Porady
Tydzień temu pisałem o kosztach związanych z zakupem nieruchomości. Dziś chcę przypomnieć, jakie koszty są związane ze sprzedażą nieruchomości.
Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt za usługi agentów real estate. Potocznie określane jest to jako „commission” i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji! W Kanadzie typowo „commission” dla obu agentów reprezentujących i kupujących, i sprzedających zawarte jest w cenie sprzedaży. Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim, jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż i jest ono sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Typowe całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 4,5 a 6 proc., z tym że wiele firm promuje specjalne niższe „commission”, zwykle startując od 3,5 proc. plus HST.
Firma brokerska, która dostaje „listing”, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Proszę pamiętać, że ponad 80 proc. wszystkich kupujących współpracuje z agentami przy zakupie, gdyż dla kupujących usługi „ich agenta” są zwykle bezpłatne.
Wysokość proponowanego wynagrodzenia dla agentów reprezentujących kupujących musi być zaznaczona w systemie MLS – by agenci wiedzieli z góry, ile zostaną zapłaceni. Typowe obecnie wynagrodzenie dla agentów przyprowadzających kupców („buyers brokers”) wynosi 2,5 proc. + HST od ceny sprzedaży! Niektórzy sprzedający próbują oferować mniejsze wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak 1 dolar! Jaki jest tego efekt – łatwo przewidzieć. Dom taki jest omijany przez wszystkich agentów, którzy mają kontrakt z kupującymi. Zwykle po jakimś czasie sfrustrowany sprzedający oferuje normalne wynagrodzenie, by wreszcie sprzedać nieruchomość.
Ogłaszany często przez agentów „1% commission” zwykle dotyczy tylko tak zwanego „listing fee” – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek! Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to, jak wspomniałem wcześniej, typowo 2,5 proc. Tak więc totalne i całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3,5 proc. + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii zaangażowanych w transakcję.
Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i fachowość agenta często powoduje, że dom jest sprzedawany za znacznie wyższe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży i często ten zysk pokrywa „commission”. Ponadto, współpracując z agentem, unikamy kosztownych pomyłek prawnych, potrzeby inwestowania własnych środków w marketing, organizowania pokazów itd.
Prawnik
Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać, jest koszt za usługi prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie 1000 – 1200 dol. za samo honorarium. Plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy 100 a 500 dol. Od całości naliczany jest podatek HST.
Należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia, czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, „leans” czy „special assessments”, które są zarejestrowane na danej nieruchomości, muszą być zapłacone, zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.
To są typowe wydatki, natomiast często zdarza się, że jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Zdarza się to, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.
Zacznijmy od przypomnienia, co to jest „mortgage”? „Mortgage” jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, że pieniądze na „mortgage” długoterminowy („closed”) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego „Bond Market”. Tak zwany „gap” pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na „mortgage”, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował 3 lata temu osobie inwestującej w „bonds” profit w wysokości 3 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na „mortgage” – to może utracić swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.
Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem pięcioletniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu można przenieść „mortgage”, czyli zabezpieczenie pożyczki, z domu na dom bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki nawet chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą za zerwanie umowy jest tak zwany „interest differential” lub trzymiesięczne oprocentowanie. Bank zawsze wybiera tę opcję, która przynosi wyższy profit.
„Interest differential” zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy.
Posłużmy się przykładem.
„Interest differential” – załóżmy, że wzięliśmy 100.000 dol. pożyczki na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. („posted rate”) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczny „interest” jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w oprocentowaniu. Ta suma podzielona przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje 1375 dol. kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Wiadomo, że pierwszy. Jak ktoś „wisi” bankowi „mortgage” w wysokości 500.000 dol., to ta kara staje się naprawdę wysoka.
Wszystkim, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy „mortgage”, i poprosić o dokument nazywany „mortgage verification”. Bank ma obowiązek na piśmie podać, jaka będzie kara za zerwanie umowy. Jest z tym związany minimalny koszt, ale jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych liczbach.
Maciek Czapliński
tel. 905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Każdy, kto ubiega się o wizę imigracyjną, pracy, studiów czy chociażby przedłużenie legalnego pobytu turystycznego, chce wiedzieć, ile potrwa rozpatrzenie wniosku i jak szybko można spodziewać się odpowiedzi z urzędu imigracyjnego.
Czas rozpatrzenia wniosku zależy od kategorii, programu imigracyjnego. Najszybciej rozpatrywane są podania pobytowe w kategorii Express Entry oraz sponsorskie (małżeństwo, konkubinat). Obecnie czas rozpatrzenia sprawy sponsorskiej małżeńskiej lub konkubenckiej wynosi 12 miesięcy.
Oczywiście na czas trwania sprawy wpływają także różne dodatkowe czynniki, a zatem jak starannie jest przygotowane podanie, czy nic nie brakuje, a także na przykład, czy osoba ubiegająca się o pobyt posiada dzieci w wieku zależnym, które podlegają prawnie opiece wnioskodawcy. W tym przypadku będzie wymagane, aby dzieci (w zależności od wieku) były poddane badaniom medycznym i jeśli mają powyżej 18 lat, sprawdza się kartotekę policyjną (podanie o pobyt stały). Osoby, które są pozbawione praw rodzicielskich, zwolnione są z tego wymogu.
Sprawy pobytowe trwają najczęściej dłużej aniżeli podania czasowe, np. wizy pracy czy studiów. W niektórych sytuacjach prawnych wizę pracy można uzyskać w jeden dzień. Wizę studencką można otrzymać relatywnie szybko, w zależności od kraju pobytu i obywatelstwa, wizy uzyskuje się w kilka tygodni. Moje ostatnie podanie studenckie w zeszłym miesiącu zostało rozpatrzone w dwa tygodnie. Proces rozpatrzenia podania może się także wydłużyć, jeśli urząd prosi o dodatkowe świadectwo niekaralności lub jeśli to załączone nie jest już ważne. Osoby, które składają podania małżeńskie lub konkubenckie, są zobligowane, by przedstawić świadectwo niekaralności z kraju, w którym zamieszkiwały większość życia.
Natomiast osoby, które starają się o pobyt stały lub na przykład wizę pracy w programie IEC, przedstawiają świadectwa niekaralności z każdego kraju, w którym zamieszkiwały 6 miesięcy i dłużej po ukończeniu 18. roku życia. Jeśli nie chcemy, by proces imigracyjny znacznie się wydłużył, warto już zawczasu (tuż przed złożeniem wniosku) zdobyć wymagane dokumenty. Proszę pamiętać, że dokumentacja musi być przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego na język angielski lub francuski. Niektóre kraje wydają dokument już w języku angielskim, i taki jest wystarczający.
Znacznie wydłuża się też okres oczekiwania na decyzję, jeśli podanie wysłane nie spełni wymogów urzędowych. W przypadku na przykład spraw małżeńskich lub konkubenckich, urząd odeśle niekompletne dokumenty. Wystarczy, że zdjęcie do aplikacji nie będzie odpowiadało wymiarom z instrukcji, i cała sprawa może być opóźniona kilka miesięcy.
Urząd imigracyjny podaje także na swojej głównej stronie internetowej, ile trwa rozpatrywanie poszczególnych podań imigracyjnych (czasowego i stałego pobytu).
Czas procesowania wniosków może się różnić w zależności od miejsca zamieszkania, także w zależności od zwiększających się kolejek.
Poniżej link do strony urzędu imigracyjnego, gdzie można sprawdzić czas rozpatrywania podań imigracyjnych.
Check processing times – Canada.ca
www.canada.ca
Check application processing times – Immigration and citizenship. What are you applying for? Temporary residence (visiting, studying, working)
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel./text 416-5152022
www.emigracjakanada.net
Planując zakup nieruchomości warto wiedzieć jakie będą typowe koszty związane z tym procesem. Podzielę je na koszty jednorazowe i koszty stałe.
KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI
Legal Fees - Czyli koszt usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800 do $1100 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik dolicza cały szereg opłat związanych, na przykład, z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w „Land Registry”, listami, które wysyła do różnych miejskich departamentów, kosztami przesyłek kurierskich, itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $300-$500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w wysokości około $1,500 plus HST.
Provincial Land Transfer Tax - podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Formuła jest dość skomplikowana, ale można powiedzieć, że w przybliżeniu podatek wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny zakupu $500,000). Prowincyjny LTT od jednego milliona ceny zakupu wynosi $16,475. Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $2,000 należnej opłaty.
Toronto Land Transfer Tax - W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest „Toronto Transfer Tax” podobny podatek z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $3,725. Torontoński Land Transfer Tax od milliona dolarów wynosi $15,725. Czyli kupujący dom w obrębie Metro Toronto za million dolarów – muszą zapłacić przy zamknięciu podatek w wysokości $32,200 – Ta bardzo dużo i nic dziwnego, że wiele osób wynosi się z Metro z tego powodu!
High Ratio Mortgage Insurance - Jeśli, kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie potrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki, nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corportation (CMHC). Warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek prowincyjny naliczany na składkach ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili “zamykania” transakcji. Jeśli ktoś ma tylko 5% na wpłatę to składka wynosi 4% od pożyczanej sumy! To bardzo wysoko i nic dziwnego, że wielu młodych ludzi wycofało się z kupowania.
Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $300-$600 plus HST.
Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, jest bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około $500,000 - wynosi około $500. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład, gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli. To ubezpieczenie nas ochroni. Jest bardzo wiele benefitów i bardzo zachęcam, by tutaj nie oszczędzać!
New Condo and New Houses – Kupując nowe condo z planów czy nowy dom z planów należy dodatkowo liczyć się z tak zwanymi „builder closing cost”. To może być nawet spora suma. W tych kosztach developerzy zwykle naliczają tak zwane „levies”, czyli podatek narzucany przez miasto na rozwój infrastruktury, koszty ubezpieczenia TARION (czyli gwarancja na nowe domy), koszty podłączenia wody, prądu itd. Koszt ten może iść w tysiące dolarów i zwykle przy zakupie nowego condo sięga $10,000 i więcej.
KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI.
Mortgage Payment - czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależała od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Typowa amortyzacja to 25 lat. Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia $1000 miesięcznie biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest prosty i znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania jak to działa.
Property Tax - podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczany jest na podstawie tak zwanych asessment rolls, które bazują na aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1% wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3% w skali roku. W Mississaudze na przykład, przeciętny podatek miejski dla domów w cenie $450,000-$550,000 może kształtować się od około $4500 do około $5500. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Nie płacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Z podatków miejskich utrzymywane jest „Miasto”, transport, szkoły, biblioteki, policja – praktycznie wszystko co utrzymuje Miasto w ruchu.
Utilities - czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie, itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki powinni Państwo liczyć się z kosztem około $300-$400 miesięcznie na pokrycie opłat za ulilities.
Condominium Fee - dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintanance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od $80 do $1000 i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach $170-$600. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act.
Home Insurance - ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej, itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach $40-$100 miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku kondominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić jest ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.
Mortgage Insurance - to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest one obowiązkowe, ale moim zdaniem, jest ono konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy.
Są różne formy ubezpieczeń i o tym pisałem innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Osoby – stali rezydenci – podróżujący poza Kanadę powinni wiedzieć, co zrobić w sytuacji zagubienia lub kradzieży dokumentu imigracyjnego.
Jeżeli karta stałego rezydenta została zgubiona lub skradziona, należy natychmiast skontaktować się z najbliższą placówką kanadyjską (ambasada, konsulat) i zgłosić stratę dokumentu. Podobnie, jeśli chodzi o kanadyjski paszport.
W sytuacji nieposiadania karty stałego rezydenta (zagubienie, kradzież, wygaśnięcie ważności) można ubiegać się o nową kartę tylko po powrocie na terytorium Kanady. Akceptowane są jedynie wnioski złożone na terenie Kanady. Możemy opuścić teren Kanady po złożeniu wniosku na odnowienie karty, ale nie będzie możliwy powrót bez posiadania odpowiednich dokumentów imigracyjnych, zezwalających na powrót.
A zatem jeśli znajdziemy się w sytuacji nieposiadania ważnej karty rezydenckiej, przebywając poza Kanadą, musimy uzyskać specjalny dokument zezwalający na powrót, czyli tzw. dokument podróży dla stałego rezydenta (Permanent Resident Travel Document - PRTD).
Dokument ten jednorazowo pozwoli bezpiecznie powrócić do Kanady. Należy się także przygotować do testu granicznego, ponieważ niektórzy urzędnicy mogą sprawdzać legalny status osoby w Kanadzie, upewniając się, że przybywający nie stracił prawa do stałego zamieszkania w Kanadzie. Tylko obywatele Kanadyjscy mają możliwość przebywania poza Kanadą bezterminowo. Status stałego rezydenta pozwala stale zamieszkiwać w Kanadzie, ale tylko pod warunkiem, że zostaje przestrzegany określony limit czasu spędzonego poza Kanadą.
Status stałego rezydenta można utracić jeśli opuściło się Kanadę na dłużej, jak 3 lata (są odstępstwa od tej reguły), lub na przykład, jeśli osoba popełniła wykroczenie karne, kwalifikujące na anulowanie stałej rezydencji i deportację. Pobyt stały może zostać także odebrane, jeśli osoba uzyskała statusu imigracyjny na podstawie nieprawdziwych informacji.
Jeżeli złożyliście Państwo podanie o odnowienie karty rezydenckiej, a zmuszeni jesteście opuścić kraj, proszę pamiętać, że nie ma możliwości powrotu posiadając jedynie polski paszport biometryczny i dlatego, że oprócz ważnego paszportu obywateli polskich obowiązuje jeszcze posiadanie elektronicznego zezwolenia na podróżowanie eTA (Electronic Travel Authorization). Stałym rezydentom Kanady, również obywatelom nie przysługuje eTA.
A zatem, jeśli posiadamy stały pobyt lub obywatelstwo nie możemy wystąpić z elektronicznym wnioskiem o eTA.
Prawnie, eTA przysługuje jedynie osobom przylatujących turystycznie, do pracy czasowej, lub na studia. Poniżej informacji rządowy dotyczący uzyskania dokumentu podróży:
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
tel. 416-515-2022
www.emigracjakanada.net
piątek, 03 sierpień 2018 18:46
Czy można kupić “trochę prawnika” do pomocy w sprawie rodzinnej?
Napisane przez Monika Curyk
Tradycyjny model usług prawnych, do dzisiaj bardzo rozpowszechniony, może być opisany jako czarno-biały albo zero-jedynkowy. Można albo wynająć prawnika do prowadzenia całości sprawy, albo nie wynajmować go w ogóle. Jeszcze do niedawna, każda osoba, której sprawy rodzinne trafiały do sądu, stała przed wyborem: czy prowadzić swoją sprawę bez prawnika, czy też wynająć prawnika do prowadzenia całości sprawy. Czyli wszystko albo nic. Do dnia dzisiejszego, wielu prawników nie dopuszcza innej możliwości reprezentowania klienta.
Działo się tak, dlatego że prawo proceduralne obowiązujące w sprawach rodzinnych w ontaryjskich sądach (Family Law Rules) do niedawna nie dopuszczało scenariusza, w którym przed sądem mógł pojawić się prawnik, nie reprezentujący klienta w całości sprawy. Skutki takiego podejścia były i nadal bywają opłakane, ponieważ usługi prawne są drogie, znaczny procent stron w procesie sądowym występował bez reprezentacji prawnej i bez żadnej pomocy prawnika.
Ta powszechna sytuacja jest problematyczna z wielu powodów. Po pierwsze, strona nie reprezentowana przez prawnika, z reguły nie jest w stanie przedstawić sędziemu swojej sprawy w kompetentny sposób, co doprowadza do wyroków sądowych opartych o fragmentaryczne informacje, a więc niekoniecznie sprawiedliwych. Po drugie, sprawy, w których biorą udział strony nie reprezentowane przez prawników, postępują wolniej i zużywają więcej cennego i drogiego czasu sądu. Skutek – sprawy sądowe trwające latami, mnóstwo sfrustrowanych klientów i zachwiana wiara w poczucie sprawiedliwości.
W ostatnich latach zarówno sądy, prawnicy jak i ustawodawcy zdali sobie sprawę z tego, że Ontario stoi przed kryzysem polegającym na tym, że obywateli “nie stać na sprawiedliwość”. Angielskojęzyczne media opisują ten problem jako “access to justice”.
Liczne reformy dyskutowane są przez ustawodawców, profesjonalistów, sędziów oraz szeroką publiczność. Należy przypuszczać, że zauważalne zmiany będą miały miejsce w niedługim czasie.
W międzyczasie prawo proceduralne uległo zmianie, aby umożliwić stronom w procesach sądowych korzystanie z usług prawnika w ograniczonym zakresie. Tak zwany “limited scope retainer”, czyli reprezentacja w ograniczonym zakresie, została usankcjonowana przez Family Law Rules. Umożliwia ona wynajęcie prawnika do prowadzenia części, a nie całości sprawy.
Tradycyjnie, jeżeli prawnik prowadzi całość sprawy, to jego nazwisko figuruje w aktach sądowych, wszystkie dokumenty są dostarczone prawnikowi, sąd oraz przeciwna strona lub jej prawnik kontaktują się z prawnikiem wynajętym do prowadzenia sprawy, całość korespondencji, negocjacji i procesu sądowego przechodzi przez ręce takiego prawnika.
W większości przypadków, zaletą takich sytuacji jest to, że prawnik, zdecydowanie lepiej od laika wie, czego wymaga i jak przebiega proces sądowy, jakie jest obowiązujące prawo, a przez to unika błędów i prowadzi sprawę w sposób optymalny dla klienta. Cena za taki luksus, jest jednak znaczna.
Dzięki dopuszczalności reprezentacji w ograniczonym zakresie, klient ma różnorodną ilość opcji do wyboru, czyli może uzyskać pomoc prawnika w stopniu rozciągającym się od jednorazowej konsultacji, przez cykl konsultacji w różnych fazach sprawy, przez przygotowywanie jedynie dokumentów sądowych do jednego etapu sprawy lub tylko do jednorazowego pojawienia się w sądzie, albo do udziału w każdym innym fragmencie swojego procesu sądowego.
Jest to stosunkowo nowy model świadczenia usług prawnych i w chwili obecnej nie wszyscy prawnicy dają swoim klientom możliwość bycia wynajętym do reprezentowania w ograniczonym zakresie.
Reprezentacja w ograniczonym zakresie niesie ze sobą pewne pułapki, zarówno dla prawnika jak i dla klienta. Największym niebezpieczeństwem jest możliwość zaistnienia sytuacji, w której prawnik i klient nie dogadają się na początku i nie ustalą dokładnie, jakie zobowiązania podejmuje prawnik a jaka część sprawy do niego nie należy. Aby uniknąć nieporozumień, prawnik i klient muszą przed rozpoczęciem reprezentacji dokładnie przedyskutować to, jakimi aspektami zajmuje się prawnik a jakimi klient. Konieczne jest również spisanie przez prawnika umowy (“retainer agreement”), która dokumentuje jasno i wyraźnie, jakie są ich wzajemne oczekiwania.
Ponieważ treść takiej umowy będzie inna dla każdej sprawy, dla każdego klienta, spisanie jej na początku może okazać się kosztem zniechęcającym klienta, który wybiera reprezentacje o ograniczonym zakresie, aby obniżyć koszty. Krok ten jest jednak nieunikniony.
Reprezentacja w ograniczonym zakresie nie jest cudownym panaceum ani odpowiedzią na wszystkie problemy związane z prawem rodzinnym. W niektórych rodzajach spraw, albo w niektórych konfiguracjach rodzinnych, może nie mieć zastosowania. Tym niemniej, wiele spraw ciągnących się w sądzie latami, mogło się zakończyć przy pierwszej konferencji, gdyby strony miały możliwość skorzystania z wiedzy prawnika.
Reprezentacja klienta w ograniczonym zakresie, może również dotyczyć sytuacji, w których sprawa nie jest w sądzie. Taki rodzaj reprezentacji w sprawach, które nie toczą się w sądzie, nie jest aż tak nowatorski jak ograniczony zakres reprezentacji w sądzie. Ponieważ wspomniane wcześniej prawo proceduralne, czyli Family Law Rules, dotyczy jedynie postępowania sądowego, reprezentacja w ograniczonym zakresie w sytuacjach, w których sprawy nie były w sądzie, miała miejsce przed zmianą.
Sytuacje, w których klient wynajmował prawnika jedynie do spisania umowy separacyjnej, ale nie do jej negocjowania, zdarzały się od jakiegoś czasu. To samo dotyczy sytuacji, w których prawnik wynajęty był np. jedynie do wypełnienia dokumentów finansowych (Financial Statement), jedynie do przeprowadzenia kalkulacji alimentów albo do wielu innych czynności, będących tylko jednym aspektem szerszej sprawy.
Prawdopodobnie jest jeszcze za wcześnie, aby przewidzieć dokładnie, jakie oblicza przyjmie reprezentacja w ograniczonym zakresie. Ważne jest, aby zdawać sobie sprawę, że taka opcja istnieje. Każda osoba, której sprawa jest w sądzie, powinna spotkać się z prawnikiem, aby przetestować czy jej wizja sprawiedliwości naprawdę odzwierciedla stan prawny w Ontario. Należy pamiętać, że w sądzie osoba przegrywająca płaci część, a czasami całość kosztów osobie wygrywającej.
Dlatego każda zainteresowana osoba, nawet jeżeli nie decyduje się na wynajęcie prawnika do prowadzenia całości sprawy, powinna skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, czy zajmuje racjonalne stanowisko, czy naprawdę prawo jest po jej stronie i czy rzeczywiście ma szansę dostać od sądu to, na co liczy. Ci, którzy decydują się na walkę w sądzie bez upewnienia się czy mają szansę na zwycięstwo, często kończą rozczarowani i obciążeni kosztami.
Monika J. Curyk
Barrister & Solicitor
Notary Public
289.232.6166
Mississauga, Ontario, Kanada
Treść niniejszego artykułu w żadnym wypadku nie powinna być traktowane jako porada prawna. Celem artykułu jest wyłącznie udzielenie ogólnych informacji.
Opublikowano w
Prawo w Kanadzie
Z etykietą
Sam proces zakupu nieruchomości oraz posiadanie domu wiąże się często z potrzebą posiadania (wykupienia) rożnego rodzaju ubezpieczeń. Warto wiedzieć z jakimi ubezpieczeniami możemy się spotkać i czy ich posiadanie jest obowiązkowe.
Wiele osób uważa, że ubezpieczenia są jeszcze jednym ze sposobów na „wyciąganie” pieniędzy, ale moim zdaniem, kiedy wydarzy się nieszczęście – ci co mają ubezpieczenia – są chronieni. Ci, co ich nie mają, wpadają w bardzo wielkie kłopoty. Ale zacznijmy po kolei, czyli od wymienienia, jakie ubezpieczenia mogą wystąpić w procesie zakupu i posiadania domu oraz na ustaleniu, które są obowiązkowe a które są dobrowolne.
CMHC Mortgage Insurance – Jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty czyli „down payment” żaden „normalny” Bank nie udzieli nam pożyczki hipotecznej bez spełnienia bardzo rygorystycznych wymagań kwalifikacyjnych oraz bez wykupienia specjalnego ubezpieczenia. To ubezpieczenia zabezpiecza Bank – a nie kupujących.
Jeśli mamy tylko 5% na wpłatę to premium według nowych zasad wynosi 4% (w przeszłości 2.5%) Moim zdaniem, jest to niezwykle wysoka stawka szczególnie, że dodatkowo kwota ubezpieczenia jest objęta jeszcze podatkiem prowincyjnym. Jedynym plusem tego ubezpieczenia jest fakt, że „premium” można dodać do hipoteki i spłacać razem z mortgagem. Przykładowo przy $100,000 pożyczki nasze premium wyniesie $4,000 (i będzie dodane do pożyczki), ale podatek prowincyjny od $4.000 musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji. Jest to ubezpieczenie obowiązkowe, jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty.
Title Insurance – jest to ubezpieczenie nie obowiązkowe, ale moim zdaniem jedno z najważniejszych, które warto mieć. Po pierwsze, jest ono relatywnie tanie i kupujemy je tylko raz na cały okres posiadania nieruchomości. Ubezpieczenie to, na przykład, przy koszcie zakupu nieruchomości za $500,000 wyniesie w granicach $500. Chroni ono nas przed błędami prawników, ale również przed fałszerzami, zaległymi podatkami, błędami na mapkach geodezyjnych i wszelkimi defektami prawnymi, jakie dotyczą zakupionej nieruchomości.
Na przykład, zdarza się, że zamykający transakcję prawnik nie dostanie na czas informacji o zaległych podatkach od nieruchomości. Jeśli nie zostaną one wyrównane w dniu przejęcie nieruchomości, podatki takie stają się automatycznie „problemem” nowych właścicieli. To może iść w tysiące dolarów. Mając ubezpieczenie – nie musimy się martwić.
Inny przykład. W dzisiejszych czasach, kiedy fałszerstwa stają się nagminne, ktoś może zarejestrować pożyczkę hipoteczną bez naszej zgody i wiedzy na naszym, czasami już spłaconym domu. „Title Insurance” wybroni nas z takich problemów.
Mortgage Insurance – to nie jest nic innego niż ubezpieczenie na życie. Ten rodzaj ubezpieczenia nie jest wymagany, ale moim zdaniem jeśli ktoś ma pożyczkę hipoteczną i rodzinę to byłoby kompletną głupotą nie mieć ubezpieczenia na życie czyli innymi słowy „na wypadek śmierci”.
Można takie ubezpieczenie wykupić poprzez Bank, który nam udziela pożyczki albo można kupić je od niezależnego Brokera Ubezpieczeniowego. Plusem kupna poprzez Bank jest fakt, że dla palaczy premium jest podobne jak dla niepalących.
Natomiast kupno poprzez „niezależnego” Brokera daje zwykle lepsze stawki ubezpieczeniowe, ale również można takie ubezpieczenie wykupić na całe życie, 5 lat, 10 czy 15 i w chwili zmiany Banku nie musimy wykupywać ubezpieczenia ponownie.
W mojej blisko 30-letniej pracy w real estate, wiele razy zdarzyło mi się mieć sytuacje, że ktoś nagle odszedł „do krainy wiecznych łowów”. Ci, co wykupili ubezpieczenia – pozostawili rodziny w smutku, ale przynajmniej bez potrzeby żebrania o pomoc. Ci, co pożałowali $50 miesięcznie (bo tyle może już być wystarczającą sumą składki) – pozostawili rodziny w smutku i w biedzie!
Home Insurance – Jeśli dom jest spłacony to nie musimy mieć tego ubezpieczenia. Ale jeśli mamy pożyczkę hipoteczną – to Bank będzie domagał się wykupienia ubezpieczenia chroniąc swoje interesy. Ale…. kto o zdrowym rozsądku nie będzie miał „Home Insurance”? Ten rodzaj ubezpieczenia zasadniczo zabezpiecza nas przed kosztami pożaru, włamania, odpowiedzialności cywilnej (wypadek na naszym terenie), pogryzienia przez psa, itd. Wypadki się zdarzają i jak długo nic się nie dzieje, czasami zastanawiamy się czy warto mieć ubezpieczenie? Ale moja odpowiedz jest - WARTO i to bardzo.
Kilka razy zdarzyło mi się, że klienci mieli poważny pożar. Wówczas ubezpieczalnia może taki dom odbudować w całości albo wyremontować a w czasie kiedy to robi pokrywają koszty wynajęcia zastępczego domu. Warto jednak wiedzieć, że w takich przypadkach możemy zamiast korzystać z pomocy firm, które współpracują z ubezpieczalniami i robią naprawy czy odbudowy – poprosić o wypłatę wartości ubezpieczenia i zatrudnić własnych fachowców.
Mówiąc szczerze, firmy pracujące dla ubezpieczalni są niezwykle drogie. Robiąc naprawy na własną rękę możemy znacznie lepiej wykorzystać środki, jakie otrzymamy.
Disability Insurance – wiadomo, że zawsze mamy obawę – co się wydarzy, jak nagle zachorujemy i nie będziemy mogli pracować. Kto będzie spłacał pożyczkę? To niestety jest poważny problem. Czy warto wobec tego mieć ubezpieczenie od niezdolności do pracy? Myślę, że warto, ale jest ono niezwykle kosztowne i zwykle zaczyna działać dopiero po 60-90 dniach przerwy w pracy. Nie jest to ubezpieczenie obowiązkowe.
Moim zdaniem, jak ktoś ma „disability insurance” jako benefit z pracy to jest to super sprawa, ale jeśli mielibyśmy płacić $200-$300 miesięcznie by je wykupić to być może warto tą sumę przeznaczyć na nadpłacanie pożyczki lub wpłacać ją na specjalne konto i w ten sposób budować „reserve fund”.
To są główne i typowe ubezpieczenia z jakimi się spotkamy kupując lub posiadając dom, ale kreatywność firm ubezpieczeniowych oraz różnych biznesów jest ogromna i może się zdarzyć, że spotkamy się jeszcze z innymi specjalistycznymi ubezpieczeniami.
Na przykład, typowa polisa na ubezpieczenie domu zwykle nie zawiera pokrycia na wypadek powodzi czy huraganu. Takie ubezpieczenie należy dodać do polisy osobno. Można również wykupić dodatkowe ubezpieczenie dotyczące problemów prawnych, podróży, utraty bagażu, itd. Ale o tych opcjach trzeba rozmawiać z agentem ubezpieczeniowym.
Czasami są oferowane ubezpieczenia „stanu technicznego domu” czyli gdyby się popsuł piec, klimatyzacja, sprzęty gospodarcze itd.
Również warto pamiętać, że nowe domy są zwykle objęte TARION warranty nawet to 7 lat na niektóre elementy, ale o tym innym razem.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jakie są rodzaje pobytu czasowego w Kanadzie?
Zacznę może od tego, że eTA ( electronic Travel Authorization), czyli elektroniczne zezwolenie na wlot do Kanady nie jest żadnego rodzaju wizą turystyczną zezwalającą na pobyt w Kanadzie.
ETA to jedynie zgoda rządu kanadyjskiego na podróżowanie do Kanady, czyli praktycznie dotarcie do kanadyjskiej granicy. Na granicy urzędnik CBSA (straż graniczna) określa, na jak długo turysta może pozostać.
Jeśli urzędnik jedynie przybił pieczątkę z datą wlotu, pobyt czasowy przyznany jest na 6 miesięcy. I uwaga, czasami urzędnicy nie stawiają pieczątki w paszporcie, choć powinni, i nie ma śladu urzędowego od kiedy status legalny w Kanadzie się zaczyna. Jeśli przydarzy się taka sytuacja, proszę zachować kopię biletu i kartę pokładową. Jeśli nie będzie tej dokumentacji, procedura przedłużenia pobytu czasowego może być skomplikowana, urzędnik ma prawo także wydać decyzję negatywną, nie wiedząc od kiedy liczyć początek pobytu czasowego turysty w Kanadzie.
W zależności od sytuacji, na granicy można otrzymać status osoby na wizycie, ale istnieje także opcja uzyskania na przykład wizy pracowniczej czy specjalnej autoryzacji na pozostanie, temporary resident permit.
A zatem osoba, przebywająca w Kanadzie czasowo, czyli tak zwany temporary resident może posiadać autoryzację na czasowy pobyt, pracę lub studia. Jeśli posiada wizę pracy lub studencką, ma prawo albo pracować, albo studiować, albo jedno i drugie. Wielu bowiem studentów otrzymuje prawo pracy na okres studiów.
Większość wiz posiada określone warunki prawne, i dlatego po otrzymaniu wizy, warto dokładnie zapoznać się z adnotacjami urzędowymi.
Niestety, niektóre adnotacje są wpisywane rutynowo i nie zawsze odzwierciedlają kanadyjskie prawo imigracyjne. Na przykład, często na wizie turystycznej, jaką można dostać jako dodatkowy dokument widnieje notatka, że osoba nie może w Kanadzie uczyć się bez autoryzacji. Nie jest to do końca poprawna informacja, ponieważ do 6 miesięcy można w Kanadzie studiować na przykład język angielski bez posiadania autoryzacji na studia. Można także uczęszczać na kursy, jeśli są one krótsze niż 6 miesięcy.
Pobyt czasowy jest przedłużany na terenie Kanady, nie musimy opuszczać kraju. Przedłużenie uzyskujemy składając podanie papierowe lub elektroniczne.
Kategorie pobytu czasowego można także zmienić. Na przykład, osoba wjechała do Kanady jako pracownik zagraniczny, i po zakończeniu wizy pracy stara się o wizę turysty.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
tel. 416-515-2022
www.emigracjakanada.net
Jedną z możliwości ubiegania się o pobyt stały jest program prowincji Ontario dla osób, które w Kanadzie ukończyły studia magisterskie. Przepisy wymagają, by studiować w Kanadzie minimum przez rok, uczelnia musi być instytucją akredytowaną i być uznawana przez ministerstwo imigracji w procesie starania się o pobyt. A zatem warto sprawdzić, czy uczelnia będzie później zaakceptowana, gdyby absolwent chciał skorzystać z programu stałej rezydencji w Ontario.
Kandydat musi znać płynnie angielski, ale jeśli ktoś studiował w Kanadzie na poziomie studiów magisterskich, raczej z egzaminem z angielskiego nie będzie problemu. Wymagany jest 7. poziom CLB. Kandydat ma także obowiązek udokumentowania, że zamieszkiwał w Kanadzie przez rok w ostatnich dwóch latach poprzedzających złożenie wniosku. I ważne, by przekonać urząd, że ma intencje stałego osiedlenia się w prowincji Ontario.
W dodatku, kandydat musi przedstawić, że posiada choć minimalne zasoby finansowe pozwalające utrzymać się początkowo bez pobierania w Kanadzie zasiłku socjalnego. Kandydat musi także udokumentować legalny status w Kanadzie, choć osoby przebywające poza Kanadą także się kwalifikują. Uwaga, kandydaci zamieszkujący w innych prowincjach nie mogą skorzystać z programu.
Wniosek imigracyjny powinien być złożony w określonym czasie, a zatem w ciągu dwóch lat od spełnienia kryteriów programowych. Okres kwalifikowania się na program jest liczony od daty na dokumencie uzyskania stopnia naukowego (tytuł magistra), ale jeśli stopień nie został jeszcze przyznany, od daty oficjalnego listu potwierdzającego, że tytuł zostanie nadany absolwentowi.
Osoby, które złożyły podanie o azyl i nie otrzymały pozytywnej decyzji, nie kwalifikują się na program. Mogą jednak złożyć podanie w tym programie po opuszczeniu Kanady. Podobnie studenci korzystający z zagranicznych stypendiów, których warunkiem był powrót do kraju pochodzenia, nie mają prawa składania wniosku, dopóki ich zobowiązania prawne w stosunku do sponsorów pokrywających koszty studiów są uregulowane.
Jak widać z powyższych informacji, nie ma zbyt wysokich wymogów w tym programie, a dla osób lubiących się uczyć i mających możliwości uzyskania stopnia naukowego (magistra) w Kanadzie, nasza prowincja proponuje w dość prosty sposób uzyskanie stałego pobytu dla absolwentów oraz ich rodzin. Co ważne, program nie wymaga ani oferty pracy, ani pracodawcy – sponsora. Prowincja chce ułatwić emigrację edukowanym, znającym dobrze język angielski imigrantom, którzy zapewne będą w przyszłości produktywnymi rezydentami prowincji.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
20 lat doświadczenia
Z dużym sukcesem pomogliśmy setkom polskich obywateli osiedlić się na stałe w Kanadzie.
Tel. 416-515-2022
www.emigracjakanada.net
W przeszłości „power of sale”, czyli przymusowa sprzedaż nieruchomości przez instytucję finansową, która pożyczyła pieniądze na pożyczkę hipoteczną, była dość częstym zjawiskiem. Pamiętam końcówkę lat 80. czy połowę 90., kiedy miejsce miało załamanie rynku – znaki z napisem „Power of Sale” były prawie na każdej ulicy. Na obecnym rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom sprzedaje się relatywnie szybko – niewiele jest domów sprzedawanych za pomocą „power of sale”. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zwykle wystawia dom na sprzedaż sam bez ingerencji banku, a uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów zaległych opłat i jeszcze coś pozostanie w kieszeni. Taka sytuacja ma zwykle miejsce, kiedy jest tendencja wzrostowa cen rynkowych albo kiedy rynek jest relatywnie ustabilizowany. Inaczej ma się sprawa, jeśli mamy tendencję spadkową cen nieruchomości oraz nie mamy wielu kupujących (tak jak wspomniałem na wstępie). Wówczas „power of sale” (POS) staje się bardzo popularnym zjawiskiem.
Określenie „power of sale” budzi zawsze emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez „power of sale” jest superokazją.
Moim zdaniem, jest to najczęściej błędne przekonanie. Wiele osób myśli, że bank sprzedaje dom za tak zwany „balance of the mortgage” – czyli za zaległe pieniądze i poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy POS – nakłada na bank znaczne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą przejętej na mocy POS nieruchomości.
Bank ma obowiązek sprzedaży przejętego domu w oparciu o aktualną wartość rynkową. Dlatego każda cena oferowanej do sprzedaży nieruchomości za pomocą POS bazuje zwykle na wycenach przygotowanych przez kilku rzeczoznawców zwanych „appraisers”.
Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli „tracących” domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku, gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu i domagać się zadośćuczynienia. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane. Jest to robione po to, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji ceny nieruchomości wystawionej przez bank na mocy „power of sale” nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużej cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest on zlokalizowany.
Ponadto domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są one w „as is conditions”. Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać i sprzedać. Sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach – „hasło” „power of sale” – przyciąga wielu chętnych do kupna domu (liczących na dobry deal) i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.
Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne, takich jak rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.
Powstaje pytanie, co to jest właściwie „power of sale” i kiedy się je stosuje?
Biorąc pożyczkę hipoteczną z banku, podpisujemy umowę zwaną „mortgage document”. Dokument ten zawiera między innymi klauzulę dającą prawo bankowi sprzedaży „naszej” nieruchomości bez potrzeby ubiegania się o wyrok sądowy, jeśli będziemy zalegali z opłatami. Ta klauzula to jest paragraf dotyczący „power of sale”. Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nawet nie wie, że jest ona częścią naszej umowy, bo kto czyta drobny druk? Nawet jakbyśmy chcieli ten paragraf usunąć z umowy, to bank by tego nie zaakceptował i by nam nie dał pieniędzy.
Ale wróćmy do POS. Małe opóźnienie w spłacaniu pożyczki hipotecznej nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domów – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15-dniowe opóźnienie, bank (osoba z banku) – dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia. Często trwa to dłużej, bo każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, to bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat, by właściciele złapali „oddech”. Jeśli posiadłość ma bardzo mały „mortgage” w stosunku do swojej wartości („loan to value ratio”) – to istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by móc spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, banki są dość bezwzględne. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu od 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna POS. Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli zaległości zostaną uregulowane, to akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy „power of sale” bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez system MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.
W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest procedura zwana „foreclosure”. Różnica pomiędzy „power of sale” a „foreclosure” jest dość zasadnicza. By sprzedawać dom za pomocą „power of sale” – bank nie musi występować do sądu po pozwolenie na sprzedaż. Za to tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie „zamknie” transakcji. Nazywa się to po angielsku „right to redemption”. W przypadku „foreclosure” pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy, a tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania, gdy wyrok zostanie wydany. „Foreclosure” daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą „przejętą” nieruchomość. Nie ma również możliwości domagania się rozliczeń kosztów sprzedaży od banku. W tej sytuacji „zabrany” dom może być sprzedany „za długi” w dosłownym tego słowa znaczeniu. Jest to czysty kapitalizm i niestety w czasach kryzysu wiele osób traci dorobek całego życia bez możliwości odwołania się do sądu.
Całe szczęście, w Kanadzie „foreclosure” jest rzadkością.
Maciek Czapliński
905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Kto będzie musiał zrobić odciski palców oraz zdjęcie biometryczne? Osoby ubiegające się o wizę turystyczną, pracy, studencką, pobyt stały, azyl.
Otrzymuję pytania w sprawie nowych wymogów uzyskiwania przez urząd kanadyjski danych biometrycznych. Na wstępie chciałabym poinformować, że obywateli polskich posiadających zezwolenie na podróżowanie do Kanady (electronic travel authorization eTA) nie obowiązuje wymóg danych biometrycznych.
Zabezpieczenie biometryczne to rodzaj zabezpieczenia opartego na danych biometrycznych: wizerunku twarzy, zapisu linii papilarnych palców. Zabezpieczenie ma na celu eliminację fałszerstw. Zabezpieczenie biometryczne stosowane jest w dokumentach niektórych krajów, np. na zezwoleniach na pobyt, w paszportach itp.
Kto będzie musiał zrobić odciski palców oraz zdjęcie biometryczne? Osoby ubiegające się o wizę turystyczną, pracy, studencką, pobyt stały, azyl. Obywatele wybranych państw będą musieli dostosować się do tych nowych wymogów już od 31 lipca 2018 roku.
Kto nie będzie musiał spełnić wymogu badań biometrycznych? Obywatele Kanady oraz stali rezydenci, obywatele krajów, dla których zniesiono wymóg wizowy i posiadający eTA, dzieci poniżej 14. roku życia, osoby powyżej 79. roku życia (oprócz azylantów), niektórzy politycy, osoby posiadające wizę do USA i przejeżdżające przez teren Kanady tranzytem, oraz wnioskodawcy, którzy składają swoje podanie ponownie, a wcześniej już podawali do urzędu dane biometryczne.
W tej chwili wszyscy wnioskodawcy z terenu Kanady są jeszcze wykluczeni z tego wymogu, ale tylko na czas przygotowania odpowiednich placówek, zajmujących się uzyskiwaniem danych w Kanadzie.
Dane biometryczne będą wymagane raz na 10 lat. Opłata za zrobienie odcisków i zdjęcia biometrycznego wynosi od osoby 85 dolarów, od rodziny 170.
Dlaczego Kanada wprowadziła wymóg informacji biometrycznych? Za przykładem 70 innych krajów, procedury te są lepszym narzędziem sprawdzenia i zachowania danych tożsamości. Wiele też osób posługuje się sfałszowanymi lub skradzionymi dokumentami tożsamości. Niektóre osoby deportowane powracają na innych, zmienionych dokumentach. Rząd Kanady będzie także wymieniał informacje biometryczne z rządami innych krajów, np. USA, Australią, Nową Zelandią, Anglią. W prosty sposób będzie można sprawdzić historię imigracyjną przybywających do Kanady turystów oraz imigrantów oraz ich rekord kryminalny.
Tak jak wspomniałam na początku, polscy obywatele posiadający biometryczny paszport oraz eTA są zwolnieni z wymogu informacji biometrycznych. Nie wiemy, jak się zmieni to w przyszłości, więc może warto, by osoby, które chcą was w Kanadzie odwiedzić, zdobyły już elektroniczną zgodę na wlot do Kanady. Zgoda jest ważna na 5 lat, pamiętajmy też o tym, że musimy mieć ważny paszport na ten okres.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Specjalizujemy się w imigracji obywateli polskich do Kanady. Posiadamy 20 lat doświadczenia. Pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe w Kanadzie.
tel. 416-5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
