Tydzień temu pisałem o kosztach związanych z zakupem nieruchomości. Dziś chcę przypomnieć, jakie koszty są związane ze sprzedażą nieruchomości.
Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt za usługi agentów real estate. Potocznie określane jest to jako „commission” i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji! W Kanadzie typowo „commission” dla obu agentów reprezentujących i kupujących, i sprzedających zawarte jest w cenie sprzedaży. Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim, jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż i jest ono sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Typowe całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 4,5 a 6 proc., z tym że wiele firm promuje specjalne niższe „commission”, zwykle startując od 3,5 proc. plus HST.
Firma brokerska, która dostaje „listing”, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Proszę pamiętać, że ponad 80 proc. wszystkich kupujących współpracuje z agentami przy zakupie, gdyż dla kupujących usługi „ich agenta” są zwykle bezpłatne.
Wysokość proponowanego wynagrodzenia dla agentów reprezentujących kupujących musi być zaznaczona w systemie MLS – by agenci wiedzieli z góry, ile zostaną zapłaceni. Typowe obecnie wynagrodzenie dla agentów przyprowadzających kupców („buyers brokers”) wynosi 2,5 proc. + HST od ceny sprzedaży! Niektórzy sprzedający próbują oferować mniejsze wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak 1 dolar! Jaki jest tego efekt – łatwo przewidzieć. Dom taki jest omijany przez wszystkich agentów, którzy mają kontrakt z kupującymi. Zwykle po jakimś czasie sfrustrowany sprzedający oferuje normalne wynagrodzenie, by wreszcie sprzedać nieruchomość.
Ogłaszany często przez agentów „1% commission” zwykle dotyczy tylko tak zwanego „listing fee” – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek! Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to, jak wspomniałem wcześniej, typowo 2,5 proc. Tak więc totalne i całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3,5 proc. + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii zaangażowanych w transakcję.
Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i fachowość agenta często powoduje, że dom jest sprzedawany za znacznie wyższe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży i często ten zysk pokrywa „commission”. Ponadto, współpracując z agentem, unikamy kosztownych pomyłek prawnych, potrzeby inwestowania własnych środków w marketing, organizowania pokazów itd.
Prawnik
Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać, jest koszt za usługi prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie 1000 – 1200 dol. za samo honorarium. Plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy 100 a 500 dol. Od całości naliczany jest podatek HST.
Należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia, czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, „leans” czy „special assessments”, które są zarejestrowane na danej nieruchomości, muszą być zapłacone, zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.
To są typowe wydatki, natomiast często zdarza się, że jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Zdarza się to, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.
Zacznijmy od przypomnienia, co to jest „mortgage”? „Mortgage” jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, że pieniądze na „mortgage” długoterminowy („closed”) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego „Bond Market”. Tak zwany „gap” pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na „mortgage”, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował 3 lata temu osobie inwestującej w „bonds” profit w wysokości 3 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na „mortgage” – to może utracić swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.
Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem pięcioletniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu można przenieść „mortgage”, czyli zabezpieczenie pożyczki, z domu na dom bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki nawet chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą za zerwanie umowy jest tak zwany „interest differential” lub trzymiesięczne oprocentowanie. Bank zawsze wybiera tę opcję, która przynosi wyższy profit.
„Interest differential” zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy.
Posłużmy się przykładem.
„Interest differential” – załóżmy, że wzięliśmy 100.000 dol. pożyczki na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. („posted rate”) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczny „interest” jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w oprocentowaniu. Ta suma podzielona przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje 1375 dol. kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Wiadomo, że pierwszy. Jak ktoś „wisi” bankowi „mortgage” w wysokości 500.000 dol., to ta kara staje się naprawdę wysoka.
Wszystkim, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy „mortgage”, i poprosić o dokument nazywany „mortgage verification”. Bank ma obowiązek na piśmie podać, jaka będzie kara za zerwanie umowy. Jest z tym związany minimalny koszt, ale jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych liczbach.
Maciek Czapliński
tel. 905-278-0007
