Porady
Kilka tygodni temu pisałem, dlaczego agent jest ciągle bardzo przydatny w procesie poszukiwania domu. Wspomniałem wówczas o kontrakcie, który zwykle się podpisuje z agentem, kiedy zaczynamy oglądać domy.
Co powinniśmy wiedzieć na ten temat? "Buyers representation agreement" – jest to kontrakt zawierany pomiędzy planującym zakup nieruchomości a firmą brokerską reprezentowaną przez jej przedstawiciela.
Kontrakt ten określa bardzo szczegółowo wzajemne zależności pomiędzy dwoma stronami (buyer & real estate company) i – co jest najważniejsze – raz podpisany, staje się wiążącym kontraktem, który może mieć bardzo poważne konsekwencje prawne dla obu stron. Zanim napiszę o tych konsekwencjach, wspomnę tylko króciutko, dlaczego taki kontrakt powstał. Otóż sprzedający nieruchomość zawsze podpisywał kontrakt na współpracę z agencją i to nazywa się "listing agreement". Po podpisaniu tego kontraktu sprzedający miał swoją reprezentację. Natomiast kupujący, po pierwsze, nie podpisywali żadnego kontraktu na współpracę, czyli tak naprawdę nikt ich nie reprezentował od strony prawnej, ale również nie byli zwykle zobowiązani do lojalności i często się zdarzało, że kilku agentów nieświadomie pracowało dla tego samego "kupującego". Budziło to oczywistą frustrację, gdy sprawa się ujawniała. To tylko tak w skrócie.
W chwili obecnej, praktycznie pierwszą sprawą, którą agent powinien robić, kiedy spotyka potencjalnego klienta, który chce kupić nieruchomość, powinien podsunąć mu do podpisania wspomniany na wstępie dokument. Wiadomo, agent chce wiedzieć, na czym stoi.
Z drugiej strony, naturalną reakcją potencjalnego kupującego jest – "ja nic nie podpisuję, bo nie chcę zobowiązań". Jest to też naturalna reakcja i wcale się temu nie dziwię.
Owszem, kiedy planujący zakup spotyka się z agentem, którego zna z przeszłości albo z polecenia, to podpisanie takiego kontraktu przychodzi łatwo i zwykle nie budzi obaw. Natomiast kontrakt taki może być podsunięty do podpisania przez agenta "z przypadku", który na przykład pokazuje nam tylko jeden dom, który wybraliśmy z MLS. Wówczas oczywiście pojawia się pytanie, co zrobić, by nie zostać wystrychniętym na dudka.
Jest to zasadniczo bardzo proste.
Po pierwsze, kontrakt na współpracę ma określony okres ważności, taki jaki zostanie w ten kontrakt wpisany. Nie ma minimalnego okresu ważności. Czyli jeśli ktoś nam pokazuje jeden dom i wiemy, że tylko ten dom chcemy z danym agentem zobaczyć, a podsuwa nam kontrakt ważny na 3 miesiące, to na pewno nie jest on uczciwy. Wówczas należy przekreślić datę i wpisać ważność na przykład na 2 – 3 dni. Wystarczy! (Należy uzyskać inicjały agenta przy zmianie i postawić swoje.)
Kontrakt ten też zawiera miejsce, w którym powinien się znaleźć ogólny opis nieruchomości, którą chcemy kupić, oraz rejon, w którym poszukujemy. Tu też można się zabezpieczyć. Jeśli na przykład ktoś nam pokazuje konkretny dom, o który poprosiliśmy, i podsuwa nam kontrakt na współpracę, to oprócz wpisania bardzo krótkiej daty ważności kontraktu, możemy też wpisać konkretny adres danej nieruchomości. Oznaczać to będzie, że ów być może przypadkowy agent może domagać się ewentualnego respektowania kontraktu tylko i wyłącznie w stosunku do danej nieruchomości.
Myślę, że to jest proste!
Warto również wiedzieć, że o ile podpisanie "listing agreement" na sprzedaż zwykle dotyczy jednego agenta, to w przypadku "buyers representation agreement" możemy mieć nawet kilku agentów, z których każdy działa w innym terenie. Na przykład, ktoś szuka domu, ale nie wie, czy ma to być Scarborough czy Hamilton. Jeśli podpisze on kontrakt z jednym agentem na poszukiwanie domu w Scarborough, a z innym w Hamilton – zakładając, że każdy z agentów specjalizuje się w swojej okolicy – wszystko jest OK, jak długo w dokumencie to jasno określimy. Możemy mieć jednego agenta, który specjalizuje się w "condo", innego we "freehold".
Jeśli zaczynamy współpracę z agentem, możemy pierwszy kontrakt podpisać na tydzień czy dwa. Jeśli jesteśmy zadowoleni z serwisu i agent zdobędzie nasze zaufanie, to wówczas można zawsze podpisać nowy kontrakt na dłuższy czas czy następne dwa tygodnie.
Jakie są konsekwencje, jeśli mamy podpisany kontrakt z agentem na współpracę, a w tym czasie kupimy nieruchomość z jego pominięciem? Poważne! Agent ma prawo do swojego "commission", tak jak jest to określone w systemie MLS, czyli zwykle 2,5 proc., i jest to sprawa pewna i nie do przeskoczenia. Również jeśli nasz kontrakt opiewa na 2,5 proc. + HST i nawet skorzystamy z usług "naszego" agenta, ale on zostanie zapłacony mniej niż owe 2,5 proc. – to agent ma prawo domagać się różnicy w "commission" od kupujących.
Czyli należy uważać, co podpisujemy!
Na zakończenie jedna uwaga. Każdy kontrakt może być skasowany za obopólną zgodą. Jest na to specjalny dokument nazywany "cancellation of buyers representation agreement".
Przy czym nie zawsze każdy agent zgodzi się go podpisać bezwarunkowo. Często się składa, że za "zwolnienie" z umowy – oczekuje on pewnej rekompensaty finansowej.
Tak więc jeszcze jeden dodatkowy powód, by uważać, co się podpisuje.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Większość z Państwa niewątpliwie wie co znaczy słowo "majcher". Pamiętamy słynną piosenkę pt. "Ricky Majcher", czyli Ricky Nożownik. Bo w żargonie uliczników narzędzie nożowników to właśnie "majcher".
To wyjaśnienie było niezbędne, aby przedstawiając losy Marka dojść do miejsca, w którym wspomniane narzędzie odegra istotną rolę. Jaką? Nie uprzedzajmy faktów.
Marek urodził się i dorastał wśród sadów nowosądeckich. Kiedy miał kilka lat jego rodzice sprzedali małe gospodarstwo, które odziedziczyli po rodzicach i przenieśli się do miasta. Było to tym bardziej dogodne, że ojciec Marka od lat w tym mieście pracował będąc tzw. chłopo-robotnikiem.
Decyzja o przeprowadzce związana też była z tym, że starszy o dwa lata brat Marka miał pójść do szkoły średniej. Dojazd byłby dla niego uciążliwy. Za dwa lata miało to czekać i Marka. Tak więc rodzina zamieszkała w małym czynszowym mieszkaniu. Ale dla wszystkich było blisko. Bo i matka Marka dostała pracę w pobliskim sklepie.
Marek ukończył technikum i natychmiast po szkole dostał pracę w swoim zawodzie. Jakoś wywinął się od wojska i mając dwadzieścia dwa lata, ożenił się z piękną dziewczyną. Urodziły im się dwie córeczki. Przez dziesięć lat życie rodzinne płynęło bez większych zakłóceń. Ale później zaczęło się coś psuć.
Częściowo miało to związek z faktem, że firma państwowa, w której pracował Marek została sprzedana prywatnemu właścicielowi, który ją rozwinął, ale kiedy zarobił kilkanaście milionów, to ją zlikwidował, nie troszcząc się o los pracowników. Marek znalazł się bez pracy. W nie dużym mieście trudno było o uzyskanie stałej pracy. Znajdował prace dorywcze, sezonowe. Dochody się zmniejszyły. Marek sam czuł swoją degradację, a do tego pogłębiała w nim to poczucie jego żona. Wszystko zakończyło się separacją.
Marek podzielił się swoimi problemami ze starszym bratem, który przed laty wyjechał z Polski i w końcu zamieszkał na stałe w Kanadzie. Tutaj ożenił się z imigrantką z Polski, mieli dwoje dzieci, własny dom i własny biznes. Zajmował się on pracami remontowymi: domów i biznesów. Szło mu nieźle.
piątek, 04 lipiec 2014 16:44
Dyskryminacja w nowym prawie obywatelskim?
Napisane przez Izabela Embalo
Rząd kanadyjski zapowiada zmiany prawa obywatelskiego. Trudniej będzie stałym rezydentom Kanady uzyskać obywatelski certyfikat. W dodatku nowe prawo kreuje dwie kategorie obywateli, co nie jest zgodne z ogólnymi zasadami prawa.
Jakie są najważniejsze zmiany?
Wydłuży się czas oczekiwania na obywatelstwo, do tej pory można było składać podanie już po trzech latach, w wielu przypadkach, jeśli ktoś zamieszkiwał w Kanadzie wcześniej, już po dwóch latach, ponieważ ministerstwo zaliczało czas rezydencji w Kanadzie przed otrzymaniem pobytu.
Nowe prawo będzie wymagać, by zamieszkiwać w Kanadzie minimum cztery lata. Nie będzie też specjalnych ulg dla osób zamieszkujących w Kanadzie, pracujących czy studiujących przed otrzymaniem stałego pobytu. Test prawny oceniać będzie sześć lat przed złożeniem podania. Do tej pory można odliczyć do roku.
Jednym z czynników, który znacznie wpływa na cenę budowy, jest koszt ziemi. Czy wobec tego nie byłoby taniej kupić jedną działkę, podzielić ją na dwie i wybudować na niej dwa domy?
Oczywiście gdyby to było takie łatwe, to każdy by to robił. Na szczęście podziały nie są takie łatwe, bo inaczej mieszkalibyśmy na jeszcze mniejszych działkach niż obecnie.
Ale zacznijmy od podstawowego rozgraniczenia. Pierwsze działki, o których chciałbym wspomnieć, to posesje w obrębie miast czy miasteczek. Drugi typ działek, o których porozmawiamy, to działki poza miastami, czyli tereny zielone.
Miejskie tereny są zwykle objęte bardzo klarownymi i jednoznacznymi przepisami urbanistycznymi (zoning-bylaw), które dokładnie określają, czy dana działka może być przeznaczona pod zabudowę, czy nie. A jeśli tak, to czy jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, czy na przykład pod instytucjonalną albo przemysłową. W przepisach (zoning-bylaw) określane są dokładne wymagania co do minimalnej wielkości działki, jej szerokości, długości itd. Przepisy te określają również, co na takiej działce może być wybudowane. Mam tu na myśli gabaryty budynku, jego wysokość, odległość od sąsiadów itd. Te wymagania mogą być różne dla poszczególnych rejonów miasta, dlatego za każdym razem należy je zrobić. Można to obecnie sprawdzać poprzez Internet lub bezpośrednio w "planning department" odpowiedniego miasta.
Myśląc o podziale działki na przykład na połowę, należy sprawdzić, jakie są minimalne wymagania, i wówczas będziemy prawie od razu wiedzieć, jakimi parametrami dysponujemy i czy mamy szansę na sukces, czy nie.
To jest dopiero początkowy etap. Jeśli widzimy, że mamy szansę na podział, to należy przygotować odpowiednie rysunki, pokazujące proponowane działki, i wystąpić formalnie o taką decyzję. Niestety, nie jest to coś, co można robić samemu. Do podziału niezbędne jest zatrudnienie fachowca, którym jest "land surveyor" z licencją. Tylko taka osoba może przygotować rysunki, które miasto rozpatrzy na specjalnej sesji Committee of Adjustment.
Niestety, nie jest to też za darmo. Koszt "land surveyor "zależy od wielkości zlecenia, ale honorarium za typowy podział na pół zwykle wynosi około 2000-3000 dol. Opłaty dla miasta są podobne, ale oprócz tego należy zapłacić tak zwane "development charges", które są kosztowne i w różnych miastach mogą wyglądać inaczej. Na ogół sięgają 30.000-50.000 dol. od każdej nowo utworzonej działki. Jeśli proponowany podział działki spełnia wszystkie wymagania określone w przepisach urbanistycznych, to zwykle nie będzie problemu z podziałem. Natomiast jeśli nie spełnia wszystkich wymagań, to jest jeszcze szansa na wystąpienie o tak zwany "minor variance" również poprzez Committee of Adjustment. Niestety, za dodatkową opłatą. Szansa na sukces jest często 50/50. Warto również wiedzieć, że finansowanie "gołej" ziemi jest trudne oraz że kupując ziemię, płacimy HST.
To, o czym dotychczas wspominałem, dotyczy typowych rozwiązań. Są jednak w każdym mieście tereny, które mają swoje specjalne ograniczenia czy wymagania. Są tereny, na których miasta starają się zachować specjalny charakter i wówczas wszystkie starania o podział są z góry skazane na niepowodzenie. Miasto często narzuca z góry, jaki rodzaj zabudowy będzie możliwy i na przykład nie dopuszcza do budowy bliźniaków w rejonie, gdzie są same domy wolno stojące.
Innymi słowy – podziały działek są możliwe, ale nie są wcale proste. Zanim zacznie się wydawać duże pieniądze, należy porozmawiać z fachowcami.
Podział za miastem wcale nie jest łatwiejszy. Kiedy patrzymy na dużą 100-akrową farmę i widzimy oczami wyobraźni, ile działek moglibyśmy na niej zmieścić oraz liczbę dolarów, które można by było zarobić – to nie jesteśmy odosobnieni w naszych marzeniach. Gdyby to było takie proste – już dawno wszystko byłoby podzielone na małe działki.
Na szczęście – rząd prowincyjny i rządy lokalne czuwają nad tym, by nie nastąpiło nadmierne podzielenie terenu.
Zacznijmy od tego, że duże połacie Ontario są z założenia wyłączone ze wszelkich przyszłych podziałów. Należą one do rządu albo są pod ochroną różnego innego rodzaju (Escarpment, Credit Valley Conservation itd.). Myśl w tym jest taka, by tereny unikatowe ze względu na topografię, wpływ na środowisko – chronić dla przyszłych pokoleń w takim stanie, w jakim są, i nie pogarszać stanu istniejącego.
Inne tereny to są obszary rolne, które powinny być chronione ze względu na ich wartość dla społeczeństwa jako źródło pracy i żywności. Takie farmy, jeśli są odpowiednio duże, mają opcję raz na jakiś czas wydzielić jedną jednoakrową działkę na potrzeby rodziny farmera.
Oczywiście od wszystkich zasad są odstępstwa oraz wszystkie zasady mogą być zmienione, jeśli są odpowiednio umotywowane. Wiadomo, że w miarę rozwoju miast, nowe tereny są przekształcane z rolniczych na mieszkaniowe. By to było możliwe, stworzony został specjalny proces przekształcania (re-zoning) objęty ścisłymi i jasno określonymi zasadami. Nie mamy tu czasu, by dokładnie ten proces opisać, ale podstawowe założenie jest takie, że osoby proponujące podział terenu muszą przygotować bardzo szczegółowe opracowania pokazujące, jak teren ma być podzielony z uwzględnieniem dróg, terenów zielonych, uzbrojenia itd. Taki plan jest następnie poddawany długiemu procesowi oceny włącznie z konsultacją z lokalną społecznością.
Jak już proponowany podział uzyska pozytywną opinię, to narzucane są na taki podział specjalne wymagania i ograniczenia. Jak łatwo się domyślić, nie są to tanie działania i przeciętna prywatna osoba nie ma aż tak głębokich kieszeni, by to zrobić. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Sama praca papierowa to dopiero początek. Jak podział zostanie już zaakceptowany, to teren należy fizycznie uzbroić i podzielić. Tu mówimy jeszcze o większych sumach. Dlatego w Kanadzie istnieje wiele dużych firm, które się tym zajmują – są to tak zwani "land developers".
Podział działek za miastem jest zwykle bardziej kosztowny i trudniejszy niż w mieście. Nie oznacza to, że nie warto kupować ziemi z potencjałem na przyszły podział. Zawsze może pojawić się "land developer", który zaoferuje nam sumę pieniędzy wartą grzechu za działkę z potencjałem na podział!
Podsumowując, we wszystkich przypadkach, o których dziś piszę, planując zakup nieruchomości z myślą o przyszłym podziale, warto konsultować decyzje z ludźmi, którzy mają doświadczenie w tych sprawach.
Na zakończenie jeszcze dodam, że istnieje kilka polskich firm, które mogą pomóc w podziałach czy przygotować "land survey".
Dwie z nich warte polecenia to: Avanti Surveyors (Chris Beresniewicz – 416-231-1174) oraz Cuningham LTD (Jarek Legat – 905-845-3497).
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Polska jest krajem o największej armii młodych emerytów. Średnia wieku emerytów w Polsce wynosi około 57 lat. Ma to się zmienić w związku z podniesieniem wieku emerytalnego, ale to będzie następowało powoli. Obciąża to nadmiernie fundusz emerytalny, uniemożliwiając podnoszenie kwot emerytur osobom, które je wypracowały, uwzględniając wielkość inflacji, wzrost kosztów utrzymania i wzrost zarobków w sektorze tak państwowym (w tym w budżetówce), jak i prywatnym. Zwykle, w większości krajów, pełną emeryturę otrzymuje się po wypracowaniu odpowiedniej liczby lat i osiągnięciu określonego wieku.
W Kanadzie pełną emeryturę otrzymuje się po przepracowaniu 40 lat i osiągnięciu 67 lat życia. Dotyczy to tak kobiet, jak i mężczyzn. Wyjątkiem są niektórzy pracownicy państwowi (wojsko, policja, nauczyciele itp.), którzy mogą otrzymać wcześniejszą emeryturę po przepracowaniu 30 lat, niezależnie od osiągniętego wieku.
piątek, 27 czerwiec 2014 12:35
Nowy program dla pracowników zagranicznych
Napisane przez Izabela EmbaloLiczna grupa pracowników zagranicznych zasilała kanadyjską siłę roboczą każdego roku. Niestety, liczne skargi i nadużycia programu doprowadziły do radykalnych zmian, jakie ogłoszono w tym roku.
Tylko w zeszłym roku ponad 200 tysięcy zagranicznych pracowników przybyło do Kanady na kontrakt. Suma ta znacznie przekracza dotychczasowy nabór kadry zagranicznej. Nie wiem, czy mieli Państwo okazję oglądać medialną akcję przeciwko pracownikom zagranicznym, przynajmniej w moim odczuciu taka ona była, gdyż wielokrotnie pokazywano w telewizji dwie kobiety zwolnione z restauracji w Saskatchewan z powodu, jak twierdzą pracownice, zatrudnienia Filipińczyków. Medialna akcja rozpętała debatę, doszło do zmian, jakie w praktyce będą sporym utrudnieniem w sprowadzeniu pracowników zagranicznych do Kanady.
Kanadyjski pracodawca, by zatrudnić pracownika cudzoziemca, musiał przechodzić przez proces uzyskania specjalnego zezwolenia; aby je uzyskać, należało przekonać kanadyjski rząd, że zagraniczny pracownik nie zabiera miejsca pracy Kanadyjczykom lub stałym rezydentom Kanady. Zgoda taka, jak pisałam już wcześniej, nazywała się LMO.
Podstawową zmianą jest obecnie wymóg dość wysokiej stawki za pracownika zagranicznego (średnia prowincji danego zawodu, nie minimalna). Do tej pory istniała pewna dowolność w tej kwestii, choć kanadyjski pracodawca musiał przekonać urząd pracy, że stawki nie będą zbytnio zaniżone. Czy stać będzie kanadyjskich pracodawców na zatrudnienie cudzoziemców? Na pewno nowe zmiany mają na celu zniechęcenie do sprowadzania siły roboczej z innych krajów, jednak warto zadać sobie pytanie, czy będzie to korzystne dla kanadyjskiej gospodarki?
Rząd wzmocnił moc prawną w kwestii zawieszenia lub anulowania prawa pracy osobom, które nadużyły program lub w jakimś stopniu złamały zasady prawa imigracyjnego.
Ponadto, pracodawca musi przekonać urzędnika państwowego, że sprowadzanie robotników zagranicznych nie jest metodą zastąpienia kanadyjskiej kadry. W dodatku, zagraniczny pracodawca może być zapytany o plan wdrażania kanadyjskich pracowników w firmę i zatrudnienie.
Wzrosła także opłata za rozpatrywanie wniosków pracodawców. Oto niektóre zmiany, jakie zostały wprowadzone.
Nowy program pracowników zagranicznych spotyka się ze sporą dozą krytyki ze strony polityków, a także imigracyjnych społeczności, nie wspominając już o kanadyjskich przedsiębiorcach, narzekających na brak odpowiednich pracowników. Mam nadzieję, że w przyszłości program ten zmieni się na lepszy. Kanada potrzebuje pracowników zagranicznych, potrzebuje imigrantów, dlatego rząd powinien opracować rozsądne zasady przyjmowania ludzi z całego świata. Moim zdaniem, nowe zmiany nie przysporzą nam wiele pożytku. Miejmy nadzieję, że brak rąk do pracy zaowocuje nowymi, korzystniejszymi przepisami w niedalekiej przyszłości.
W NASTĘPNEJ PUBLIKACJI PRZYBLIŻĘ DOKŁADNIEJ NOWE PRZEPISY OBYWATELSKIE I PROPONOWANE PRZEZ RZĄD KANADYJSKI ZMIANY.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny Kanada
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – poradą prawną, POBYTEM, WIZĄ PRACY, STUDIÓW, PRZEDŁUŻENIEM POBYTU CZASOWEGO, OPÓŹNIENIEM DEPORTACJI, APELACJĄ DECYZJI ODMOWNEJ – PROSIMY O KONTAKT Z NASZYM BIUREM:
416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
Posiadamy 16 lat doświadczenia. specjalizujemy się w Imigracji polskich obywateli. Pomogliśmy setkom naszych rodaków osiedlić się na stałe w Kanadzie.
Dwie dogodne lokalizacje biura. Konsultacje także w niektóre weekendy i wieczorami.
Słyszałem taką opinię, że jeśli ktoś ma mortgage (czyli pożyczkę hipoteczną) na okres zamknięty, to w tym czasie nie może sprzedać domu bez poniesienia kary za zerwanie umowy.
Jest to prawda, ale nie do końca. Jeśli ktoś sprzeda nieruchomość przed upływem terminu pożyczki zamkniętej na określony okres, to rzeczywiście może zostać naliczona kara za jej zerwanie. Natomiast jeśli ktoś sprzeda dom i od razu kupi następny i przeniesie mortgage z jednego domu na drugi (oczywiście pozostając w tej samej instytucji finansowej) – to zwykle nie ma żadnej kary za zerwanie.
Przeniesienia, czyli "portability", są typowym przywilejem pożyczkobiorców.
Napisałem "zwykle", bo jeśli kupujemy droższy dom lub w tej samej cenie, to kary nie ma. Natomiast może się zdarzyć, że kupujemy dom tańszy niż ten, który sprzedaliśmy, i wówczas nie potrzebujemy tyle pożyczki, co mieliśmy wcześniej. Wówczas możemy zapłacić karę za tę część pożyczki, której już nie potrzebujemy. Jest to moim zdaniem dość logiczne.
Czasami może też zaistnieć inna ciekawa sytuacja. Sprzedaliśmy dom i szukamy następnego, do którego chcemy się przenieść. Pomimo usilnych poszukiwań nic nam się nie podoba, a termin opuszczenia sprzedanego domu zbliża się wielkimi krokami. Wpadamy w panikę i kupujemy byle co, by mieć dach nad głową i nie płacić kary za zerwanie pożyczki.
Czy to jest jedyna opcja?
Otóż nie! Jest jeszcze jedna możliwość, która oczywiście nie jest idealna, ale pozwala nam zyskać na czasie. Wiele banków w takiej sytuacji, rozumiejąc częsty w dzisiejszych czasach problem ze znalezieniem właściwego domu, pozwala swoim klientom zerwać umowę na określony okres.
Czasami są to trzy miesiące, w wyjątkowych sytuacjach może to być więcej. Jak to działa? Bank nalicza nam karę za zerwanie umowy i jaka to jest kara, powiemy później. Jeśli jednak wrócimy do tego samego banku w określonym z góry czasie i weźmiemy pożyczkę na tych samych warunkach, to wówczas kara będzie nam zwrócona. Jest to ważna informacja, bo czasami zamiast kupować w panice byle co, warto nawet wynająć coś na krótki czas lub zamieszkać z rodziną, by mieć czas na znalezienie właściwego domu.
Wspomniałem o karze za zerwanie umowy z bankiem. Jakie to są kary? Zacznijmy od przypomnienia, co to jest mortgage. Jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład, większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego "bond market". Tak zwany "gap" pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował trzy lata temu osobie inwestującej w "bonds" profit wysokości 5 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to utraci swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.
Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem pięcioletniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu może przenieść mortgage, czyli zabezpieczenie, z domu na dom, bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany "interest differential" lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.
Interest differential (czyli różnica w oprocentowaniu) zwykle ma miejsce w sytuacjach, gdy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Jest to logiczne. Jeśli zerwiemy umowę, bank nie będzie mógł pożyczyć pieniędzy następnym klientom na ten sam wysoki procent, czyli poniesie straty, a tego banki nie lubią.
Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Znów jest to logiczne, bo jeśli dziś bank mógłby pożyczyć pieniądze na wyższy procent niż trzy lata temu (na przykład), to zwykle zadowoli się karą w wysokości trzymiesięcznego oprocentowania, bo i tak zarobi więcej, dając pożyczkę następnym klientom.
Przykłady.
Interest Differential – załóżmy, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. (posted rate) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczny "interest" jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie 1375 dol. kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?
Dla tych wszystkich, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy mortgage, i poprosić o dokument nazywany "mortgage verification". Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Zgłosił się do mnie w celu uzyskania porady młody mężczyzna, przebywający obecnie w Polsce. Przebywał w Kanadzie bez statusu przez trzy lata, pracował także bez autoryzacji.
Rodzina zachęciła go do wystąpienia o wizę studencką, uzbierał na studia trochę funduszy, i zdecydował, że złoży wniosek o zezwolenie na studia. W jego sytuacji pierwszy wniosek o wizę studencką powinien być złożony poza Kanadą, ale pojawił się problem, co w tym podaniu studenckim napisać? We wniosku należy podać dokładnie kraje/miejsce zamieszkania, historię pracy i inne informacje związane z obecną sytuacją kandydata-studenta. Podpowiedziano mu, że w Kanadzie nikt nie sprawdza wylotów i można się wywinąć kłamstwem, zwyczajnie napisać, że imigrant opuścił Kanadę w terminie wizowym.
Młody chłopak opuścił Kanadę, przygotował dokumenty wizowe i udał się do ambasady w Warszawie po wizę. Urząd sprawdził dane wnioskodawcy, który nie uświadamiał sobie powagi swojej sprawy, złamał kanadyjskie prawo i sfałszował informację w podaniu. Okazało się, że imigrant posiadał w Kanadzie samochód zarejestrowany na swoje nazwisko, miał nawet kilka niezapłaconych mandatów drogowych, i w tak prosty sposób można było udowodnić nielegalny pobyt osoby na terenie Kanady. Decyzja wizowa była negatywna. Imigrant, ponownie za namową znajomych, zupełnie nieprzygotowany do procedury granicznej, próbował powrócić do Kanady turystycznie, ale zawrócono go z granicy. Mężczyzna nie wiedział, że ma na określony czas zakaz powrotu. A nawet po upływie czasu, w mojej opinii, powrót turystyczny będzie utrudniony ze względu na brak wiarygodności.
Kłamstwo nie opłaciło się, a najgorsze jest to, że podanie imigracyjne ze sfałszowanymi informacjami było przygotowane z podpowiedziami innych osób, nieznających się tak naprawdę na procedurach imigracyjnych. Sama logika podpowiadałaby, że jeśli przebywam w Kanadzie bez wizy, ale posiadam konto bankowe, samochód, ubezpieczenie, a nawet niezapłacone mandaty drogowe, nie jest sztuką zweryfikować pobyt osoby, nawet jeśli Kanada nie rejestruje jeszcze wylotów, tak jak robią to Amerykanie. Istnieją drogi weryfikacji informacji, o ile urzędnik chce taką informację sprawdzić.
W praktyce, osoba, która przebywała w Kanadzie nielegalnie lub pracowała, nie ma przekreślonej drogi imigracyjnej. Wielu moich klientów, którzy już są rezydentami czy obywatelami, właśnie w takiej sytuacji się znalazło – sytuacji życia bez dokumentów. Nie twierdzę, że zawsze taka sytuacja jest korzystna, mogą pojawić się komplikacje, ale warto uświadomić sobie także, jakie są konsekwencje prawne fałszowania informacji, bo właśnie w taki sposób droga do pobytu może być całkowicie już zamknięta.
Kanadyjskie prawo uwzględnia sytuacje nielegalności (życia i pracy bez statusu), należy jednak wiedzieć, jak się poruszać w przepisach, skłamanie i podanie fałszywych zeznań nie jest prawidłowe, także karane, i każdy doświadczony specjalista prawa ostrzega swoich klientów przed popełnieniem podobnych błędów.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – WIZAMI, POBYTEM, OBYWATELSTWEM, ODDALENIEM DEPORTACJI – PROSIMY O KONTAKT:
Tel. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Alkohol jest wytwarzany i konsumowany przez człowieka od tysięcy lat. Narkotyki też mu nie były obce, ale moda na nie, przynajmniej w zachodniej cywilizacji, wybuchła nagle w dwudziestym wieku. Obie te używki potrafią wywrzeć istotny wpływ na życie ludzkie.
Z pierwszą z nich miał problem Bogdan. Ten urodzony na Dolnym Śląsku, około 35-letni mężczyzna wyglądał dużo starzej, był zniszczony, jego twarz zdradzała częsty kontakt z alkoholem. W atmosferze alkoholizmu wyrastał w domu rodzinnym. Ojciec jego, górnik z zawodu, nie wylewał za kołnierz, ale prawdziwe problemy zaczęły się, kiedy zamknięto nierentowną kopalnię, w której przepracował ponad dwadzieścia lat. Dostał odprawę, którą częściowo przepił, jak również znaczna część wcześniejszej emerytury szła na przelew.
– Coraz częściej słyszy się określenie "bully offer". Co to oznacza? Jaki jest to rodzaj oferty?
– Zacznijmy od przypomnienia, że w ostatnim okresie rynek nieruchomości w niektórych rejonach Toronto rozpalony jest do czerwoności. Są to takie okolice, jak High Park, West Bloor Village, okolice Yonge Street, More Park i wiele innych rejonów. Typową praktyką w tych rejonach jest wystawianie domu za cenę rynkową i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night), będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.
O jednym z takich spektakularnych wieczorów wspominałem kilka tygodni temu, kiedy na dom wystawiony koło Yonge i Lawrence na Glencary St. za 699.000 dol. wpłynęły 72 oferty i w efekcie sprzedano go za 1,365 mln. Oczywiście 71 osób, które złożyły oferty, było rozczarowanych, za to właściciele na pewno byli bardzo zadowoleni.
Praktyka wstrzymywania ofert o 3-7 dni spowodowała, że niektórzy agenci i kupujący postanowili być bardziej kreatywni i "wymusić" rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną na MLS listing datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako "bully offer". Czyli wymuszona oferta z pozycji siły!
Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agent) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoich klientów w najkrótszym możliwie czasie, jak taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany "offer night", listing agent musi taką ofertę pokazać właścicielom. Oczywiście, jeśli "bully offer" będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie ona zignorowana (szczególnie na tych gorących terenach). Natomiast jeśli "bully offer" będzie bardzo znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem. Zignorować "bully offer" i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?
Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego złożenie "bully offer" nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji.
Tak się składa, że na tym aktywnym rynku wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi "bully offer", listing agent i jego biuro ma obowiązek poinformowania tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość, albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyczne dla "bully offer" jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się "bully offer", mogą nie mieć wystarczająco dużo czasu, by skontaktować się z własnymi klientami, by złożyć ofertę. Zwykle "bully offer" sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w "gorącym rejonie" pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację w systemie MLS.
"Bully offer" jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. "bully offers" przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu.
Siła "bully offer" jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka "idealna" oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – "czekać czy nie czekać" na tę specjalną noc?
Niepokój czasami jest tym większy, że zwykle agent, który przesyła "bully offer", ma jakąś wymyśloną historię, dlaczego jego klient nie może czekać na formalnie wyznaczony dzień składania offert.
Mój klient jest w mieście tylko na jeden dzień i tylko dziś może złożyć ofertę.
Mój klient leci do Chin i będzie obecny w dniu prezentacji, a w jego hotelu nie ma faksu.
Mój klient nie chce być w konkurencji i tylko gotowy jest złożyć tę jedną ofertę i nie będzie składał innej.
To są oczywiście zabawne tłumaczenia i nikt poważny w nie nie uwierzy. Jeśli ktoś naprawdę chce kupić dany dom, to na pewno znajdzie hotel z "faksem", jadąc do Chin, albo przedłuży pobyt w mieście, by być na prezentacji.
Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie "bully offer" jest błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2-3 dodatkowymi sprowokowanymi poprzez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany poprzez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę być pewnym, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.
Co się dzieje, jeśli "bully offer" została zaakceptowana przed terminem wyznaczonym na przegląd ofert? Zrozumiałe jest, że ci, którzy zostali zaskoczeni i nie złożyli oferty, będą bardzo rozczarowani. Czy taka sytuacja jest legalna? Czy mogą być jakieś konsekwencje prawne?
Jeśli chodzi o kupujących, to ich sytuacja jest czysta i nie podlega dyskusji. Każdy ma prawo złożyć ofertę, kiedy chce, i nie jest to nielegalne.
Natomiast można próbować sądzić sprzedającego i jego agenta, jeśli jest ktoś w stanie udowodnić, że zaniedbali oni obowiązek poinformowania potencjalnych zainteresowanych faktem pojawienia się "bully offer". Z drugiej strony, takie oskarżenie będzie bardzo trudne do przeprowadzenia i sąd będzie miał bardzo trudne zadanie z ustaleniem, jakie straty zostały poniesione poprzez tych, którym się nie udało złożyć oferty na czas. Nikt tak naprawdę nie jest w stanie odtworzyć dokładnie, co się wydarzyło lub mogło wydarzyć w tę specjalną noc. Ponadto – z mojego doświadczenia system sądowy w Kanadzie jest tak bardzo niewymierny, że nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Jest to też kosztowne i czasochłonne! 99 proc. ludzi nawet nie chce się w to angażować. Moim zdaniem, system prezentacji ofert w sytuacji, kiedy mamy ich kilka lub kilkanaście, wymaga bardzo istotnej modyfikacji i ściślejszej regulacji. Moim zdaniem, jest tu zbyt wiele miejsca na interpretację i nieuczciwość wywołaną chciwością. Na początku wspomniałem o 72 ofertach złożonych poprzez e-mail lub faks na nieruchomość na Glencary w Toronto. Czy zgadną Państwo, kto miał najlepszą ofertę? Listing agent!!!! To, moim zdaniem, jest szyte grubymi nićmi. Akurat ze wszystkich 72 ofert on tak idealnie trafił?
Podsumowując, z punktu widzenia kupujących, składanie "bully offer" ma dużo sensu i tak naprawdę może pomóc w dobrym zakupie. Z punktu widzenia sprzedających, uleganie naciskom "bully offer" nie ma sensu. Moim zdaniem, zdecydowanie większe pieniądze uzyskamy w "noc ofert".
Oczywiście cały czas rozmawialiśmy o rejonach, w których rynek jest przegrzany. Jeśli chodzi o Mississaugę, Oakville czy Milton, częstotliwość "bully offers" jest sporadyczna i jest zrozumiałe, że jeśli ktoś zaoferowałby 20.000 dol. ponad "asking price", która wynosi na przykład 450.000 dol., na dwa dni przed terminem wyznaczonym na prezentację ofert, to warto by się było zastanowić. W takich przypadkach potrzeba współpracy z doświadczonym agentem real estate jeszcze raz nabiera znaczenia.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
