Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę.                 
        Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu do czasu przejścia na emeryturę jest nasza działalność zawodowa. Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i ma pracę w Brampton, to dojazd, pomimo że uciążliwy, jest ciągle akceptowalny.

        Gdybyśmy natomiast, jeszcze pracując, kupili dom w St. Catharines, ale nadal pracowalibyśmy w Brampton, nasze dojazdy do pracy byłyby bardzo uciążliwe.

        Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” jest bardzo kosztowne. Akurat tak się złożyło, że kilka tygodni temu pomagałem klientom z Toronto znaleźć dom w Wasaga Beach. Ceny za ładny, nie za bardzo stary bungalow były pomiędzy 310.000 a 450.000 tysięcy. Znacznie niżej niż w Toronto. Ci konkretni klienci przenoszą się na północ w tym samym momencie, czyli po sprzedaniu domu w Metro za ponad 700.000, kupili dom za blisko 400.000 dol. i nadmiar funduszy mogą przeznaczyć na inne cele.

        Proszę sobie jednak wyobrazić, że - jak wspomniałem wcześniej - nasza emerytura ma być za 10 lat i odkładamy decyzję zakupu.

        Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny w przykładowej Wasaga będą wzrastały po 4 proc. w skali roku, to po 10 lat dom, który obecnie kosztuje 400.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dol. Powstaje pytanie - czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez 10 lat? Nie muszę chyba podpowiadać, która odpowiedź jest prawidłowa.

        Istotne jest też, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 proc. w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 700.000 dol., po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 proc. więcej, czyli około 1.120.000 dol.  Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 160.000 dol., ale może być znacznie więcej. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat - w związku z tym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom, jeśli będzie wynajmowany, będzie przynajmniej w połowie spłacony.

        Dlaczego jest to też takie ważne, by nie odkładać takiej decyzji? Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, nawet w znacznej odległości od Metro. Ceny w Brampton na przykład wzrosły w ciągu roku prawie o 20 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na Mississaugę, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym w Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że do pół miliona nie ma obecnie prawie domów do kupienia wartych zainteresowania. Czyli obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.

        Jeśli ktoś ma na tyle pieniędzy, że drugi dom może kupić za gotówkę, ma dwie opcje. Jeśli chce, może ten dom wynająć i mieć dodatkowy dochód, który można przeznaczyć na wiele rzeczy, od podróży zaczynając. Można też taki dom kupić w takich miejscach, jak już wspomniana wcześniej Wasaga Beach. W tym momencie może on spełniać rolę rodzinnego cottage’u albo można go częściowo wynajmować dla turystów na tygodnie za znaczne pieniądze.

        Powstaje pytanie. Jak można sfinansować drugi dom? Przecież potrzeba dostać pożyczkę hipoteczną na drugą nieruchomość, a nie wszyscy mają duże dochody?

        To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 „bicon scores”) oraz 20 proc. „downpayment”.

        Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi, trzeci czy czwarty dom. Nie jest istotne, czy mamy dwa, trzy czy pięć domów, jak długo mamy na każdy 20 proc. „down” i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny „income” nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Bo co stoi na przeszkodzie, by mieć więcej niż jedną „income property”. Jeśli kupimy dom teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach dom taki może być spłacony, a jednocześnie będzie wart znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja?

        Jeden z naszych klientów ma pięć takich domów, każdy wart ponad 600,000 dol. Spłaconych i przynoszących dochód ponad 2500 dol. miesięcznie. Taki stały dochód pozwala na pełną swobodę finansową. Jego  nieruchomości są warte około 3,5 mln dol. obecnie i nie mają hipoteki. Kiedy je kupował 15 lat temu, każdy dom kosztował po 250.000 dol.

        A teraz warto dokonać kilku wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dol. obsługuje 100.000  dol. pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za „utilities”, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości.

        W dzisiejszych czasach nawet w takich miastach jak Guelph można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 dol./mies. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziomie 350 dol. na miesiąc i ubezpieczenie domu około 100 na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dol. pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 proc., które musimy dać na „downpayment”, domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000.

        Wspomniałem o Guelph oraz warto dodać Waterloo. Około godziny dojazdu od Mississaugi. Bardzo aktywne miasta z dobrym biznesem, a jednocześnie ciągle o połowę tańsze niż Mississauga czy Toronto. Moim zdaniem, ceny pójdą tam w górę o 20 proc. w ciągu dwóch lat, ponieważ zarówno „emeryci”, jak i inwestorzy będą tam kupować ze względu na niskie jeszcze ceny.

        Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu! Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją, która nawet w czasach trudnych „nie znika”, tak jak się stało z wieloma papierami „wartościowymi”.
        
        Pomagamy w „downsizing”, pomagamy w zakupie nieruchomości na inwestycję. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania „z dala od miasta”, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć.

        Zagraniczna firma może w Kanadzie otworzyć swój oddział i legalnie w Kanadzie prowadzić działalność gospodarczą. A zatem dobrze prosperujący, rozwinięty biznes (przedsiębiorstwo) poza Kanadą, np. w Polsce, posiada prawną możliwość otworzenia swojej działalności w Kanadzie. Firma taka musi oczywiście przekonać kanadyjskiego urzędnika, że będzie gospodarczo pożyteczna, że posiada odpowiednie fundusze na rozpoczęcie działalności w Kanadzie i że intencją firmy będzie stworzenie nowych miejsc pracy w Kanadzie. A zatem nie każdy przedsiębiorca i nie każda firma zakwalifikuje się na program ICT (Intra-Company Transfer).

        Po założeniu działalności (otwarciu firmy macierzystej w Kanadzie), firma zagraniczna ma prawo, na okres czasowy, przenieść do Kanady pracowników z zagranicy, którzy są potrzebni do zarządzania firmą lub posiadają specjalną wiedzę i umiejętności potrzebne do rozwoju przedsiębiorstwa.

        Dogodną rzeczą jest to, że pracownicy ci nie potrzebują zgody z kanadyjskiego urzędu na zatrudnienie w Kanadzie (LMIA), co jest trudne w praktyce do zdobycia w dzisiejszych realiach prawnych i zwłaszcza w prowincji Ontario. Krótko przypomnę, że zagraniczni pracownicy muszą posiadać w Kanadzie zezwolenie na zatrudnienie. Jedynie kanadyjski rezydent lub obywatel posiada nieograniczone prawo do zatrudnienia w Kanadzie. Większość pracodawców, chcących zatrudnić pracowników zagranicznych, musi otrzymać zezwolenie na zatrudnienie pracowników z zagranicy, a polega to głównie na przekonaniu urzędnika rządowego, że pracownik zagraniczny nie zabierze pracy Kanadyjczykom lub kanadyjskim rezydentom. Zezwolenie takie nazywa się Labour Market Impact Assessment i, jak już wspomniałam, w praktyce nie jest łatwe do zdobycia, chyba że pracownik ma naprawdę rzadkie umiejętności.

        Pracownicy na stanowiskach menedżerskich mogą uzyskać wizę pracy na siedem lat. Inni pracownicy, na krócej.

        Podkreślam, że nie każdy pracownik może skorzystać z przeniesienia do firmy macierzystej, musi to być osoba pracująca w zarządzie jako menedżer/dyrektor lub ktoś, kto posiada specjalistyczną wiedzę i umiejętności potrzebne w Kanadzie.

        Oczywiście, rząd kanadyjski chce, by firma zagraniczna, otwierająca swój oddział w Kanadzie, zatrudniała jak najwięcej Kanadyjczyków lub kanadyjskich rezydentów. Po to właśnie stwarza się możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w Kanadzie. Właściciele firmy muszą przekonać urząd kanadyjski, że otwarcie macierzystej firmy w Kanadzie będzie z korzyścią dla tutejszej gospodarki.

        Niektóre firmy na pewno zakwalifikują się na program ICT, choć mało kto wie, że taka prawna opcja istnieje.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
        
        OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJA, PROSZę O KONTAKT TEL. 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

        Władysław, około 25-letni, przystojny, średniego wzrostu Białorusin z Mińska, trafił we właściwym momencie do kanadyjskiego aresztu imigracyjnego. Łukaszenka, dyktator rządzący jego rodzinnym krajem, po raz trzeci ogłosił się prezydentem tego kraju, po ewidentnie sfałszowanych wyborach.

       To co może byłoby obojętne dla społeczności międzynarodowej, gdyby miało miejsce gdzieś w dalekim zakątku kuli ziemskiej, nie uchodziło na obrzeżach Unii Europejskiej. Również rząd kanadyjski zareagował na to blokadą dyplomatyczną. Kiedy notable Białorusi, wierni pretorianie wodza Łukaszenki, wybrali się z wizytą do dyktatora Kuby, to rząd kanadyjski odmówił lądowania samolotu z nimi na ziemi kanadyjskiej. Przebywający w areszcie Rosjanie, Ukraińcy, a nawet Czeczen byli szykowani do odesłania ich do ich krajów rodzinnych, ale Białorusin spotkał się z zupełnie innym potraktowaniem, i było to dla niego samego zupełnym zaskoczeniem. Bo nic wcześniej nie robił, aby uzyskać stały pobyt w Kanadzie. Ale wróćmy do początku.

        Promowany przez nas w ostatnim okresie projekt w Waterloo został całkowicie wyprzedany w ciągu zaledwie dwóch tygodni. Jak to jest możliwe?

        Dla przypomnienia wspomnę, że projekt, o którym piszę, dotyczący mieszkań dla studentów tuż przy Uniwersytecie w Waterloo, wzbudził ogromne zainteresowanie. Dla tych z Państwa, którzy o tym projekcie nie czytali, podaję kilka detali. Oferowaliśmy do sprzedaży 6-piętrowy budynek ze 104 mieszkaniami. Jest to budynek z apartamentami dla studentów. Wszystkie apartamenty są jednosypialniowe. To ogromny bonus, bo takie mieszkania do wynajęcia są najbardziej poszukiwane i często wynajmują się za więcej pieniędzy niż normalna cena rynkowa. Ponadto studenci mieszkający w takich apartamentach zwykle lepiej je utrzymują, bo mają poczucie „własności i prywatności”. Oferowane do sprzedaży mieszkania są całkowicie umeblowane i wyposażone. Wszystkie miały 9’ sufity, granitowe blaty, „stainless steel appliances”. Każde mieszkanie miało swoją własną pralnię. Inwestorzy mają zagwarantowane na dwa lata pełny management i gwarantowane wynajęcie. Sam budynek będzie znakomicie wyposażony. Będzie tam sklep, fitness centre, taras na dachu z BBQ area, parking na samochody oraz rowery.

• Ceny mieszkań od 199.000 dol. do 249.000 dol., z tym że najbardziej ciekawe są po około 229.000 dol.
• Wielkość mieszkań od 400 sf do 507 sf.
• Gwarantowany „rent” od 950 do 1100 dol. na miesiąc.
• Kupujący z nami nie płacili za możliwość „assignment”.
• Zwrot na zainwestowanych pieniądzach szacowany jest na aż około 30 proc.
• Depozyt jest rozłożony w czasie. Pierwsza wpłata 5000. Łącznie do zamknięcia, które będzie w połowie 2018 roku wpłata wyniesie 20 proc.
• Kupujący z nami dostali prawie 30.000 proc. w różnego rodzaju zachętach promocyjnych (niższa cena, tańszy parking, „free maintenance” na rok, „free asignment” i więcej...).

        Jest to bardzo ciekawy projekt i niestety, tak jak wspomniałem, na wstępie sprzedał się w bardzo krótkim czasie. Na oferowane do sprzedaży 104 mieszkania wpłynęło ponad 500 zapisów! To przerosło wszelkie oczekiwania nawet dewelopera, z którym rozmawiałem osobiście, bo niestety nie wszyscy z naszych klientów dostali mieszkanie w tym projekcie.

        Na szczęście, deweloper miał asa w kieszeni, bo okazało się, że w tym samym rejonie w przygotowaniu był bardzo podobny projekt, z tym że budynek jest trochę większy bo ma około 160 mieszkań i znacznie więcej usług w parterze. Niestety, ceny są średnio o 10.000 dol. wyższe za podobne mieszkania w pierwszym budynku, ale za to „maintenance” jest trochę niższe ,bo koszt utrzymania budynku rozkłada się na więcej „unitów”.

        Ci z naszych klientów, którzy nie otrzymali mieszkań w pierwszym budynku  (SAGE 1), mieli szansę otrzymać mieszkanie w drugim budynku, o którym wspomniałem (SAGE 2). Ja otrzymałem od dewelopera pulę mieszkań do rozdziału i pozostały mi tylko trzy ostatnie mieszkania. Jest szansa, że otrzymamy jeszcze kilka, ale to będzie wiadomo za kilka dni. Pomimo że mamy limitowaną liczbę mieszkań, które możemy zaoferować, to i tak prosiłbym zainteresowanych o kontakt. Dlaczego? Otóż deweloper był bardzo poruszony liczbą klientów z naszego środowiska, którą mu przyprowadziliśmy, i powiedział, mi że w przygotowaniu jest jeszcze jeden podobny projekt (ale nie w Waterloo) i tym razem nie będzie on oferował tego projektu na tak zwanym otwartym rynku, ale zaprosi kilku wybranych agentów do współpracy - między innymi nasz Domator Team. Dlatego jeśli będziemy mieli listę zainteresowanych, będziemy w stanie szybko zareagować następnym razem.

        Jak wspomniałem, 104 mieszkania sprzedały się w ciągu paru tygodni. Warto zastanowić się, dlaczego jest to taka atrakcyjna inwestycja? Dlaczego inwestorzy tak chętnie kupują takie projekty?

        • Jest to łatwa inwestycja do zaczęcia. Kupując dom do wynajęcia, zwykle (szczególnie obecnie) mówimy o znacznych pieniądzach. Ponieważ ceny „students residences” są znacznie niższe oraz „down payment” jest rozłożony w czasie, zaczęcie inwestowania jest łatwe.

        • Depozyt chroniony przez TARION Warranty i Condominium Act do 40.000 dol. - oznacza to, że w przeciwieństwie do niektórych spekulacyjnych projektów, nie mamy obawy utracenia naszych pieniędzy.

        • Bezpieczna inwestycja - gwarantowana poprzez „real estate” - każda inwestycja, w której zabezpieczeniem jest konkretna nieruchomość, jest bezpieczna, nawet gdyby chwilowo nieruchomości spadły na wartości. Największy kryzys w „real estate” w 1996, kiedy ceny spadły o 30 proc., jest już historią i od tego czasu ceny poszły w górę o 200 proc. „Real estate” ma namacalną wartość, która może ulegać fluktuacjom, ale zawsze w końcowym efekcie idzie w górę.  

        • „Worry free investment” - oferowane „students residences” idą zwykle w parze z kompanią, która oferuje pełny management. Czyli wynajmowanie mieszkania, pobieranie „rentu”, czasami sprzątania, nadzór na całym budynkiem itd. To powoduje, że mieszkanie nie są niszczone, a inwestorzy, jeśli chcą kontynuować korzystanie z usług takiej kompanii - tak naprawdę nie muszą się martwić o nic.

        • Stały dochód bez uszczerbku na kapitale - jak włożymy 200.000 dol. do banku i będziemy wyjmować z konta  po 1000 dol. miesięcznie, to po 8 latach „przejemy” nasz kapitał. Jeśli kupimy „students residence”, to nie tylko będziemy otrzymywać stały dochód, ale również nasza „inwestycja” powinna nabierać wartości około od 3 do 5 proc. w skali roku, czyli po 8 latach powinna być warta około 250-280 tys. dol.

        • Zmiana w jakości akomodacji dla studentów - czasy się zmieniają. Kiedyś studenci z założenia wynajmowali tak zwane prywatne kwatery, które często były miejscem w piwnicy czy pokoikiem na poddaszu. Dziś takie miejsca nadal się wynajmują, ale coraz większa grupa studentów patrzy na wyższy standard. Dlatego specjalne budynki (tak jak w Polsce akademiki), które budowane są z myślą o studentach, stają się szlagierem. Budynki, w których studenci mieszkają razem. W których jest gym, miejsce do spotkań, czasami kafejka czy miejsca do wspólnego BBQ wynajmują się szybko i zwykle za lepsze pieniądze.

        • Łatwość upłynnienia - inwestycje w „students residences” są zawsze poszukiwane przez rodziców studentów. Większość woli posiadać niż wynajmować. Z drugiej strony, podaż jest niezwykle limitowana w stosunku do zapotrzebowania. Miasta uniwersyteckie są bardzo aktywne nawet w czasach największych kryzysów, bo rodzice inwestują w edukację dzieci, by zapewnić im lepszą przyszłość. W Kanadzie mamy tysiące studentów zagranicznych z całego świata. Szczególnie oni są gotowi płacić wyższy rent za dobre warunki do nauki.