Kilka tygodni temu pisałem, dlaczego agent jest ciągle bardzo przydatny w procesie poszukiwania domu. Wspomniałem wówczas o kontrakcie, który zwykle się podpisuje z agentem, kiedy zaczynamy oglądać domy.
Co powinniśmy wiedzieć na ten temat? "Buyers representation agreement" – jest to kontrakt zawierany pomiędzy planującym zakup nieruchomości a firmą brokerską reprezentowaną przez jej przedstawiciela.
Kontrakt ten określa bardzo szczegółowo wzajemne zależności pomiędzy dwoma stronami (buyer & real estate company) i – co jest najważniejsze – raz podpisany, staje się wiążącym kontraktem, który może mieć bardzo poważne konsekwencje prawne dla obu stron. Zanim napiszę o tych konsekwencjach, wspomnę tylko króciutko, dlaczego taki kontrakt powstał. Otóż sprzedający nieruchomość zawsze podpisywał kontrakt na współpracę z agencją i to nazywa się "listing agreement". Po podpisaniu tego kontraktu sprzedający miał swoją reprezentację. Natomiast kupujący, po pierwsze, nie podpisywali żadnego kontraktu na współpracę, czyli tak naprawdę nikt ich nie reprezentował od strony prawnej, ale również nie byli zwykle zobowiązani do lojalności i często się zdarzało, że kilku agentów nieświadomie pracowało dla tego samego "kupującego". Budziło to oczywistą frustrację, gdy sprawa się ujawniała. To tylko tak w skrócie.
W chwili obecnej, praktycznie pierwszą sprawą, którą agent powinien robić, kiedy spotyka potencjalnego klienta, który chce kupić nieruchomość, powinien podsunąć mu do podpisania wspomniany na wstępie dokument. Wiadomo, agent chce wiedzieć, na czym stoi.
Z drugiej strony, naturalną reakcją potencjalnego kupującego jest – "ja nic nie podpisuję, bo nie chcę zobowiązań". Jest to też naturalna reakcja i wcale się temu nie dziwię.
Owszem, kiedy planujący zakup spotyka się z agentem, którego zna z przeszłości albo z polecenia, to podpisanie takiego kontraktu przychodzi łatwo i zwykle nie budzi obaw. Natomiast kontrakt taki może być podsunięty do podpisania przez agenta "z przypadku", który na przykład pokazuje nam tylko jeden dom, który wybraliśmy z MLS. Wówczas oczywiście pojawia się pytanie, co zrobić, by nie zostać wystrychniętym na dudka.
Jest to zasadniczo bardzo proste.
Po pierwsze, kontrakt na współpracę ma określony okres ważności, taki jaki zostanie w ten kontrakt wpisany. Nie ma minimalnego okresu ważności. Czyli jeśli ktoś nam pokazuje jeden dom i wiemy, że tylko ten dom chcemy z danym agentem zobaczyć, a podsuwa nam kontrakt ważny na 3 miesiące, to na pewno nie jest on uczciwy. Wówczas należy przekreślić datę i wpisać ważność na przykład na 2 – 3 dni. Wystarczy! (Należy uzyskać inicjały agenta przy zmianie i postawić swoje.)
Kontrakt ten też zawiera miejsce, w którym powinien się znaleźć ogólny opis nieruchomości, którą chcemy kupić, oraz rejon, w którym poszukujemy. Tu też można się zabezpieczyć. Jeśli na przykład ktoś nam pokazuje konkretny dom, o który poprosiliśmy, i podsuwa nam kontrakt na współpracę, to oprócz wpisania bardzo krótkiej daty ważności kontraktu, możemy też wpisać konkretny adres danej nieruchomości. Oznaczać to będzie, że ów być może przypadkowy agent może domagać się ewentualnego respektowania kontraktu tylko i wyłącznie w stosunku do danej nieruchomości.
Myślę, że to jest proste!
Warto również wiedzieć, że o ile podpisanie "listing agreement" na sprzedaż zwykle dotyczy jednego agenta, to w przypadku "buyers representation agreement" możemy mieć nawet kilku agentów, z których każdy działa w innym terenie. Na przykład, ktoś szuka domu, ale nie wie, czy ma to być Scarborough czy Hamilton. Jeśli podpisze on kontrakt z jednym agentem na poszukiwanie domu w Scarborough, a z innym w Hamilton – zakładając, że każdy z agentów specjalizuje się w swojej okolicy – wszystko jest OK, jak długo w dokumencie to jasno określimy. Możemy mieć jednego agenta, który specjalizuje się w "condo", innego we "freehold".
Jeśli zaczynamy współpracę z agentem, możemy pierwszy kontrakt podpisać na tydzień czy dwa. Jeśli jesteśmy zadowoleni z serwisu i agent zdobędzie nasze zaufanie, to wówczas można zawsze podpisać nowy kontrakt na dłuższy czas czy następne dwa tygodnie.
Jakie są konsekwencje, jeśli mamy podpisany kontrakt z agentem na współpracę, a w tym czasie kupimy nieruchomość z jego pominięciem? Poważne! Agent ma prawo do swojego "commission", tak jak jest to określone w systemie MLS, czyli zwykle 2,5 proc., i jest to sprawa pewna i nie do przeskoczenia. Również jeśli nasz kontrakt opiewa na 2,5 proc. + HST i nawet skorzystamy z usług "naszego" agenta, ale on zostanie zapłacony mniej niż owe 2,5 proc. – to agent ma prawo domagać się różnicy w "commission" od kupujących.
Czyli należy uważać, co podpisujemy!
Na zakończenie jedna uwaga. Każdy kontrakt może być skasowany za obopólną zgodą. Jest na to specjalny dokument nazywany "cancellation of buyers representation agreement".
Przy czym nie zawsze każdy agent zgodzi się go podpisać bezwarunkowo. Często się składa, że za "zwolnienie" z umowy – oczekuje on pewnej rekompensaty finansowej.
Tak więc jeszcze jeden dodatkowy powód, by uważać, co się podpisuje.

Jednym z czynników, który znacznie wpływa na cenę budowy, jest koszt ziemi. Czy wobec tego nie byłoby taniej kupić jedną działkę, podzielić ją na dwie i wybudować na niej dwa domy?

Oczywiście gdyby to było takie łatwe, to każdy by to robił. Na szczęście podziały nie są takie łatwe, bo inaczej mieszkalibyśmy na jeszcze mniejszych działkach niż obecnie.

Ale zacznijmy od podstawowego rozgraniczenia. Pierwsze działki, o których chciałbym wspomnieć, to posesje w obrębie miast czy miasteczek. Drugi typ działek, o których porozmawiamy, to działki poza miastami, czyli tereny zielone.

Miejskie tereny są zwykle objęte bardzo klarownymi i jednoznacznymi przepisami urbanistycznymi (zoning-bylaw), które dokładnie określają, czy dana działka może być przeznaczona pod zabudowę, czy nie. A jeśli tak, to czy jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, czy na przykład pod instytucjonalną albo przemysłową. W przepisach (zoning-bylaw) określane są dokładne wymagania co do minimalnej wielkości działki, jej szerokości, długości itd. Przepisy te określają również, co na takiej działce może być wybudowane. Mam tu na myśli gabaryty budynku, jego wysokość, odległość od sąsiadów itd. Te wymagania mogą być różne dla poszczególnych rejonów miasta, dlatego za każdym razem należy je zrobić. Można to obecnie sprawdzać poprzez Internet lub bezpośrednio w "planning department" odpowiedniego miasta.

Myśląc o podziale działki na przykład na połowę, należy sprawdzić, jakie są minimalne wymagania, i wówczas będziemy prawie od razu wiedzieć, jakimi parametrami dysponujemy i czy mamy szansę na sukces, czy nie.

To jest dopiero początkowy etap. Jeśli widzimy, że mamy szansę na podział, to należy przygotować odpowiednie rysunki, pokazujące proponowane działki, i wystąpić formalnie o taką decyzję. Niestety, nie jest to coś, co można robić samemu. Do podziału niezbędne jest zatrudnienie fachowca, którym jest "land surveyor" z licencją. Tylko taka osoba może przygotować rysunki, które miasto rozpatrzy na specjalnej sesji Committee of Adjustment.

Niestety, nie jest to też za darmo. Koszt "land surveyor "zależy od wielkości zlecenia, ale honorarium za typowy podział na pół zwykle wynosi około 2000-3000 dol. Opłaty dla miasta są podobne, ale oprócz tego należy zapłacić tak zwane "development charges", które są kosztowne i w różnych miastach mogą wyglądać inaczej. Na ogół sięgają 30.000-50.000 dol. od każdej nowo utworzonej działki. Jeśli proponowany podział działki spełnia wszystkie wymagania określone w przepisach urbanistycznych, to zwykle nie będzie problemu z podziałem. Natomiast jeśli nie spełnia wszystkich wymagań, to jest jeszcze szansa na wystąpienie o tak zwany "minor variance" również poprzez Committee of Adjustment. Niestety, za dodatkową opłatą. Szansa na sukces jest często 50/50. Warto również wiedzieć, że finansowanie "gołej" ziemi jest trudne oraz że kupując ziemię, płacimy HST.

To, o czym dotychczas wspominałem, dotyczy typowych rozwiązań. Są jednak w każdym mieście tereny, które mają swoje specjalne ograniczenia czy wymagania. Są tereny, na których miasta starają się zachować specjalny charakter i wówczas wszystkie starania o podział są z góry skazane na niepowodzenie. Miasto często narzuca z góry, jaki rodzaj zabudowy będzie możliwy i na przykład nie dopuszcza do budowy bliźniaków w rejonie, gdzie są same domy wolno stojące.

Innymi słowy – podziały działek są możliwe, ale nie są wcale proste. Zanim zacznie się wydawać duże pieniądze, należy porozmawiać z fachowcami.
Podział za miastem wcale nie jest łatwiejszy. Kiedy patrzymy na dużą 100-akrową farmę i widzimy oczami wyobraźni, ile działek moglibyśmy na niej zmieścić oraz liczbę dolarów, które można by było zarobić – to nie jesteśmy odosobnieni w naszych marzeniach. Gdyby to było takie proste – już dawno wszystko byłoby podzielone na małe działki.

Na szczęście – rząd prowincyjny i rządy lokalne czuwają nad tym, by nie nastąpiło nadmierne podzielenie terenu.

Zacznijmy od tego, że duże połacie Ontario są z założenia wyłączone ze wszelkich przyszłych podziałów. Należą one do rządu albo są pod ochroną różnego innego rodzaju (Escarpment, Credit Valley Conservation itd.). Myśl w tym jest taka, by tereny unikatowe ze względu na topografię, wpływ na środowisko – chronić dla przyszłych pokoleń w takim stanie, w jakim są, i nie pogarszać stanu istniejącego.

Inne tereny to są obszary rolne, które powinny być chronione ze względu na ich wartość dla społeczeństwa jako źródło pracy i żywności. Takie farmy, jeśli są odpowiednio duże, mają opcję raz na jakiś czas wydzielić jedną jednoakrową działkę na potrzeby rodziny farmera.

Oczywiście od wszystkich zasad są odstępstwa oraz wszystkie zasady mogą być zmienione, jeśli są odpowiednio umotywowane. Wiadomo, że w miarę rozwoju miast, nowe tereny są przekształcane z rolniczych na mieszkaniowe. By to było możliwe, stworzony został specjalny proces przekształcania (re-zoning) objęty ścisłymi i jasno określonymi zasadami. Nie mamy tu czasu, by dokładnie ten proces opisać, ale podstawowe założenie jest takie, że osoby proponujące podział terenu muszą przygotować bardzo szczegółowe opracowania pokazujące, jak teren ma być podzielony z uwzględnieniem dróg, terenów zielonych, uzbrojenia itd. Taki plan jest następnie poddawany długiemu procesowi oceny włącznie z konsultacją z lokalną społecznością.

Jak już proponowany podział uzyska pozytywną opinię, to narzucane są na taki podział specjalne wymagania i ograniczenia. Jak łatwo się domyślić, nie są to tanie działania i przeciętna prywatna osoba nie ma aż tak głębokich kieszeni, by to zrobić. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Sama praca papierowa to dopiero początek. Jak podział zostanie już zaakceptowany, to teren należy fizycznie uzbroić i podzielić. Tu mówimy jeszcze o większych sumach. Dlatego w Kanadzie istnieje wiele dużych firm, które się tym zajmują – są to tak zwani "land developers".

Podział działek za miastem jest zwykle bardziej kosztowny i trudniejszy niż w mieście. Nie oznacza to, że nie warto kupować ziemi z potencjałem na przyszły podział. Zawsze może pojawić się "land developer", który zaoferuje nam sumę pieniędzy wartą grzechu za działkę z potencjałem na podział!

Podsumowując, we wszystkich przypadkach, o których dziś piszę, planując zakup nieruchomości z myślą o przyszłym podziale, warto konsultować decyzje z ludźmi, którzy mają doświadczenie w tych sprawach.

Na zakończenie jeszcze dodam, że istnieje kilka polskich firm, które mogą pomóc w podziałach czy przygotować "land survey".

Dwie z nich warte polecenia to: Avanti Surveyors (Chris Beresniewicz – 416-231-1174) oraz Cuningham LTD (Jarek Legat – 905-845-3497).

Słyszałem taką opinię, że jeśli ktoś ma mortgage (czyli pożyczkę hipoteczną) na okres zamknięty, to w tym czasie nie może sprzedać domu bez poniesienia kary za zerwanie umowy.

Jest to prawda, ale nie do końca. Jeśli ktoś sprzeda nieruchomość przed upływem terminu pożyczki zamkniętej na określony okres, to rzeczywiście może zostać naliczona kara za jej zerwanie. Natomiast jeśli ktoś sprzeda dom i od razu kupi następny i przeniesie mortgage z jednego domu na drugi (oczywiście pozostając w tej samej instytucji finansowej) – to zwykle nie ma żadnej kary za zerwanie.

Przeniesienia, czyli "portability", są typowym przywilejem pożyczkobiorców.

Napisałem "zwykle", bo jeśli kupujemy droższy dom lub w tej samej cenie, to kary nie ma. Natomiast może się zdarzyć, że kupujemy dom tańszy niż ten, który sprzedaliśmy, i wówczas nie potrzebujemy tyle pożyczki, co mieliśmy wcześniej. Wówczas możemy zapłacić karę za tę część pożyczki, której już nie potrzebujemy. Jest to moim zdaniem dość logiczne.

Czasami może też zaistnieć inna ciekawa sytuacja. Sprzedaliśmy dom i szukamy następnego, do którego chcemy się przenieść. Pomimo usilnych poszukiwań nic nam się nie podoba, a termin opuszczenia sprzedanego domu zbliża się wielkimi krokami. Wpadamy w panikę i kupujemy byle co, by mieć dach nad głową i nie płacić kary za zerwanie pożyczki.

Czy to jest jedyna opcja?

Otóż nie! Jest jeszcze jedna możliwość, która oczywiście nie jest idealna, ale pozwala nam zyskać na czasie. Wiele banków w takiej sytuacji, rozumiejąc częsty w dzisiejszych czasach problem ze znalezieniem właściwego domu, pozwala swoim klientom zerwać umowę na określony okres.

Czasami są to trzy miesiące, w wyjątkowych sytuacjach może to być więcej. Jak to działa? Bank nalicza nam karę za zerwanie umowy i jaka to jest kara, powiemy później. Jeśli jednak wrócimy do tego samego banku w określonym z góry czasie i weźmiemy pożyczkę na tych samych warunkach, to wówczas kara będzie nam zwrócona. Jest to ważna informacja, bo czasami zamiast kupować w panice byle co, warto nawet wynająć coś na krótki czas lub zamieszkać z rodziną, by mieć czas na znalezienie właściwego domu.

Wspomniałem o karze za zerwanie umowy z bankiem. Jakie to są kary? Zacznijmy od przypomnienia, co to jest mortgage. Jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład, większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego "bond market". Tak zwany "gap" pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował trzy lata temu osobie inwestującej w "bonds" profit wysokości 5 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to utraci swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.

Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem pięcioletniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu może przenieść mortgage, czyli zabezpieczenie, z domu na dom, bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany "interest differential" lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.

Interest differential (czyli różnica w oprocentowaniu) zwykle ma miejsce w sytuacjach, gdy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Jest to logiczne. Jeśli zerwiemy umowę, bank nie będzie mógł pożyczyć pieniędzy następnym klientom na ten sam wysoki procent, czyli poniesie straty, a tego banki nie lubią.

Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Znów jest to logiczne, bo jeśli dziś bank mógłby pożyczyć pieniądze na wyższy procent niż trzy lata temu (na przykład), to zwykle zadowoli się karą w wysokości trzymiesięcznego oprocentowania, bo i tak zarobi więcej, dając pożyczkę następnym klientom.

Przykłady.

Interest Differential – załóżmy, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. (posted rate) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.

Trzymiesięczny "interest" jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie 1375 dol. kary.

Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?

Dla tych wszystkich, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy mortgage, i poprosić o dokument nazywany "mortgage verification". Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach.

Maciek Czapliński

– Coraz częściej słyszy się określenie "bully offer". Co to oznacza? Jaki jest to rodzaj oferty?

– Zacznijmy od przypomnienia, że w ostatnim okresie rynek nieruchomości w niektórych rejonach Toronto rozpalony jest do czerwoności. Są to takie okolice, jak High Park, West Bloor Village, okolice Yonge Street, More Park i wiele innych rejonów. Typową praktyką w tych rejonach jest wystawianie domu za cenę rynkową i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night), będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.

O jednym z takich spektakularnych wieczorów wspominałem kilka tygodni temu, kiedy na dom wystawiony koło Yonge i Lawrence na Glencary St. za 699.000 dol. wpłynęły 72 oferty i w efekcie sprzedano go za 1,365 mln. Oczywiście 71 osób, które złożyły oferty, było rozczarowanych, za to właściciele na pewno byli bardzo zadowoleni.

Praktyka wstrzymywania ofert o 3-7 dni spowodowała, że niektórzy agenci i kupujący postanowili być bardziej kreatywni i "wymusić" rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną na MLS listing datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako "bully offer". Czyli wymuszona oferta z pozycji siły!

Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agent) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoich klientów w najkrótszym możliwie czasie, jak taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany "offer night", listing agent musi taką ofertę pokazać właścicielom. Oczywiście, jeśli "bully offer" będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie ona zignorowana (szczególnie na tych gorących terenach). Natomiast jeśli "bully offer" będzie bardzo znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem. Zignorować "bully offer" i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?

Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego złożenie "bully offer" nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji.

Tak się składa, że na tym aktywnym rynku wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi "bully offer", listing agent i jego biuro ma obowiązek poinformowania tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość, albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyczne dla "bully offer" jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się "bully offer", mogą nie mieć wystarczająco dużo czasu, by skontaktować się z własnymi klientami, by złożyć ofertę. Zwykle "bully offer" sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w "gorącym rejonie" pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację w systemie MLS.

"Bully offer" jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. "bully offers" przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu.

Siła "bully offer" jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka "idealna" oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – "czekać czy nie czekać" na tę specjalną noc?

Niepokój czasami jest tym większy, że zwykle agent, który przesyła "bully offer", ma jakąś wymyśloną historię, dlaczego jego klient nie może czekać na formalnie wyznaczony dzień składania offert.

Mój klient jest w mieście tylko na jeden dzień i tylko dziś może złożyć ofertę.

Mój klient leci do Chin i będzie obecny w dniu prezentacji, a w jego hotelu nie ma faksu.

Mój klient nie chce być w konkurencji i tylko gotowy jest złożyć tę jedną ofertę i nie będzie składał innej.

To są oczywiście zabawne tłumaczenia i nikt poważny w nie nie uwierzy. Jeśli ktoś naprawdę chce kupić dany dom, to na pewno znajdzie hotel z "faksem", jadąc do Chin, albo przedłuży pobyt w mieście, by być na prezentacji.

Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie "bully offer" jest błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2-3 dodatkowymi sprowokowanymi poprzez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany poprzez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę być pewnym, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.

Co się dzieje, jeśli "bully offer" została zaakceptowana przed terminem wyznaczonym na przegląd ofert? Zrozumiałe jest, że ci, którzy zostali zaskoczeni i nie złożyli oferty, będą bardzo rozczarowani. Czy taka sytuacja jest legalna? Czy mogą być jakieś konsekwencje prawne?

Jeśli chodzi o kupujących, to ich sytuacja jest czysta i nie podlega dyskusji. Każdy ma prawo złożyć ofertę, kiedy chce, i nie jest to nielegalne.

Natomiast można próbować sądzić sprzedającego i jego agenta, jeśli jest ktoś w stanie udowodnić, że zaniedbali oni obowiązek poinformowania potencjalnych zainteresowanych faktem pojawienia się "bully offer". Z drugiej strony, takie oskarżenie będzie bardzo trudne do przeprowadzenia i sąd będzie miał bardzo trudne zadanie z ustaleniem, jakie straty zostały poniesione poprzez tych, którym się nie udało złożyć oferty na czas. Nikt tak naprawdę nie jest w stanie odtworzyć dokładnie, co się wydarzyło lub mogło wydarzyć w tę specjalną noc. Ponadto – z mojego doświadczenia system sądowy w Kanadzie jest tak bardzo niewymierny, że nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Jest to też kosztowne i czasochłonne! 99 proc. ludzi nawet nie chce się w to angażować. Moim zdaniem, system prezentacji ofert w sytuacji, kiedy mamy ich kilka lub kilkanaście, wymaga bardzo istotnej modyfikacji i ściślejszej regulacji. Moim zdaniem, jest tu zbyt wiele miejsca na interpretację i nieuczciwość wywołaną chciwością. Na początku wspomniałem o 72 ofertach złożonych poprzez e-mail lub faks na nieruchomość na Glencary w Toronto. Czy zgadną Państwo, kto miał najlepszą ofertę? Listing agent!!!! To, moim zdaniem, jest szyte grubymi nićmi. Akurat ze wszystkich 72 ofert on tak idealnie trafił?

Podsumowując, z punktu widzenia kupujących, składanie "bully offer" ma dużo sensu i tak naprawdę może pomóc w dobrym zakupie. Z punktu widzenia sprzedających, uleganie naciskom "bully offer" nie ma sensu. Moim zdaniem, zdecydowanie większe pieniądze uzyskamy w "noc ofert".

Oczywiście cały czas rozmawialiśmy o rejonach, w których rynek jest przegrzany. Jeśli chodzi o Mississaugę, Oakville czy Milton, częstotliwość "bully offers" jest sporadyczna i jest zrozumiałe, że jeśli ktoś zaoferowałby 20.000 dol. ponad "asking price", która wynosi na przykład 450.000 dol., na dwa dni przed terminem wyznaczonym na prezentację ofert, to warto by się było zastanowić. W takich przypadkach potrzeba współpracy z doświadczonym agentem real estate jeszcze raz nabiera znaczenia.

Maciek Czapliński

Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą. Liczne badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład dużej, wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu.

Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego może kosztować tyle co wybudowanie basenu. Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa! Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku panowie muszą się dostosować. Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnię zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu gdy pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16 proc. i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości. Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie, po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon. Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane o ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu. Inna ważna sprawa w naszym klimacie to ogrzewanie basenu. Kiedyś energia była tania i koszty ogrzewania były niskie. Dziś to się zmieniło, a niestety w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu "basenowego".

W chwili obecnej – znakomitą alternatywą do ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne – dziś inwestycja może zwrócić się w 3 – 5 sezonów.

Baseny w ziemi, czyli "inground", są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie, "above ground". Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu. Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ścianami (liner) z plastiku (winyl) – najdroższe są z betonu okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania. Koszt wybudowania basenu może mieć ogromny rozrzut – od 20.000 do 200.000 dol.! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem, jakich materiałów użyjemy. Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane "lap pools", w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od 12.000 dol. Z nowszych rozwiązań w Kanadzie warto wspomnieć, że coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.

Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, czy basen wpływa na podniesienie podatku od nieruchomości. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały stary basen na naszej małej działce – to możemy z całą stanowczością "walczyć" z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto. Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za 200.000, to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie "market value" naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać, że podatki od nieruchomości płacimy na podstawie "assessed market value" i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niej odwołać! Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.

Warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste. Natomiast kupując dom zimą – musimy dodać takie warunki do oferty, które dawałyby nam szansę sprawdzenia basenu na wiosnę i w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni.

Jeśli ktoś nie lubi basenu, ale chce mieć kojący wpływ wody, to warto pomyśleć o "pond", czyli oczku wodnym.

Moim zdaniem, to wspaniały dodatek do każdego ogrodu. Dobrze zaprojektowane oczko wymaga bardzo mało pracy. Owszem, na początku popełniamy błędy i czasami oczko wygląda jak "sadzawka", ale zwykle wraz z doświadczeniem sprawia coraz więcej zadowolenia. Wszystko polega na umiejętności wytworzenia ekosystemu, który jest w równowadze. Odpowiednia ilość bakterii, rybek czy roślin tworzy fantastyczną symbiozę, która wpływa bardzo kojąco na nasze samopoczucie. Moje pierwsze oczko wodne miałem 15 lat temu i rzeczywiście było to trochę szokiem dla mnie. Teraz jest to bardzo proste, a efekt jest niesamowity. Zdrowe oczko jest takim mikrosystemem, w którym mamy mały wszechświat . Ryby, żaby, rośliny, ptaki itd. Sama przyjemność i jest to bardzo kojący dodatek do każdego ogrodu.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Jeżdżąc po Toronto, łatwo zauważyć, że wszędzie pojawiają się nowe domy na miejscu starych. Ciekawe jest to, że wiele z nich jest obecnie zupełnie innych niż dawniej. Widać, że pojawia się dużo nowoczesnych i ultranowoczesnych obiektów. Warto się zastanowić, dlaczego tak się dzieje i z czego to wynika?

Rzeczywiście widać, że masa krytyczna została przekroczona i gołym okiem można dostrzec zmiany. Coraz więcej pojawia się domów z płaskimi dachami, ogromnymi oknami, łamaczami słońca. Jest to taka nowsza wersja architektury modernistycznej. Trochę też wpływów okresu Bouhouse.

Myślę, że młode pokolenie po prostu znudziło się wiktoriańskimi domeczkami, które dominowały architekturę przez ostatnie kilka pokoleń. Już od jakiegoś czasu pojawiały się zmiany, ale dotyczyły one głównie wnętrza, natomiast wreszcie zaczynamy widzieć również zmiany elewacji zewnętrznych.

Zaczęto obecnie stosować odważne kolory, nowe materiały na elewacjach, często powtarza się detale stosowane w architekturze komercjalnej. Płaskie dachy zachęcają do tworzenia "roof tops", co w zagęszczonym mieście jest znakomitym rozwiązaniem. Nowoczesne domy są też zwykle znacznie mniejsze, bo okazuje się, że ogromne nieruchomości znajdują coraz mniej chętnych nabywców. Zrozumiałe jest, że tylko znikoma część społeczeństwa jest w stanie zapłacić ponad 2 miliony dolarów za dom, dlatego nieruchomości na poziomie 1,5-1,7 miliona, pomimo że nie są tanie, to i tak mają wielu nabywców.

Od lat występują trendy w projektowaniu budynków, ale nie zawsze mają one szansę zaistnieć w małych, tanich, masowo produkowanych domach.

• Open concept – tendencja do łączenia różnych funkcji i przestrzeni w jedną wielofunkcyjną przestrzeń. Zamiast szeregu małych pokoi – mamy jedną wielką przestrzeń. Jest to również często jedyne lekarstwo na małą powierzchnię domu.

• Loft design – wysokie sufity, wyeksponowana konstrukcja, open concept design.

• Wielofunkcyjna kuchnia – która jest nie tylko miejscem do gotowania, ale również miejscem, gdzie spotyka się z gośćmi, odrabia się lekcje, spędza czas w Internecie czy wykonuje inne zajęcia domowe. Obecnie kuchnie mogą być najdroższym elementem domu. Zmienia się też styl kuchni. Ciężkie i ornamentalne kuchnie wypierane są przez nowoczesne i proste linie.

• Biuro w domu – tak zwane "home office" jest jednym z najbardziej popularnych i dynamicznie rozwijających się trendów w projektowaniu domów. Kiedyś biuro w domu kojarzyło się z pokojem w piwnicy, obecnie jest to coraz częściej znakomicie zaprojektowana przestrzeń z miejscem na komputer, książki oraz dużą ilością naturalnego światła. Pomieszczenie to jest zwykle dobrze odizolowane akustycznie od reszty domu. Oczywiście trudno wyobrazić sobie "home office" bez Internetu czy networku.

• Home entertainment – wraz z rozwojem systemów telewizyjnych i akustycznych coraz bardziej popularne są specjalnie zaprojektowane pomieszczenia do jej oglądania. Mają one specjalną izolację akustyczną w podłodze oraz sufitach, wzmocnioną konstrukcję ścian, specjalnie projektowane półki i meble dla urządzeń elektronicznych.

• Duża liczba łazienek – tak zwane domy projektowane i budowane na zamówienie często mają własną łazienkę dla każdej sypialni.

• Oszczędność energii – bardzo popularnym kierunkiem jest trend, który koncentruje się na oszczędzaniu energii poprzez lepszą izolacyjność ścian i okien, lepszy i wydajniejszy system grzewczy, energooszczędne sprzęty gospodarstwa domowego. Energia słoneczna oraz pasywna energia z ziemi są obecnie bardzo często stosowane.

• Zdrowe powietrze – coraz częstsze alergie w społeczeństwie prowadzą w kierunku coraz bardziej rozwiniętej kontroli jakości powietrza we wnętrzu domu.

• Bezpieczeństwo – większość domów ma wbudowywany obecnie system bezpieczeństwa, który często połączony jest z centralnym systemem monitorującym.

• Smart lighting – jest to oświetlanie domu za pomocą specjalnego systemu komputerowego. Jeden przycisk lub ręczny pilot pozwala zmieniać natężenie i rozłożenie światła. Może być ono dostrajane do czasu dnia, pogody, muzyki itd.

• Komputeryzacja – coraz więcej elementów domu jest sterowanych komputerem.

• Domy wielopokoleniowe – niezależny apartament dla rodziców lub młodszej generacji pozwalający w sposób pokojowy współżyć różnym pokoleniom pod jednym dachem lub szansa dodatkowego dochodu.

W materiałach budowlanych prawdziwy renesans przeżywa stucco, czyli tynk. Wynika to z wielu względów. Udoskonalona technologia o bardzo dużej wytrzymałości na warunki klimatyczne, ale również świetna szczególnie w renowacjach, gdzie stare elementy zewnętrzne staramy się pokryć nowym, dobrej jakości materiałem.

W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie "nieruchomość warunkowo sprzedana". Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących, czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości, oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie na przykład finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości – to właśnie jest to stan określany jako "warunkowa sprzedaż".

Czasami zastanawiamy się, co wpływa pozytywnie lub niegatywnie na wartość domu. Dziś chciałbym wspomnieć o niektórych negatywnych czynnikach mogących obniżyć wartość domu. Warto o tym pomyśleć w chwili podejmowania decyzji o zakupie, bo później może być za późno. Nie ma żadnych mierników określających idealny dom. Każdy dom jest oceniany subiektywnie. Jednym ludziom przeszkadzają pewne elementy czy rozwiązania danego domu, a innym wcale nie. Tolerancja do ewidentnych problemów czasami wynika ze spraw kulturowych. Podróżując kilka lat temu po Wietnamie, byłem zdziwiony, że tak wielu było chętnych do posiadania domów przy głównych zatłoczonych ulicach. Ja osobiście nie mieszkałbym tak za żadne pieniądze. Gdy jednak po kilku dniach podróży przyjrzałem się zwyczajom i sposobowi życia zrozumiałem przyczynę. Po prostu wynikało to z tego, że z takiego domu można było prowadzić biznes, a biznes dla Wietnamczyków to sprawa bardzo poważna. Czyli ekonomia decyduje o tym, co jesteśmy w stanie zaakceptować.

Wracając do tematu – co wpływa negatywnie na wartość domu? Takich czynników jest bardzo wiele. Niektóre z nich nie zawsze są zależne od nas czy łatwe do naprawienia.

Z drugiej strony, istnieje szereg negatywnych składników, które możemy poprawić, by zlikwidować ich negatywny wpływ.

Zacznijmy od elementów, na które nie mamy wpływu:

* Lokalizacja – domy, które sąsiadują z liniami wysokiego napięcia, torami kolejowymi, autostradami, bardzo ruchliwymi arteriami czy wysypiskiem śmieci zwykle sprzedają się znacznie dłużej i za mniejsze pieniądze. Wielu kupujących nie lubi również bezpośredniego sąsiedztwa ze szkołami, plazami czy zakładami przemysłowymi. Kupując dom, należy pamiętać o tym fakcie i starać się unikać wątpliwych lokalizacji.

* Domy z piętnem (stigma) – domy, w których uprawiano marihuanę, są zwykle niechętnie kupowane ze względu na obawy zdrowotne. Domy, w których poprzedni właściciel zmarł, a jeszcze gorzej, gdyby popełnił samobójstwo, są zwykle unikane przez kupujących. To samo dotyczy domów, w których popełniono brutalne przestępstwo. Innym negatywnie odbieranym wydarzeniem z przeszłości może być pożar czy powódź – choć to w mniejszym stopniu. Natomiast domy wychodzące na cmentarz są dla jednych ogromnym minusem, dla innych bardzo pożądanym elementem. Pierwsi boją się duchów, drudzy cenią sobie spokój i prywatność.

* Domy zabytkowe (heritage homes) – są to zwykle atrakcyjne domki o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Jeśli ktoś jest gotowy taki dom zaakceptować, to może być nawet bardzo dobra reklama do prowadzenia w nim biznesu. Natomiast wszelkie przeróbki takich domów mogą być problematyczne, dlatego większość kupujących unika tego typu zakupów.

* Szkodliwe substancje – obecność azbestu, Urea Formaldehyde Foam Insulation (UFFI), Vermiculite Insulation czy zagrzybienie zdecydowanie negatywnie wpływa na obniżenie sprzedawalności danej nieruchomości. Dla większości kupujących jest to poważny problem, pomimo że tak naprawdę moim zdaniem często jest to wyolbrzymione i na przykład jeśli chodzi o UFFI, to dawno już środki te, nawet jeśli były zainstalowane, przestały wydzielać jakiekolwiek opary. W USA środek ten jest używany powszechnie i nie budzi obaw.

* Zbiorniki na olej opałowy. Te, które są prawdziwym problemem, to są te zakopane w ziemi. Po latach mają one tendencję do wycieków, a tym samym bardzo kosztownych napraw czy kosztów usunięcia. Domy, które mają takie zbiorniki, są bardzo trudne do ubezpieczenia.

* Czynnik ludzki – tak zwany przekrój społeczny ma zdecydowanie wpływ na ceny nieruchomości. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor skóry, ale często o to, jak niektóre nacje dbają o domy albo nie! Dlatego jeśli kupimy dom w słabej okolicy, to nawet "złote klamki" nie pomogą podnieść jego wartość.

Jest jeszcze cały szereg elementów, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, ale które w jakiś sposób możemy kontrolować lub poprawić poprzez modernizację, renowację albo konwersję. Wymienię tu kilka:

* Rodzaj ogrzewania – zwykle elektryczne jest mniej mile widziane niż nadmuchowe, ale wraz ze wzrostem kosztów gazu to może się zmienić. Ponadto są sposoby, by przerobić system na nadmuchowy. Kosztuje to od 7 do 12 tysięcy, ale czasami jeśli kupimy dom z elektrycznym ogrzewaniem znacznie taniej, to i tak się to opłaci.

* Serwis zasilający dom mniejszy niż 100 amperów. Zmiana zasilania na większe jest łatwa. Moim zdaniem jest to po prostu tylko niedogodność.

* Aluminiowe okablowanie domu – nie jest prawdziwym problemem, jeśli się o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przeróbek. Panuje przekonanie, że takich domów nie można ubezpieczyć. Jest to nieprawda.

* Problemy funkcjonalne domu – brak przestrzeni do życia czy zła strefa wejściowa. Czasami możemy to poprawić poprzez usunięcie kilku ścian, ale zawsze sugeruję kupować domy, które od początku są wystarczająco duże.

* Problemy techniczne domu – stary piec, okna, kuchnie, łazienki czy dach – potrafią zniechęcić wielu do zakupu. Z drugiej strony, wielu renowatorów poszukuje właśnie takich domów.

* Liczba łazienek – wszyscy lubimy komfort i często brak dodatkowej łazienki powoduje, że dom nie jest kupowany. Z drugiej strony, często można "wykroić" drugą łazienkę kosztem małych przeróbek, a wartość domu znacznie wówczas wzrasta.

* Baseny – tu zdania są podzielone, ale statystycznie 70 proc. ich nie chce.

Elementów, które mogą wpływać negatywnie na wartość nieruchomości, jest znacznie więcej. Kupując dom na własną rękę i nie mając doświadczenia, możemy dokonać złego wyboru. Dlatego warto mieć agenta, który te wszystkie sprawy zna.

Zdarza się, że sprzedający dom wie o problemach z domem i czasami je zataja. Jeśli problemy te są widoczne gołym okiem i na przykład dotyczą ewidentnych problemów technicznych, jak stary dach czy okna albo stara kuchnia – to kupujący powinien sam to odkryć lub przy pomocy inspektora.

To są normalne sytuacje i nie prowadzą do problemów.

Za to, jeśli ukryjemy poważne sprawy, np. że w domu uprawiano marihuanę czy ktoś w nim zmarł, to takie sprawy wyjdą na jaw zaraz po przejęciu domu, bo doniosą o tym życzliwi sąsiedzi.

Konsekwencje mogą być bardzo poważne, a przede wszystkim kosztowne! To samo dotyczy ukrywania cieknącego basementu czy innych poważnych ukrywanych spraw konstrukcyjnych.

Jeśli wiemy, że istnieją problemy strukturalne albo z wilgocią to lepiej je albo ujawnić i dostać pisemne potwierdzenie, że kupujący o tym wie, ale wówczas tracimy na cenie sprzedaży. Lepszym rozwiązaniem jest naprawa problemów i otrzymanie gwarancji, która pomoże nam uzyskać zwykle lepszą cenę.

Jeśli wiemy o problemach takich jak śmierć w domu, uprawianie marihuany czy szkodliwe substancje, to lepiej tego rodzaju problemy ujawnić z góry. Istnieje specjalny dokument określany "disclosure".

Tak, to zwykle utrudnia sprzedaż domu czy obniża jego wartość, ale koszty sądowe będą znacznie wyższe, jeśli tego nie zrobimy.

Proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i kosztowne.

Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy to robić, czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca – popełniamy największy błąd. Często, by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację, zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Widzę często ludzi, którzy kupili działkę w słabej okolicy i wybudowali tam największy i najładniejszy dom w nadziei, że go sprzedadzą z zyskiem. Liczą oni na to, że ceny okolicy szybko pójdą w górę, jak pojawi się tam ich "custom home".

Jako ciekawostkę, jak ważna jest dobra lokalizacja – podam coś, co przeżyłem osobiście kilka dni temu. Otóż reprezentowałem klientów, którzy składali ofertę na dom w okolicy Yonge St. i Avenue Road na działce 30 na 132 stopy. Cena wywoławcza wynosiła 699.000 dol. Moi klienci zaoferowali 1.061.000 dol., a i tak nie dostali tej działki. Zwycięska oferta wyniosła 1.365.888 dol., a wszystkich ofert było 72! Szaleństwo!

Następna sprawa to projekt i wybór projektanta.

Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, by narysował plany, które potrzebne są, by zacząć budowę. Jak zrobić, by było to tanio? Kto by chciał płacić za jakiś tam papier poważne pieniądze? Najlepiej wziąć jakiś pomysł z gazety czy od buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na subdivisions i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy klocek. Sam proces projektowy trwa kilka miesięcy i tu nie warto się spieszyć, gdyż decyzje projektowe mają bezpośredni wpływ na efekt całościowy. Ja zwykle sugeruję przeznaczyć na to do trzech miesięcy. W tym czasie architekt nie tylko wymyśla koncepcję, ale również przygotowuje tak zwane "working drawings" – czyli rysunki, które pójdą do miasta do zatwierdzenia. W tym też czasie rysunki są zwykle sprawdzane przez inżyniera strukturalnego oraz robione są rysunki robocze systemu grzewczo-chłodzącego (HVAC).

Koszty za pracę architektów różnią się znacznie i mogą wynosić od 5000 do 50.000 dol. za projekt. Jest to sprawa umowna i zwykle wielu architektów czy projektantów bazuje cenę na stawce dolarowej od stopy projektowanego domy. W całości kosztów budowy – to jest naprawdę znikoma kwota, ale jak wspomniałem, dobry projekt podnosi wartość domu.

Zatwierdzanie projektu

Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Podanie o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji składającego podanie – co do przewidywanych kosztów.

Niestety, w zależności od miasta dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Najgorszym miastem, moim zdaniem, jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki od reguły, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2-4 tygodni, najczęściej są to 2-4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval". Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje) oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne dwa miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i wynosi około 4500 dol., a do niedawna była to 1/3 tej kwoty.

Miastem, w którym załatwia się projekty szybko i sprawnie, jest Oakville. O ile w Mississaudze wszystkie zmiany muszą być składane ponownie jako rewizje, które urzędnik zobaczy, jak będzie miał czas czy ochotę, to w Oakville wszelkie zmiany są zwykle dyskutowane z "plan examinatorem" na miejscu i często wystarczy wrysować zmianę przy nim i postawić inicjał. Tak to powinno wyglądać. Wstyd dla Mississaugi! Urzędnicy sprawiają tu wrażenie, jakby pracowali za karę! Jeszcze łatwiej proces ten może przebiegać poza miastem. Zwykle urzędy w Caledon czy Halton Hills są bardzo sprawne i przychylne nowym podaniom.

Organizacja budowy. Management

Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy.

Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing.... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego mogą się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom, nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet szybko zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.

Wielu "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym, czyli wykopów, framing, czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, mogą być spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.

Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, który ma płacone ustalone z góry "management fee". Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres od 10 do 15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to, moim zdaniem, lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, ba, na każdym możemy poprosić naszego "managera" o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że "manager" nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć, niż w przypadku kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy. Jest to obszerny temat i jeśli to Państwa interesuje, to proszę dzwonić do mnie, tel. 905-278-0007.

Przy obecnym dostępie do Internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć w Internecie na stronie realtor.ca. Czy wobec tego agent, który ma pomóc znaleźć dom dla kupujących, jest nadal potrzebny?

Moim zdaniem, jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji może być często bardzo trudny do właściwej analizy, a w konsekwencji może prowadzić do złych wyborów. Chciałbym, by czytelnicy myśleli o agentach real estate jako swoich bardzo ważnych i zaufanych konsultantach.

Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić wartość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących powinien być ekspertem i powinien potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki. To jest bardzo trudne i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni od agentów oczekiwać. Niektórzy agenci ulegają niestety pokusie łatwych pieniędzy i zamiast służyć właściwą poradą, popychają klientów do źle wybranych domów. Tu jeszcze raz potwierdza się zasada, że wybór agenta to jest najważniejsza decyzja i często należy zasięgnąć porady i opinii znajomych.

Poszukując domu poprzez Internet, większość ludzi nie ma właściwego rozeznania rynku, nie orientuje się w cenach domów, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią poprzez Internet na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu – skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy dolarów. Próbując kupić dom bezpośrednio od agenta, który go wystawia, mając oni nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy sprzedają dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Wręcz przeciwnie, jest znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną, mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek, jest bardziej skuteczny w negocjacjach.

Proszę pamiętać, agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość, są opłacani przez sprzedających. Ja osobiście nie bardzo rozumiem, dlaczego ktoś dobrowolnie rezygnuje z takiej pomocy? Agent pracujący dla "kupujących" określany obecnie jako "buyer's broker" – nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym prawnym dokumentem prawnym. Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem. "Buyer's broker" na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości. Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, a przede wszystkim określa jej czas, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i napiszę o nim więcej innym razem.

Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń.

"Buyer's broker" oprócz znalezienia domu, oferty czy negocjacji powinien pomóc w załatwieniu wielu innych spraw.

Załatwienie finansowania – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My, jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.

Wybór prawnika – na ogół w większość z nas nie korzysta z pomocy prawników, dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem.

Wybór ubezpieczenia – jakie i w jakiej firmie ubezpieczenie domu? Czy warto ubezpieczyć się na życie, kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę, czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie? Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rękę bez pomocy własnego konsultanta potrafi bardzo zbyt kosztowne!

Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabianie pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – nasza inwestycja może stanąć pod znakiem zapytania.

Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących.

Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi. Od początku do końca procesu "własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.

Tel. 905 822 - 2422