Wysokość podatków od nieruchomości, które płacimy w Ontario, bazuje na wartości rynkowej nieruchomości, którą posiadamy. W 1997 roku został wprowadzony w życie "fair assessment system", który stworzył podstawy do ujednoliconej wyceny wartości rynkowej nieruchomości. W tym celu powstała instytucja pod nazwą Municipal Property Assessment Corporation (MPAC), której specjalnie przeszkoleni pracownicy ustalają teoretyczną wartość rynkową każdej nieruchomości. Po angielsku nazywa się to "current value assessment". Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku.
Dzięki nowym wycenom od podobnych nieruchomości w obrębie tego samego miasta pobierane są (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest "fair assessment system". By zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie. Jak wspomniałem, zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment). Niestety, co roku jest ona coraz wyższa!
System ten ma również kilka możliwości:
• osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste);
• stworzono łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
• poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu. Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na uaktualnionych wskaźnikach.
Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o "current value assessment". Otóż każdy region (na przykład Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment).
Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na całkowity podatek od nieruchomości.
Zrozumiałe jest, że im wyższy jest "current value assessment" danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, które szybciej poszły w górę niż inne. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.
Czy moim zdaniem obecny system jest sprawiedliwy? Osobiście uważam, że nie!
• Podatek ten jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości usług! Podatek ten powinien być paraboliczny. Co to oznacza – wszyscy powinni płacić podatek liniowy do na przykład 750.000 dol., ale powyżej tej sumy powinien on powoli spadać.
• Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić "market value", często nawet nie widzi wycenianego domu i dlatego ważne jest, by te wyceny kontrolować.
• Płacimy ten podatek z tak zwanych "after tax money". Czyli płacimy podatek z pieniędzy, od których już musieliśmy zapłacić podatki. Moim zdaniem, podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens. Tak jest robione w USA.
Jak być może Państwo wiedzą – różne miasta mają różne "mill rate" – w rejonie Peel podatki są zbliżone do 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości (dokładnie 0,98 proc.). Na przykład w rejonie Durham – "mill rate" jest znacznie wyższy i wynosi około 1,7 proc. Oznacza to, że w różnych miejscach Ontario za nieruchomość wycenioną na taką samą sumę podatki mogą być znacznie wyższe.
Często oglądając domy z klientami, widzę, jak porównują oni wydruki z MLS (Multiple Listing System), zwracając szczególną uwagą na aktualne podatki. Zdarza się często, że nieruchomości wystawione za podobną sumę mają bardzo różne podatki. Często jest to znaczna różnica. Załóżmy, że nieruchomość była wyceniona przez MPAC na 400.000 dol. – ale została sprzedana na przykład za 500.000 dol. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Tak jak wspomniałem w pierwszej części – podatki bazują na "market value" – w związku z tym jak ktoś zapłaci za dom 500.000 dol., to MPAC będzie bazowało następną jego wycenę na tej wartości. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 400.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 500.000 dol. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast – to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS – gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez miasto.
Jeszcze kilka uwag na zakończenie.
• Płacenie "property tax" jest niestety obowiązkowe i jeśli zaczynamy za nie zalegać, to po upływie trzech lat miasto ma prawo wystąpić o przejęcie nieruchomości i sprzedaż jej za zaległe podatki. To jest bolesne.
• Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy pobierają opłatę tylko wtedy, jeśli wygrają naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś.
Firma, z której usług czasem korzystam, jest prowadzona przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego, nosi nazwę After Tax. Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.
