W przeszłości „power of sale”, czyli przymusowa sprzedaż nieruchomości przez instytucję finansową, która pożyczyła pieniądze na pożyczkę hipoteczną, była dość częstym zjawiskiem. Pamiętam końcówkę lat 80. czy połowę 90., kiedy miejsce miało załamanie rynku – znaki z napisem „Power of Sale” były prawie na każdej ulicy. Na obecnym rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom sprzedaje się relatywnie szybko – niewiele jest domów sprzedawanych za pomocą „power of sale”. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zwykle wystawia dom na sprzedaż sam bez ingerencji banku, a uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów zaległych opłat i jeszcze coś pozostanie w kieszeni. Taka sytuacja ma zwykle miejsce, kiedy jest tendencja wzrostowa cen rynkowych albo kiedy rynek jest relatywnie ustabilizowany. Inaczej ma się sprawa, jeśli mamy tendencję spadkową cen nieruchomości oraz nie mamy wielu kupujących (tak jak wspomniałem na wstępie). Wówczas „power of sale” (POS) staje się bardzo popularnym zjawiskiem.

Określenie „power of sale” budzi zawsze emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez „power of sale” jest superokazją.

Moim zdaniem, jest to najczęściej błędne przekonanie. Wiele osób myśli, że bank sprzedaje dom za tak zwany „balance of the mortgage” – czyli za zaległe pieniądze i poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy POS – nakłada na bank znaczne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą przejętej na mocy POS nieruchomości.

Bank ma obowiązek sprzedaży przejętego domu w oparciu o aktualną wartość rynkową. Dlatego każda cena oferowanej do sprzedaży nieruchomości za pomocą POS bazuje zwykle na wycenach przygotowanych przez kilku rzeczoznawców zwanych „appraisers”.

Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli „tracących” domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku, gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu i domagać się zadośćuczynienia. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane. Jest to robione po to, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji ceny nieruchomości wystawionej przez bank na mocy „power of sale” nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużej cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest on zlokalizowany.

Ponadto domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są one w „as is conditions”. Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać i sprzedać. Sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach – „hasło” „power of sale” – przyciąga wielu chętnych do kupna domu (liczących na dobry deal) i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne, takich jak rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Powstaje pytanie, co to jest właściwie „power of sale” i kiedy się je stosuje?

Biorąc pożyczkę hipoteczną z banku, podpisujemy umowę zwaną „mortgage document”. Dokument ten zawiera między innymi klauzulę dającą prawo bankowi sprzedaży „naszej” nieruchomości bez potrzeby ubiegania się o wyrok sądowy, jeśli będziemy zalegali z opłatami. Ta klauzula to jest paragraf dotyczący „power of sale”. Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nawet nie wie, że jest ona częścią naszej umowy, bo kto czyta drobny druk? Nawet jakbyśmy chcieli ten paragraf usunąć z umowy, to bank by tego nie zaakceptował i by nam nie dał pieniędzy.

Ale wróćmy do POS. Małe opóźnienie w spłacaniu pożyczki hipotecznej nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domów – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15-dniowe opóźnienie, bank (osoba z banku) – dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia. Często trwa to dłużej, bo każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, to bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat, by właściciele złapali „oddech”. Jeśli posiadłość ma bardzo mały „mortgage” w stosunku do swojej wartości („loan to value ratio”) – to istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by móc spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, banki są dość bezwzględne. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu od 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna POS. Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli zaległości zostaną uregulowane, to akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy „power of sale” bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez system MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest procedura zwana „foreclosure”. Różnica pomiędzy „power of sale” a „foreclosure” jest dość zasadnicza. By sprzedawać dom za pomocą „power of sale” – bank nie musi występować do sądu po pozwolenie na sprzedaż. Za to tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie „zamknie” transakcji. Nazywa się to po angielsku „right to redemption”. W przypadku „foreclosure” pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy, a tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania, gdy wyrok zostanie wydany. „Foreclosure” daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą „przejętą” nieruchomość. Nie ma również możliwości domagania się rozliczeń kosztów sprzedaży od banku. W tej sytuacji „zabrany” dom może być sprzedany „za długi” w dosłownym tego słowa znaczeniu. Jest to czysty kapitalizm i niestety w czasach kryzysu wiele osób traci dorobek całego życia bez możliwości odwołania się do sądu.

Całe szczęście, w Kanadzie „foreclosure” jest rzadkością.

Maciek Czapliński
905-278-0007