Ci wszyscy, którzy marzą o budowie własnego domu, wcześniej czy później będą mieli do czynienia z ograniczeniami i regulacjami budowlanymi, które wynikają z wymagań narzucanych przez zoning by-law oraz Ontario Building Code. Jest to niezwykle ważny temat o którym postaram się bardzo ogólnie napisać w dużym skrócie. Ten artykuł będzie dotyczył aspektu domów jednorodzinnych i bliźniaków.
Projektując każdy nowy dom, zanim przystąpi się do samej pracy koncepcyjnej, należy najpierw sprawdzić, jakie są „lokalne” wymagania urbanistyczne. Każde miasto ma swoje własne wymagania urbanistyczne i mogą się one znacznie różnić, nawet w obrębie kilku ulic. Te wymagania są zebrane w specjalnym (i bardzo obszernym) dokumencie nazywanym „zoning by-law”. Dokument ten jest od czasu do czasu modyfikowany, by podążać za zmianami wynikającymi z rozwoju miasta i zmianami stylu życia. Jak wspomniałem, każde miasto czy gmina mogą mieć inne wymogi urbanistyczne, choć zasadniczo wiele kryteriów jest podobnych w różnych rejonach.
Zasadniczo narzucone poprzez zoning by-law regulacje czy ograniczenia dotyczą takich spraw, jak: maksymalna wielkość domu na danej działce; maksymalna wysokość domu czy jego głębokość; minimalna dopuszczalna odległość od granicy z sąsiadem czy odległość domu od przodu działki. Jest też zawsze określone, jaka może być maksymalna zabudowana powierzchnia działki (coverage). Tych ograniczeń jest znacznie więcej, ale to są tylko przykłady.
Określana jest też maksymalna liczba unitów mieszkalnych, jaka może powstać na danej działce, typ zabudowy (dom wolno stojący czy bliźniak jako przykład) oraz jaki rodzaj działalności możemy na danej działce prowadzić. Na przykład jeśli działka ma w przepisach przeznaczenie na „single family residential”, to nie możemy na tej działce budować triplexu czy prowadzić działalności usługowej bez ewentualnego wystąpienia i uzyskania zgody na odstępstwo od zasady (o tym poniżej).
Zoning by-law narzuca nam pewne kryteria, według których musimy budować, ale nie narzuca nam, jak dom ma wyglądać. Nie określa, czym ma być pokryty dach, jaki materiał ma być na elewacjach; nawet nie określa wielkości okien. Nie narzuca nam również typu architektury, jaki możemy mieć w danej okolicy. Jest to taka trochę „wolna kanadyjka”, bo jak pracowałem w Bawarii jako architekt, to tam przepisy urbanistyczne bardzo ściśle narzucały wszystkie materiały wykończeniowe, jakich można było używać, kolory tynków czy kierunek nachylenia dachów. Dlatego podmiejskie tereny w Bawarii są odbierane jako bardzo uporządkowane – u nas panuje chaos. Ale co kraj to obyczaj.
Projektując nowy dom, często okazuje się, że „narzucone” wymagania urbanistyczne nie zawsze można spełnić. Czasami chcemy wybudować dom większy niż zoning by-law pozwala. Czasami chcemy, by był wyższy, bliżej do sąsiada itd. Jak taka sytuacja zaistnieje, to jest szansa o wystąpienie do specjalnej instytucji o uzyskanie odstępstwa od podstawowych wymagań urbanistycznych. Oczywiście to odstępstwo, o które chcemy wystąpić, musi być w ramach rozsądku i musi być uznane jako mające mało negatywny wpływ na otoczenie. Ta instytucja, do której musimy wystąpić o odstępstwo od zasady, nazywa się Committee of Adjustment, i jest ona przy każdym mieście. Sam proces jest trochę skomplikowany i jak kogoś on szczególnie interesuje, to proszę do mnie zadzwonić. Ale generalnie jest to długi proces, który trwa nawet do 3 – 4 miesięcy, i niestety jest dość kosztowny.
By wystąpić o zmiany, należy przygotować dokładne plany architektoniczne pokazujące wszystkie rzuty, wszystkie elewacje, proponowany plan zagospodarowania terenu wraz ze wszystkimi kalkulacjami (jak wysokość, wielkość, pokrycie działki itd.). Ponadto wymagany jest aktualny survey (plan urbanistyczny) oraz aplikacja i opis, o jakie odstępstwa od zasad występujemy. Taka aplikacja jest następnie sprawdzana przez planistów miejskich (zoning review). Jak wszystko jest skompletowane, sąsiedzi w promieniu do 200 m są informowani o naszych zamiarach i mogą stawić się na publicznej debacie na temat naszej propozycji (COA – zawsze ma kilka czy kilkanaście proponowanych projektów do rozpatrzenia). Rzadko kiedy sąsiedzi lubią zmiany i często mogą wyrażać swoją opozycję do proponowanego projektu. Jak jest to jedna osoba i powód jest na przykład taki, że straci prywatność czy na przykład będzie miał cień na działce – to najczęściej aplikacja przechodzi. Natomiast jak pojawi się na tym publicznym przesłuchaniu 20 – 40 sąsiadów, by protestować (a widziałem takie sytuacje), to wówczas może być różnie. Członkowie komisji to politycy i są wrażliwi na opinię publiczną. Na szczęście od decyzji COA można się odwołać, ale to ponownie zajmuje czas i pieniądze!
Co do ograniczeń wynikających z Ontario Building Code – to sprawa jest zupełnie inna. Tu nie ma i nie może być odstępstwa od wymagań. OBC również nie narzuca, jak nasz dom ma wyglądać architektonicznie, ale wprowadza wiele ograniczeń, które wpływają na to, jaki dom możemy mieć. Na przykład liczba i wielkość okien jest kontrolowana. Na przykład okna w bocznych elewacjach. Jeśli jesteśmy bliżej niż 3 stopy (90 cm) od granicy z sąsiadem, to nie możemy mieć okien w tej elewacji. Im dalej od granicy – tym dozwolona procentowo liczba i wielkość okien się zwiększa.
Przepisy zawarte w OBC – zasadniczo koncentrują się na sprawach bezpieczeństwa i prawidłowej sztuce budowania i nie można wystąpić do nikogo o ich zmianę.
Przykładów jest wiele: ilość wymaganej izolacji w ścianach czy w dachu; minimalna wielkość okien na przykład w rental apartment (by zabezpieczyć możliwość ucieczki w przypadku pożaru); minimalne wymagania strukturalne; odporność ogniowa ścian i podłóg; odpowiednia możliwość ucieczki w chwili zagrożenia; ilość dziennego światła, przepisy wentylacyjne itd.... Tych wymagań jest tak wiele, że aby być w stanie podpisywać projekty i składać je na pozwolenia na budowę, należy zdać specjalne egzaminy i uzyskać specjalną licencję. Nasza firma Domator Homes Inc. ma takie uprawnienia i często pomagamy zainteresowanym osobom w wielu sprawach związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę.
Tu właściwie sugestia do licznych kontraktorów, którzy budują domy w polskim środowisku. Jak ktoś myśli o budowie domów, to zapraszamy do współpracy. Możemy pomóc od znalezienia właściwej działki do projektu domu, załatwieniu pozwoleń, a następnie konsultacji w czasie budowy. Dlaczego, moim zdaniem, jest tak ważne, by nasza ewentualna współpraca zaczęła się już na etapie kupna działki?
Podam przykład. Ostatnio spotkałem klienta, który przyszedł już z zatwierdzonym projektem domu wielkości ponad 3500 stóp kwadratowych, by się poradzić w sprawach związanych z budową. Nawet nie chodzi o to, czy był to dobry projekt, ale istotny był fakt, że został on zaprojektowany na działce tyłem wychodzącej na bardzo aktywną linię kolejową (Toronto – Hamilton). Ani agent, który mu tę działkę wybrał, ani architekt, który mu dom zaprojektował, nic nie powiedzieli na temat lokalizacji. A moim zdaniem, jest to zła lokalizacja i zła inwestycja. Czy ktoś, kto ma wydać pewnie koło 2,5 mln na zakup domu, kupi go w takim miejscu?
Bardzo wątpię.
Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007
