W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty, to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez zatrudnionego inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza pięciu dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu, to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się "waiver", usuwający warunki, o których wspomnieliśmy, z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych pięciu dni biznesowych, może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze "waiver" i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

Wspomniane dwa warunki – czyli finansowanie i inspekcja, są najbardziej typowe, natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, których można użyć. Na przykład, kupujący condominium często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany "Estopel Certificate", który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny korporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadowalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek zaakceptowania danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek sprawdzenia "zoningu", warunek uzyskania ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenia przydatności wody do picia i wiele innych.

Zdarzają się też sytuacje, że kupujący jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze niesprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem, że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających.

Pomimo że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie. Osobiście jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing, to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

Oczywiście to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem, są najbardziej typowe. W przypadku każdego warunku tylko jedna strona ma prawo usunięcia go. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie, tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

Powstaje pytanie, czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź brzmi nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam 10.000 dol. więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszą ofertę.

Natomiast można tę nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta, jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się "escape clouse". Czyli nie daje sprzedającym możliwości wycofania się z oferty. Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom.

Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę, to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny, by albo usunąć warunek albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to "escape clouse".

Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007