.

Oznacza to, że jeśli kontrakt dojdzie do daty, w której ma wygasnąć, umowa z firmą brokerską wygasa i nie musimy jej kontynuować. Problem jest, że często nie będąc przewidującym, podpisują Państwo umowy na bardzo długie okresy, nawet do roku. I wówczas w sytuacjach, o których dziś mówimy, czekanie na wygaśnięcie kontraktu nie jest dobrą alternatywą. Co wówczas robić?

Otóż istnieją dwie opcje:

Pierwsza nazywa się "Suspension of Listing Agreement", czyli zawieszenie kontraktu sprzedaży. Druga opcja to "Cancellation of Listing Agreement", czyli unieważnienie kontraktu sprzedaży.

Warto wiedzieć, jakie są różnice pomiędzy tymi sytuacjami.

Żadna firma brokerska nie może nas zmusić do sprzedaży wbrew naszej woli, ale również podpisując kontrakt z firmą brokerską, podpisaliśmy wiążący prawny dokument. W prawie kontraktowym jest tak, że każdy kontrakt można unieważnić, jeśli obie strony kontraktu się na to zgodzą.

Oznacza to, że jeśli w jakiś sposób uzyskamy zgodę firmy brokerskiej na zwolnienie nas z umowy wcześniej, to wówczas możemy podpisać dokument nazywany "Cancellation of Listing Agreement". W chwili podpisania przez obie strony tego dokumentu dom może być zdjęty z rynku z efektem natychmiastowym. Proszę jednak pamiętać, że są pewne warunki zwolnienia z umowy, które będą nas obowiązywać. Na przykład, jeśli zaraz po zwolnieniu z kontraktu sprzedamy dom prywatnie osobie, która była przyprowadzona do tego domu przez agentów real estate, kiedy był ważny kontrakt, to wówczas firma brokerska może domagać się pełnego wynagrodzenia. Okres ten nazywany jest "holdover period" i zwykle wynosi od 60 do 90 dni. Jak można zachęcić firmę brokerską do podpisania unieważnienia? Najprościej jest zapłacić pełne albo uzgodnione wynagrodzenie, jakie ta firma miała otrzymać. Czasami to się opłaca.

Druga opcja to "Suspension of Listing Agreement". Jeśli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z firmą brokerską i nie uda nam się uzyskać opcji, o której wspomniałem przed chwilą, to wówczas możemy domagać się zawieszenia sprzedaży (suspension). Zawieszenie może trwać do końca kontraktu, kiedy nie mamy ochoty, by nasz dom był pokazywany czy sprzedawany. Może też być ono podpisane na określony okres – na przykład na tydzień, który spędzamy na wakacjach. Proszę pamiętać, że podpisanie "suspension" nie zwalnia nas z kontraktu i w tym czasie nie możemy wystawić domu na sprzedaż z inną firmą czy sprzedać go prywatnie. Kontrakt, który pierwotnie podpisaliśmy, jest ważny do końca jego trwania.

Trochę inny temat. Załóżmy, że mamy dom do sprzedaży i pojawiła się oferta, którą zaakceptowaliśmy warunkowo. Czy w tym czasie można akceptować inne oferty?

Jest to bardzo częste pytanie, jakie mi zadają klienci. Więc jeśli przychodzi warunkowa oferta, to jest ona zwykle warunkowa na pięć biznesowych dni, kiedy kupujący zazwyczaj załatwia pożyczkę i ewentualnie robi inspekcję domu. W tym czasie możemy nadal pokazywać dom, do momentu kiedy nie dostaniemy dokumentu nazywanego "Waiver", a który usuwa warunki z oferty. Dopiero wówczas dom naprawdę jest sprzedany. Oczywiście, gdyby pojawiła się inna zainteresowana osoba naszym domem i chciałaby złożyć ofertę, to możemy popatrzeć na nią zupełnie legalnie. Możemy ją nawet zaakceptować, ale... (to jest ważne) pod warunkiem, że oferta, którą już mamy, się unieważni. To jest zupełnie logiczne, bo gdybyśmy zaakceptowali tę drugą ofertę bez takiego warunku, to mogłoby się okazać, że sprzedalibyśmy tę samą nieruchomość dwóm różnym osobom. Ważne jest też, że pierwsi kupujący, którzy złożyli ofertę, mają jakby pierwszeństwo i gdyby nawet druga oferta była drastycznie lepsza finansowo, to dopóki oni z zakupu nie zrezygnują, nic nie możemy zrobić.

Pisałem tu o typowej ofercie warunkowej (finansowanie i inspekcja), które to warunki są na relatywnie krótki okres. Natomiast może się zdarzyć, że złoży ktoś ofertę na nasz dom, kto musi sprzedać własny, by był w stanie kupić naszą własność. W tego typu ofertach wkładany jest specjalny paragraf, który pozwala sprzedającym nadal oferować dom na sprzedaż i nawet akceptować oferty, pod warunkiem że gdy to nastąpi, ludzie, którzy złożyli pierwszą ofertę, zostaną poinformowani o nowej ofercie i będą mieli możliwość w z góry określonym czasie podjąć decyzję, czy usuwają swój warunek na sprzedaż swojej posiadłości, czy nie. Ta klauzula nazywa się "Escape Clause" i zwykle daje pierwszym kupującym od 24 do 72 godzin na podjęcie decyzji.

Jak wspomniałem wcześniej, mamy obecnie bardzo gorący rynek i jest to zdecydowanie rynek sprzedających. To oni dyktują warunki. Jeśli ktoś wystawia dobrze wyceniony dom, szczególnie w niższej kategorii cenowej – co dziś w Mississaudze wynosi około 500.000 dol. – to może nawet mieć kilku chętnych na jego nabycie. Dlatego kupujący obecnie często składają oferty bezwarunkowe, nie chcąc stracić szansy zakupu. Jeśli już nawet uda nam się, że nie mamy konkurentów na dom, który chcemy zakupić, to sprzedający mogą nam dać tylko dwa lub trzy dni na wypełnienie warunków, bo nie chcą być związani umową warunkową przez pięć dni bankowych. W przypadkach ekstremalnych sprzedający mogą nawet zawrzeć w ofercie warunek, o którym przed chwilą wspomniałem, czyli "Escape Clause" na 24 godziny.

Jedno jest ważne – akceptując drugą ofertę, należy być bardzo ostrożnym, by nie sprzedać tego samego domu dwóm różnym kupującym.

piątek, 15 maj 2015 23:57

Praca społeczna

Napisane przez

Izabela EmbaloNa kanadyjskim lotnisku czy w innym punkcie granicznym imigranci są przepytywani przez urzędników kanadyjskich, często zadawane pytania, to kogo w Kanadzie się odwiedza, jak długo odwiedzający chce pozostać, jakie posiada fundusze, gdzie będzie przebywać, czy ktoś pokryje koszty utrzymania na terenie Kanady ewentualnie czy podróżujący posiada bilet powrotny i czy jest zatrudniony poza Kanadą.

Podejrzenie pracy bez autoryzacji jest nierzadkim powodem odmówienia wizy czasowego pobytu na terenie Kanady. Osoby, które, według urzędnika, są zagrożeniem dla rynku pracy w Kanadzie, mogą być zatrzymane na granicy i deportowane.

Jednak co stanowi nielegalną pracę? Jeśli imigrant podaje powód pobytu w Kanadzie – praca społeczna dla rodziny, remont rodzinnego domu bez wynagrodzenia pieniężnego, praca na farmie u krewnych, którzy zabezpieczają bezpłatne wyżywienie i mieszkanie. Otóż w świetle prawa imigracyjnego, praca to czynność, za którą otrzymuje się wynagrodzenie i niekoniecznie w formie pieniężnej. Praca to także czynność, za którą zazwyczaj otrzymuje się wynagrodzenie, zatem jeśli turysta na granicy poinformuje urzędnika, że przybywa do Kanady w celu wykonywania czynności, która może zostać uznana za zatrudnienie, może otrzymać nakaz ubiegania się o prawo pracy, zanim przybędzie do Kanady. Wielu może się to wydawać nielogiczne, bo co w tym złego, że ja przylecę do wujka i pomogę w remoncie domu? Ewentualnie pomogę cioci, która ma sklep, i bez żadnej wypłaty? Wujek natomiast zafunduje mi wspaniałe wakacje, pokaże Kanadę, kupi bilet itp. Niestety, urzędnik imigracyjny może zinterpretować sytuację jako NIELEGALNE ZATRUDNIENIE. Jakakolwiek forma rekompensaty, nie zawsze finansowej, stanowi o wykonywaniu czynności pracy.

Dodatkowo, jeśli wykonywana grzecznościowo praca może być podjęta przez pracowników za wynagrodzenie pieniężne, jest to też w jakimś sensie traktowane w świetle przepisów imigracyjnych jako zabieranie zatrudnienia Kanadyjczykom lub stałym rezydentom.

Niejeden turysta został zaskoczony przez kanadyjskich urzędników, otrzymując nakaz powrotu do kraju rodzinnego i ubiegania się o zezwolenie na pracę (work permit), nawet w sytuacji chęci pomocy rodzinie w drobnych pracach remontowych czy innych. W dodatku w praktyce nie za bardzo widzę prawną możliwość załatwienia wizy pracy. Prawo imigracyjne niekiedy daje dużą swobodę interpretacji i może być różnie wdrożone przez autoryzowanych urzędników państwowych. Warto zaznajomić się z obowiązującymi przepisami, zanim ktoś niepotrzebnie popadnie w imigracyjne tarapaty.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416-515 2022
www.emigracjakanada.net
Osoby zainteresowane imigracją prosimy o kontakt. Posiadamy 18 lat doświadczenia. Skuteczna obrona prawna i reprezentacja. Specjalizujemy się w imigracji polskich obywateli do Kanady.

Łączenie dwóch elementów, z czego powstaje nowa jakość, jest ostatnio dość modne. Szczególnie dotyczy to branży samochodowej, gdzie łączy się różnego rodzaju napędy. W sadownictwie eksperymentuje się, uzyskując z jednego drzewa jabłka i gruszki. Ale już w starożytnej Grecji krążyły mity o pół ludziach i pół koniach, a w Egipcie zachował się do dzisiaj Sfinks, czyli pół lew, pół człowiek. 

Wśród zwierząt współcześnie uzyskuje się coraz więcej krzyżówek, które normalnie nie występują w naturze. Bo z połączenia konia z osłem natura pozwala uzyskać muła. Ale już pewnych zabiegów, interwencji człowieka, wymagało uzyskanie krzyżówki konia i zebry. To ciągle bliskie gatunkowo zwierzęta, ale w laboratoriach prowadzi się eksperymenty na odleglejszych rodzajowo czy to roślinach, czy zwierzętach.

piątek, 08 maj 2015 23:14

Tea Garden i emerytura

Napisane przez

maciekczaplinskiJeśli słyszy się określenie, że coś się sprzedaje jak świeże bułeczki, to tak wyglądała sprzedaż nowych mieszkań w niedzielę w czasie specjalnie zorganizowanego spotkania, w którym mogła uczestniczyć cała Polonia za naszym pośrednictwem. Mała, 10-osobowa grupa agentów z terenu całego Toronto została zaproszona przez Phantom Development do sprzedaży bardzo ekskluzywnego budynku.

Nasza firma została zaproszona do współpracy jako jedyna z polskiego środowiska. Budynek ten powstanie w 2018 roku naprzeciw Bayview Village Mall i dwie minuty od stacji metra. W tę niedzielę również mieli szansę kupować Chińczycy, których reprezentowała jedyna firma z ich środowiska. To było niesamowite, bo firma ta zatrudniła całą ekipę radiową i na żywo w chińskim radiu prowadziła kampanię reklamową i mówiła o tym projekcie. Efekt był taki, ciągle napływała fala nowych klientów i ponad 40 proc. mieszkań zostało sprzedanych w czasie tego kilkugodzinnego spotkania. Ci, co się dłużej zastanawiali, mieli problemy z rezerwacją niektórych bardziej popularnych modeli, bo te znikały szybko. Na szczęście ci z Państwa, którzy pojawili się na spotkaniu, byli w stanie dostać to, co chcieli, dzięki między innymi temu, że obecny na sali właściciel Phantom Development, Henry Strasser, bardzo lubi Polaków i pozwolił nam wybrać kilka unitów, które trzymał na liście rezerwowej. Przedłużył on również do 9 maja możliwość kupna mieszkań dla naszych klientów, zanim projekt będzie dostępny dla innych. Sugerowałbym, że jeśli ktoś jest zainteresowany zakupem w tym budynku, by nie czekać. Inni agenci zaproszeni do współpracy nie próżnują i ciekawe modele szybko się kończą. Praktycznie wszystkie jednosypialniowe unity są już sprzedane, jedna sypialnia plus den mają ograniczoną podaż. Sporo jest dwusypialniowych mieszkań, ale te też znikają szybko. 

tea garden -SALE 01Dlaczego to jest taka niezwykła okazja? Bardzo mały budynek, bo tylko 111 mieszkań, w znakomitej lokalizacji w okolicy bardzo drogich domów i ulubionej przez chińskich inwestorów. Ten budynek będzie miał właśnie przez to znakomitą wartość przy odsprzedaży! Bardzo dobre ceny mieszkań i wysoki standard wykończeń. Na przykład appliances są firmy BOSH. Kuchnie i łazienki bardzo wysokiej jakości. Salon sprzedaży mieści się w budynku, który ten deweloper wybudował wcześniej, i można w nim zobaczyć jakość i dbałość o detal.

Wszyscy zainteresowani mogą wejść na moją stronę www.czaplinski.ca i poczytać więcej i ewentualnie wypełnić formę rejestracyjną. Wówczas agent z naszej firmy będzie z Państwem w kontakcie. Dla tych, którzy nie lubią Internetu czy komputerów, oczywiście jesteśmy do dyspozycji w Starskym II lub możemy umówić się w salonie sprzedaży. Proszę zadzwonić wcześniej pod numer 905-820-6969, by się umówić. Ja jestem dostępny pod numerem 905-278-0007.

Zupełnie inny temat 

W ostatnich 30 dniach pomogłem 3 rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Jaki to ma sens? Ogromny, ale głównie finansowy. Jak wiemy wszyscy, ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone, bo nagle się okazuje, że posiadamy ogromne equity.

Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo maintenance, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również są nie bardzo przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze, co rozwiąże problem, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki też są wysokie.

Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Fort Erie. Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Natomiast ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce na bardzo spokojnym osiedlu 5 minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko 6 lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem. Mój klient już po fakcie powiedział mi, że gdy podjechaliśmy pod ten dom, a nie wiedział, jaka jest jego cena, pomyślał sobie – dlaczego ja mu pokazuję domy za 600.000 dol. Gdy wszedł do środka, obejrzał dom i dowiedział się, że kosztuje tylko 300.000 dol. – decyzja była szybka.

Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torotońskiego rynku, możemy sprzedać dom za 600-700 tysięcy. Za połowę kupujemy dom za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, by mieć pieniądze na życie (które jest tańsze), podatki (które są znaczne niższe), oraz mamy poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ten rynek też zaczyna być gorący, co wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami, bo coraz więcej ludzi z Metro Toronto zaczyna o tym myśleć.

Może być jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.

Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.

Wszelkie prawa zastrzeżone @Goniec Inc.
Design © Newspaper Website Design Triton Pro. All rights reserved.