Z ostatniego raportu Toronto Real Estate Board (TREB) wynika, że w okresie od kwietnia do czerwca znacznie wzrosły koszty wynajmu domów i mieszkań w Mississaudze. Za jednosypialniowe mieszkanie trzeba było płacić średnio 1890 dol. miesięcznie. To o 5,3 proc. więcej niż w pierwszym kwartale 2018 roku. Liczba lokali do wynajęcia oferowanych przez agentów należących do TREB wynosiła 837, a wynajętych zostało 647. W porównaniu z drugim kwartałem ubiegłego roku było to o 12,2 proc. więcej. Przed rokiem za typowe one-bedroom płacono czynsz w wysokości 1685 dolarów. W ciągu roku koszt wynajęcia jednosypialniowego mieszkania wzrósł o 10,4 proc., czyli czynsze szły w górę szybciej niż przeciętnie w GTA.

Po tygodniach poszukiwań trafiamy na nasz „wymarzony” dom. Czas złożyć ofertę.

Warto wiedzieć o kilku sprawach. Oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Real Estate Board. Formularze te opracowane są przez prawników i w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony. Modyfikowane są tylko te elementy oferty, które w formie pisemnej określają warunki na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną na sprzedaż nieruchomość.

Wstępna oferta zawiera takie detale, jak proponowana cena, proponowany depozyt, warunki, jeśli jest to oferta warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane inclusions – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie.
 
Depozyt, który towarzyszy ofercie, wynosi zwykle 3-5 proc. ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany na specjalnym koncie – Trust Account.
 
Oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie, to traci swoją ważność.
 
Właściciel domu, który otrzymuje ofertę, może w określonym ofertą czasie: zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki, nazywane jest to counter-offer, lub jeśli oferta nie jest do zaakceptowania, pozwolić jej wygasnąć.
 
Jeśli oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie, zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer.
 
Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany zwykle przedłuża czas na akceptację oferty.
 
Negocjacje zwykle trwają, dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do liczby counter-offers, ale zwykle wystarczają 2 – 4 tury negocjacji, by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony.
 
W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący i sprzedający nieruchomość. Strona, która w końcowym efekcie akceptuje warunki drugiej strony – podpisuje na ofercie confirmation of acceptance. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany  amendment to agreement.
 
Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów aż do zakończenia transakcji.
 
Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

Inaczej proces negocjacji przebiega, kiedy mamy kilka ofert, z którymi musimy konkurować. Sytuacja, w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest multiple offer situation. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą.
 
Z perspektywy kupujących jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.
 
Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert, należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu?
 
Jeśli jest to przeciętny dom, jakich wiele, to można albo zrezygnować ze składania oferty, albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości.
 
Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę, jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania, to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się, jak grać, by wygrać?
 
Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy, ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą, strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku pięciu konkurencyjnych ofert.
 
Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę, mają największe szansę akceptacji.
 
Oferty warunkowe na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację.
 
Żaden z agentów przynoszących ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom, warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5000 – stanowi tylko około 22 dol. w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą.
 
Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississaudze w przypadku domów do 600.000 tys. – często przekracza 50.000 dol. Natomiast w okolicy na przykład Bloor/Princ Edward zdarzają się przebitki nawet o 200.000 tysięcy dol. Wszystko wynika z podaży i popytu. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację przez kontraktorów i gdzie buduje się domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższe ceny.
 

Jest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Najbardziej typowy to kupno nieruchomości, by w niej zamieszkać i powoli ją spłacać. Mamy dach nad głową i jednocześnie w chwili spłacenia domu – znaczne zabezpieczenie finansowe poparte wartością nieruchomości. Ale istnieje też spora liczba inwestorów, którzy już zbudowali equity i chcą je zainwestować ponownie w real estate, bo są przekonani, że jest to pewna i bezpieczna inwestycja.
Ja osobiście podzieliłbym inwestowanie w nieruchomości na kilka głównych nurtów:

• Kupowanie nieruchomości z zamiarem remontu lub budowy nowego domu.
• Kupowanie nieruchomości z zamiarem wynajmowania w dłuższym okresie.
• Kupowanie nowych nieruchomości z planów z nadzieją na przyrost wartości.
• Inwestowanie w pożyczki hipoteczne – najczęściej tak zwane drugie lub trzecie hipoteki.

Dziś chciałbym napisać na dwa zupełnie różne tematy. Pierwszy temat nasunęło samo życie. Drugi dotyczy nowego projektu w bardzo ciekawej lokalizacji. Zacznijmy od „życiowego” tematu.
To jest bardzo ciekawa historia, która przydarzyła mi się ostatnio i, moim zdaniem, jest warta opisania, bo może pobudzić do myślenia. Jak Państwo pamiętają, kilka razy pisałem o downsizing. Często sugerowałem takie rozwiązanie, by sprzedać droższy dom w Toronto (lub okolicy) i kupić znacznie mniejszy dom (lub mieszkanie) dla siebie. Zwykle powstaje pytanie, jak bezpiecznie zainwestować nadwyżkę, która może być bardzo znacząca? Czy włożyć na spekulacyjne inwestycje obiecujące wysokie zwroty? Czy włożyć pieniądze „bezpiecznie” do banku, ale na bardzo niski zwrot? Moim zdaniem, żaden z tych pomysłów nie jest godny zainteresowania. Ja osobiście uważam, że inwestycja w drugą nieruchomość, przynoszącą stały miesięczny zysk, jest najlepszym rozwiązaniem. Nie tylko mamy stały dochód, ale również, jak wskazuje historia, nieruchomości przyrastają na cenie i po jakimś czasie wartość naszej inwestycji może się podwoić, czy nawet potroić.
To rozwiązanie jest niezwykle atrakcyjne, ale często potencjalni „inwestorzy”, będąc często w już zaawansowanym wieku, boją się angażować w rental properties z obawy przed problemami z lokatorami. Z mojego doświadczenia wynika, że tak naprawdę problemy nie są wcale takie częste, jak się o tym mówi, ale… zawsze jest taka możliwość i często ludzie się tego obawiają.
Otóż klienci, o których opowiadam, po rozmowie ze mną wpadli na trochę inne rozwiązanie. Otóż mają oni dwójkę dorosłych dzieci, które dotychczas mieszkają z nimi pod jednym dachem i chcą się uniezależnić. Od dawna myślą o kupnie „własnego” condo, ale jak to zwykle bywa, nie mają zbyt dużo odłożonych pieniędzy, a uzyskanie pożyczki dla młodych ludzi zwykle jest skomplikowane. To, co zrobili moi klienci, jest niezwykle proste. Sprzedany dom pozwolił im kupić całkiem niezły bungalow poza miastem. Część pieniędzy pozostawili w banku na wyjazdy i przyj

emności. Natomiast byli w stanie również kupić dwa mieszkania na wynajem, czyli inwestycję. Z tym że zamiast wynajmować je ludziom obcym, wynajęli je swoim dzieciom. Umowa jest taka, że początkowe ceny wynajmu są trochę preferencyjne, by pomóc dzieciom wystartować (ale to tylko w pierwszym roku). Później spłaty są normalne (principle i interest).
Moi klienci są szczęśliwi, bo nie tylko pomogli wystartować dzieciom w posiadaniu własnych mieszkań, ale również mają stały dochód. To rozwiązanie ma też kilka innych zalet. Po pierwsze, uczy odpowiedzialności młodych ludzi. Moi klienci mogliby dać gotówkę dzieciom do ręki, by kupiły nieruchomość. Ale to często powoduje, że pieniądze są trwonione i mój klient zostałby bez dochodu „na stare lata” Taka forma pomocy uczy dyscypliny młodych ludzi, a rodzice zawsze mogą zapisać im to mieszkanie na własność w swoim testamencie.
Czyli reasumując, dwie pieczenie na jednym ogniu. Stały dochód i pomoc dzieciom!
A teraz chciałbym napisać trochę na temat nowego projektu.
Kilka dni temu zostałem zaproszony do sprzedaży nowego codominium z planów. W tym tygodniu mam spotkanie z przedstawicielem firmy deweloperskiej i po tym spotkaniu (pewnie za tydzień) będę mógł podać więcej szczegółów. Według zapewnień, jakie otrzymałem, klienci „doma

tor team” będą mieli:
• Uprzywilejowany akces do najlepszych cen i dobrych rzutów mieszkań.
• Bardziej w czasie rozłożoną strukturę wpłat,
• Prawo do odsprzedaży przed przejęciem unitu,
• Bezpłatną usługę prawnika, by przejrzeć dokumenty zakupu,
• Zamrożone maksymalne koszty płacone na zamknięcie.
Ten nowy projekt, pod nazwą Mirabella Condos, jest zlokalizowany na 1926 Lake Shore Blvd. West w Toronto.
Będą to dwa 38-piętrowe budynki. Mieszkania będą 1-, 2- i 3-sypialniowe z balkonami. Piękną sprawą jest to, że mieszkania od strony południowej będą miały widok na jezioro Ontario i Toronto, a mieszkania od północy na High Park. Oczywiście w tym przypadku im wyżej, tym lepiej!
Fantastyczna lokalizacja:
• Bezpośredni akces do Lake Shore Waterfront z parkami oraz plażami,
• Dostęp do High Park,
• TTC w zasięgu ręki,
• Szybki dojazd do downtown, CNE, BMO Field czy Ricoh Coloseum,
• 5 minut do Go Station na Exhibition.
Ceny mieszkań będą od 350 tys. dol. do 1 miliona.
Podatki w takiej sytuacji około 1 proc. ceny zakupu, maintenance około 50 centów od stopy kwadratowej.
Budynek będzie znakomicie wyposażony i będą tam niezwykle rozbudowane facilities.
Jak wspomniałem, dużo więcej szczegółów będę mógł podać już wkrótce. Mówię dziś o tym po to, by zainteresowane osoby już teraz kontaktowały się ze mną w bardzo prosty sposób. Wystarczy wysłać mi krótki e-mail lub zadzwonić do mnie a ja będę wpisywał Państwa na listę. Wkrótce również będzie można zapisywać się poprzez moją stronę internetową. Przypomnę mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mam pytanie o Land Transfer Tax. Czy kupujący pierwszy "dom" muszą płacić LTT?

Zasadniczo odpowiedź jest bardzo krótka – w obecnej chwili wszyscy nabywający nieruchomości w Ontario muszą płacić Land Transfer Tax (LTT). Kiedyś kupujący pierwszy dom byli zwolnieni z takiego podatku. Dodatkowo kupujący nieruchomości na terenie Toronto od początku 2008 roku muszą płacić "Municipal Land Transfer Tax". Natomiast ci, którzy kupują dom (nieruchomość) – i kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy (first time buyers) – mogą obecnie ubiegać się o częściowy zwrot tego podatku. Dotyczy to zarówno podatku prowincyjnego, jak i miejskiego (Toronto). Maksymalna suma zwrotu nie może przekraczać 2000 dol. przy podatku prowincyjnym, a 3725 dol. w przypadku podatku miejskiego.
Pozostańmy przy podatku prowincyjnym. Otóż jeśli kupujemy pierwszy dom i płacimy za niego na przykład 300.000 dol. – to w tym przypadku LTT wyniesie 2975 dol. Jeśli spełnimy wszystkie warunki, by zakwalifikować się na kredyt – to możemy ubiegać się o 2000 dol. zwrotu.
Natomiast w przypadku kupujących po raz pierwszy w odniesieniu do "Municipal Land Transfer Tax" zasadniczo na wszystkie nieruchomości do 400.000 dol. jest on nieobowiązujący. Płacimy ten podatek tylko za kwotę powyżej 400.000 dol. Jest to 2 proc. wartości powyżej tej sumy.
By móc ubiegać się o zwrot, należy spełniać kilka warunków:

• minimum mieć 18 lat,

• nowy dom musi być używany jako główne miejsce zamieszkania (prime residence),

• żaden z kupujących nie może posiadać innego domu nigdzie na świecie w ciągu ostatnich 5 lat,

• podanie o zwrot podatku musi być złożona w ciągu 18 miesięcy od przejęcia nieruchomości.

Wymagane dokumenty, by ubiegać się o zwrot to:

• Land Registry Tax Afidevit (przygotowuje to prawnik),

• kopia rejestracji tytułu własności,

• umowa kupna i sprzedaży,

• Statement of Adjustments (rozliczenia wydatków).

To, o czym wspomniałem wcześniej, dotyczy tylko kupujących po raz pierwszy. Pozostali kupujący płacą LTT bez żadnych ulg. Podatek ten naliczany jest w chwili przejęcia nieruchomości i wchodzi w tak zwane koszty przejęcia (closing cost). Każdy prawnik, który pomaga zamknąć transakcję, jest zobowiązany przygotować specjalny dokument, w którym kupujący własnym podpisem potwierdza pod przysięgą, że suma wymieniona w tym dokumencie – jest tą sumą, za którą nieruchomość została nabyta. Jeśli jest to normalna transakcja kupna i sprzedaży poparta dokumentami – rząd nigdy nie podważa wartości i na jej podstawie naliczany jest podatek.
Czasami w przypadku darowizn w obrębie rodziny czy dla instytucji charytatywnych suma, za którą posiadłość została przekazana, znacznie odbiega od wartości rynkowej i o tych sytuacjach dziś nie będziemy mówić.
Warto jeszcze powiedzieć, jaka jest formuła naliczania LTT. Otóż na pierwsze 55.000 dol. wartości podatek wyności 0,5 proc. Za kwotę od 55.000 dol. do 250.000 dol. podatek wynosi 1 proc., od 250.000 dol. do 400.000 dol. – liczymy 1,5 proc., a powyżej 400.000 dol. – 2 proc. SKOMPLIKOWANE?
Tak, ale wystarczy w wyszukiwarce Google wpisać hasło "ltt calculator" i znajdą Państwo mnóstwo stron, które mają specjalne małe kalkulatory. Po wpisaniu ceny zakupu nieruchomości podadzą one sumę całkowitą należnego Land Transfer Tax.

– Czy twoim zdaniem Land Transfer Tax – to jest tylko kolejny sposób na ściąganie pieniędzy ze społeczeństwa?

Nikt nie lubi podatków. Podatek LTT jest dla prowincji Ontario źródłem ogromnych dochodów. To nie ulega to żadnej wątpliwości. Natomiast z pieniędzy pobieranych w formie tego podatku finansowany jest Land Title System, który pozwala czuwać nad akuratnością systemu własnościowego nieruchomości.
Na początku, kiedy w Ontario istniał inny system nazywany Registry System, każdy prawnik, który zamykał transakcję zakupu nieruchomości, musiał sprawdzać wszystkie poprzednie transakcje do 40 lat wstecz. Proszę sobie wyobrazić, że wówczas nie było komputerów, a wszystkie dokumenty były przechowywane w formie papierowej w Register Office. Pomyłki i błędy były niestety dość częste i czasami trudne do naprawienia.
Dlatego wprowadzono nowy system, który oparty był na innych kryteriach. Każdy prawnik musiał sprawdzać dokumenty tylko do ostatniej transakcji. Każda poprzednio dokonana transakcja – według nowego systemu – jest sprawdzana i gwarantowana jako prawidłowa przez nowy system. Innymi słowy to, co jest w chwili obecnej w dokumentach w Land Transfer Office, powinno odzwierciedlać faktyczny stan prawny. W chwili obecnej system ten jest skomputeryzowany – liczba błędów znacznie zmalała, ale nie znaczy, że ich nie ma!
Pieniądze z LTT idą więc oprócz na koszty prowadzenia systemu, o którym wspomniałem, w dużej części na specjalny fundusz ubezpieczeniowy (Land Titles Assurance Fund). Z tego funduszu pokrywane są wszelkie roszczenia wynikające z błędów popełnionych przez urzędników gwarantujących akuratność informacji. Z funduszu tego są też wypłacane odszkodowania dla tych, którzy padli ofiarami coraz częstszych oszustw.
Natomiast Municipal Land Transfer Tax – pobierany na terenie GTA – jest oczywiście znaczącym elementem w budżecie Toronto. Jak wszyscy wiemy, dziury w budżecie były tak ogromne, że ten i inne wprowadzone podatki były niestety niechcianą – ale koniecznością.
Oczywiście w czasie ostatnich wyborów miejskich na burmistrza pan Ford obiecywał zniesienie tego podatku – ale cóż, w polityce przed wyborami obiecuje się cuda, a rzeczywistość jest zawsze inna.

Maciek Czapliński
Mississauga

Jak się odbywa wycena domu? Na jakiej podstawie agenci ustalają cenę?

Każdy dom jest tyle wart, ile ktoś jest skłonny za niego zapłacić. Na cenę ma wpływ bardzo wiele czynników.
Istotnym czynnikiem jest aktywność rynku – jeśli jest to rynek sprzedających (sellers market) – to jest miejsce na zawyżanie ceny. Jeśli jest odwrotnie – panuje rynek kupujących (buyers market) – należy wyceniać dom bardzo realistycznie – a nawet czasami zaniżyć cenę, by sprzedać dom blisko ceny wywoławczej. Aktualnie rynek jest bardzo chłonny, bo brakuje dobrze wycenionych domów.
Innym czynnikiem mającym wpływ na cenę jest lokalizacja! W pewnych miejscach kupujący są skłonni płacić nawet wygórowaną cenę, tylko by kupić tam nieruchomość. Inne lokalizacje – jak na przykład słynne okolice Jane/Finch – nawet niskie ceny z trudnością ściągają chętnych do kupna!
Inne czynniki, o których warto wspomnieć, to pora roku, podaż i popyt, oprocentowanie, sytuacja polityczna i szereg innych.
Zacznijmy od tego, jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS. Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS – i sprawdzić, za jaką cenę sprzedały się lub nie sprzedały się podobne nieruchomości do tej, którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ, lokalizację oraz wykończenie domu. Oczywiście statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!

Agenci, bazując na statystykach, proponują cenę wywoławczą, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony, ogromny wpływ mają właściciele, gdyż to do nich należy ostateczna decyzja. Niestety, często się zdarza, że cena zostaje zbyt zawyżona.
Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za "najlepszy", każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości. Czasami zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo lub pochłonął nadmierną ilość pieniędzy na renowację.

Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą słuchaczom zrozumieć, jak działa rynek, i które mogą się przydać, kiedy będą państwo planowali sprzedaż własnego domu.
1. Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie większej liczby potencjalnych kupców i dzięki temu może zostać szybciej sprzedany;
2. Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;
3. Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;
4. Agenci real estate – którzy pracują w danej okolicy, doskonale orientują się w cenach nieruchomości, dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;
5. Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni.
Jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę, to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments). Zniecierpliwiony właściciel, chcąc zobaczyć ofertę, może być zmuszony do obniżenia ceny wywoławczej nawet poniżej ceny rynkowej!

Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji i okoliczności oraz miejsca. Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Jak wspomniałem, w Metro Toronto rynek jest bardzo chłonny, ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko.

W normalnym zrównoważonym rynku wielu właścicieli, wystawiając swój dom do sprzedaży, zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3-5 proc. powyżej tego, co naprawdę chcieliby oni uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki, w których cena jest zawyżona o 10 – 15 proc. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku, w miarę czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. Często superokazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających.

Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron.

Agenci orientujący się w cenach domów w danej okolicy będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy, to porównując go z innymi domami w okolicy, szybko zorientuje się, że ma do czynienia ze złą inwestycją.
Wróćmy jednak do pytania. Niestety, w ostatnim okresie, ponieważ podaż jest nikła i jest wielu chętnych do kupna, mamy często nawet sytuacje odwrotne, czyli przebijanie wystawionej ceny. Oczywiście pod warunkiem, że dom nie jest wystawiony znacznie powyżej wartości. Tak więc utargowanie na dzień dzisiejszy od 2 do 4 proc. ceny wywoławczej jest tym, czego się możemy spodziewać.

Maciek Czapliński

905-822-2422

Słyszałem określenie "heritage home" – co to oznacza i jaki ma wpływ na zakup nieruchomości?

Określenie "heritage" jest zrozumiałe i odnosi się do "dziedzictwa" historycznego. Jak wiemy, historia Kanady jest stosunkowo krótka i to, co w Kanadzie może być objęte mianem zabytku, w Europie nawet nie jest zwykle brane pod uwagę jako obiekt godny uwagi.
Ponieważ jednak nasza historia i dziedzictwo kulturalne nie są aż tak bogate jak innych krajów, powstała obawa, że nawet te nieliczne obiekty, mające świadczyć o historii i rozwoju Kanady, mogą szybko ulec zniszczeniu (zburzeniu) w trakcie bardzo szybkich modernizacji poszczególnych miast i miasteczek w Ontario.
Dlatego w 1974 roku powstał "The Ontario Heritage Act", który został w 2005 roku zmodyfikowany i rozszerzony. Na podstawie tych przepisów poszczególne miasta i miasteczka mogą według ustalonych w "Heritage Act" kryteriów tworzyć listy nieruchomości i obiektów określanych jako "heritage".

By obiekt mógł być zaliczony do dziedzictwa kulturalnego, musi spełniać przynajmniej jedno z kryteriów:
• musi mieć unikatowe projektowe lub topograficzne wartości,
• historyczną wartość w relacji do miejsca (miasta),
• wartość kontekstową – jako na przykład znak rozpoznawczy miejsca, miasta czy kraju.
Każde miasto prowadzi własny rejestr i decyduje, które obiekty tam się znajdą. W chwili kiedy nieruchomość znajdzie się na takiej liście – miasto ma prawo zarejestrować na tytule własności specjalne ograniczenia i przepisy, które mają na celu ochronę tych wartości obiektu, które zostały uznane jako wartość "dziedzictwa". Jak obiekt zostanie uznany za "heritage" przez radę miejską (City Council) – nie ma od tego odwołania.
W wielu przypadkach miasta tworzą listę obiektów, które nie są co prawda jeszcze uznane za zabytkowe, ale są na liście zainteresowania miasta.
Jakie to ma znaczenie w stosunku do rynku nieruchomości? Otóż jeśli kupimy obiekt, który jeszcze nie jest uznany za obiekt "dziedzictwa", to wówczas by go przebudowywać lub zburzyć, należy wystąpić do miasta o usunięcie go z "listy zainteresowania" i ten proces może być dość prosty.
Natomiast jak już obiekt jest na liście obiektów uznanych za "dziedzictwo" – to wówczas wchodzimy do zupełnie innej gry. Miasto narzuca odgórnie i określa, co my jako właściciele możemy z takim obiektem zrobić. Określa zakres dopuszczalnych zmian na zewnątrz i we wnętrzu obiektu. Określane są też materiały, które mogą być użyte. Zburzenie i budowa nowego obiektu na tym miejscu musi uzyskać aprobatę rady miejskiej.
Nic dziwnego, że czasami w takich sytuacjach zdarzały się "nieprzewidziane" pożary, by przyspieszyć proces renowacji. Inną opcją jest przesuwanie takich obiektów w całości w nowe miejsce, często odległe od pierwotnej lokalizacji.
Warto również wiedzieć, że na ogół obiekty, które są lub mogą być uznane za "dziedzictwo", są droższe i trudniejsze do ubezpieczenia. Firmy ubezpieczeniowe obawiają się skomplikowanych i kosztownych procesów "odbudowy", tym bardziej że jak wspomniałem wcześniej, "nagłe i niespodziewane" pożary się zdarzają.

Kiedy kupujemy nieruchomość, która może być zakwalifikowana jako "heritage", koniecznie należy to uwzględnić w ofercie. Ważne jest, by zapewnić sobie czas na:
• sprawdzenie, jakie restrykcje zostały nałożone na nieruchomość, którą zamierzamy zakupić,
• złożenie wniosku o ubezpieczenie,
• złożenie wniosku o pożyczkę hipoteczną – gdyż to też potrafi być problemem, bo wiele banków boi się inwestować w takie domy,
• złożenie wniosku o inspekcję – warto to zrobić, by zorientować się, jakie "niespodzianki" czekają nas w czasie renowacji.
Każde miasto ma swoją listę nieruchomości zakwalifikowanych do tej kategorii, a wiele z nich jest dostępnych w Internecie.

Zupełnie inny temat! Wspomniałeś przed audycją, że chciałbyś zareklamować swojego przyjaciela, który projektuje bardzo ciekawe kuchnie, używając modułów z IKEA. Powiedz więcej na ten temat.

Powszechnie wiadomo, że dobre kuchnie podnoszą wartość domu, ułatwiają życie rodzinie oraz przyspieszają sprzedaż nieruchomości. Niestety, nie wszystkich stać na kuchnie robione na zamówienie, które potrafią być niezwykle drogie.
Często, z drugiej strony, słyszymy o "tanich" kuchniach z IKEA, do których przyklejony jest synonim, że są tanie i niezbyt solidne. Tu ostatnio spotkało mnie duże zaskoczenie.

Otóż mój przyjaciel jeszcze ze studiów na architekturze we Wrocławiu, Paweł Świtalski, od jakiegoś już czasu na bazie typowych szafek z IKEA pomaga budować kuchnie zbliżone wyglądem do tych robionych na zamówienie. Wykorzystując podstawowe moduły z IKEA, dodając elementy nietypowe oraz modyfikując typowe, uzyskuje on bardzo ciekawe rezultaty za cenę znacznie niższą niż w przypadku kuchni na zamówienie.
Oczywiście nie sugeruję takich kuchni w przypadku drogich domów czy luksusowych mieszkań, ale widząc ostatnich kilka realizacji Pawła, byłem osobiście zaskoczony, że były to kuchnie z IKEA.

Jest to dobre rozwiązanie w przypadku tych, którzy mają ograniczony budżet, ale chcieliby mieć coś nietypowego. Można by pomyśleć, że każdy może kupić szafki z IKEA i je powiesić na ścianie. To jest możliwe, ale prawdziwa sztuka polega na wiedzy, jak kuchnię zaprojektować funkcjonalnie i estetycznie, jakie dobrać materiały wykończeniowe, jakie dobrać sprzęty domowe itd.
Serwis Pawła zaczyna się od pomiarów, koncepcji i wyboru kuchni, jej rozplanowania, zaprojektowania unikalnych dodatków oraz jej instalacji. Warto skorzystać.

Wracając do samych kuchni z IKEA, nie wszyscy wiedzą, że firma ta daje 25 lat gwarancji na szafki, drzwiczki czy zawiasy. Ich "hardware" jest robiony przez znaną firmę BLUM i używany jest też przez inne firmy. Plusem jest to, że jak się coś popsuje, to wymienia się ten element bez trudu, a szafki od momentu zamówienia mogą być w domu nawet tego samego dnia. Ponadto jak jakieś części okażą się niepotrzebne, to łatwo je zwrócić do sklepu. Nie mam udziału w IKEA i nie mam nic za tę reklamę, natomiast moim zdaniem, dla wielu z nas jest to znakomita alternatywa posiadania ładnej kuchni. Osobom zainteresowanym usługami Pawła podaję namiary na niego:

Paweł Świtalski
Komórka: 647 618 7089
Biuro: 905 271 9837
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Jak określić wiek domu, który oglądamy? Wiem, że przez wiele lat zajmowałeś się inspekcją domów i na pewno wiesz, gdzie szukać takich informacji.

Osoba z doświadczeniem potrafi ocenić wiek domu z dużym przybliżeniem prawie na pierwszy rzut oka. Często jednak określenie wieku domu wymaga trochę pracy detektywa.
W określeniu wieku oglądanego domu może pomóc nam:
• Znajomość konstrukcji i sposobu budowania w różnych okresach,
• Data instalacji pieca gazowego – jeśli jest on od nowości w danym domu,
• Data instalacji Hot Water Tank,
• Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach,
• Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych,
• Naklejka z New Home Warranty Program,
• Data na denku od toalety,
• Data na płytach chodnikowych,
• Data na elementach drewnianych domu,
• Data na survey – jeśli mamy do niego dostęp,
• Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych – zakładając, że nie były wymieniane.
Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły oraz cały szereg składników budowlanych. Agent z doświadczeniem będzie orientował się również, kiedy było budowane dane osiedle, a zwykle domy na tym samym osiedlu są w tym samym wieku.

Kiedy kupujemy nowy dom, wiemy, że przez kilka najbliższych lat nie musimy się zasadniczo martwić o naprawy ani związane bezpośrednio z domem, ani ze sprzętami gospodarstwa domowego. Jednak wielu z nas kupuje domy używane i wówczas sytuacja jest inna – im starszy dom, tym więcej potencjalnie może być do "roboty". Czy mógłbyś naświetlić, jaka jest żywotność poszczególnych składników domu, by nasi słuchacze mogli być ewentualnie przygotowani na być może czekające ich wydatki?

Należy pamiętać, że często na żywotność poszczególnych elementów domu ma wpływ ich właściwa instalacja i przede wszystkim pielęgnacja! Znajomość żywotności niektórych elementów domu jest istotna, bo pozwala nam zaplanować wydatki.
Zacznijmy od pieców. Piec gazowy – zakłada się, że wytrzymuje 15 – 25 lat, a cena nowego pieca wynosi od 2000 do 4000 dol. Piec olejowy odpowiednio wytrzymuje 15 – 30 lat, a cena waha się od 2500 do 4500 dol.
Następnym ważnym składnikiem są pokrycia dachowe.
Standardowe dachówki asfaltowe wytrzymują od 12 do 15 lat; lepszej jakości mogą wytrzymać od 15 do 25 lat, a najwyższej jakości – nawet do 35 – 40 lat. Są to nominalne wytrzymałości i czasami praktyka odbiega od teorii. Na żywotnosć dachówek wpływa bardzo wiele czynników, jak wentylacja dachu, kąt nachylenia, kolor, ilość drzew itd. Dachówki drewniane zwykle wytrzymują 15 – 20 lat, choć nominalnie zakłada się, że wytrzymują dłużej. Dachówki cementowe wytrzymują 40 – 50 lat, a ceramiczne nawet dłużej. Pokrycie z łupku może wytrzymać nawet 100 lat i równie żywotne jest pokrycie z miedzi. Trudno się jednak spodziewać w Kanadzie, gdzie ludzie przeciętnie żyją w jednym domu nie dłużej niż 5 – 10 lat, by ktoś inwestował w pokrycie z miedzi, dlatego większość domów ma "tanie" pokrycie z papy.
Żywotnosć okien i ich trwałość zależy od konstrukcji. Wiele okien po 20 – 30 latach nadaje się do wymiany. Okna drewniane, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczane, potrafią popsuć się nawet szybciej! Popularne obecnie okna z plastiku (winyl) powinny wytrzymać dłużej i ich nominalna wytrzymałość może nawet sięgać 30 – 50 lat.
Rynny spustowe – często jeśli są z normalnej blachy – po 20 latach zaczynają mieć dziury. Obecnie coraz częściej mamy rury spustowe robione z aluminium oraz plastiku. Elementy zewnętrzne, na przykład drewniane, siding, jeśli nie są pielęgnowane – po 20 latach mogą być do wymiany.
Kuchnie zwykle po 15 latach nadają się do wymiany, to samo dotyczy łazienek.
Domy do 5 lat zasadniczo powinny być bez problemów technicznych. Jest to w dużej mierze prawda, jeśli chodzi o żywotność poszczególnych składników domów. Niestety, w tym też czasie wychodzi najwięcej usterek wynikających z błędów wykonawczych lub z prostej grawitacji. Budynek zwykle osiada i potrafią w tym czasie pękać na przykład ściany w piwnicach. W domach, w których piwnice były wylewane w okresie wiosny i jesieni – problem ten jest rzadszy niż w tych, które były kopane i wylewane w czasie mrozów.
Domy od 5 do 10 lat zwykle mają również mało problemów.
W domach od 10 lat wzwyż spotykamy się coraz częściej z potrzebą wymiany i napraw różnych składników.
W domach ponad 15-letnich musimy liczyć się z takimi naprawami, jak dach, piec, okna itd.
Jeśli planujemy w jakimś domu pozostać na dłużej, wiele sensu ma wymiana oryginalnych elementów na nowe – warto poważnie zastanowić się nad ich jakością. Często mała różnica w cenie daje nam znacznie wyższą jakość.
Maciek Czapliński
Mississauga