farolwebad1

Porady

Porady

maciekczaplinski        Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę. 

        Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu jest działalność zawodowa. Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i ma pracę w Brampton, to dojazd, pomimo że męczący, jest ciągle akceptowalny. Gdybyśmy natomiast, jeszcze pracując, kupili dom w St. Catharines, ale nadal pracowalibyśmy w Brampton, nasze dojazdy do pracy byłyby bardzo uciążliwe. 

        Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” jest bardzo kosztowne. Proszę sobie wyobrazić, że tak jak wspomniałem wcześniej, nasza emerytura ma być za 10 lat i odkładamy decyzję zakupu. Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny w przykładowej Wasaga Beach będą wzrastały po 4 proc. w skali roku, to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 400.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dol. Powstaje pytanie – czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez następne 10 lat? 

        Istotne jest także, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 procent w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 700.000 dolarów, po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 proc. więcej, czyli około. 1.120.000 dolarów.  Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 160.000 dolarów, ale może być znacznie więcej. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat – w związku z tym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom (na emeryturę), jeśli będzie wynajmowany, zostanie przynajmniej w połowie spłacony.

        Dlaczego jest to też takie ważne, by nie odkładać takiej decyzji? Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, a nawet w znacznej odległości od Metro. W Brampton na przykład ceny wzrosły w ciągu roku prawie o 25 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na Mississaugę, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że do pół miliona nie ma obecnie prawie domów do kupienia wartych zainteresowania. Czyli obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.

        Powstaje pytanie. Jak można sfinansować drugi dom? Przecież trzeba dostać pożyczkę hipoteczną na drugą nieruchomość, a nie wszyscy mają duże dochody?

        To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz 20 procent down payment. 

        Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi, trzeci czy czwarty dom. Nie jest istotne, czy mamy dwa, trzy czy pięć domów, jak długo mamy na każdy 20 procent down i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Bo co stoi na przeszkodzie, by mieć więcej niż jedną income property? Jeśli kupimy dom teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach dom taki może być spłacony, a jednocześnie będzie wart znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja? 

        A teraz warto dokonać kilka wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dolarów obsługuje 100.000 dolarów pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za utilities, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości. 

        W dzisiejszych czasach, nawet w takich miastach jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 tysiąca na miesiąc. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziome 350 dol. na miesiąc i ubezpieczenie domu około 100 dolarów na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dolarów pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 procent, które musimy dać na down payment,  domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000 dolarów. 

        Wspomniałem o Guelph oraz warto dodać Waterloo. Około godziny dojazdu od Mississaugi. Bardzo aktywne miasta z dobrym biznesem, a jednocześnie ciągle o połowę tańsze niż Mississauga czy Toronto. Moim zdaniem, ceny pójdą tam w górę o 25 procent w ciągu dwóch lat, ponieważ zarówno „emeryci”, jak i inwestorzy będą tam kupować ze względu na niskie jeszcze ceny.

        Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu! Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją.

        Pomagamy w downsizing, pomagamy w zakupie nieruchomości na inwestycję. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania „z dala od miasta”, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć. 

 

piątek, 12 maj 2017 00:06

Podwyższenie wieku dzieci

Napisane przez

Izabela Embalo        Następna korzystna zmiana prawa imigracyjnego, spełnienie obietnicy rządu liberałów. W  maju 2017 zostanie zmieniony wiek tak zwanego dziecka zależnego. A zatem będzie można sponsorować lub włączyć w swoje podanie imigracyjne dzieci w wieku do 21. roku (poniżej 22).

        W 2014 wiek zależny dzieci obniżono do 19. roku życia. A zatem tylko dzieci do tego wieku mogły być sponsorowane lub włączone w podanie rodziców i tylko do tego wieku dzieci mogły imigrować do Kanady jako tak zwane dzieci w wieku zależnym. Można było co prawda skorzystać z programu humanitarnego de facto family member, ale sprawy tego typu są trudne i długotrwałe. O wiele prościej jest po prostu złożyć podanie imigracyjne, sponsorując czy włączając w podanie swoje dziecko lub dzieci. Obniżenie wieku dzieci zależnych nie było dla mnie zbyt logiczne, ponieważ w Kanadzie dzieci są potrzebne ze względu na starzejące się społeczeństwo i mały przyrost naturalny, dlaczego zatem ograniczać przypływ imigracji z dziećmi i młodzieżą? Dlatego zapowiedziana zmiana będzie, nie tylko moim zdaniem, korzystna dla wielu rodziców, chcących dziecko sponsorować lub włączyć w swoje podanie w czasie starań o imigrację.

        A zatem opiszmy kilka możliwych wariantów.

        1. Kanadyjski obywatel sponsoruje żonę, która posiada dzieci z pierwszego małżeństwa. Jedno dziecko ma 18 lat, a drugie 20. Obecne przepisy pozwalają na włączenie w podanie imigracyjne tylko jednego dziecka, praktycznie rozbijając jednostkę rodzinną. Od października, zmiana pozwoli na włączenie i uzyskanie stałej rezydencji dla obojga dzieci, nie tylko jednego,

        2. Zagraniczny pracownik stara się o imigrację do Kanady poprzez system punktowy Express Entry. Ma studiujące dziecko w wieku 19,5. Obecnie nie może włączyć dziecka w podanie imigracyjne, a zatem jeśli on z żoną starają się o pobyt, muszą zostawić dziecko bez możliwości ubiegania się z nimi o pobyt. Jednak po zmianie przepisów, dziecko może zostać włączone w podanie imigracyjne lub rodzice mogą zasponsorować dziecko zaraz po otrzymaniu pobytu, ponieważ jest to program Express Entry i można się spodziewać pobytu stałego po 6 miesiącach.

        Napiszę więcej o tych zmianach w niedalekiej przyszłości i myślę, że jest to dobra wiadomość dla wielu rodzin starających się o pobyt stały.

Izabela Embalo

licencjonowany 

doradca imigracyjny

tel. 416-5152022

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

        OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJą LUB PRZYJAZDEM CZASOWYM DO KANADY PROSIMY O KONTAKT.

        Z DUŻYM SUKCESEM POMAGAMY POLSKIM IMIGRANTOM OSIEDLIć SIę NA STAŁE W KANADZIE LUB PRZYJECHAć NA STUDIA, DO PRACY  (OD 1998).

        Do aresztu imigracyjnego trafiają zwykle osoby o dość niskim statusie społecznym. Ale czasami trafiają tam też osoby, które w ich rodzinnych krajach uzyskały dość wysoki status społeczny i zawodowy. Bywają tam lekarze, nauczyciele, profesorowie wyższych uczelni, politycy, a wśród nich znalazł się też adwokat.

        Victor Da Silva pochodził z Brazylii, a konkretnie z Sao Paulo, tego molocha, gdzie chętnie bogata elita całego świata przylatuje na tydzień szaleństwa karnawałowego, ale gdzie również gnieździ się najskrajniejsza nędza brazylijska. 

        Victor pochodził ze średnio zamożnej rodziny. Dało to mu możliwość studiowania prawa na miejscowym uniwersytecie. Po tym zaliczył praktykę prawniczą w jednym z biur adwokackich, zdał stosowny egzamin i został wpisany na listę adwokatów. Następnie zaczął się specjalizować jako radca prawny różnych firm. Piął się powoli w karierze, aż trafił do zespołu radców pracujących dla dużej korporacji. Tam wyspecjalizował się w sprawach pracowniczych. Głównie reprezentował firmę w konfliktach ze zwalnianymi pracownikami. Często sprawy te kończyły się przed sądami. Victor dużo podróżował po całym kraju, bo firma miała kilka oddziałów w terenie. Wydawałoby się, że nic nie zakłóci tej kariery. 

piątek, 05 maj 2017 14:56

Typowe błędy kupujących (18/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski         Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Przy obecnie niezwykle gorącym rynku, który zdecydowanie nie jest rynkiem kupujących, warto wiedzieć, jakich błędów unikać, by zwiększyć swoje szanse zakupu. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że pobudzą do myślenia. 

        Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie najlepsza lokalizacja.

        Próba zakupu nieruchomości na własną rękę. Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami. Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo nasze wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu.

        Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów, jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś jest zasada – kto da więcej, ten ma dom!

        Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (preapproval). Z tym też wiąże się  sprawdzenie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B” landers. 

        Umowa warunkowa na załatwienie finansowania. Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam peace of mind, w sytuacji kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

        Błędne przekonanie, że power of sale to jest znakomita okazja. W praktyce domy wystawione poprzez power of sale są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez power of sale są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Zresztą, na tak aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez power of sale sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.

        Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu.  Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

        Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, że jeśli mamy ofertę warunkową, to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe.

        Pokazywanie prawdziwych uczuć.  Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre. Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę.  Przy obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

        Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną „spokojną głowę”. Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą mieć inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To ma miejsce coraz częściej.

        Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.

        Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST na ubezpieczenie. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.

        Umowy „na buzię” – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.

        Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

piątek, 05 maj 2017 14:20

Zniesienie warunkowego pobytu

Napisane przez

Izabela Embalo        Rząd kanadyjski ogłosił dość istotną zmianę w prawie imigracyjnym Kanady, a zatem zniesienie warunkowego pobytu stałego dla sponsorowanych małżonków i partnerów 28 kwietnia bieżącego roku. Poprzednio wymagano, by wytrwać w związku małżeńskim/partnerskim dwa lata od momentu otrzymania pobytu stałego. Z warunkowego pobytu były zwolnione między innymi osoby, które posiadały dziecko ze swoim sponsorem/sponsorką.

        Jaka była przyczyna zniesienia warunkowego pobytu stałego? Kanadyjskie ministerstwo imigracji informuje, że zniesienie warunkowego pobytu stałego ma na celu ochronę osób sponsorowanych, które w strachu przed utratą pobytu stałego cierpiały maltretowanie psychiczne, fizyczne itp. Dochodziło bowiem do przemocy domowej, szantaży i innych trudnych sytuacji, na przykład wiele kobiet musiało wytrwać w nieszczęśliwym związku przez minimum dwa lata.

        Prawo warunkowego pobytu dla sponsorowanych osób zostało wprowadzone, by chronić kanadyjskich sponsorów przed wykorzystywaniem przez osoby wchodzące w związek małżeński lub konkubinat tylko w celach imigracyjnych.

        Niestety, dochodziło także w tej kwestii do sporych nadużyć. Obecnie rząd zapowiedział, że powinno się na samym początku dokładniej sprawdzać związki osób starających się o pobyt na podstawie łączenia rodzin.

        Ja uważam, że nie jest to także fair wobec starających się małżeństw czy par w układzie konkubinatu, bo nie są one winne temu, że niektórzy wykorzystują furtkę łączenia rodzin w celach imigracyjnych. Procedury i tak są już wystarczająco skomplikowane, zwłaszcza w porównaniu do tych, jakie były lata temu. Proces sponsorowania powinien być prostą i szybką drogą połączenia się małżeństwa czy pary w Kanadzie na stałe, niestety w rzeczywistości tak nie jest.

        Osoby, które pozostają w nieudanych związkach, nie muszą się już obawiać, że sponsor może zaraportować rozpad relacji do urzędu imigracyjnego, co mogło doprowadzić do deportacji osoby sponsorowanej. Oczywiście, jeśli służby porządkowe mają podejrzenie imigracyjnego fałszerstwa, stała rezydencja, a nawet obywatelstwo może zostać odebrane i nie tylko w przypadku programu łączenia rodzin.

        Informacje rządowe na temat tej prawnej zmiany mogą Państwo przeczytać na oficjalnej stronie ministerstwa:

http://www.cic.gc.ca/english/department/media/notices/2017-04-28.asp

Notice – Government of Canada Eliminates Conditional Permanent Residence

www.cic.gc.ca

Notice – Parent and Grandparent Program: Balancing the demand

Izabela Embalo

licencjonowany doradca

tel./text: 416-5152022

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

www.emigracjakanada.net

czwartek, 27 kwiecień 2017 23:10

Losy dwóch imienników

Napisane przez

        To biblijne imię ma wiele odmian: Jan, Iwan, Ian, Yan, Juan, Hans, John, itd. John pisane przez duże „J” to angielski Jan, ale pisane przez małe „j” to klient prostytutek. Na dodatek „Jan” w języku angielskim jest imieniem żeńskim. Pisownia natomiast tego imienia w formie „Yan” kojarzona jest z imieniem chińskim. 

        Któregoś dnia spotkało się w areszcie imigracyjnym dwóch imienników: Jan i Yan. Pierwszy przebywał już tam od kilku dni, gdy pojawił się Yan. Kiedy zostali sobie przedstawieni, od razu usiedli przy stole w stołówce, aby wymienić poglądy i opowiedzieć coś wzajemnie o sobie. Dla Yana było wszystko interesujące, bo dopiero przybył i był złakniony wiedzy, jak można się z tego „gościnnego” miejsca wydostać. Jan był już mniejszym optymistą, bo właśnie wrócił ze swojej pierwszej rozprawy, w czasie której odmówiono wypuszczenia go na wolność, nawet za kaucją. 

czwartek, 27 kwiecień 2017 22:55

Ontario Fair Housing Plan

Napisane przez

maciekczaplinski        Premier rządu Ontario Kathleen Wynne – w poprzednim tygodniu zapowiedziała wprowadzenie Ontario Fair Housing Plan (OFHP), praktycznie ze skutkiem natychmiastowym. W planie zapowiedziano 16 nowych przepisów mających na celu ostudzenie niezwykle gorącego rynku nieruchomości oraz pobudzenie podaży nowych jednostek mieszkalnych.

        Według statystyk Toronto Real Estate Board – ceny domów w obrębie GTA wzrosły od poprzedniego marca średnio o 33%. Za to ceny wynajmowanych „unitów” wzrosły tylko w pierwszym kwartale tego roku w GTA o 8,3%. Przy takich szalonych zmianach  powstaje ogromny problem dla wszystkich, ale szczególnie dla młodych ludzi, którzy nie tylko nie mają szansy na zakup pierwszej nieruchomości, ale nie są też w stanie znaleźć nieruchomości do wynajęcia. 

        Te 16 nowych zasad było już powszechnie cytowanych w mediach, dlatego nie zamierzam ich powtarzać ponownie, natomiast wydaje mi się, że warto przynajmniej niektóre główne punkty planu przypomnieć i je skomentować.

        • Nowy 15% „Foreign Buyers Tax”, który będą musieli płacić zagraniczni inwestorzy kupujący nieruchomości w Ontario. Z tym że podatek ten nie będzie płacony przez uchodźców oraz będzie zwracany tym inwestorom zagranicznym, którzy uzyskają status imigracyjny w Kanadzie. Taki podatek wprowadzono w ubiegłym roku w Kolumbii Brytyjskiej i pomimo chwilowego zwolnienia rynku, pomału przestaje być to efektywne rozwiązanie. Dlaczego? Bardzo proste. Liczba transakcji zawieranych przez zagranicznych inwestorów jest marginalna (5-10%). Dla zagranicznych inwestorów nawet po wprowadzeniu podatku ceny oraz inwestycje w Kanadzie są niezwykle atrakcyjne z trzech powodów. Ceny, pomimo że dla nas są niezwykle wysokie, to z perspektywy takich miejsc jak Hongkong są śmiesznie niskie. Dolar kanadyjski jest niezwykle tani w porównaniu do dolara amerykańskiego, a inwestorzy zagraniczni operują tą walutą i na samej korzystnej wymianie zarabiają więcej niż wprowadzony podatek. Kanada jest odbierana jako bezpieczny i przychylny kraj dla obcokrajowców, którzy będą tu inwestować często z zamiarem osiedlenia się w terminie późniejszym. Oprócz tych trzech ważnych elementów, jest jeszcze jeden. Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz ktoś wymyśli, jak go obchodzić. Moim zdaniem, już od dawna wiele nieruchomości jest kupowanych przy pomocy zagranicznych pieniędzy na członków rodzin inwestorów, którzy mają prawo pobytu w Kanadzie. Gdyby ten podatek był nawet większy, to kto zabroni inwestorom kupować nieruchomości na „podstawione” osoby, które będą formalnie na tytule własności, ale będą miały ogromny „private mortgage” od inwestora?  

        • Wprowadzono ponownie „rent control” na poziomie 2,5% rocznie. Z punktu widzenia lokatorów jest to przyjęte z entuzjazmem. Tak się ostatnio działo, że ceny za wynajmowanie szły tak samo szybko w górę jak ceny za zakup. W chwili kończenia się umowy wynajmu, lokatorzy byli często konfrontowani z niezwykle wysokimi podwyżkami. Wielu właścicieli stosowało różne sposoby, by pozbyć się lokatora zaraz po upływie terminu, by ponownie wynająć tan sam „unit” za znacznie wyższą sumę. Często nawet o 100%. Wprowadzenie „rent control” będzie chroniło lokatorów przed takimi praktykami. Z tym że to posunięcie z perspektywy inwestorów małych i dużych spowoduje, że wiele projektów, które były w przygotowaniu i miały dostarczyć na rynek wiele nowych mieszkań na wynajmowanie – zostanie zaniechanych. Firmy deweloperskie, które zaczęły widzieć bardzo dobry biznes w budowaniu „rental properties”, po wprowadzeniu „rent control” przestaną tworzyć nowe jednostki pod „rent”. Czyli dziecko zostanie wylane razem z kąpielą i w przyszłości jeszcze trudniej będzie znaleźć cokolwiek do wynajęcia.

        • Government wprowadzi zmiany do Residential Tenancies Act, by uściślić wiele zasad dotyczących wynajmowania oraz kontroli, jak lokator może być usunięty z zajmowanego mieszkania. Jeśli te przepisy będą jak dotychczas głównie broniły lokatorów, to z wynajmowaniem będzie jeszcze trudniej, bo mniej osób, szczególnie prywatnych, będzie chciało być narażonych na walkę z „wiatrakami”. Ale jeśli odwrotnie – za niepłacenie na czas będą konsekwencje i ułatwiony sposób pozbywania się „zawodowych lokatorów”, to wówczas wiele osób prywatnych może rozważać stworzenie nowej jednostki mieszkalnej we własnym domu, co znacznie by rozwiązało problem braku mieszkań.  

        • Rząd ma udostępnić tereny, które są własnością prowincji, pod budowę „affordable housing”. Jest to piękny pomysł, jeśli naprawdę tak się wydarzy, ale zwykle w takich sytuacjach „tani, bo rządowy” grunt trafia w ręce tych, którzy wiedzą, jak na tym zrobić dobre pieniądze w imię demokracji i dobra publicznego. Przypadków takich jest wiele. To, co moim zdaniem by znacznie bardziej zadziałało, to niekoniecznie „rozdawanie rządowej ziemi”. Wystarczyłoby, by proces zatwierdzania projektów oraz zmian do przepisów urbanistycznych został ułatwiony. Dziś w Mississaudze, by dostać pozwolenie na budowę na dom w obrębie Lorne Park czy Mineola – potrzeba od 6 miesięcy do roku! W reszcie miasta często 3-6 miesięcy. To samo dotyczy Toronto. Dostanie pozwolenia na budowę szeregówek – ponieważ często wiąże się to ze zmianą w przepisach urbanistycznych – trwa kilka lat. Tak być nie może. Zagęszczenie miasta poprzez pozwolenie budowania multipleksów w miejsce domów jednorodzinnych, tak jak to ma miejsce w Europie, jest jedynym szybkim sposobem na rozwiązanie problemu braku terenów.

        • Wprowadzenie podatku od pustostanów, czyli nieruchomości, które są zakupione przez inwestorów i trzymane są jako niewynajęte. Moim zdaniem, jest to marginalna liczba „unitów” i taki przepis nic nie zmieni. Jak kogoś stać, by utrzymywać puste mieszkanie, to i stać go będzie na dodatkowy podatek. Nadzieja na to, że nagle wszystkie pustostany zostaną wystawione na sprzedaż, jest naiwna. Mieszkań po prostu brakuje. W normalnych latach w Mississaudze było dostępnych na sprzedaż w kategorii „freehold” około 2000-2500 jednostek mieszkalnych od najtańszych do najdroższych. Dziś jest tylko 677. W cenie do 750.000 dol. tylko 123. Nawet gdyby trafiło na rynek nagle 50 jednostek z kategorii pustostanów, to i tak to nic nie zmieni. 

        • Poszczególne miasta będą mogły bardziej elastycznie ustawiać „property tax”, by stymulować budowę i zachęcać deweloperów do budowania nowych obiektów.  Chciałbym to widzieć! Jak dotychczas podatki idą tylko w górę i zawsze brakuje pieniędzy! Wątpię, by to się udało. Ponadto, deweloper po wybudowaniu obiektu i tak go sprzedaje i podatek spoczywa na nowym właścicielu. Jak to by miało stymulować budowę nowych obiektów?

        Osobiście uważam, że pozytywne jest to, że wszyscy widzą to, co się dzieje, jako problem. Rzeczywiście wiele osób w obrębie GTA nie jest w stanie nigdy kupić nieruchomości w Toronto! Spowodowało to niesamowitą migrację poza miasto w poszukiwaniu tańszych nieruchomości. Oczywiście tam ceny też wzrosły, i są znacznie wyższe niż rok temu. Ci, co przechodzą na emerytury, będą zadowoleni, ale ci, co są zmuszeni do codziennych dojazdów, wcale wiele nie zyskują. Dodatkowy czas z dala od rodziny, koszt paliwa, stres, eksploatacja samochodu! To są ogromne dodatkowe koszty! 

        Wprowadzony plan – moim zdaniem, będzie miał zerowy efekt i tylko dobrze wygląda na papierze, i pokazuje wyborcom, że rząd coś próbuje robić. Niestety, póki nie będzie więcej podaży, nie będzie większych zmian, chyba że wzrośnie znacznie oprocentowanie pożyczek. 

        Nie jest w interesie żadnego biznesu, czy tym bardziej rządu Kanady. Rząd też ma długi, które musi płacić. Inny powód w zachwianiu mógłby wynikać z globalnej katastrofy czy poważnego konfliktu. 

czwartek, 27 kwiecień 2017 22:41

Kogo kanadyjski obywatel lub rezydent może zasponsorować?

Napisane przez

Izabela Embalo        Możliwości sponsorowania rodzinnego w Kanadzie są znacznie ograniczone, ponieważ prawo kanadyjskie pozwala na łączenie się  tylko małej grupie krewnych.

        Niestety, wielu bliskich krewnych nie jest włączonych w tak zwaną klasę rodzinną. Nie można na przykład zasponsorować dorosłego samodzielnego dziecka (tylko dziecko do 19. roku życia), nawet jeśli jest to jedynak, podobnie brata, siostry, wujka, cioci, kuzynów.

        Generalnie prawo pozwala  zasponsorować;

        – współmałżonków lub partnerów,

        – dzieci do 19 lat,

        – rodziców i dziadków,

        – osierocone dzieci poniżej 18 roku życia rodziców, rodzeństwa, wnuków sponsora – dzieci adoptowane. Dokładny opis klasy rodzinnej znajduje się w regulacjach kanadyjskiego kodeksu prawa imigracyjnego IRPA.

        W dodatku, co jest ciekawym przypadkiem, w sytuacji nieposiadania przez sponsora bliskich w Kanadzie i w Polsce bliskich krewnych – rodziców, dzieci, współmałżonka, prawo zezwala na zasponsorowanie innego bliskiego krewnego. Osoby samotne mogą rozważyć taką opcję, niekiedy jest szansa, by połączyć się z dalszymi krewnymi.

        Dlaczego ograniczono możliwości sponsorskie? Wiąże się to zapewne z licznymi podaniami ws. łączenia rodzin w przeszłości. W niektórych kulturach, wielodzietnych, z pomocą jednego imigranta w Kanadzie osiedlało się liczne rodzeństwo, a w następstwie ich współmałżonkowie i ich krewni. Klasa rodzinna została, moim zdaniem, zredukowana, by zachować łączenie rodzinne praktycznie w sposób minimalny – humanitarny. Nie ma też planów, by program sponsorowania rodzinnego rozszerzyć w najbliższym czasie, jest za to szansa na zmianę prawa sponsorowania dzieci do 22. roku. Ale na razie nie jest to jeszcze aktualne.

        Prawo imigracyjne i związane procedury DOKŁADNIE określają, kto może otrzymać pobyt stały i na jakich zasadach. 

        Małżeństwo nie jest gwarancją otrzymania pobytu stałego, nie każdy obywatel, obywatelka czy rezydent spełnia wymogi sponsorowania i nie każdy kandydat może zostać przyjęty do kanadyjskiej społeczności. Nie wspominam już o bardzo istotnej i decydującej kwestii udowodnienia prawdziwości małżeństwa, i to nie urząd ma udowodnić  sprawę, tylko starający się o pozostanie (SPONSOR I KANDYDAT) mają obowiązek udowodnienia, że ich ZWIĄZEK JEST PRAWDZIWY I ZOSTAŁ  ZAWARTY JEDYNIE W CELU ZAŁOŻENIA RODZINY W KANADZIE.

         Postawa, kiedy klienci, a najczęściej sponsorzy wychodzą z założenia, że urząd imigracyjny jest niemalże zawsze zobowiązany przyznać wizę sponsorską-imigracyjną bliskiemu, jest bardzo błędne i może być tragiczne w rezultatach. Wystarczy sprawdzić listę odwołań od negatywnych decyzji podań o łączenie rodzin, w tym sponsorstwa małżeńskiego w kanadyjskich trybunałach odwoławczych (Immigration Appeal Division). Kolejki są tak długie, że wnoszący apelację sponsorzy muszą czekać rok i dłużej na przesłuchanie.

        Rzeczywiście sponsorzy posiadają prawa, jako osoby zamieszkałe w Kanadzie, to znaczy mogą złożyć podanie o sponsorowanie lub ewentualnie apelować od decyzji negatywnej. Jednak zanim zaczną Państwo jakąkolwiek procedurę sponsorowania, należy dowiedzieć się, jakie są zasady prawa imigracyjnego, w szczególności sponsorowania, wtedy unikniecie rozczarowania lub wspomnianej decyzji odmownej i ponownej „walki” o pozostanie osoby Wam bliskiej, w kanadyjskich urzędach i  trybunałach.

         Wiele osób jest przekonanych, że wysoki dochód i posiadanie legalnego stałego statusu w Kandzie daje pełne prawo do kanadyjskiego łączenia rodzin (sponsorowania). Myślenie logiczne, ale nie zawsze zgodne z określonymi prawnie zasadami. Na przykład wydawać by się mogło, że dobry, stały dochód jest obowiązkowym wymogiem sponsorskim, a w praktyce okazuje się, że nie zawsze. W przypadku sponsorowania dzieci w określonym wieku lub współmałżonków nie ma bowiem określonego wymogu co do wysokości zarobków sponsora. W dodatku jeśli sponsor przebywa obecnie za granicą i nie ma dochodów w Kanadzie, nadal ma szanse na sponsorstwo partnera/partnerki, choć musi przekonać władze imigracyjne, że będzie w stanie utrzymać osobę sponsorowaną po powrocie.

         Warto także wiedzieć, że jeśli sponsor zasponsorował poprzednio kogoś bliskiego w ramach  łączenia rodzin i osoby sponsorowane pobierały zasiłek socjalny w czasie trwania sponsorstwa, wówczas w takich wypadkach ponowne sponsorowanie najprawdopodobniej nie zostanie zatwierdzone. Dotyczy to także sponsorstw trwających po rozwodzie czy osiągnięciu dojrzałości-samodzielności sponsorowanych dzieci. Na przykład, jeśli mężczyzna sponsorował żonę, podpisał sponsorstwo na kilka lat w przeszłości (10 lub obecnie 3) i po roku się rozwiódł, a jego żona ponownie w Kanadzie wstąpiła w związek małżeński, nie następny partner jest za nią odpowiedzialny w świetle przepisów imigracyjnych, jedynie osoba, która pierwotnie podpisała sponsorstwo na pobyt stały. 

         Na szczęście przepisy dotyczące sponsorowania współmałżonków zmieniły się korzystnie i obecnie wymagane są jedynie trzy lata sponsorstwa. Nie zmienił się, niestety, wymagany okres sponsorowania rodziców, o co często Państwo pytają. Obecnie wymagane jest 20 lat zobowiązania sponsorskiego i nie ma możliwości, aby ten okres skrócić.

        Ten imiennik byłego pierwszego (ostatniego) sekretarza komunistycznej partii Sowietów już na wstępie powiedział: „Wracam do Izraela, żeby postrzelać do Arabów”. Co ciekawe, mówił to w języku rosyjskim. Miał wiernych słuchaczy w postaci kilku obywateli byłego Związku Sowieckiego, którzy w tym czasie byli „gośćmi” aresztu imigracyjnego. 

        Michaił urodził się w obwodzie kaliningradzkim. Zapytany, czy ten okręg nosi tę samą nazwę jak za czasów Sowietów, odpowiedział, że tak. Nie dziwił się temu, choć wiedział, że nazwa ta pochodzi od nazwiska jednego z byłych wodzów rewolucji proletariackiej. Wiedział też, że Leningrad zmienił nazwę na Piotrogród, a Stalingrad na Wołgograd, itd. Jego, około 25-letniego mężczyznę, który, można byłoby przypuszczać, powinien odcinać się od systemu sowieckiego, to nie wzruszało. Ale tego nie można było oczekiwać od tego, jak się później okazało, nacjonalisty wielkoruskiego, choć żydowskiego pochodzenia. 

piątek, 21 kwiecień 2017 14:20

Czy „bully offer” jest korzystna? (16/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        W ostatnim okresie rynek nieruchomości w Toronto rozpalony jest do czerwoności. Typową obecnie praktyką jest wystawianie domu za cenę rynkową lub trochę zaniżoną i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night), będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą. 

        Praktyka wstrzymywania ofert od 3 do 7 dni spowodowała, że niektórzy agenci postanowili być bardziej kreatywni i „wymusić” rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną w systemie MLS datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako „bully offer” albo „pre-emptive offer”,  czyli oferta z pozycji siły!

        Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agents) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoim klientom w najkrótszym możliwie czasie, gdy taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany „offer night”, „listing agent” musi taką ofertę pokazać właścicielom. Oczywiście, jeśli „bully offer” będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie ona zignorowana (szczególnie obecnie). Natomiast jeśli „bully offer” będzie znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem. Zignorować „bully offer” i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?  

        Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego, złożenie „bully offer” nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji. Tak się składa, że wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi „bully offer”, „listing agent” i jego biuro ma obowiązek poinformowanie tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyką „bully offer” jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się „bully offer”, mogą oni nie mieć wystarczająco dużo czasu na skontaktowanie się z własnymi klientami, by złożyć ofertę. Zwykle „bully offer” sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w „gorącym rejonie” pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację na systemie MLS. 

        „Bully offer” jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może ona zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. „bully offers” przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu.

        Siła „bully offer” jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka „idealna” oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – „czekać czy nie czekać” na tę specjalną noc? 

        Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie „bully offer” może błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2 – 3 dodatkowymi sprowokowanymi przez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany przez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę być pewnym, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.

        Trochę inny temat. Ostatnio widzi się znaki „real estate”, na których jest napisane: „coming soon to MLS system” – co to znaczy? 

        Otóż niektórzy agenci, którzy mają już podpisany MLS listing, który ma wejść do systemu na przykład za dwa tygodnie (bo właściciele na przykład ciągle przygotowują dom do sprzedaży), za przyzwoleniem właścicieli stawiają swój znak „real estate” ze swoim telefonem i właśnie z takim napisem. Tłumaczą oni właścicielom, że to jest „dobre dla nich”, bo dom ma już w ten sposób reklamę i potencjalni zainteresowani mogą już się przygotowywać do oglądania. Jest to legalny zabieg, ale czy korzystny dla sprzedających? Moim zdaniem, to zależy. Jeśli „listing agent” postawi taki znak i zastrzeże, że nie będzie rozpatrywał żadnych ofert do czasu, kiedy dom wejdzie do systemu MLS i będzie czas na pokazanie go przez innych „buyers agents” (na przykład przez tydzień) – to wówczas nie mam zastrzeżeń.  Niestety, w praktyce rzeczywistość jest zupełnie inna. Gdy pojawia się znak przed domem „coming soon to the MLS system”, to o tym domu wiedzą tylko ci, co mieszkają w okolicy i taki znak zauważą oraz potencjalnie ci wszyscy klienci „listing agent”, do których on wyśle informację o nowym nadchodzącym „listingu”. W takiej sytuacji potencjalni zainteresowani kupujący kontaktują się najczęściej bezpośrednio z „listing agent” i często zanim dom wejdzie na MLS składają na niego ofertę, często unikając konkurencji, która by się pojawiła w obecnym gorącym rynku w chwili wejścia domu na MLS. 

        Czy jest to korzystne dla kogokolwiek? Tak dla „listing agent”, który często w takim przypadku reprezentuje i sprzedających, i kupujących – i zarabia podwójne wynagrodzenie (double ending).  Potencjalnie dla kupujących, bo nie mając konkurencji – zwykle płacą tyle lub trochę mniej niż cena wywoławcza. Na pewno takie podejście nie jest korzystne dla sprzedających nieruchomość, bo „okrada” się ich w ten sposób z właściwej ekspozycji na rynku nieruchomości. Oferowana nieruchomość tylko na „lokalnym rynku” i przez agenta, który jest bardziej zainteresowany sprzedażą „swoim” klientom i niedzieleniem się „commission” – zwykle wpływa niekorzystnie na końcową cenę sprzedaży.  

        Niestety, jest to ostatnio coraz bardziej powszechna praktyka i widzę wiele domów z napisem „coming soon to the MLS system”, które nigdy do tego systemu nie trafiły. Ze szkodą dla właścicieli domu! 

Wszelkie prawa zastrzeżone @Goniec Inc.
Design © Newspaper Website Design Triton Pro. All rights reserved.