Kupno domu jest ważną i często skomplikowaną decyzją. Co kupić, gdzie, na co zwrócić uwagę? Pytań jest wiele i gdy robimy to sami, na własną rękę, możemy popełnić wiele kosztownych błędów. 

Z kupowaniem domów to jak z leczeniem. Każdy w rodzinie jest ekspertem i każdy ma coś do powiedzenia. Niestety, nie zawsze uwagi są słuszne. Nie ma idealnego domu i w każdym będą mniejsze lub większe usterki czy to funkcjonalne, czy techniczne. Dlatego gdy czasami po miesiącach poszukiwań, gdy widzieliśmy już dziesiątki domów z agentem i jesteśmy gotowi dokonać wyboru, nagle pytamy „rodzinnego eksperta” o opinię (który nie widział żadnego domu) – możemy uzyskać odpowiedź niekoniecznie taką, jakiej byśmy oczekiwali, bo bazuje ona często na braku znajomości rynku. Nie zniechęcam tu do „porad rodzinnych”, ale jeśli chcemy, by były one właściwe – to namawiam do „rodzinnego oglądania” domów. Wówczas porady będą oparte na doświadczeniu. 

        Wybierając domy, często nie zauważamy problemów funkcjonalnych i technicznych, dlatego że by to widzieć od razu, potrzebne jest doświadczenie, i tu rzetelny agent powinien być waszym „zabezpieczeniem”, i o tych błędach napiszę, ale zanim to zrobię, wspomnę o  jeszcze jednym ważnym rodzaju błędów, jakie popełniają kupujący. Jest to typ domu, który kupujemy. Ja rozumiem, że nie każdy może mieszkać w pięknym domu na dużej działce i jeszcze z basenem. Wiele osób ledwo stać tylko na zakup małego condo. Tak jest często, ale równie często wybór typu nieruchomości wynika z braku właściwej informacji. Kupując condominium z wysokim maintenance, często nie uświadamiamy sobie, że dodatkowe 450 dol. za opłaty to tyle, ile by pokrywało spłatę 100.000  dol. pożyczki hipotecznej. Inny fakt, to że 1000 dol. za wynajmowanie basementu – pokrywa ponad 200.000 dol. za spłaty hipoteczne. Innymi słowy, opłaty za townhouse kupiony za 400.000 dol. będą wyższe niż spłaty za dom (semi) wartości 600.000 dol. – jeśli ma on rental unit. 

        Zwykle zachęcam klientów do zakupu nieruchomości z potencjałem. Najlepiej domu z opcją wynajmu, ale również z potencjałem na przyszłą rozbudowę. Takie domy szybko nabierają wartości. Zwykle zniechęcam do zakupu stacked townhouses czy back to back townhouses. Świetny pomysł dla deweloperów, którzy zwiększają profit, wciskając wiele więcej osób na ten sam teren. Bardzo zły zakup dla tych, którzy się dają wsadzić na taką „minę”. Te unity, jak się zestarzeją i będą wymagały napraw – będą wręcz okropne i stracą na wartości. Przecież nie tylko nie da się w nich mieszkać, to również nie mając maintenance (back to back towns), będą upadały szybko pod względem technicznym. Kiedy przyjdzie czas na zmianę dachów, wymianę okien, malowanie elewacji itd. – nikt nie będzie tego robił w tym samym czasie i będzie to wszystko tak zrobione, na ile każdego stać.

        Ale wróćmy do tematu. Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu, jak wspomniałem na początku – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom.

        Do funkcjonalnych błędów zaliczyłbym między innymi:

        Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

        Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się, że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble czy na powieszenie TV!

        Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia – kuchnia to nie tylko gotowanie, to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.  

        Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

        Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

        Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy, jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania „potrzebnych “ rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu.

        Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

        Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

        Lokalizacja –  pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę, ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni „sąsiedzi”.

        Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy skierować uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami.                         Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

        Rodzaj ogrzewania – jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych baseboards a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku baseboards nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. 

        Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom, musimy uwzględnić ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus i często mamy domy, w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy centralne, nawet jeśli nie mamy kanałów nawiewnych.

        Tablica elektryczna – wymagane obecnie minimalne zasilanie to 100 amperów. 

        Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent. 

        To są te podstawowe problemy techniczne, na które jest łatwo zwrócić uwagę. 

        Pozostałe problemy techniczne powinna wychwycić inspekcja domu przez licencjonowanego inspektora.

Maciek Czapliński