Każda inwestycja w dom powinna podnosić jego wartość. Wykańczanie basementów nie jest na pierwszym miejscu, jeśli chodzi o opłacalność. Jak często wspominałem, na pierwszym miejscu są kuchnia, na drugim łazienki. Basement jest na 4. lub 5. miejscu, ale często jest to najłatwiejszy sposób, by uzyskać sporą dodatkową przestrzeń mieszkalną, którą możemy wykorzystać dla naszej rodziny albo na potrzeby inwestycyjne. Mam tu na myśli dodatkowy apartament, który może nam przynieść dochód i pomóc ze spłatami pożyczki.

Niezależnie czy wykańczamy basement na własne potrzeby, czy na potrzeby wynajmowania, jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

* Projekt – często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu, robimy plany sami, niewiele wiedząc o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

* Planując basement, warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy, i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy, dużo prościej taki basement można będzie zalegalizować, jeśli zajdzie taka potrzeba.

* Ważne jest, by planując basement, uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa, dlatego warto zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami. Sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8" drywall. Ta wymagana przez przepisy bezpieczeństwa godzina jest ważna w przypadku legalizacji apartamentu.

* Warto pomyśleć o połączeniu alarmu dymu, który jest w piwnicy, z tym, który jest na pierwszym poziomie, tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

* Drzwi pomiędzy basementem a resztą domu, jeśli myślimy o wynajmowaniu, muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę.

* Kuchnie – nie każdy lubi ciężkie i bardzo ornamentalne kuchnie. Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu – są bardzo modne.

* Łazienki – jak już wydajemy pieniądze, to przynajmniej zbudujmy łazienkę z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

* Bary – są już niemodne. Ogromny bar, za którym właściciel serwuje drinki, jest przeżytkiem. Często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełnią funkcję baru.

* Nagłośnienie – obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych, dlatego "home theatre" przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

Chciałbym zaproponować tym wszystkim, którzy planują sprzedaż domu i myślą o wykończeniu basementu, zanim go wystawią na sprzedaż, specjalny deal. Dla wszystkich zainteresowanych oferuję bezpłatny projekt rozplanowania piwnicy oraz dla potrzebujących pomoc w budowie, jeśli skorzystają Państwo z naszej pomocy przy sprzedaży lub zakupie domu.

Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplits, szczególnie back split 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre side-splits są również dobre.

Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Wielu właścicieli domów tworzy apartamenty bez zgłaszania ich do miasta i w większości przypadków nic się nie dzieje. Moją radą jest jednak, nawet gdy nie chcą przejść Państwo przez właściwy proces, tak urządzać apartament, by spełniał on wszystkie wymagania bezpieczeństwa, o których pisałem na początku. W wypadku interwencji ze strony miasta lub nieszczęśliwego wypadku – mają Państwo szansę na mniejsze kłopoty. Oprócz przepisów typowo dotyczących bezpieczeństwa – w tworzonym apartamencie powinny być spełnione wymagania standardów budowlanych – to znaczy minimalna wysokość pomieszczeń, odpowiednia wentylacja, odpowiednia ilość światła dziennego. Te wymagania są określone w OBC (Ontario Building Code)
Jeśli już stworzymy apartament do wynajmowania, powstaje pytanie, jakie są korzyści z wynajmowania części domu "obcym" ludziom? Czy to się opłaca? Moim zdaniem, nie zawsze jest to kwestia, czy się opłaca, czy nie. Często może być to sprawa konieczności lub jedyne rozwiązanie, które pozwoli kupić własny dom. Dom z apartamentem do wynajęcia jest bardzo popularnym rozwiązaniem szczególnie wśród tych, którzy kupują pierwszy dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.

Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-proc. down payment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 1000 dol. i wynajęcie zazwyczaj nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 1000 dol. pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach pożyczkę hipoteczną na około prawie 220 tysięcy (variable mortgage). Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 500 tys. dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 500.000 tysięcy jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia.

Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.

Kupno domu z apartamentem do wynajęcia ma jeszcze jedną bardzo ważną zaletę. W Kanadzie w normalnej sytuacji – wydatki związane z utrzymaniem domu nie są odliczane od podatków. Natomiast jeśli Państwo wynajmą część domu – to część pożyczki hipotecznej oraz opłat związanych z utrzymaniem domu – można odpisać od podatku. Oznacza to w rzeczywistości, że Państwa zarobek związany z wynajęciem apartamentu komuś – zostanie zrównoważony wydatkami związanymi z jego utrzymaniem. W praktyce – zapłacą Państwo minimalny podatek od otrzymanych pieniędzy.

Myślę, że taki zastrzyk finansowy jest nie do pogardzenia.

Ostatnia uwaga. Przepisy nie zabraniają ludziom spokrewnionym mieszkać pod jednym dachem i mieć osobne kuchnie. Czyli na przykład dzieci chcące mieszkać wraz z rodzicami w jednym domu, ale w osobnych mieszkaniach, mogą to robić bez trudu.