Wysokość podatków od nieruchomości, które płacimy w Ontario, bazuje na wartości rynkowej nieruchomości, którą posiadamy. W 1997 roku został wprowadzony w życie "fair assessment system", który stworzył podstawy do ujednoliconej wyceny wartości rynkowej nieruchomości. W tym celu powstała instytucja pod nazwą Municipal Property Assessment Corporation (MPAC), której specjalnie przeszkoleni pracownicy ustalają teoretyczną wartość rynkową każdej nieruchomości. Po angielsku nazywa się to "current value assessment". Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku.

Dzięki nowym wycenom od podobnych nieruchomości w obrębie tego samego miasta pobierane są (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest "fair assessment system". By zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie. Jak wspomniałem, zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment). Niestety, co roku jest ona coraz wyższa!

System ten ma również kilka możliwości:
• osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste);
• stworzono łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
• poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu. Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na uaktualnionych wskaźnikach.

Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o "current value assessment". Otóż każdy region (na przykład Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment).

Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na całkowity podatek od nieruchomości.

Zrozumiałe jest, że im wyższy jest "current value assessment" danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, które szybciej poszły w górę niż inne. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.

Czy moim zdaniem obecny system jest sprawiedliwy? Osobiście uważam, że nie!

• Podatek ten jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości usług! Podatek ten powinien być paraboliczny. Co to oznacza – wszyscy powinni płacić podatek liniowy do na przykład 750.000 dol., ale powyżej tej sumy powinien on powoli spadać.
• Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić "market value", często nawet nie widzi wycenianego domu i dlatego ważne jest, by te wyceny kontrolować.
• Płacimy ten podatek z tak zwanych "after tax money". Czyli płacimy podatek z pieniędzy, od których już musieliśmy zapłacić podatki. Moim zdaniem, podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens. Tak jest robione w USA.

Jak być może Państwo wiedzą – różne miasta mają różne "mill rate" – w rejonie Peel podatki są zbliżone do 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości (dokładnie 0,98 proc.). Na przykład w rejonie Durham – "mill rate" jest znacznie wyższy i wynosi około 1,7 proc. Oznacza to, że w różnych miejscach Ontario za nieruchomość wycenioną na taką samą sumę podatki mogą być znacznie wyższe.

Często oglądając domy z klientami, widzę, jak porównują oni wydruki z MLS (Multiple Listing System), zwracając szczególną uwagą na aktualne podatki. Zdarza się często, że nieruchomości wystawione za podobną sumę mają bardzo różne podatki. Często jest to znaczna różnica. Załóżmy, że nieruchomość była wyceniona przez MPAC na 400.000 dol. – ale została sprzedana na przykład za 500.000 dol. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Tak jak wspomniałem w pierwszej części – podatki bazują na "market value" – w związku z tym jak ktoś zapłaci za dom 500.000 dol., to MPAC będzie bazowało następną jego wycenę na tej wartości. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 400.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 500.000 dol. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast – to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS – gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez miasto.

Jeszcze kilka uwag na zakończenie.

• Płacenie "property tax" jest niestety obowiązkowe i jeśli zaczynamy za nie zalegać, to po upływie trzech lat miasto ma prawo wystąpić o przejęcie nieruchomości i sprzedaż jej za zaległe podatki. To jest bolesne.
• Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy pobierają opłatę tylko wtedy, jeśli wygrają naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś.
Firma, z której usług czasem korzystam, jest prowadzona przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego, nosi nazwę After Tax. Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.

Określenia condo i freehold odnoszą się do prawa własności nieruchomości.

Freehold – do tej kategorii zasadniczo zalicza się większość domów wolno stojących, bliźniaków oraz szeregowców. Właściciele tych nieruchomości mają pełną własność zarówno budynku, jak i ziemi, na której ów budynek jest wybudowany. W tym przypadku są oni oczywiście odpowiedzialni finansowo za utrzymanie i wszelkie naprawy dotyczące całej nieruchomości. Zarówno na zewnątrz budynku, jak i wewnątrz. Ponadto są oni odpowiedzialni za naprawy i utrzymanie w czystości terenu, na którym budynek stoi. W przypadku freehold – właściciel nieruchomości musi stosować się do pewnych standardów utrzymania i używania nieruchomości narzucanych na niego przez przepisy miejskie w formie tak zwanych by-laws. Są to ogólne przepisy porządkowe, które na ogół nie mają zbyt restrykcyjnych zasad. Zrozumiałe jest, że jeśli ktoś na swoim terenie w mieście zrobi składowisko starych samochodów albo zacznie hodować na dużą skalę zwierzęta – to miasto zwykle w odpowiedzi na skargi sąsiadów może zmusić właściciela do przywrócenia porządku.

W przypadku condo – typową kategorią są zespoły townhousów czy budynki apartamentowe. W tym przypadku kupuje się owszem mury, w których się będzie żyło, ale teren, na którym na przykład wybudowany jest townhouse, jest własnością korporacji, w której kupujący ma swój udział. W praktyce oznacza to, że o ile jesteśmy odpowiedzialni za większość napraw i renowacji wewnątrz unitu, to zwykle wszystkie naprawy zewnętrzne oraz utrzymanie terenu i urządzeń wspólnie używanych, takich jak na przykład basen – są wykonywane przez specjalnie w tym celu zatrudnioną przez korporację instytucję nazywaną "management company". Oczywiście wszystkie opłaty związane z utrzymaniem wspólnej własności są ponoszone wspólnie. W przypadku condominium oprócz przepisów miejskich – każda korporacja ma swoje własne przepisy porządkowe, które są zwykle bardzo restrykcyjne i za których egzekucję odpowiedzialny jest management. Na pewno wielu słuchaczy, którzy mieszkali w townhousach stoczyło wojnę z korporacją o możliwość zainstalowania anteny satelitarnej czy możliwość ogrodzenia kawałka "swojego" terenu. Zwykle w takich wojnach stroną zwycięską jest korporacja, a sfrustrowany posiadacz condo wkrótce zamienia je na freehold.

Warto wiedzieć, jak kształtują się opłaty za utrzymanie nieruchomości w przypadku freehold i condo. W przypadku condo – musimy płacić tak zwane maintenance fee. Warto wiedzieć, jak to wpływa na wysokość ogólnych spłat. Porównując bezwzględne ceny zakupu nieruchomości na przykład 450.000 dol. w przypadku domu FREEHOLD i 300.000 dol. w przypadku CONDO, nie zawsze zdajemy sobie sprawę ze wszystkich opłat związanych z ich comiesięcznym utrzymaniem. W pierwszej chwili wydawać by się mogło, że miesięczne opłaty w przypadku domu za 450.000 dol. muszą być znacznie wyższe niż w przypadku condominium za 300.000 dol. Czy jest tak w rzeczywistości?

Typowymi miesięcznymi opłatami w przypadku freehold będą: pożyczka hipoteczna (mortgage), podatek miejski (property tax), utilites (prąd, gaz, woda) oraz ubezpieczenie domu. Przy założeniu, że kupuje się dom z minimalnym wkładem 5 proc. oraz przy oprocentowaniu pożyczki około 2,89 proc. na 5 lat, całkowite miesięczne opłaty za utrzymanie przeciętnego domu w cenie 450.000 dol. wyniosą około 2700 dol. – RAZEM Z OPŁATAMI ZA OGRZEWANIE, ENERGIĘ i podatkiem od nieruchomości!!!

W przypadku condominium – oprócz opłaty za mortgage, należy się liczyć z podatkiem od nieruchomości (property tax) oraz tak zwanym maintenance. O ile podatek zwykle kształtuje się pomiędzy 1600 a 2400 dol. za dwusypialniowe mieszkanie, to maintenance może obecnie przekraczać 800 dol. miesięcznie w niektórych przypadkach i zwykle zawiera takie elementy, jak prąd, ogrzewanie, woda, ubezpieczenie nieruchomości, garaż oraz telewizja kablowa. Przy podobnych założeniach dotyczących downpayment oraz oprocentowania pożyczki jak poprzednio – całkowity koszt utrzymania condominium w cenie 300.000 dol. w skali miesiąca wynosić będzie około 2400 dol. Szokująco mała różnica w spłacie miesięcznej, bo tylko około 300 dol., pomimo różnicy w cenie aż o 150.000!

Niewątpliwie elementem wywołującym najwięcej emocji i wpływającym w znaczący sposób na wysokość opłat miesięcznych w przypadku condominium – jest maintenance, ale w przypadku condominium możemy mieć do czynienia z jeszcze jednym niepożądanym wydatkiem – "special assessment". W normalnej sytuacji płacone maintenance powinno wystarczyć na pokrycie wszystkich opłat związanych z niezbędnymi naprawami obiektu. Zdarzają się jednak sytuacje, że pojawiają się niezaplanowane, ale konieczne naprawy. Na przykład podziemny garaż, który potrzebuje strukturalnych napraw sięgających czasami setek tysięcy dolarów. W takich sytuacjach korporacja ma prawo "narzucić" na jej członków obowiązek dodatkowych składek na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. Zrozumiałe jest, że nikt ich nie lubi i wpływają one w zdecydowanie negatywny sposób na sprzedawalność poszczególnych unitów. Dlatego kupując unit w korporacji – należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej sytuacją finansową oraz z planowanymi wydatkami. Odbywa się to przy pomocy dokumentu nazywanego "Status Certificat" – o tym innym razem. Nie od rzeczy byłoby też poproszenie kogoś, kto ma doświadczenie budowlane, by ocenił stan techniczny kompleksu.

Na zakończenie jeszcze dwie uwagi. Pierwsza – typowo jeśli inwestujemy w zakup nieruchomości, to freeholds dużo szybciej nabierają wartości niż condos. Druga uwaga – jeśli kupujemy freehold z myślą o renowacji i zarobku na "flip", to mają one znacznie większy potencjał niż CONDOS – pod warunkiem, że dokonamy właściwego wyboru. Niestety, zbyt często sami nie mając doświadczenia w tych sprawach, korzystają Państwo z pomocy "fachowców", którzy też niewiele na ten temat wiedzą.

Maciek Czapliński

Słyszy się często określenie "down sizing" w odniesieniu do nieruchomości. "Down sizing" jest przeciwieństwem "up sizing". Zwykle tak to wygląda w przypadku domów, że kiedy kupujemy pierwszy dom, to już w tym momencie planujemy często kupno za kilka lat domu większego, bo zakładamy, że nasza rodzina się będzie powiększała oraz będzie nas stać na więcej.

Jak wiemy, w Kanadzie, w przeciwieństwie do Polski, ludzie zmieniają domy średnio co 5 – 7 lat. W tym czasie, jeśli zaczęliśmy jako ludzie młodzi, po 2 – 4 zamianach domów, wielu z nas jest obecnie w sporym domu, ale jesteśmy też starsi. Wszystko jest dobrze, jeśli nadal mieszkamy w nim z pełną rodziną, czyli czasami rodzicami oraz dziećmi. Często jednak po następnych kilku latach okazuje się, że dzieci dorosły i często są już na swoim, a my mieszkamy w pięknym i często spłaconym domu, który nagle okazuje się za duży na potrzeby tylko dwu osobowej rodziny. Oczywiście, jeśli dom jest spłacony, to nadal mieszkanie w nim jest tańsze niż wynajmowanie apartamentu, ale płacenie podatków od nieruchomości oraz ogrzewanie dużego domu może być po pewnym czasie dokuczliwe. Dlatego warto by się zastanowić, czy nie ma lepszych rozwiązań. I tu warto pomyśleć właśnie o "down sizing", czyli zamianie domu na mniejszy i tańszy.

Wiele domów, które moi klienci kupowali w Mississaudze 10 lat temu za 400.000 dol., dziś jest wartych blisko 800.000 dol. Czasami mamy je spłacone, czasami mamy jeszcze do spłacenia (jeśli płaciliśmy tylko minimum) około połowy z pierwotnej ceny zakupu. Logicznym rozwiązaniem byłoby sprzedać dom na obecnym dobrym rynku. Ze sprzedanych pieniędzy spłacić balans pożyczki hipotecznej i kupić dom mniejszy, w którym to przypadku zyskujemy kilka spraw. Po pierwsze, pozbywamy się pożyczki (jeśli ją mamy), po drugie, powinniśmy mniej wydawać na utrzymanie domu. Chyba nie ma w tym nic złego, by sobie trochę ulżyć ze spłatami. Gdyby się tak korzystnie okazało, że zostanie nam trochę pieniędzy po zamianie domów, to oczywiście można je zainwestować w rozsądną i bezpieczną inwestycję.

Kupując mniejszy dom, możemy również rozważać opcję kupienia takiej nieruchomości, w której jest albo można będzie stworzyć tak zwany "basement apartment". Jak wiemy, przepisy są obecnie bardziej liberalne i można będzie takie apartamenty wynajmować legalnie. Co to nam daje? Po pierwsze, ogromną pomoc finansową. Średnio takie apartamenty wynajmują się za około 800-900 dolarów. To wystarcza z nadwyżką na zapłacenie podatków od nieruchomości oraz za tak zwany utilities (woda, gaz, prąd). Czyli wizja mieszkania "za darmo" jest bardzo realna. Drugim benefitem jest to, że na tym etapie życia często marzymy o podróżach. Jeśli mieszkamy w domu sami, to często obawiamy się z niego wyjechać na przykład na południe na kilka tygodni. Jeśli jednak mamy dobrych lokatorów, to sprawa jest znacznie prostsza. Oni zwykle będą chętnie doglądać domu być może w zamian za drobną obniżkę opłat w tym czasie, kiedy nas nie ma.

Moim zdaniem, jest to idealne rozwiązanie, ale można jeszcze pójść krok dalej, korzystając z "down sizing". Jest to sugestia nie dla każdego, ale wydaje mi się warta uwagi.

Otóż w opisanej powyżej sytuacji mamy spłacony dom i mieszkamy za darmo. Być może nawet mamy nadwyżkę gotówki ze sprzedaży nieruchomości.

Piękne życie, ale... Może warto zrobić jeszcze jedną inwestycję, która w przyszłości będzie płaciła nam regularny dochód. Myślę to o zakupie nieruchomości, która będzie mogła być wynajmowana i przynosiła nam stały dochód.

Posłużę się przykładem. Bardzo popularnym domem, który przynosi największy dochód, jest tak zwany 5-poziomowy back split. W tym typie domu łatwo jest stworzyć 3 niezależne apartamenty. Myślę tu o bliźniaku. Na obecnym rynku można je zakupić pomiędzy 500.000 a 550.000 tysięcy. Jeśli damy na przykład 200.000 dol. na "down payment" (wzięte jako linia kredytowa pod zastaw naszego domu), to wówczas pozostaje do spłaty 300-350 tysięcy. Obsługa takiego mortgage'u to jest około 1620 dolarów w przypadku 350 tysięcy pożyczki. Nasz dochód w przypadku domu, o którym mówię, wynosić będzie 1500 dol. z największego apartamentu oraz odpowiednio 800 i 900 dol. z dwóch pozostałych. Czyli w całości będzie to około 3200 dol. miesięcznie. Wystarczy to z nadwyżką na obsługę pożyczki hipotecznej, zapłacenie podatków od nieruchomości, utilities (jeśli będą wliczone w cenę za wynajmowanie), a nawet obsługę naszej linii kredytowej, którą wzięliśmy pod zastaw naszego domu, w którym mieszkamy, by mieć pieniądze na "down payment".

Jakie są benefity takiego posunięcia? Wydaje mi się, że oczywiste. Po pierwsze, mamy coś, co nie kosztuje nas nic albo prawie nic, a co się spłaca i nabiera wartości i jest naszą inwestycją na emeryturę. Po drugie, przy odpowiednim ustawieniu spłat i płacąc z trochę ekstra, możemy taką nieruchomość spłacić znacznie szybciej niż normalnie. Nagle może się okazać po 10 – 15 latach, że nie tylko mamy dodatkowe "equity" warte prawdopodobnie około 700.000 dol. (ceny pewnie wzrosną), ale również mamy stały dochód pewnie około 4000 dol. miesięcznie (ceny za wynajem też wzrosną). Jest to lepszy plan niż najlepsze benefity z "Canada Pension Plan".

Trudno się nie zgodzić z logiką takiego planu.

Dlatego wszystkich, którzy są na tym etapie życia, zapraszam do spotkania osobistego ze mną, gdzie możemy taki plan wprowadzić w życie.

By znaleźć obecną wartość rynkową (oczywiście w przybliżeniu), wystarczy do mnie zadzwonić pod numer 905-278-0007 (można też wysłać tekst, bo to jest moja komórka), albo można napisać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Bardzo chętnie sprawdzę, jakie były sprzedaże podobnych nieruchomości w ostatnim okresie i na podstawie tego będziemy mogli w dużym przybliżeniu dokonać kalkulacji. Jak wspomniałem, będzie to wycena przybliżona, bo żeby dom wycenić dokładniej, będę potrzebował odwiedzić Państwa i zobaczyć, w jakim stanie technicznym i jak ten dom jest utrzymany. Taki serwis jest całkowicie bezpłatny. My po prostu liczymy na tak zwany "future business".

Jeśli Państwo wolą nas odwiedzić w naszym biurze w Starsky 2, to oczywiście każdy z naszej grupy chętnie pomoże w takiej wycenie.

By wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Co taki kontrakt zawiera?

Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz każdy poprzez stronę realtor.ca).

Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku i potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znaku przed nieruchomością, strony internetowej agenta czy ogłoszenia w prasie. Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większe szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.

Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.

•Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.

•Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli commission, płaconego dla firmy brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmy brokerskiej, która przyniesie ofertę.

•Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.

•Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku "na sprzedaż", ogłoszenia prasowe. Czasami inni agenci mogą reklamować w mediach ten sam dom, ale wymaga to zgody ze strony agenta, który ma podpisany kontrakt MLS.

•Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania poprzez agentów zrzeszonych w Real Estate Board oraz ich klientom zainteresowanym zakupem.

•Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania przez agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.

•Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.

•Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.

Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację.

Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanego "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądającej go w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta. Jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.

Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrymonial home" i w dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby niebędącej w dokumentach.

Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.

Trochę przewrotne pytanie. Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?

Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!

•Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.

•Brak umiejętności negocjacji, często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałosć za strony potencjalnych klientów.

•Gorsza ekspozycja na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.

•Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą ekspozycję na około 90 proc. rynku kupujących.

•Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym, jest to bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.

•Na domy wystawiane "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2 – 3 tygodniach prywatny listing zamienia się w MLS listing.

•Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.

Każda inwestycja w dom powinna podnosić jego wartość. Wykańczanie basementów nie jest na pierwszym miejscu, jeśli chodzi o opłacalność. Jak często wspominałem, na pierwszym miejscu są kuchnia, na drugim łazienki. Basement jest na 4. lub 5. miejscu, ale często jest to najłatwiejszy sposób, by uzyskać sporą dodatkową przestrzeń mieszkalną, którą możemy wykorzystać dla naszej rodziny albo na potrzeby inwestycyjne. Mam tu na myśli dodatkowy apartament, który może nam przynieść dochód i pomóc ze spłatami pożyczki.

Niezależnie czy wykańczamy basement na własne potrzeby, czy na potrzeby wynajmowania, jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

* Projekt – często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu, robimy plany sami, niewiele wiedząc o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

* Planując basement, warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy, i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy, dużo prościej taki basement można będzie zalegalizować, jeśli zajdzie taka potrzeba.

* Ważne jest, by planując basement, uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa, dlatego warto zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami. Sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8" drywall. Ta wymagana przez przepisy bezpieczeństwa godzina jest ważna w przypadku legalizacji apartamentu.

* Warto pomyśleć o połączeniu alarmu dymu, który jest w piwnicy, z tym, który jest na pierwszym poziomie, tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

* Drzwi pomiędzy basementem a resztą domu, jeśli myślimy o wynajmowaniu, muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę.

* Kuchnie – nie każdy lubi ciężkie i bardzo ornamentalne kuchnie. Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu – są bardzo modne.

* Łazienki – jak już wydajemy pieniądze, to przynajmniej zbudujmy łazienkę z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

* Bary – są już niemodne. Ogromny bar, za którym właściciel serwuje drinki, jest przeżytkiem. Często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełnią funkcję baru.

* Nagłośnienie – obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych, dlatego "home theatre" przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

Chciałbym zaproponować tym wszystkim, którzy planują sprzedaż domu i myślą o wykończeniu basementu, zanim go wystawią na sprzedaż, specjalny deal. Dla wszystkich zainteresowanych oferuję bezpłatny projekt rozplanowania piwnicy oraz dla potrzebujących pomoc w budowie, jeśli skorzystają Państwo z naszej pomocy przy sprzedaży lub zakupie domu.

Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplits, szczególnie back split 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre side-splits są również dobre.

Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Wielu właścicieli domów tworzy apartamenty bez zgłaszania ich do miasta i w większości przypadków nic się nie dzieje. Moją radą jest jednak, nawet gdy nie chcą przejść Państwo przez właściwy proces, tak urządzać apartament, by spełniał on wszystkie wymagania bezpieczeństwa, o których pisałem na początku. W wypadku interwencji ze strony miasta lub nieszczęśliwego wypadku – mają Państwo szansę na mniejsze kłopoty. Oprócz przepisów typowo dotyczących bezpieczeństwa – w tworzonym apartamencie powinny być spełnione wymagania standardów budowlanych – to znaczy minimalna wysokość pomieszczeń, odpowiednia wentylacja, odpowiednia ilość światła dziennego. Te wymagania są określone w OBC (Ontario Building Code)
Jeśli już stworzymy apartament do wynajmowania, powstaje pytanie, jakie są korzyści z wynajmowania części domu "obcym" ludziom? Czy to się opłaca? Moim zdaniem, nie zawsze jest to kwestia, czy się opłaca, czy nie. Często może być to sprawa konieczności lub jedyne rozwiązanie, które pozwoli kupić własny dom. Dom z apartamentem do wynajęcia jest bardzo popularnym rozwiązaniem szczególnie wśród tych, którzy kupują pierwszy dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.

Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-proc. down payment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 1000 dol. i wynajęcie zazwyczaj nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 1000 dol. pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach pożyczkę hipoteczną na około prawie 220 tysięcy (variable mortgage). Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 500 tys. dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 500.000 tysięcy jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia.

Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.

Kupno domu z apartamentem do wynajęcia ma jeszcze jedną bardzo ważną zaletę. W Kanadzie w normalnej sytuacji – wydatki związane z utrzymaniem domu nie są odliczane od podatków. Natomiast jeśli Państwo wynajmą część domu – to część pożyczki hipotecznej oraz opłat związanych z utrzymaniem domu – można odpisać od podatku. Oznacza to w rzeczywistości, że Państwa zarobek związany z wynajęciem apartamentu komuś – zostanie zrównoważony wydatkami związanymi z jego utrzymaniem. W praktyce – zapłacą Państwo minimalny podatek od otrzymanych pieniędzy.

Myślę, że taki zastrzyk finansowy jest nie do pogardzenia.

Ostatnia uwaga. Przepisy nie zabraniają ludziom spokrewnionym mieszkać pod jednym dachem i mieć osobne kuchnie. Czyli na przykład dzieci chcące mieszkać wraz z rodzicami w jednym domu, ale w osobnych mieszkaniach, mogą to robić bez trudu.

Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy "spokój", jak nam ma zapewnić stały procent i stałe spłaty przez następne lata.

Życie pisze różne scenariusze i często może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić dom na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za "zerwanie umowy". Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze, kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.

Wracając do pożyczek zamkniętych warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane chartered bank – ma wbudowany przywilej nazywany "portability". Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako "zastaw", to po prostu mortgage jest przerejestrowywany z jednej nieruchomości na drugą.

W przypadku kupna większego i droższego domu mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana od różnicy, której już "nie potrzebujemy".

W praktyce oznacza to, że wcale nie trzeba czekać pięć lat, by zmienić dom na inny.

W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki mortgage'u, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania.

Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. O tych sprawach pisałem tydzień temu. W przypadku jednak kiedy sprzedajemy dom, zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy, i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Warto wiedzieć, jakie są to pieniądze, bo to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie. Karę również zapłacimy, jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz mortgage przeniesiemy do innego banku. Wówczas bank tracący biznes nałoży na nas karę. Zwyczajowo karą jest tak zwany interest differential, czyli różnica w procencie lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.

Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie.

Popatrzmy na przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy 100.000 dol. pożyczki na 5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 2,75% (posted rate) a panującym trzy lata temu. Jest to 1,25%, co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 2500 dol. różnicy w opłatach.

Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż panujące obowiązujące w chwil zawarcia umowy. Przy tym samym założeniu 5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5000 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożone razy trzy – daje w sumie 1249 dol. kary. Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?

Warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank, zanim podejmiemy decyzję o zerwaniu umowy. Nazywa się on "mortgage verification". Dokument ten będzie zawierał informację, jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem, jest to bardzo ważne, by wiedzieć. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie!

W odniesieniu do real estate funkcjonuje określenie equity take out. Warto wiedzieć co to oznacza.

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się tak, między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz wciąż dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ci co kupili domy 10 lat temu, zasadniczo podwoili wartość inwestycji.

Nawet jeśli sami nie nadpłacili znacznie pożyczki, którą zaciągnęli w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej - mają obecnie duże "equity" w swoich domach.

W prostym języku, "equity" to jest różnica pomiędzy tym, za co nieruchomość może się sprzedać, a całkowitym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli, jeśli ktoś ma dom warty $500,000, a ma na nim do spłacenie pożyczki hipotecznej $300,000, to equity wyniesie $200,000.

Wracając do „equity take out”; wielu z nas kupując domy kilka lat temu kupowało je z minimalną wpłatą 5%, jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znam życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie (od 10% do 20% w przypadku niektórych kart) powoduje, że płacimy głównie procenty nie spłacając zadłużenia.

Otóż, przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych, lub spłaty za samochody, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.

Na przykład, mają Państwo dom wartości $500,000, a mortgage wynosi $350,000. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około $20,000. Wiadomo, że spłaty takiego obciążenia na kartach wynosi około $600/M (zwykle 3% kredytu). Otóż, w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia mortgage do 80% obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe $20,000, które mamy do spłacenia na kartach.

Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki, to niecałe $100 miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by zacząć kontrolować swoje zadłużenie.

Od czego zacząć? Oczywiście, od rozmowy z instytucją finansową, w której macie Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić aplikację, na podstawie której Bank sprawdzi czy można podwyższyć Państwa mortgage a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.

Jeśli nasz kredyt jest dobry (wielokrotnie podkreślałem wagę tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych - to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.

Jeśli proporcje Państwa mortgage wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80% wartości domu, według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji.

Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden - taka linia kredytowa może być maksymalnie zarejestrowana do 65% wartości nieruchomości.

Moim zdaniem, Ci z Czytelników, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z equity take out właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage są ciągle niskie!

Wspomniałem, że spłata $20,000 na kartach kredytowych może wynosić około $600 miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko $100 miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak naprawdę nie zapłacimy więcej płacąc mniej?

Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak Państwo wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5% w przypadku tak zwanych introductory offers, do 24% w przypadku kart takich jak Canadian Tire i wielu innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3% balansu, czyli w przypadku $20,000 - $600 miesięcznie. Z czego, w przypadku 25% oprocentowań, aż $400 wynosić będzie oprocentowanie.

W przypadku spłaty pożyczki dołożonej do spłat hipotecznych dzięki equity take out – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna, przy założeniu 3% oprocentowania, wyniesie $94.84. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.
Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty czyli „pre payment”, czasami do 20% w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia $600 miesięcznie za „ekstra hipotekę”, z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3%, a nie na 20% lub więcej.

Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli $600 miesięcznie w przypadku karty, oraz $94.84 w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około 4 latach płacąc w procencie blisko ekstra $9,000, a w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstra oprocentowanie wyniesie około $8,394.66. Czyli prawie to samo.

Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po $100 miesięcznie to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy $3,120.82.

Z equity take out można skorzystać nie tylko spłacając karty kredytowe, ale również można ją wykorzystać na opłacenie studiów dla dzieci, zakup samochodu, remonty domowe i w wielu innych sytuacjach, gdzie bardziej opłaca się skorzystać z niskiego oprocentowania.

Mam nadzieję, że ta informacja będzie dla Państwa przydatna.

Maciek Czapliński
905-278-0007

W obrębie GTA jest obecnie około 150-200 projektów nowych kondominiów albo w fazie budowy, albo w fazie przed-sprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i często może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie przepisalibyśmy naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem na osobę trzecią bez czekania do momentu, kiedy budynek zostanie faktycznie zakończony i staniemy się właścicielami kondo.

Takie przepisanie umowy nazywa się właśnie "Assignment". Po przepisaniu umowy na nowego kupującego, przejmuje on w całości kontrakt, który oryginalny kupiec zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto - ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie nabawić się poważnych problemów finansowych.

Zanim powiem o kruczkach i problemach - powiem o kilku powodach przepisania kondo z perspektywy osoby przepisującej oraz osoby, na którą się przepisuje.

Benefity dla Sprzedającego/Przepisującego

* Ma szansę na spory profit, szczególnie, jeśli zakupił condo kilka lat temu, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa w tym czasie mogła wzrosnąć nawet o 15-do 20%.
* Nie musi płacić kosztów zamknięcia wyznaczonego przez Buildera oraz Land Transfer Tax
* Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji jeśli, ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (Chyba, że mieszkanie było wynajmowane przez rok zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).
* Unika kosztów utrzymania condo takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują.

Benefity dla Kupującego/Przejmującego Condo.

* Condo kupowane poprzez "assignment" są zwykle tańsze niż, te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowywuje ceny do cen aktualnych rynkowych.
* Kupujący ma często szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.
* Kupujący condo poprzez assignment - może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez dewelopera.

A teraz trochę o tym o czym należy wiedzieć.

* Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment. Są wyjątki, w których kupujący wynegocjonował taką opcję w chwili negocjacji pierwszego kontraktu i to jest duży bonus. W typowych umowach, deweloper wręcz zniechęca assignment i informuje klientów, że jeśli spróbują przepisać mieszkanie poprzez system MLS, deweloper ma prawo skasować umowę i przejąc depozyt!
Dlatego jest bardzo ważne by nie popełnić takiego błędu i jeśli robimy assignment - robić to za zgodą dewelopera.

* Jeśli oryginalny kontrakt miał pozwolenie na assignment to należy sprawdzić jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka operacja była na specjalnych formularzach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.

* Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli to można wystąpić do dewelopera o odstępstwo od zasady. Często deweloper udzieli zgody, jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr - nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment - należy sprawdzić, jakie są wymagania i warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle MLS jest zabroniony.

* Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo - należy wynegocjonować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję, zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby. Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję i nie chcemy tracić tej opcji.

* W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona sprawdzona przez prawnika, zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalny formularz, z którego można skorzystać.

* W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy - jest to forma zachęty by transakcja doszła do skutku.
Wiadomo ze z perpektywy sprzedającego (przepisującego), najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony oraz zysk w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego, jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15%-25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takej sumy nie mówiąc już o proficie. Dlatego każdy przypadek jest negocjowany indywidualnie, ale zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo. Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego objektu. Nazywa się to "occupancy closing". Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że "occupancy closing" już miało miejsce - wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili po tym, jak deweloper podpisze zgodę na assignment (przepisanie).

Chciałbym jeszcze raz wrocić do sporządzenia kontraktu na sprzedaż pomiędzy sprzedającym i kupującym. Jak wspomniałem, kontrakt powinien być sporządzony na specjalnej formie, która jest opracowana przez Real Estate Association. W dokumencie tym powinien znaleźć się warunek na sprawdzenie całej umowy, łącznie z oryginalną umową podpisaną z deweloperem przez prawnika kupujących.

Musi też być klauzula czyniąca ten kontrakt warunkowym na zgodę dewelopera. To jest bardzo ważne - bo jeśli deweloper nie wyrazi zgody na przejęcie - cały kontrakt jest nieważny. Prawnik kupujących ma możliwość dokładnie sprawdzić, jakie są dodatkowe koszty zamknięcia i przedyskutować to z jego klientami.

Warto wiedzieć, że jeśli nowy kupujący, który przejmie kontrakt, ale nie zamknie transakcji z jakiś powodów, to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty i wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić depozyt.

Kilka ostatnich uwag:

* Finansowanie - jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assigments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z tym doświadczenie.
* Czas - ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży
* HST - należy być super ostrożnym. Jesli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie, to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań, to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest, by w umowie wyrażnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.
* Progress - często po podpisaniu assigment - deweloper nie ma obowiązku informować oryginalnego kupującego o postępach budowy i zasiedlania budynku. Warto zagwarantować sobie taką informację poprzez odpowiednią klauzulę.

Chcemy w końcu wiedzieć kiedy otrzymamy pieniądze!

Co to są construction liens i jak je stosować oraz jak się przed nimi bronić? Pierwsza część tego pytania dotyczy wykonawców prac budowlanych, remontowych, wykończeniowych, itp., druga osób lub instytucji, dla których te prace wykonywano.

Generalnie mówiąc, construction liens reprezentują żądania zapłacenia za wykonaną pracę i dostarczone materiały w przypadkach, gdy zapłata następuje z opóźnieniem lub gdy nie ma miejsca w ogóle. Już na wstępie należy stwierdzić, że jeden krótki artykuł nie może zawrzeć kompletu informacji na ten temat. Aczkolwiek generalne zasady construction liens są dość jasne i proste, problemy najczęściej tkwią w detalach.

OPGT czyli w rozwinięciu Ontario Public Guardian & Trustee - podlega pod biuro prokuratura generalnego Ontario i jest instytucją rządową powołaną do:

* opieki nad ludźmi niepełnosprawnymi,
* nadzoru nad publicznymi instytucjami charytatywnymi,
* poszukiwania spadkobierców i sprzedaży nieruchomości w sytuacjach kiedy nie było testamentu,
* inwestowania środków publicznych,
* likwidacją dóbr firm, które ogłosiły upadłość.

Wynika z tego, że OPTG ma bardzo szeroką gamę zainteresowań, ale my dziś przedyskutujemy tę część, która dotyczy real estate.

Zdarza się, że ktoś umiera w Ontario i pozostawia nieruchomość. Jeśli nie zostawia testamentu oraz nie ma legalnych spadkobierców to OPTG wkracza do akcji. Co się dzieje wówczas? Wiadomo, że pusta nieruchomość nie może trwać w takim stanie w nieskończoność. Jeśli nie ma innych wytycznych OPTG wszczyna proces, który ma na celu znalezienie potencjalnych spadkobierców oraz proces sprzedaży pustej nieruchomości. OPTG wyznacza powiernika (estate trustee), który nadzoruje cały proces. Nieruchomości, które kwalifikują się na sprzedaż poprzez OPTG muszą spełniać następujące warunki:

* zmarły był rezydentem Ontario albo miał tutaj nieruchomość,
* zmarły nie pozostawił testamentu albo, jeśli wyznaczył zarządzającego (executor), a ta osoba zmarła lub jest niezdolna do wykonania swojego zadania,
* nie ma żadnych spadkobierców mieszkających w Ontario lub jeśli są, to są oni niepełnoletni lub niesprawni umysłowo
* wartość nieruchomości musi być oszacowana na więcej niż $10,000 po zapłaceniu kosztów pochowania zmarłego i zapłacenia jego długów.

Zrozumiałe jest, że w tej sytuacji proces sprzedaży staje się niezwykle skomplikowany i poddany niezwykłej skrupulatności. Jeśli ktoś doświadczył negocjacji z bankami w procesie Power of Sale i uważał, że jest to skomplikowane, to składanie ofert poprzez OPTG jest wielokrotnie bardziej skomplikowane i frustrujące.

Sama wycena nieruchomości jest robiona poprzez zatrudnionych przez OPTG rzeczoznawców. Po uzyskaniu 2-3 niezależnych wycen oraz opinii agenta, który współpracuje z OPTG, dom trafia na system MLS dostępny dla wszystkich agentów.

* Po wprowadzeniu domu na system MLS - oferty są akceptowane tylko poprzez fax lub e-mail, ale dopiero po 6 dniach od wprowadzenia do systemu.
* Oferty muszą być składane na zmodyfikowanych poprzez OPTG formularzach, które chronią interes instytucji, nie zawsze interes kupującego.
* Nieruchomość jest sprzedawana w "as is condition", czyli tak jak jest, bez żadnych gwarancji czy reprezentacji. Nie ma zwykle mapki geodezyjnej, a sprzęty gospodarstwa domowego są zwykle niesprawne.
* Preferowane są oferty bezwarunkowe i jeśli konkurujemy z 5-10 innymi ofertami, jest to niemalże konieczność.
* Wraz z ofertą należy złożyć depozyt w wysokości 10% oferowanej ceny. Dla wielu kupujących jest to duży problem.

To wszystko o czym wspomniałem nie jest jeszcze takie frustrujące. Frustrujący jest sam proces oczekiwania na wynik składanej oferty. W normalnej sytuacji, kiedy mamy do czynienia z właścicielem nieruchomości czy nawet bankiem, możemy oczekiwać odpowiedzi na ofertę w tym samym dniu czy w ciągu kilku dni. Zwykle wiemy szybko czy mamy dom czy nie. Jeśli nawet nasza oferta nie zostanie zaakceptowana, to często dostajemy kontra ofertę, do której możemy się ustosunkować.

W przypadku OPTG proces jest zupełnie inny. Nieruchomości oferowane przez OPTG są zwykle bardzo zniszczone, ale często ceny są atrakcyjne i zwykle wielu kontraktorów próbuje je kupić. Jak wspomniałem, OPTG nie przyjmuje ofert przez 6 pierwszych dni. Po tym czasie należy złożyć ofertę przygotowaną według bardzo ścisłych instrukcji. Jeśli popełni się najmniejszy błąd lub odstępstwo od wymagań - automatycznie oferta zostanie odrzucona. Składana oferta musi być ważna przez 6 dni biznesowych. W ciągu tych 6 dni zwykle napływają kolejne oferty. W sytuacji jeśli OPTG otrzyma lepszą ofertę niż te, co są już złożone, odrzucane są wszystkie (z szansą na poprawę) i proces zaczyna się od początku. Można złożyć ofertę z poprawkami, nowym depozytem i mieć nadzieję, że po 6 dniach biznesowych otrzymamy odpowiedź.... ale, jeśli ponownie po kilku dniach pojawi się znowu lepsza oferta - zabawa zaczyna się od początku. OPTG nie negocjuje ofert - albo je akceptuje, albo je odrzuca w całości.

Osobiście brałem udział w wielu takich przetargach, ale często po 2-3 podejściach klienci tracą cierpliwość i szukają "łatwiejszych" nieruchomości do kupienia. Z drugiej strony, cierpliwość popłaca i czasami warto pocierpieć, by kupić dom z potencjałem.

Na marginesie trochę inny temat, ale wiążący się ze sprawami "ostatecznymi".

Temat śmierci jest i był takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasz majątek ma być rozdysponowany po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65 rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako “JOINT TENANCY” i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.

Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie mogą wybrać inną formę własności określaną “TENANTS IN COMMON”. W tym przypadku małżonkowie mogą zażyczyć sobie, by każde z nich miało, na przykład, 50% udziału (mogą być wybrane inne proporcje) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z małżonków – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50% własności – natomiast pozostałe 50% jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli był zrobiony. Jeśli go nie było – automatycznie jest ono dołączane do całej masy spadkowej tworząc “estate” – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku. Podobna zasada własności może być w przypadku, kiedy rodzice kupują nieruchomość z dorosłymi dziećmi na spółkę.

Łatwo się domyśleć, że w przypadku typowych domów i “normalnych” układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj “wspólnej” własności ma częściej zastosowanie gdy w grę wchodzą poważne pieniądze.

Drugi typ własności jest też często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest kupowana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje by dom był zakupiony jako “TENANCY IN COMMON” Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50% (lub inne proporcje).