Czasami zastanawiamy się, co wpływa pozytywnie lub niegatywnie na wartość domu. Dziś chciałbym wspomnieć o niektórych negatywnych czynnikach mogących obniżyć wartość domu. Warto o tym pomyśleć w chwili podejmowania decyzji o zakupie, bo później może być za późno. Nie ma żadnych mierników określających idealny dom. Każdy dom jest oceniany subiektywnie. Jednym ludziom przeszkadzają pewne elementy czy rozwiązania danego domu, a innym wcale nie. Tolerancja do ewidentnych problemów czasami wynika ze spraw kulturowych. Podróżując kilka lat temu po Wietnamie, byłem zdziwiony, że tak wielu było chętnych do posiadania domów przy głównych zatłoczonych ulicach. Ja osobiście nie mieszkałbym tak za żadne pieniądze. Gdy jednak po kilku dniach podróży przyjrzałem się zwyczajom i sposobowi życia zrozumiałem przyczynę. Po prostu wynikało to z tego, że z takiego domu można było prowadzić biznes, a biznes dla Wietnamczyków to sprawa bardzo poważna. Czyli ekonomia decyduje o tym, co jesteśmy w stanie zaakceptować.

Wracając do tematu – co wpływa negatywnie na wartość domu? Takich czynników jest bardzo wiele. Niektóre z nich nie zawsze są zależne od nas czy łatwe do naprawienia.

Z drugiej strony, istnieje szereg negatywnych składników, które możemy poprawić, by zlikwidować ich negatywny wpływ.

Zacznijmy od elementów, na które nie mamy wpływu:

* Lokalizacja – domy, które sąsiadują z liniami wysokiego napięcia, torami kolejowymi, autostradami, bardzo ruchliwymi arteriami czy wysypiskiem śmieci zwykle sprzedają się znacznie dłużej i za mniejsze pieniądze. Wielu kupujących nie lubi również bezpośredniego sąsiedztwa ze szkołami, plazami czy zakładami przemysłowymi. Kupując dom, należy pamiętać o tym fakcie i starać się unikać wątpliwych lokalizacji.

* Domy z piętnem (stigma) – domy, w których uprawiano marihuanę, są zwykle niechętnie kupowane ze względu na obawy zdrowotne. Domy, w których poprzedni właściciel zmarł, a jeszcze gorzej, gdyby popełnił samobójstwo, są zwykle unikane przez kupujących. To samo dotyczy domów, w których popełniono brutalne przestępstwo. Innym negatywnie odbieranym wydarzeniem z przeszłości może być pożar czy powódź – choć to w mniejszym stopniu. Natomiast domy wychodzące na cmentarz są dla jednych ogromnym minusem, dla innych bardzo pożądanym elementem. Pierwsi boją się duchów, drudzy cenią sobie spokój i prywatność.

* Domy zabytkowe (heritage homes) – są to zwykle atrakcyjne domki o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Jeśli ktoś jest gotowy taki dom zaakceptować, to może być nawet bardzo dobra reklama do prowadzenia w nim biznesu. Natomiast wszelkie przeróbki takich domów mogą być problematyczne, dlatego większość kupujących unika tego typu zakupów.

* Szkodliwe substancje – obecność azbestu, Urea Formaldehyde Foam Insulation (UFFI), Vermiculite Insulation czy zagrzybienie zdecydowanie negatywnie wpływa na obniżenie sprzedawalności danej nieruchomości. Dla większości kupujących jest to poważny problem, pomimo że tak naprawdę moim zdaniem często jest to wyolbrzymione i na przykład jeśli chodzi o UFFI, to dawno już środki te, nawet jeśli były zainstalowane, przestały wydzielać jakiekolwiek opary. W USA środek ten jest używany powszechnie i nie budzi obaw.

* Zbiorniki na olej opałowy. Te, które są prawdziwym problemem, to są te zakopane w ziemi. Po latach mają one tendencję do wycieków, a tym samym bardzo kosztownych napraw czy kosztów usunięcia. Domy, które mają takie zbiorniki, są bardzo trudne do ubezpieczenia.

* Czynnik ludzki – tak zwany przekrój społeczny ma zdecydowanie wpływ na ceny nieruchomości. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor skóry, ale często o to, jak niektóre nacje dbają o domy albo nie! Dlatego jeśli kupimy dom w słabej okolicy, to nawet "złote klamki" nie pomogą podnieść jego wartość.

Jest jeszcze cały szereg elementów, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, ale które w jakiś sposób możemy kontrolować lub poprawić poprzez modernizację, renowację albo konwersję. Wymienię tu kilka:

* Rodzaj ogrzewania – zwykle elektryczne jest mniej mile widziane niż nadmuchowe, ale wraz ze wzrostem kosztów gazu to może się zmienić. Ponadto są sposoby, by przerobić system na nadmuchowy. Kosztuje to od 7 do 12 tysięcy, ale czasami jeśli kupimy dom z elektrycznym ogrzewaniem znacznie taniej, to i tak się to opłaci.

* Serwis zasilający dom mniejszy niż 100 amperów. Zmiana zasilania na większe jest łatwa. Moim zdaniem jest to po prostu tylko niedogodność.

* Aluminiowe okablowanie domu – nie jest prawdziwym problemem, jeśli się o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przeróbek. Panuje przekonanie, że takich domów nie można ubezpieczyć. Jest to nieprawda.

* Problemy funkcjonalne domu – brak przestrzeni do życia czy zła strefa wejściowa. Czasami możemy to poprawić poprzez usunięcie kilku ścian, ale zawsze sugeruję kupować domy, które od początku są wystarczająco duże.

* Problemy techniczne domu – stary piec, okna, kuchnie, łazienki czy dach – potrafią zniechęcić wielu do zakupu. Z drugiej strony, wielu renowatorów poszukuje właśnie takich domów.

* Liczba łazienek – wszyscy lubimy komfort i często brak dodatkowej łazienki powoduje, że dom nie jest kupowany. Z drugiej strony, często można "wykroić" drugą łazienkę kosztem małych przeróbek, a wartość domu znacznie wówczas wzrasta.

* Baseny – tu zdania są podzielone, ale statystycznie 70 proc. ich nie chce.

Elementów, które mogą wpływać negatywnie na wartość nieruchomości, jest znacznie więcej. Kupując dom na własną rękę i nie mając doświadczenia, możemy dokonać złego wyboru. Dlatego warto mieć agenta, który te wszystkie sprawy zna.

Zdarza się, że sprzedający dom wie o problemach z domem i czasami je zataja. Jeśli problemy te są widoczne gołym okiem i na przykład dotyczą ewidentnych problemów technicznych, jak stary dach czy okna albo stara kuchnia – to kupujący powinien sam to odkryć lub przy pomocy inspektora.

To są normalne sytuacje i nie prowadzą do problemów.

Za to, jeśli ukryjemy poważne sprawy, np. że w domu uprawiano marihuanę czy ktoś w nim zmarł, to takie sprawy wyjdą na jaw zaraz po przejęciu domu, bo doniosą o tym życzliwi sąsiedzi.

Konsekwencje mogą być bardzo poważne, a przede wszystkim kosztowne! To samo dotyczy ukrywania cieknącego basementu czy innych poważnych ukrywanych spraw konstrukcyjnych.

Jeśli wiemy, że istnieją problemy strukturalne albo z wilgocią to lepiej je albo ujawnić i dostać pisemne potwierdzenie, że kupujący o tym wie, ale wówczas tracimy na cenie sprzedaży. Lepszym rozwiązaniem jest naprawa problemów i otrzymanie gwarancji, która pomoże nam uzyskać zwykle lepszą cenę.

Jeśli wiemy o problemach takich jak śmierć w domu, uprawianie marihuany czy szkodliwe substancje, to lepiej tego rodzaju problemy ujawnić z góry. Istnieje specjalny dokument określany "disclosure".

Tak, to zwykle utrudnia sprzedaż domu czy obniża jego wartość, ale koszty sądowe będą znacznie wyższe, jeśli tego nie zrobimy.