Gdyby ktoś spytał mnie, jakie domy wolę, to powiedziałbym, że starsze z potencjałem. Dlaczego? Okolicy nie da się zmienić. Domy „nowe”, budowane masowo – owszem, są czyste (na początku) i pachną farbą, ale zajmuje wiele czasu, zanim taka dzielnica nabierze charakteru.

Kupując domy, ludzie mają różne preferencje. Jedni lubią domy „spod igły”, czyli zupełnie nowe (albo prawie nowe), inni wolą domy starsze – twierdząc, że są solidniej zbudowane. Które stwierdzenie jest prawdziwe? To zależy! Ja osobiście wolę domy starsze z potencjałem. Ale zacznijmy po kolei, skupiając się na „plusach dodatnich i plusach ujemnych” – jak ładnie to nazywał nasz były prezydent.

        Jeśli chodzi o nowe domy, to muszę dokonać rozgraniczenia pomiędzy domami budowanymi masowo a domami budowanymi na zamówienie lub na biznes, czyli tak zwanymi custom homes. Są to dwa zupełnie inne światy.

        Domy (połówki, townhouse’y, condo townhouse’y) budowane masowo – czyli w dużych osiedlach, są, moim osobistym zdaniem, coraz mniej atrakcyjne i coraz droższe, jeśli popatrzymy na cenę za stopę kwadratową. Dotyczy to szczególnie tych nieruchomości, które mają być ponoć dla first time buyers. Tak zwane stuck townhouses albo back to back freehold townhouses to, moim zdaniem, sposób na nabijanie w butelkę ludzi, którzy chcą coś kupić i kierują się ceną zamiast zdrowym rozsądkiem. Unity te są bardzo małe, nie mają ogrodu, są bardzo akustyczne, mają zwykle bardzo zły plan, a ich ceny wcale nie są takie niskie. W Milton sprzedają się one prawie po 700.000 dol. – to tyle, co porządny „starszy” dom wolno stojący w Burlington na ładnej działce.

        Podobny problem jest z domami wolno stojącymi budowanymi masowo. Coraz mniejsze, na coraz mniejszych działkach z zerową prywatnością (chyba że ktoś dopłaci ogromną sumę za ravinę, która najczęściej wcale nie jest atrakcyjna).

        Ogólnym problemem wszystkich nowych domów budowanych masowo jest fakt, że deweloper buduje wszystko tak, by spełnić minimalne wymagania trwałości czy przepisów budowlanych. Podam kilka przykładów:

        • Pokrycia dachowe są najtańsze, jakie można zdobyć, i zwykle dachy muszą być wymieniane już po 12-15 latach.

        • Najtańszy system grzewczy i chłodzący – zwykle nie wytrzymuje więcej niż 10 lat.

        • Bardzo słabe okna – bardzo często tracące szczelność już po 5-8 latach.

        • Najtańsze materiały wykończeniowe. Dotyczy to podłóg, dywanów, płytek, kranów. Praktycznie wszystkiego.

        • Bardzo słabo przemyślane sztuczne oświetlenie. Minimalna liczba punktów. Wszelkie dodatkowe punkty kosztują szalone pieniądze.

        • Najtańsze szafki kuchenne, łazienkowe czy w pralni…

        • Byle jaka praca malarska – na zewnątrz i wewnątrz.

        Można wymieniać długo przykłady, ale generalnie można stwierdzić, że deweloper chce jak najwięcej zarobić, inwestując jak najmniejszą sumę.

        Custom homes – oczywiście się różnią od masowo budowanych domów, ale tu też dużo zależy od poszczególnych budowniczych. Są tacy, co budują podobnie jak deweloperzy, o których wspomniałem wcześniej, ale są też tacy (na szczęście jest ich wielu), którzy budują zdecydowanie lepiej i zdecydowanie z większą fantazją, wiedząc, że dobra jakość i dobre pomysły zdecydowanie znajdą swoich amatorów gotowych zapłacić dobre pieniądze.

        W tego typu domach najczęściej wszystko jest najwyższej jakości (oczywiście w ramach rozsądku):

        • Lepsze materiały wykończeniowe i dobre trwałe pokrycia dachowe.

        • Okna wytrzymujące próbę czasu, i tu uwaga – wiele osób sprowadza je z Polski, bo są naprawdę dobre.

        • Powszechnie stosuje się izolację piankową (napryskiwaną).

        • Ogrzewanie jest często podłogowe, natomiast chłodzenie jest często niezależnym systemem nadmuchiwanym od góry (prawa fizyki – zimne powietrze jest ciężkie i spada na dół).

        • Duża liczba punktów oświetleniowych.

        • Dobrej jakości szafki kuchenne czy łazienkowe.

        To wszystko jest ważne, ale najważniejszym składnikiem jest zwykle znacznie lepsza lokalizacja niż domów „masowych”. Ta lokalizacja jest zwykle w starszych i dobrze ustabilizowanych dzielnicach. Ponadto, co jest też ważne – często są to projekty indywidualne, a nie typowe cooke cutters, czyli domy spod sztancy.

         Starsze dzielnice mają większe działki (najczęściej), a zainwestowane tam pieniądze szybciej nabierają wartości. Budowa nowego domu to jedna z opcji, ale bardzo dobry i przemyślany remont z rozbudową to też jest dobra opcja!

        Kupując dom, warto wiedzieć, ile ma on lat. Znajomość wieku domu jest zwykle związana z tym, ile potencjalnie problemów może się w nim pojawić. Jeśli popatrzymy na typowy masowo budowany dom, to:

        • W pierwszych 2 – 3 latach możemy spodziewać się podstawowych usterek wynikających z „osadzania” budynku oraz „pracowania” drewnianej konstrukcji. Pękanie fundamentów czy rysy na drywall. W tym czasie mogą się pojawić problemy z piecem, klimatyzacją czy oknami (głównie mechaniczne usterki).

        • Po 5 latach mogą się pojawić problemy z łazienkami, kuchnią, zewnętrznymi pracami malarskimi, oknami (utrata szczelności).

        • Po 10 latach – jeśli dom nie był właściwie doglądany – może być już bardzo długa lista. Zwykle dach może być już narażony na wymianę, drzwi garażowe, sprzęty gospodarstwa domowego, piec do ogrzewania, klimatyzacja itd.

        Oczywiście, im starszy dom, tym więcej może się pojawiać usterek, ale pisząc o tym, chcę Państwu uświadomić, że te usterki w domach są normalne i ich naprawy to nic innego jak maintenance. Nie ma idealnego domu i każdy zbudowany nawet najlepiej dom będzie po jakimś czasie wymagał napraw. Z tym że dom zbudowany dobrze będzie ich wymagał znacznie później. Niestety, domy budowane masowo wymagają napraw znacznie szybciej.

        A jak określić wiek domu? Sposobów jest wiele. Oto kilka z nich.

        • Data instalacji pieca gazowego (jeśli jest on od nowości w danym domu).

        • Data instalacji hot water tank (jeśli jest on oryginalny).

        • Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach.

        • Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych.

        • Naklejka z New Home Warranty Program, najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej.

        • Data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety wytrzymują 50-60 lat).

        • Data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach).

        Data na elementach drewnianych domu (najczęściej floor joist).

        • Data na survey (niestety nie zawsze jest dostępny).

        Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).

        Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły, oraz cały szereg składników budowlanych.

Maciek Czapliński  
Tel. 905-278-0007