Kupno domu to, wbrew pozorom, bardzo skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. W obecnie ciągle niezwykle gorącym rynku (który wcale nie jest rynkiem kupujących), warto wiedzieć, jakich błędów unikać, by dokonać właściwego wyboru.
Dzisiaj opowiem takich trochę ogólnych sprawach, a za tydzień napiszę konkretnie, na co zwracać uwagę, kupując dom – mam tu na myśli sprawy techniczne i funkcjonalne.
Opisane błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że poniższa lista pobudzi do myślenia.
• Lokalizacja – To najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko „słabe” dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie jest najlepsza lokalizacja.
• „Inni też szukają” – Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej.
• Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś często obowiązuje zasada – kto jest szybszy lub da więcej ten ma dom!
• Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki z banku (preapproval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B” landers.
• Umowy warunkowe – Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni na składanie ofert bez warunków na finansowanie lub inspekcję, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunki dają nam piece of mind i kiedy nie mamy konkurencji na dany dom, można je dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o pre-approval na pożyczkę, lub można zrobić inspekcję techniczną domu jeszcze przed złożeniem oferty, po to by nasza oferta była mocna (bez warunków)!
• Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty często z warunkami w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej ilości warunków lub nie ma ich wcale! Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani.
• Błędne przekonanie, że power of sale to jest znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez power of sale są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez power of sale są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Na aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez power of sale sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.
• Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie „przygotowany” do sprzedaży, nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsadek i porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji, często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, jeśli mamy ofertę warunkową, to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe.
• Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brana pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam (lub lepszy) dom znacznie taniej.
• Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie jego wady. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą robić inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej.
• Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie kupują domy, bo są tanie. Czasami trochę większa cena daje nam szansę na zupełnie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład back to back townhouses. Są one sprzedawane przez deweloperów obecnie po prawie 650.000 dol. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak slamsy, bo każdy będzie sobie „rzepkę skrobał”. Każdy właściciel sam będzie naprawiał elewację czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? A w tej cenie można na przykład kupić ciągle dom wolno stojący w Burlington, który ma zdecydowanie lepszy potencjał.
• Unikanie współpracy z „wybranym i własnym” agentem real estate. Zdaję sobie sprawę, że jest wielu agentów, którzy poprzez swoje zachowanie i nieuczciwość robią złą reputację innym agentom. Moim zdaniem, współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. Czasami, niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.
Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo jego wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu. A próba zakupu na własną rękę w nadziei zaoszczędzenia tego wynagrodzenia – ma często fatalne skutki. Bardzo często dostaję telefony od kupujących, którzy wpakowali się w kłopoty na własne życzenie z prośbą o pomoc. Najczęściej jest już za późno!
Maciek Czapliński
