Jak się odbywa wycena domu? Na jakiej podstawie agenci ustalają cenę?
Każdy dom jest tyle wart, ile ktoś jest skłonny za niego zapłacić. Na cenę ma wpływ bardzo wiele czynników.
Istotnym czynnikiem jest aktywność rynku – jeśli jest to rynek sprzedających (sellers market) – to jest miejsce na zawyżanie ceny. Jeśli jest odwrotnie – panuje rynek kupujących (buyers market) – należy wyceniać dom bardzo realistycznie – a nawet czasami zaniżyć cenę, by sprzedać dom blisko ceny wywoławczej. Aktualnie rynek jest bardzo chłonny, bo brakuje dobrze wycenionych domów.
Innym czynnikiem mającym wpływ na cenę jest lokalizacja! W pewnych miejscach kupujący są skłonni płacić nawet wygórowaną cenę, tylko by kupić tam nieruchomość. Inne lokalizacje – jak na przykład słynne okolice Jane/Finch – nawet niskie ceny z trudnością ściągają chętnych do kupna!
Inne czynniki, o których warto wspomnieć, to pora roku, podaż i popyt, oprocentowanie, sytuacja polityczna i szereg innych.
Zacznijmy od tego, jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS. Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS – i sprawdzić, za jaką cenę sprzedały się lub nie sprzedały się podobne nieruchomości do tej, którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ, lokalizację oraz wykończenie domu. Oczywiście statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!
Agenci, bazując na statystykach, proponują cenę wywoławczą, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony, ogromny wpływ mają właściciele, gdyż to do nich należy ostateczna decyzja. Niestety, często się zdarza, że cena zostaje zbyt zawyżona.
Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za "najlepszy", każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości. Czasami zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo lub pochłonął nadmierną ilość pieniędzy na renowację.
Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą słuchaczom zrozumieć, jak działa rynek, i które mogą się przydać, kiedy będą państwo planowali sprzedaż własnego domu.
1. Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie większej liczby potencjalnych kupców i dzięki temu może zostać szybciej sprzedany;
2. Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;
3. Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;
4. Agenci real estate – którzy pracują w danej okolicy, doskonale orientują się w cenach nieruchomości, dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;
5. Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni.
Jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę, to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments). Zniecierpliwiony właściciel, chcąc zobaczyć ofertę, może być zmuszony do obniżenia ceny wywoławczej nawet poniżej ceny rynkowej!
Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji i okoliczności oraz miejsca. Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Jak wspomniałem, w Metro Toronto rynek jest bardzo chłonny, ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko.
W normalnym zrównoważonym rynku wielu właścicieli, wystawiając swój dom do sprzedaży, zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3-5 proc. powyżej tego, co naprawdę chcieliby oni uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki, w których cena jest zawyżona o 10 – 15 proc. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku, w miarę czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. Często superokazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających.
Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron.
Agenci orientujący się w cenach domów w danej okolicy będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy, to porównując go z innymi domami w okolicy, szybko zorientuje się, że ma do czynienia ze złą inwestycją.
Wróćmy jednak do pytania. Niestety, w ostatnim okresie, ponieważ podaż jest nikła i jest wielu chętnych do kupna, mamy często nawet sytuacje odwrotne, czyli przebijanie wystawionej ceny. Oczywiście pod warunkiem, że dom nie jest wystawiony znacznie powyżej wartości. Tak więc utargowanie na dzień dzisiejszy od 2 do 4 proc. ceny wywoławczej jest tym, czego się możemy spodziewać.
Maciek Czapliński
905-822-2422
