Wielu ludzi uważa, że ubezpieczenia to zbędny wydatek. Twierdzą, że ubezpieczenia to jest wyciąganie pieniedzy…. 

        Ale dzieje się tak tylko do momentu kiedy spotka ich nieszczęście. Wówczas ci co je mają mogą w miarę spokojnie spać. Ci co nie mają ubezpieczenia potrafią być w ogromnych problemach.

        Jest bardzo wiele różnych rodzajów ubezpieczeń tylko specyficznie dotyczących nieruchomości. Dziś właściwie ograniczę się tylko do trzech, moim zdaniem, najbardziej istotnych. I jak ktoś ich nie ma, to moim zdaniem, bazującym na prawie 30 latach w biznesie i na wielu tragediach, które doświadczyłem – robi błąd!

        Ubezbieczenia o których napiszę to:

        Mortage Insurance (Life Insurance)

        Home Insurance (Fire Insurance)

        Title Insurance

MORTGAGE INSURANCE  Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance).Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem, każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma pożyczkę hipoteczną ale nie ma rodziny, o którą musi się martwić lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie na życie nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi zdecydowanie powinna mieć taki typ ubezpieczenia. 

        Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany jest poprzez banki, drugi oferowany jest poprzez niezależnych agentów ubezpieczeniowych. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo i krótko terminowe) i o nich powinniście Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka istotnych różnic pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki, a oferowanymi przez indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.

        W przypadku “bankowego” ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego – spłacana jest tylko pozostała (nie spłacona część) pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia w opłatach na palaczy i niepalących. 

        Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia:

        W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.

        Pożyczka może zostać spłacona przez spadkobierców w całości lub w części.

        Środki mogą zostać zainwestowane, w lepszy sposób. 

        Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi. 

        W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgagem) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.

        Polisę można kontynuować nawet po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.

        Chciałbym dodać, że nie mam osobiście żadnych korzyści z namawiania, by się ubezpieczać. Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, żę nikt nie jest w stanie nam pomóc. Znam sporo przypadków, że nawet ludzie relatywnie młodzi zmarli nagle i wówczas rodzina pozostała w długach i kłopotach. 

        Innym bardzo ważnym ubezpieczeniem jest:

HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest poprzez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieli środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają - by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany “replacement value”. Oczywiście, ubezpieczenie domu moim zdaniem, należy mieć nie tylko, jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym  interesie – należy mieć taką inwestycją ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około $500-$2000 w skali roku i zależy od wartości domu oraz jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych od tak zwanych elementów polisy, jak na przykład, wysokość wkładu własnego, maksymalnej wysokości liability itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako “package”  również pokrywający inne elementy ryzyka jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa i czy katastrofy naturalne. Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10% zniżkę.

        Wielu naszych klientów korzystało z polisy w różnych trudnych przypadkach życiowych. Zdarzały się pożary. Zdarzały się włamania, a nawet sprawy znacznie poważniejsze. Jako przykład podam sytuację, naszego klienta, któremu doszczętnie spalił się 10-letni dom. Oczywiście, ubezpieczalnia zaproponowała odbudowanie domu według istniejących planów. Za moją poradą klient wybrał opcję taką, że wybrał pieniądze za dom i rzeczy zawarte w domu i następnie zaprojektowałem mu i pomogłem zorganizować budowę zupełnie nowego i nietypowego domu wykorzystując jedynie istniejące fundamenty. Końcowy efekt jest naprawdę bardzo atrakcyjny.

        Ostatni rodzaj ubezpieczenia, o którym chcę napisać to 

TITLE INSURANCE.  Chroni ono przed  “utratą wartości rynkowej nieruchomości” wynikającej z problemów prawnych czy innych na przykład struktualnych.  

        Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów na przykład rejestrującymi nie autoryzowane pożyczki na nieruchomości.  Zdarza się, że w wielu komputerów, ktoś może zarejestrować pożyczkę pon nasz spłacony dom. Takie sprawy się zdarzają i oszustwa są chorobą cywilizacji.

        Błędami prawników – prawnicy nie zawsze są nie omylni. Owszem możemy się z nimi sądzić jak „spieprzą” sprawę, ale jest to znacznie łatwiej robić jak ktoś (firma ubezpieczeniowa) nas wspiera i pomaga finansować poczynania.

        Wstecznie naliczanym podatkiem od nieruchomości na nowych właścicieli – często się zdarza, że podatki od nieruchomości są nie rozliczone do dnia zamknięcia transakcji. Gdy to się zdarzy, to według prawa, nowy właściciel jest za nie zapłacone przez sprzedających podatki odpowiedzialny. To mogą być znaczne sumy. Raz moim klientom się przydarzyło ponad $7,000 – na szczęście Title Insurance wziął to w swoje ręce i moi klienci nie musieli niczego płacić.

        Inny przykład dotyczy problemów strukturalnych. Spotkałem niedawno klientów, którzy kupili dom w Erin, i okazało się że ktoś go kiedyś rozbudował bez pozwoleń budowlanych i w dodatku tak, że dom był strukturalnie niebezpieczny i groził zawaleniem. Trwało to 2 lata, ale w końcowym efekcie otrzymali oni od Title Insurance blisko $300,000 odszkodowania, które mogą użyć na budowę nowego domu.

        Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów jakie daje jest marginalny i najważniejsze że jest tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzie zamykał transakcję o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu $500,000 - ubezpieczenie wyniesie tylko około $500 - czyli bardzo niewiele.

Mówiłeś w przeszłości o tym, że wiele osób przechodząc na emeryturę zamienia domy na mniejsze. Ale jakie te domy powinny być? Jakie elementy twoim zdaniem są istotne?

Prawdą jest, że wraz ze zmianą wieku „rodziny” mamy naturalnie inne potrzeby i oczekiwania w stosunku do domu w jakim zamieszkujemy. Młoda rodzina zwykle potrzebuje znacznie większego domu. Potrzebuje kilka sypialni dla dzieci i gości, czasami ekstra sypialnię na tak zwany home office (czyli komputer i ewentualnie inne urządzenia jak scanery, printery itd.) Często basement wykańcza się po to, by stworzyć tam gym, bar czy ewentualnie kino domowe. Duży ogród nie jest problemem, bo jest siła do koszenia trawy. 

        Ale wraz ze zmianą wieku oraz ze spadkiem zarobków szczególnie w chwili przejścia na emeryturę, nasze priorytety zdecydowanie się zmieniają. Duży i drogi w utrzymaniu dom przestaje cieszyć. Jest wręcz uciążliwością. Trudno go ogrzać, posprzątać, naprawiać czy nawet codziennie obejść. Zdarza się, że niektórzy z właścicieli tygodniami nie idą do basementu czy na drugie piętro, bo schody są zbyt uciążliwe do korzystania. 

        Oczywiste jest, że wiele osób kiedy przechodzi na emeryturę, często zamienia duży dom na coś mniejszego. Często jest to obszerne condominium. Dzieje się tak z trzech głównych powodów. Brak schodów, brak potrzeby napraw zewnętrznych do domów oraz brak potrzeby pielęgnacji ogrodu. Takie rozwiązanie wydaje się niezwykle wygodne i logiczne. Ale ma ono też niestety swoje problemy. 

        Pierwszy problem (moim zdaniem) to niezwykle wysokie maintenance. Przy dzisiejszych wysokich cenach mieszkań, mieszkanie w dobrym budynku o powierzchni 1,200 stóp kwadratowych (lub więcej) kosztuje znacznie powyżej $800,000. Maintenance swobodnie zaczyna się na poziomie $600 miesięcznie  w nowych budynkach (bez hydro) ale w starszych budynkach bardzo często dochodzi do $1,200/M i więcej. Jest to spory wydatek nawet jeśli mamy takie mieszkanie kupione za gotówkę. 

        Drugi problem jaki ja widzę, to jest fakt, że pewna fizyczna aktywność jest potrzebna w życiu. Minimalny ogródek, gdzie można trochę się zrelaksować z psem (czy kotem) lub pogrzebać w ziemi przy pomidorach lub kwiatkach, bardzo dobrze wpływa na zdrowie fizyczne i psychiczne. 

        A trzeci problem jaki widzę, to jest fakt, że z wiekiem potrzebujemy spokoju, a niestety większość condos jest bardzo „busy”. Różni ludzie, windy, regulacje – Itd. To wyprowadza z równowagi i nie robi nasz szczęśliwymi ludźmi.

        Jaki więc powinien być dom dla ludzi 55+? Moim zdaniem dom parterowy (bungalow), najlepiej na nie za dużej  działce. Ale nie każdy bungalow wygląda tak samo. Niektóre są tak zaprojektowane, że mają kontakt z ogrodem, inne nie!  Poza Toronto w zakresie od 45 do 60 minut jazdy można znaleźć sporo „nowszych bungalows” domów z praktycznym i poprawnym układem funkcjonalnym dla ‘starszych ludzi” w cenach od 450K do 600K. Do niedawna było znacznie taniej, ale ogromny „exodus” w ostatnich 3 latach ludzi z Toronto w wieku emerytalnym spowodował znaczny wzrost cen. – Pomimo tego i tak ciągle można tam o połowę taniej kupić znacznie lepszy dom.

        Te „nowsze” w rozwiązaniach funkcjonalnych bungalows, zwykle mają tylko 2 sypialnie i 2 łazienki na głównym poziomie, wyższe sufity, podwójny garaż, open concept design i połączenie living room z ogrodem.

        Niestety w Toronto czy Mississauga, jest mało takich nowszych rozwiązań i zwykle „starsze bungalows mogą nawet nie mieć garażu, mają jedną łazienkę i często nie mają nawet połączenia z ogrodem. Dlatego szukając domu dla siebie na emeryturę warto wiedzieć na co zwracać uwagę i dobrze jest skorzystać z pomocy osoby, która ma w tym kierunku doświadczenie.

        Na szczęście przeróbki w domach parterowych są niezwykle łatwe do zrobienia. Praktycznie można przesunąć lub usunąć każdą ściankę, zmienić układ funkcjonalny, dołożyć łazienkę, włożyć skylight, czy wybić dodatkowe okna. 

        Jest to łatwe dla ludzi, którzy mają w tym doświadczenie, ale dla przeciętnej osoby może to być udręka. Dla zainteresowanych osób ja mogę zaoferować specjalną pomoc. Mogę pomóc w znalezieniu bungalow do kupna, który ma dobry potencjał. Następnie mogę pomóc w projekcje, pozwoleniach na renowacje i pomóc przeprowadzić całą renowację pod klucz. Mogę to zrobić dzięki temu, że współpracuję z super-uczciwym kontraktorem (przy okazji naszym zięciem), który ma ogromne doświadczenie w tego typu przeróbkach.

         Co dom przystosowany dla ludzi „starszych” powinien mieć?

        Oczywiście wszystko jest uzależnione od możliwości finansowych oraz od indywidualnych preferencji. Ale kilka spraw jest moim zdaniem koniecznych remontując dom na „retirement”.

        dom parterowy, ale taki by miał dostęp z living room i kuchni do ogrodu,

        możliwie bezpośredni dostęp z domu do garażu,

        minimum 2 sypialnie i minimum 2 łazienki na głównym poziomie. 

        Kupując dom z 3 sypialniami, łatwo jest przerobić jedną sypialnię na drugą łazienkę i walk-in-closet. open concept design w rejonie kuchni i living room; możliwie cathedral ceiling i skylights 

        kuchnia i przynajmniej jedna łazienka muszą być zaprojektowane tak, by nawet osoba na wózku inwalidzkim mogła swobodnie się po nich poruszać. 

        Należy też odpowiednio wysoko zaprojektować counters (niżej niż normalnie). Prysznic powinien być obszerny i bez progu.  

        pralnia - koniecznie na głównym poziomie.       Wskazane jest też by była  obszerna spiżarnia.

        Drzwi minimum 34 inches szerokości. 

        Projektując deck – warto zadbać by można wydostać się na niego bez przeszkód. Czyli minimalny próg.

        Ja osobiście proponowałbym, by system grzewczy bazował na ogrzewaniu podłogowym by zminimalizować kurz i alergie. Natomiast klimatyzacja, powinna być od góry by zwiększyć jej efektywność. 

        Oczywiście media, internet, smart lighting, security system – to wszystko staje się dzisiaj standardem.

        I moim zdaniem, jeszcze jedna ważna sprawa. Zasadniczo kupując bungalow, zakładamy, że mało będziemy korzystać z basementu. Czy oznacza to, że ma on stać pusty? Ja osobiście jestem zwolennikiem przerobienia go na super-przyjemny basement apartment z osobnym wejściem. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Dopóki jesteśmy finansowo w dobrej formie nie musimy go wynajmować, ale jeśli emerytura jest skromna to taki apartament, jeśli jest dobrze zrobiony łatwo jest wynająć za $1200-$1500. To jest naprawdę znacząca suma, która pozwoli zapłacić za podatki, za utilities, ubezpieczenie i nawet koszenie trawy!  

        Jak się to ma do kupna condo, gdzie co miesiąć musimy płacić maintenance i podatek? W przypadku domu z rental income, możemy mieszkać „za darmo” i właściwie w lepszych warunkach! Oczywiście takie mieszkanko może też być dla członka rodziny albo dla osoby, która nas nami pielęgnuje. 

        Zdecydowanie bungalows są bardzo poszukiwane, bo ich mało się obecnie w mieście buduje. Teren jest drogi i deweloperzy chcąc zmaksymalizować profit – budują duże domy na małych działkach. A moim zdaniem, popyt na bungalows będzie ogromny – szczególnie, po fajnym remoncie. 

W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana” Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących; czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie, na przykład, finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości - to właśnie jest to stan określany jako “warunkowa sprzedaż”

        W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez  zatrudnionego  inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się „waiver”, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych, może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

        Wspomniane dwa typowe warunki – czyli finansowanie i inspekcja są najbardziej typowe natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, które można użyć. Na przykład, kupujący kondominium, często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany „Estoppel Certificate”, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny koorporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadawalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

        Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych. 

        Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze nie sprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem, że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo, że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie.  Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

        Oczywiście, to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem są najbardziej typowe.  W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

        Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach - bo jeśli sprzedający udowodni że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał że nie - to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

        Powstaje pytanie czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

        W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź jest nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam $10, 000 więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszą ofertę. Natomiast można tą nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

        Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym, możliwości wycofania się z oferty.  Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny czasu by albo usunąć warunek albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to „escape clause”.

Czasami po tygodniach, czasami po miesiącach poszukiwań trafiamy na nasz “wymarzony” dom. Z własnego doświadczenia wiem, że nie jest łatwo znaleźć coś, co wydaje się godne zakupu. 

        I co dalej? 

        Jak przebiega proces składania oferty i zakupu nieruchomości?

        Jest to bardzo ważny moment. Bo nie tylko, że będziemy podpisywali bardzo ważny prawny dokument nazywający się „Agreement of Purchase and Sale” to jeszcze musimy sobie zdawać sprawę jakie są konsekwencje prawne, gdy ten dokument zostanie zaakceptowany. Na szczęście większość kupujących korzysta z pomocy (najlepiej by byli doświadczeni) agentów od nieruchomości. Ale zdarzają się i tacy co próbują to robić na własną rękę, by zaoszczędzić na opłatach, ale za to często popadając w spore problemy prawne i finansowe. Bo niewiedza kosztuje.

        Sama oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

        Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Ontario Real Estate Bord w kooperacji z Real Estate Council of Ontario. Formularze te są również sprawdzone przez doświadczonych real estate prawników.  Całe formy są tak opracowane, że w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony oraz określające wzajemne zobowiązania. Modyfikowane są tylko te niektóre fragmenty oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość. 

        Wstępna oferta zawiera takie detale jak proponowaną cenę, proponowany depozyt, warunki (o tym za tydzień), jeśli jest to oferta warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane „inclusions” – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie, a jakie będą wykluczone.

        Depozyt, który towarzyszy ofercie wynosi zwykle 3%-5% ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie firmy która ma listing (nieruchomość na sprzedaż) – Konto to nazywa się Trust Account i umieszczone tam depozyty są w pełni bezpieczne. Według prawa Broker nie może tych pieniędzy użyć do żadnych innych celów, niż obsługa sprzedaży (commissions).

         Typowa oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie przez sprzedających nieruchomość to traci swoją ważność.

         Właściciel domu, który otrzymuje ofertę może w określonym ofertą czasie (irrevocability); zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki (nazywane jest to „counter offer” lub „sign back”). Natomiast jeśli oferta jest zbyt niska, albo ma warunki, których nie chcemy zaakceptować, to możemy pozwolić jej wygasnąć i wówczas jest po sprawie.

        Jak wspomniałem kiedy oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie (czyli że strony mogą się porozumieć) zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer. Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany, zwykle przedłuża czas na akceptację oferty albo na „counter offer”. 

         Negocjacje zwykle trwają dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do ilości „counter-offers”, ale zwykle wystarczają 2 do 4 tur negocjacji by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony. Oczywiście jeśli osiągnięcie porozumienia jest nie możliwe to wówczas oferta upada i wygasa jej ważność.

        W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący (buyer) i sprzedający  nieruchomość (seller). Strona która w końcowym efekcie zgodzi się na warunki przeciwnej strony – podpisuje na ofercie „confirmation of acceptance”. Jest to ostatni podpis, który kończy negocjacje  i akceptuje warunki umowy. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany  „amendment to the agreement”. Ten dokument może zainicjować każda ze stron kontraktu. Zwykle zmiany dotyczą takich spraw jak zmiana daty zamknięcia, dodanie lub usunięcie jednej osoby z kontraktu czasami dodatkowe negocjacje.

        Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów, aż do zakończenia transakcji. Nie znaczy to, że my jako agenci „umywamy ręce” jest wiele innych spraw w których pomagamy naszym klientom, ale to temat na inny tekst. Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

        Negocjacje wyglądają zupełnie inaczej kiedy pojawią się dwie lub trzy oferty na jeden dom. Sytuacja w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest „Multiple Offer Sytuation”. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą. Czyli dla sprzedających jest łatwiej.

         Z perspektywy kupujących jest TRUDNIEJ i jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

        Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert to należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu? 

        Jeśli jest to przeciętny dom, jakich jest wiele na rynku to można albo zrezygnować ze składania oferty albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości. 

         Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania i marzenia to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się jak grać, by wygrać?

        Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku 5 konkurencyjnych ofert. 

         Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę mają największe szansę akceptacji. Oferty warunkowe, w których prosimy o czas na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację. Żaden z agentów składających ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5,000 – stanowi tylko około $22 w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą. 

         Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississauga w przypadku domów do $600,000 - czasami przekracza nawet $50,000. 

        Natomiast w okolicy  Bloor/Prince Edward, czy Yonge/Avenue Rd.  zdarzają się przebitki nawet o $200,000 tysięcy. Wszystko wynika z podaży i popytu oraz aktywności rynku. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się drogie domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższą ceny. W okolicach takich nikt nie patrzy, w jakim stanie jest sprzedawany dom. Ważne jest za ile będzie można sprzedać nowy „custom home”.