Każdy z tych sposobów inwestowania jest dobry i ma swoich licznych zwolenników.
Pierwszy sposób – wymaga dużej wiedzy nie tylko o trendach rynkowych, ale również wymaga wyczucia, gdzie warto inwestować i ile, by wypracować jakiś profit. Jest to zwykle inwestycja krótkoterminowa i wymagająca sporych nakładów finansowych. Koszty zakupu, remontu oraz sprzedaży muszą być tak skalkulowane, by profit miał sens. Czasami klienci bez doświadczenia próbują to robić na własną rękę po obejrzeniu w TV kilku odcinków takich programów, jak „Property Brothers”, gdzie wszystko wygląda bardzo prosto i bardzo tanio. W praktyce może się okazać, że rzeczywistość jest zupełnie inna i jeśli nie ma się pomocy doświadczonych ludzi, profit jest żaden albo bardzo mały. Wcale nie zniechęcam do tego sposobu inwestowania. Wręcz polecam i zachęcam. Ale naprawdę należy być bardzo ostrożnym i pamiętać o ważnych czynnikach, jak: lokalizacja, budżet, właściwy projekt i czas. Jest to bardzo dobry sposób na inwestowanie dla ludzi, którzy sami potrafią dużo pracy wykonać i mają doświadczenie w budowaniu, czyli licznych w naszym środowisku kontraktorów. To, czego tym projektom często brakuje – to oryginalność. Jak patrzę na niektóre zdjęcia, to wszystkie kuchnie czy łazienki wyglądają tak samo lub podobnie. Te same backsplash, te same stainless steel appliances czy szafki kuchenne. A wystarczy poprosić jakiegoś projektanta wnętrz o pomoc i na pewno nowe pomysły by się pojawiły.
Drugi sposób inwestowania – czyli rental – ma bardzo wielu zwolenników i jest relatywnie prostym i bardzo bezpiecznym długoterminowym sposobem. Zabezpieczeniem inwestycji jest zakupiony dom i nawet jeśli mogą nastąpić drobne wahnięcia rynku, to i tak zawsze historycznie nieruchomości nabierają wartości. Moim zdaniem, od 1996, kiedy mieliśmy największy kryzys ceny (który ja pamiętam), ceny wzrosły minimum 3-4 razy w zależności od lokalizacji. Czy opłaca się to robić? Na pewno tak, z tym że ja osobiście jestem zwolennikiem kupowania domów lub połówek zamiast apartamentów czy townhouse’ów na ten rodzaj inwestycji. Przyczyna jest prosta. W przypadku domów i połówek nie ma typowego maintenance, które jest zwykle wliczane w rent, co oznacza, że wychodzi z kieszeni właściciela.
Popatrzmy na kilka przykładowych wyliczanek. Jeśli zakupimy semi (bliźniak) za 700.000 dol., w którym możemy zrobić dwa apartamenty (co jest obecnie legalne), to możemy wynająć basement za 1200 plus utilities, a górę za 1800 plus utilities. To dokładnie tyle, ile będzie wynosiła spłata przy obecnych oprocentowaniach od całej ceny wraz z podatkiem od nieruchomości, w przypadku kiedy damy 20 proc. wpłaty.
W przypadku condo apartament za 320.000 dol. możemy je wynająć za około 1700 dol. na miesiąc. Opłaty za cały mortgage wyniosą około 1300 dol. plus 250 dol. za property tax plus minimum 350 dol. za maintenance – czyli całość 1900 dol. Wygląda na to, że musimy minimalnie dopłacać, co też nie jest najgorsze, ale w pierwszym przypadku budujemy equity od 500.000 dol., w drugim znacznie mniejsze. Dodatkowo warto pamiętać, że domy bez maintenance nabierają około 5 proc. na wartości rocznie (ostatnio znacznie szybciej). Condo przyrastają od 3 do 4 proc.
Trzeci sposób inwestowania – jest bardziej bierny. Kupno nowych domów czy mieszkań z planów. Dajemy zaliczkę i czekamy na odbiór od 2 do 3 lat. Na typowym wzrastającym rynku, kiedy mieliśmy minimalny wzrost 5 proc. rocznie, można było nowo odebrany budynek czy mieszkanie sprzedać z 15-20-procentowym profitem. Byli tacy, co kupowali 5 – 10 mieszkań rocznie. Był to bardzo atrakcyjny proceder bez brudzenia rąk i bez wielkiego ryzyka.
Jak często w takich sytuacjach, czasy i przepisy się zmieniają. Po pierwsze, rynek – szczególnie jeśli chodzi o condo apartamenty – znacznie się zmienił. Jest obecnie wielka konkurencja nowych budynków, które są już w chwili zakupu drogie, co odstrasza inwestorów od spekulacji. Obecnie wielu deweloperów nie może sprzedać nowych budynków, co opóźnia ich rozpoczęcie, a czasami powoduje skasowanie projektu. Jeśli się okaże, że projekt zostanie skasowany po dwóch latach – inwestor dostanie zwrot depozytów, ale jednocześnie straci dwa lata inwestycji, bo dostaje zwrot zasadniczo bez żadnego oprocentowania.
Inny problem to HST. To jest dłuższy temat i napiszę o tym wkrótce, ale jeśli ktoś kupił nowy dom czy condo i sprzedał je zaraz po przejęciu, może być odpowiedzialny za 13 proc. HST, które jest wliczone w cenę sprzedaży. Revenue Canada ostatnio intensywnie szuka takich „inwestorów”, co bardzo redukuje profit. Są sposoby, by tego uniknąć, ale o tym innym razem bardziej obszernie.
Czwarty sposób (bardzo bezpieczny i niewymagający martwienia się o dom) – to tak zwane 2 lub 3 pożyczki hipoteczne. Tak się składa, że są ludzie, którzy mogą dostać tak zwany conventional mortgage z banku, czyli 80 proc. wartości domu, ale ponieważ mają słaby kredyt, nie mogą dostać ubezpieczenia z CMHC. Oznacza to, że potrzebują pożyczyć pieniądze – zwykle na wyższy procent. I tu pojawia się zapotrzebowanie na drugie pożyczki hipoteczne. Typowe jest, że nie przekraczają one łącznie razem z pierwszym mortgage’em 90 proc. wartości domu. Czyli kupujący musi mieć minimum 10 proc. własnych pieniędzy. Co jest atrakcyjne w takich inwestycjach? Są one na relatywnie wysoki procent, bo od 8 do 12 proc. w zależności od ryzyka i wielkości pożyczki. Są one zabezpieczone nieruchomością – i tu należy umieć wycenić jej wartość, by uniknąć pożyczek pod zastaw bezwartościowej nieruchomości. Są one krótkoterminowe (rok lub dwa) i każde odnowienie potrafi przynosić dodatkowy profit.
Cztery przytoczone tu sposoby inwestowania w real estate to tylko niektóre z wielu, ale wszystkie łączy jedna ważna cecha. Są bardzo bezpieczne i często przynoszą swoim właścicielom dodatkowe korzyści. Na przykład rental property, która w pewnym momencie się spłaci i przynosi swoim właścicielom stały dochód na przykład 2500 dol. miesięcznie, jest lepszą inwestycją niż pieniądze w banku czy Canada Pension Plan.