Ceny nieruchomości praktycznie podwoiły się w ciągu ostatnich 5 lat. Jest to doskonała informacja, dla wielu z nas szczególnie kiedy zbliżamy się do wieku emerytalnego. Nagle okazuje się, że praktycznie bez “naszego” udziału nasze pieniądze jakie potrzebujemy na emeryturę podwoiły się. Niestety dla młodych ludzi, którzy dopiero planują zakup nieruchomości – wysokie ceny są dużą barierą.
Często dostaję pytanie od Państwa “czy będę musiał zapłacić podatek od przyrostu wartości nieruchomości?”
To zależy. Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której “zarobiliśmy” pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako nasz dom rodzinny “prime residence”, to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji i po sprzedaży nieruchomości nie musimy martwić się o płacenie podatków.
Nie istnieje również konieczność szczegółowych rozliczeń finansowych. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać planując naszą przyszłą niezależność finansową.
Wiele ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej jest to fantastyczny sposób by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku czyli przyrostu wartości. Dla porównania gdybyśmy trzymali pieniądze w banku lub na giełdzie czy w każdej innej inwestycji i zarabiali na oprocentowaniu - to niestety musimy od zarobków płacić podatek, który zasadniczo w przypadku oprocentowań bankowych musi być rozliczany rocznie.
Popatrzmy na przykład. Jeśli ktoś by trzymał $500,000 gotówki w banku przez ostatnie 5 lat to pewnie jego profit byłby na poziomie 2% w skali roku czyli około $10,000 za 5 lat trzymania pieniędzy w banku. Od tej sumy oprocentowania zapłaciłby podatek około 25% wartości zarobku (minimum). Dom kupiony 5 lat temu za $500,000 jest dziś warty około $900,000. Jest to ogromna różnica. I jeśli jest to “prime residance” cały profit jest wolny od podatku. Gdyby była to nieruchomość inwestycyjna, to podatku nie płacimy do czasu, kiedy jej nie sprzedamy.
Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i przeciwieństwie do “inwestycyjnych nieruchomości” nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom. Oznacza to, że jak mamy “wolne” pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie uniknąć podatków i przerzucić cały profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu by w ten sposób skorzystać z “ulgi podatkowej” Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu - można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.
Jeśli posiadamy kilka nieruchomości - to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako “prime residence” Oznacza to, że na przyrost wartości domu wakacyjnego (cottage) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) - będziemy musieli zapłacić podatek, ale jest on płatny tylko (i dopiero) w chwili sprzedaży.
Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomościach rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek, będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami - by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieślismy w czasie posiadania “drugiego” domu.
Dotychczas, jak ktoś sprzedawał “prime residence”, czyli dom w którym mieszka, nie musiał zgłaszać tego do Revenue Canada. Wszelki profit zrobiony na takim domu był praktycznie “tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako “prime residence” miały “tax exemption” .
Według obecnych zasad “prime residences” ciągle są zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu musi być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada, będzie miało pewną kontrolę nad tym ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako “prime residence”. Była to (zdaniem Revenue Canada) spora luka, bo niektórzy co bardziej zaradni potrafili w ciągu roku “obrócić” trzy lub więcej nieruchomości twierdząc, że są to ich “prime residence”. Posuniecie to ma ograniczyć “flipping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku 2-3 domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy bardziej wyrafinowni, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać bardziej dokładnie co się dzieje z “prime residences” będzie wiele niemiłych niespodzianek.
To posunięcie jest również skierowane przeciw tak zwanym “foreign investors” głównie z Chin, którzy kupują domy w Kanadzie często na podstawione osoby. Są one podawane jako “rodzina”, która ma status “Resident of Canada”. Tak naprawdę te podstawione osoby nie byłyby w stanie kupić wielomilionowych domów za własne pieniądze. Spekulanci z zagranicy, nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouver na “członków rodziny” , którzy tak naprawdę nie byli się nawet w stanie zakwalifikować na mortgage. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako “prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za $1 million 3 lata temu, dziś jest on wart $1.5 miliona. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor “wyprał” często brudne pieniądze, (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale miał jeszcze czysty i nie opodatkowany profit $500,000. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rządy prowincji utemperował go poprzez wprowadzenie 15% podatku dla obcokrajowców.
Warto jeszcze wiedzieć co się dzieje w przypadku domów, kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają zanim się do nich wprowadzą i to często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt. Bardzo popularny jest wśród Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej jej sprzedaży. Zwykle dzieje się tak ze sporym zyskiem sięgającym od 10-20% oryginalnie zapłaconej ceny. Czyli, jeśli ktoś kupił mieszkanie za $350,000 2 lub 3 lata temu to to mieszkanie obecnie jest warte około $420,000. Nawet jeśli koszty sprzedaży i przejęcia wyniosą $35,000 (commission, land transfer tax, builders development charges), to i tak profit wyniesie około $35,000. To bardzo dobry profit bo proszę pamiętać, że “nasza rzeczywista” inwestycja w zakup to tylko 15% wpłaty wymaganej przed buildera ($52,500) – reszta to była pożyczka hipoteczna.
Ten proceder trwał latami, dopóki Revenue Canada nie zauważyła ile traci pieniędzy. Dlatego obecnie przejęcie mieszkania i natychmiastowa sprzedaż nie ma żadnego sensu. Jeśli tak zrobimy to Revenue Canada na pewno nas odnajdzie i poprosi o zwrot zawartego w każdej cenie nowych mieszkań podatku HST, plus ewentualnie rozliczenia zysku. Utrata 13% (zwracanie HST) nie ma żadnego sensu dlatego wiedząc o takich posunięciach warto się przygotować.
Pierwsze rozwiązanie najprostsze to, jak ktoś nie ma jeszcze domu (mieszkania), należy się do nowo przejętej nieruchomości się wprowadzić przynajmniej na rok i traktować ją jako “prime residence”. Jak odmieszkamy rok, to możemy taką nieruchomość sprzedać i cały profit jest wolny od podatków.
Druga sytuacja jest inna. Jeśli mamy już inny dom uważany, jako “prime residence” to możemy nową kupioną na inwestycję nieruchomość przejąć, ale następnie należy ją na rok wynająć. Owszem, będziemy musieli częściowo zapłacić HST, ale uzyskamy jego zwrot, zasadniczo, w całości. Dzięki takiemu rozwiązaniu przynajmniej nie “tracimy” HST. Wynajęte mieszkanie możemy sprzedać po roku płacąc podatek od profitu, ale możemy też je trzymać latami (w tym czasie nie musimy płacić podatku od przyrostu wartości). Czasami jak się do takiego domu czy mieszkania wprowadzimy po 5-10 latach i pomieszkamy tam następne kilka, zwykle nikt nie będzie się upominał o płacenie podatku od profitu. Jest jeszcze jedna często stosowana opcja polegająca na sprzedaży nieruchomości przed formalnym jej przejęciem. By to zrobić należy mieć w chwili zakupu mieszkania (domu) z planów podpisany z deweloperem specjalny dokument nazywany “assignment”. Upoważnia on nas to odsprzedaży naszego kontraktu z deweloperem osobie trzeciej zanim sami otrzymamy klucze do mieszkania (domu). Jest to trochę skomplikowany proceder, o którym napiszę innym razem, ale efekt jest taki, że jak znajdziemy osobę zainteresowaną naszym kontraktem to ustala się sumę “odstępnego” i kupujący od nas przejmuje zasadniczo nasze zobowiązania. Czyli musi zapłacić Land Transfer Tax, Development Charges, jest odpowiedzialny za HST. My “odstępując” kontrakt, praktycznie wychodzimy z czystym profitem bez brudzenia sobie rąk. W ‘dobrych czasach” niektórzy inwestorzy mieli kupione po kilkanaście mieszkań w taki sposób. Oczywiście obecnie Revenue Canada, również próbuje się tym procederem zainteresować.
