Proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i kosztowne.
Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy to robić, czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca – popełniamy największy błąd. Często, by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację, zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Widzę często ludzi, którzy kupili działkę w słabej okolicy i wybudowali tam największy i najładniejszy dom w nadziei, że go sprzedadzą z zyskiem. Liczą oni na to, że ceny okolicy szybko pójdą w górę, jak pojawi się tam ich "custom home".
Jako ciekawostkę, jak ważna jest dobra lokalizacja – podam coś, co przeżyłem osobiście kilka dni temu. Otóż reprezentowałem klientów, którzy składali ofertę na dom w okolicy Yonge St. i Avenue Road na działce 30 na 132 stopy. Cena wywoławcza wynosiła 699.000 dol. Moi klienci zaoferowali 1.061.000 dol., a i tak nie dostali tej działki. Zwycięska oferta wyniosła 1.365.888 dol., a wszystkich ofert było 72! Szaleństwo!
Następna sprawa to projekt i wybór projektanta.
Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, by narysował plany, które potrzebne są, by zacząć budowę. Jak zrobić, by było to tanio? Kto by chciał płacić za jakiś tam papier poważne pieniądze? Najlepiej wziąć jakiś pomysł z gazety czy od buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na subdivisions i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy klocek. Sam proces projektowy trwa kilka miesięcy i tu nie warto się spieszyć, gdyż decyzje projektowe mają bezpośredni wpływ na efekt całościowy. Ja zwykle sugeruję przeznaczyć na to do trzech miesięcy. W tym czasie architekt nie tylko wymyśla koncepcję, ale również przygotowuje tak zwane "working drawings" – czyli rysunki, które pójdą do miasta do zatwierdzenia. W tym też czasie rysunki są zwykle sprawdzane przez inżyniera strukturalnego oraz robione są rysunki robocze systemu grzewczo-chłodzącego (HVAC).
Koszty za pracę architektów różnią się znacznie i mogą wynosić od 5000 do 50.000 dol. za projekt. Jest to sprawa umowna i zwykle wielu architektów czy projektantów bazuje cenę na stawce dolarowej od stopy projektowanego domy. W całości kosztów budowy – to jest naprawdę znikoma kwota, ale jak wspomniałem, dobry projekt podnosi wartość domu.
Zatwierdzanie projektu
Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Podanie o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji składającego podanie – co do przewidywanych kosztów.
Niestety, w zależności od miasta dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Najgorszym miastem, moim zdaniem, jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki od reguły, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2-4 tygodni, najczęściej są to 2-4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval". Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje) oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne dwa miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i wynosi około 4500 dol., a do niedawna była to 1/3 tej kwoty.
Miastem, w którym załatwia się projekty szybko i sprawnie, jest Oakville. O ile w Mississaudze wszystkie zmiany muszą być składane ponownie jako rewizje, które urzędnik zobaczy, jak będzie miał czas czy ochotę, to w Oakville wszelkie zmiany są zwykle dyskutowane z "plan examinatorem" na miejscu i często wystarczy wrysować zmianę przy nim i postawić inicjał. Tak to powinno wyglądać. Wstyd dla Mississaugi! Urzędnicy sprawiają tu wrażenie, jakby pracowali za karę! Jeszcze łatwiej proces ten może przebiegać poza miastem. Zwykle urzędy w Caledon czy Halton Hills są bardzo sprawne i przychylne nowym podaniom.
Organizacja budowy. Management
Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy.
Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing.... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego mogą się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom, nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet szybko zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.
Wielu "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym, czyli wykopów, framing, czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, mogą być spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.
Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, który ma płacone ustalone z góry "management fee". Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres od 10 do 15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to, moim zdaniem, lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, ba, na każdym możemy poprosić naszego "managera" o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że "manager" nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć, niż w przypadku kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy. Jest to obszerny temat i jeśli to Państwa interesuje, to proszę dzwonić do mnie, tel. 905-278-0007.
