Mam pytanie o Land Transfer Tax. Czy kupujący pierwszy "dom" muszą płacić LTT?

Zasadniczo odpowiedź jest bardzo krótka – w obecnej chwili wszyscy nabywający nieruchomości w Ontario muszą płacić Land Transfer Tax (LTT). Kiedyś kupujący pierwszy dom byli zwolnieni z takiego podatku. Dodatkowo kupujący nieruchomości na terenie Toronto od początku 2008 roku muszą płacić "Municipal Land Transfer Tax". Natomiast ci, którzy kupują dom (nieruchomość) – i kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy (first time buyers) – mogą obecnie ubiegać się o częściowy zwrot tego podatku. Dotyczy to zarówno podatku prowincyjnego, jak i miejskiego (Toronto). Maksymalna suma zwrotu nie może przekraczać 2000 dol. przy podatku prowincyjnym, a 3725 dol. w przypadku podatku miejskiego.
Pozostańmy przy podatku prowincyjnym. Otóż jeśli kupujemy pierwszy dom i płacimy za niego na przykład 300.000 dol. – to w tym przypadku LTT wyniesie 2975 dol. Jeśli spełnimy wszystkie warunki, by zakwalifikować się na kredyt – to możemy ubiegać się o 2000 dol. zwrotu.
Natomiast w przypadku kupujących po raz pierwszy w odniesieniu do "Municipal Land Transfer Tax" zasadniczo na wszystkie nieruchomości do 400.000 dol. jest on nieobowiązujący. Płacimy ten podatek tylko za kwotę powyżej 400.000 dol. Jest to 2 proc. wartości powyżej tej sumy.
By móc ubiegać się o zwrot, należy spełniać kilka warunków:

• minimum mieć 18 lat,

• nowy dom musi być używany jako główne miejsce zamieszkania (prime residence),

• żaden z kupujących nie może posiadać innego domu nigdzie na świecie w ciągu ostatnich 5 lat,

• podanie o zwrot podatku musi być złożona w ciągu 18 miesięcy od przejęcia nieruchomości.

Wymagane dokumenty, by ubiegać się o zwrot to:

• Land Registry Tax Afidevit (przygotowuje to prawnik),

• kopia rejestracji tytułu własności,

• umowa kupna i sprzedaży,

• Statement of Adjustments (rozliczenia wydatków).

To, o czym wspomniałem wcześniej, dotyczy tylko kupujących po raz pierwszy. Pozostali kupujący płacą LTT bez żadnych ulg. Podatek ten naliczany jest w chwili przejęcia nieruchomości i wchodzi w tak zwane koszty przejęcia (closing cost). Każdy prawnik, który pomaga zamknąć transakcję, jest zobowiązany przygotować specjalny dokument, w którym kupujący własnym podpisem potwierdza pod przysięgą, że suma wymieniona w tym dokumencie – jest tą sumą, za którą nieruchomość została nabyta. Jeśli jest to normalna transakcja kupna i sprzedaży poparta dokumentami – rząd nigdy nie podważa wartości i na jej podstawie naliczany jest podatek.
Czasami w przypadku darowizn w obrębie rodziny czy dla instytucji charytatywnych suma, za którą posiadłość została przekazana, znacznie odbiega od wartości rynkowej i o tych sytuacjach dziś nie będziemy mówić.
Warto jeszcze powiedzieć, jaka jest formuła naliczania LTT. Otóż na pierwsze 55.000 dol. wartości podatek wyności 0,5 proc. Za kwotę od 55.000 dol. do 250.000 dol. podatek wynosi 1 proc., od 250.000 dol. do 400.000 dol. – liczymy 1,5 proc., a powyżej 400.000 dol. – 2 proc. SKOMPLIKOWANE?
Tak, ale wystarczy w wyszukiwarce Google wpisać hasło "ltt calculator" i znajdą Państwo mnóstwo stron, które mają specjalne małe kalkulatory. Po wpisaniu ceny zakupu nieruchomości podadzą one sumę całkowitą należnego Land Transfer Tax.

– Czy twoim zdaniem Land Transfer Tax – to jest tylko kolejny sposób na ściąganie pieniędzy ze społeczeństwa?

Nikt nie lubi podatków. Podatek LTT jest dla prowincji Ontario źródłem ogromnych dochodów. To nie ulega to żadnej wątpliwości. Natomiast z pieniędzy pobieranych w formie tego podatku finansowany jest Land Title System, który pozwala czuwać nad akuratnością systemu własnościowego nieruchomości.
Na początku, kiedy w Ontario istniał inny system nazywany Registry System, każdy prawnik, który zamykał transakcję zakupu nieruchomości, musiał sprawdzać wszystkie poprzednie transakcje do 40 lat wstecz. Proszę sobie wyobrazić, że wówczas nie było komputerów, a wszystkie dokumenty były przechowywane w formie papierowej w Register Office. Pomyłki i błędy były niestety dość częste i czasami trudne do naprawienia.
Dlatego wprowadzono nowy system, który oparty był na innych kryteriach. Każdy prawnik musiał sprawdzać dokumenty tylko do ostatniej transakcji. Każda poprzednio dokonana transakcja – według nowego systemu – jest sprawdzana i gwarantowana jako prawidłowa przez nowy system. Innymi słowy to, co jest w chwili obecnej w dokumentach w Land Transfer Office, powinno odzwierciedlać faktyczny stan prawny. W chwili obecnej system ten jest skomputeryzowany – liczba błędów znacznie zmalała, ale nie znaczy, że ich nie ma!
Pieniądze z LTT idą więc oprócz na koszty prowadzenia systemu, o którym wspomniałem, w dużej części na specjalny fundusz ubezpieczeniowy (Land Titles Assurance Fund). Z tego funduszu pokrywane są wszelkie roszczenia wynikające z błędów popełnionych przez urzędników gwarantujących akuratność informacji. Z funduszu tego są też wypłacane odszkodowania dla tych, którzy padli ofiarami coraz częstszych oszustw.
Natomiast Municipal Land Transfer Tax – pobierany na terenie GTA – jest oczywiście znaczącym elementem w budżecie Toronto. Jak wszyscy wiemy, dziury w budżecie były tak ogromne, że ten i inne wprowadzone podatki były niestety niechcianą – ale koniecznością.
Oczywiście w czasie ostatnich wyborów miejskich na burmistrza pan Ford obiecywał zniesienie tego podatku – ale cóż, w polityce przed wyborami obiecuje się cuda, a rzeczywistość jest zawsze inna.

Maciek Czapliński
Mississauga