Proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy 

może być bardzo ryzykowne i często bardzo kosztowne. Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy to robić. Czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować.

Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca, popełniamy największy błąd. Często by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację, zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.

Następna sprawa to projekt i wybór projektanta 

Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Może znaleźć jakiś pomysł w gazecie czy u buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na "subdivision" i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy "cookie cutter".

Zatwierdzanie projektu

Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, podanie o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. 

Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta – co do przewidywanych kosztów. Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. 

To znaczy, każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Niestety, najgorszym miastem moim zdaniem jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki w regule, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2-4 tygodni, najczęściej są to 2-4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval". Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne dwa miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500 dol., kiedy do niedawna była to 1/3.

Organizacja budowy. Management

Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom, nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często 

zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet szybko zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.

Wielu "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. 

Na etapie wstępnym, czyli wykopów, framing, czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, potrafią pojawić się spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić profit, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. 

Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.

Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, który ma płacone ustalone z góry "management fee". Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej w to zakresie od 10do 15 proc. 

Jak to pracuje i dlaczego jest to, moim zdaniem, lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, ba, na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać jak w po

przednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć, niż w przypadku kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy. Jest to obszerny temat i jeśli to państwa interesuje, to proszę dzwonić do mnie.

Częste pytanie, które zadają mi klienci, jest następujące. Czy lepiej kupić pustą działkę pod budowę, czy lepiej kupić stary dom i go wyburzyć i na tym miejscu budować nowy dom? W idealnym świecie przy budowie domu zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.

• Brak wolnych terenów – po pierwsze, jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się na sprzedaż, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.

• Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Dzisiaj – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 350-450 dol. tysięcy dolarów.

• Na "puste" działki naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.

• "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Dzisiaj w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 od condo, 54.544 dol. od domu. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.

• Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej półcalowej do jednocalowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.

• Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.

• "Demolition" – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty, jak koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Drugie częste pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?

Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy od tego, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.

Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz sto domów, może mieć inny zysk na pojedynczym domu niż ktoś, kto buduje jeden dom. Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom. Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Itd.

Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.

Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.

Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej.

Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na profit i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja obniża profit.

Owszem, builderzy oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.

Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo – to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż wymagane minimum. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.

Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!

Określenie "power of sale" budzi zawsze emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez "power of sale" jest superokazją. 

Jest to błędne przekonanie. Bank nie sprzedaje nieruchomości za tak zwany "balance of the mortgage" – czyli poniżej wartości rynkowej. Prawo do sprzedaży przy pomocy "power of sale" nakłada na bank znaczne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Bank ma obowiązek sprzedaży domu w oparciu o aktualną wartość rynkową, dlatego każda oferowana cena bazuje zwykle na wycenach kilku rzeczoznawców zwanych "apraisers". Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli "tracących" domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane, żeby uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji ws. nieruchomości wystawionej przez bank ("power of sale") nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużej cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się zwykle nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest zlokalizowany.

Inny bardzo ważny aspekt. Często domy sprzedawane poprzez "power of sale" są niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są one w "as is conditions". Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można spieniężyć, czyli sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach hasło "power of sale" przyciąga wielu chętnych do kupna domu i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny. Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne. Są to: rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Warto wiedzieć, co to jest właściwie "power of sale". Ustalając pożyczkę hipoteczną z bankiem, podpisujemy tak zwany "mortgage document". Dokument ten zawiera klauzulę dotyczącą "power of sale". Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nie wie nawet, że jest to część naszej umowy. "Power of sale" daje prawo instytucji finansowej sprzedaży domu bez potrzeby wyroku sądowego w przypadku niespłacania pożyczki.

Małe opóźnienie w płaceniu nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domu – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15 dni opóźnienia, bank (osoba z banku) – dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia (często trwa to dłużej). Każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat. Jeśli posiadłość ma bardzo mały mortgage w stosunku do swojej wartości – istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by móc spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, bank jest dość bezwzględny. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna "power of sale".

Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli to nastąpi, akcja zostaje wstrzymana automatycznie.

Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy "power of sale" bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest "foreclosure". Różnica pomiędzy "power of sale" a "foreclosure" jest dość zasadnicza. By sprzedawać dom za pomocą "power of sale" – bank nie musi występować do sądu, ale tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie "zamknie" transakcji. Nazywa się to po angielsku "right to redemption". W przypadku "foreclosure", pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy, a tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania. "Foreclosure" daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą zabraną nieruchomość. Tracący nieruchomość nie ma również możliwości domagania się rozliczeń od banku. W tej sytuacji dom może być sprzedany "za długi" w dosłownym tego słowa znaczeniu.

Przy obecnym rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom się sprzedaje i rynek nieruchomości ma tendencję wzrostową, jest relatywnie niewiele domów na POS. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zazwyczaj wystawia dom na sprzedaż. Uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów.
Inaczej ma się sprawa, jeśli jest tendencja spadkowa cen oraz niewielu kupujących, wówczas POS jest powszechnym zjawiskiem.

KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 800-1000 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.

Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest podobny podatek, z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.

High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki.

Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki, nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili "zamykania" transakcji.

Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300-600 dol. plus HST.

Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości w cenie około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli – to ubezpieczenie nas ochroni.

Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą zdarzyć.

KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI

Mortgage Payment – czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależna od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć przez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania, jak to działa.

Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych asessment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski dla domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę.

Utilities – czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest ogrzewania gazowe, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 300-400 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.

Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 80 do 1000 dol. i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-600 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act.

Home Insurance – ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku condominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.

Mortgage Insurance – to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem jest konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy. Są różne formy ubezpieczeń i o tym innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów.

Na zakończenie zachęcam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca Znajdą tam Państwo informacje kontaktowe do prawników, agentów ubezpieczeniowych oraz brokerów od hipotek.

W tym roku pomogłem wielu rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Powodów takiej decyzji może być wiele, ale głównie są to przyczyny finansowe. Jak wiemy wszyscy, obecnie ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone. Nagle się okazuje, że posiadają oni ogromne "equity". 

Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo napraw, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również nie bardzo są przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są poważnym problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze. Rozwiąże to problem schodów, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki w całym Toronto są wysokie.

Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem ostatnio dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Ford Erie.

Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Ma też bardzo dobry, bo ciepły mikroklimat. Ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce w bardzo spokojnym osiedlu pięć minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko sześć lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem.

Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torontońskiego rynku, możemy sprzedać nasz dom za bardzo dobre pieniądze. Często jest to 600.000 dol. i więcej. Za połowę kupujemy dom poza miastem za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, pieniądze na życie (które jest tańsze w tych rejonach). 300.000 dol. zainwestowane na 8 proc. w skali roku daje 24.000 dol. dochodu. To plus emerytura wystarczy na spokojne życie. Również podatki od nieruchomości są mniejsze, bo naliczane są od niższej wartości domu. Spłacony dom i stały dochód dają nam poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ta wygodna sytuacja powoduje, że coraz więcej emerytów w Toronto zaczyna myśleć podobnie i ten rynek też zaczyna być gorący – tak wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami. Dlatego nie warto zbyt długo czekać z decyzją, jeśli ktoś myśli o takiej zamianie.

Wspomniałem o inwestowaniu pieniędzy na 8-10 proc. Jakiego typu inwestycje mam na myśli? Osobiście po wielu latach próbowania różnych inwestycji, doszedłem do wniosku, że inwestuję tylko w takie, na których się znam i nad którymi mam kontrolę. Dlatego przestałem inwestować w giełdę, która moim zdaniem jest czystą spekulacją przypominającą ruletkę. Owszem, niektórzy odnoszą sukces, ale zwykle kosztem takich ludzi jak my. Osobiście uważam, że jedną z lepszych inwestycji są nieruchomości oraz pożyczki udzielane pod ich zastaw. Mam tu na myśli tak zwane "drugie hipoteki" (second mortgages). Są one udzielane pod zastaw nieruchomości w sytuacjach, kiedy osoba pobierająca taką pożyczkę ma zwykle minimum 15 proc. na "down payment". Bank jest skłonny pożyczyć do 70-75 proc. wartości kupowanej nieruchomości i brakuje owych 10-15 proc., by zamknąć transakcję.

Pożyczki takie są zwykle udzielane na jeden rok do dwóch lat – właśnie na od 6 do 10 proc. oprocentowania, plus "fees", które zwykle są wynagrodzeniem dla mortgage brokera, który taką pożyczkę organizuje, ale za to też wyszukuje potencjalnych potrzebujących. Inwestycja taka jest bardzo bezpieczna, szczególnie przy obecnym rynku, kiedy nieruchomości ciągle idą w górę, pod jednym warunkiem. Kiedy współpracują Państwo z osobą, do której macie zaufanie i która jest w stanie trzeźwo ocenić wartość nieruchomości, pod którą pożyczacie pieniądze. Mortgage broker jest osobą, którą może znaleźć zainteresowanych pożyczkobiorców i ewentualnie sprawdzić ich kredyt. Zamówiony "apraiser", czyli wyceniacz nieruchomości – może podać jakąś liczbę, która ma odzwierciedlać wartość nieruchomości, pod którą pożyczamy pieniądze. Ale tak naprawdę zaufany agent jest tą osobą, która może potwierdzić właściwą inwestycję lub nie. Raz jeszcze wracamy do słowa "zaufanie" – które zwykle wynika z lat doświadczenia oraz często wieloletniej znajomości.

Może powstać jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.

Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.

Od czasu do czasu trafiają na rynek domy sprzedawane przez Public Guardian & Trustee. Są one zwykle bardzo zaniedbane, ale wzbudzają ogromne zainteresowanie wśród inwestorów szukających domów do remontów. Myślę, że warto opisać, co to za instytucja i jak odbywa się sprzedaż.

OPGT, czyli w rozwinięciu Ontario Public Guardian & Trustee – podlega pod biuro prokuratora generalnego Ontario i jest instytucją rządową powołaną do:

• opieki nad ludźmi niepełnosprawnymi,
• nadzoru nad publicznymi instytucjami charytatywnymi,
• poszukiwania spadkobierców i sprzedaży nieruchomości w sytuacjach, kiedy nie było testamentu,
• inwestowania środków publicznych,
• likwidacji dóbr firm, które ogłosiły upadłość.

Wynika z tego, że OPGT ma bardzo szeroką gamę funkcji, ale my dziś przedyskutujemy tę część, która dotyczy real estate.

Zdarza się, że ktoś umiera w Ontario i pozostawia nieruchomość. Jeśli taka osoba nie zostawia testamentu oraz często nie ma żadnych legalnych spadkobierców, to OPGT wkracza do akcji. Co się dzieje wówczas? Wiadomo, że pusta nieruchomość nie może pozostać w takim stanie w nieskończoność. W takiej sytuacji, jeśli nie ma innych wytycznych, OPGT wszczyna proces, który ma na celu odszukanie potencjalnych spadkobierców oraz sprzedaż pustej nieruchomości. OPGT wyznacza powiernika (estate trustee), który nadzoruje cały proces. Nieruchomości, które kwalifikują się na sprzedaż poprzez OPGT, muszą spełniać następujące warunki:

• zmarły był rezydentem Ontario albo miał tutaj nieruchomość,
• zmarły nie pozostawił testamentu albo jeśli wyznaczył zarządzającego (executor) – ta osoba w międzyczasie zmarła lub jest niezdolna do wykonania swojego zadania,
• nie ma żadnych spadkobierców mieszkających w Ontario lub jeśli są, to są oni niepełnoletni lub niesprawni umysłowo,
• wartość nieruchomości musi być oszacowana na więcej niż 10 000 dol. po zapłaceniu kosztów pochowania zmarłego i zapłaceniu jego długów.

Zrozumiałe jest, że w tej sytuacji proces sprzedaży staje się niezwykle skomplikowany i poddany niezwykłej skrupulatności. Jeśli ktoś doświadczył negocjacji z bankami w procesie "power of sale" i uważał, że jest to skomplikowane, to składanie ofert poprzez OPGT jest wielokrotnie bardziej skomplikowane i frustrujące. Myślę, że czas na kilka szczegółów.

Sama wycena nieruchomości jest robiona poprzez zatrudnionych przez OPGT rzeczoznawców. Po uzyskaniu 2 – 3 niezależnych wycen oraz opinii agenta, który współpracuje z OPGT, dom trafia do systemu MLS dostępnego dla wszystkich agentów.

• Po wprowadzeniu domu do systemu MLS – oferty są akceptowane tylko poprzez faks lub e-mail, ale dopiero po sześciu dniach od wprowadzenia do systemu.
• Oferty muszą być składane na zmodyfikowanych poprzez OPGT formularzach – które chronią interes instytucji – nie zawsze interes kupującego.
• Nieruchomość jest sprzedawana w "as is condition", czyli tak jak jest bez żadnych gwarancji czy reprezentacji. Nie ma zwykle mapki geodezyjnej, a sprzęty gospodarcze są zazwyczaj niesprawne.
• Preferowane są oferty bezwarunkowe i jeśli w wielu sytuacjach konkurujemy z 5 – 10 innymi ofertami, jest to niemalże konieczność.
• Wraz z ofertą należy złożyć depozyt w wysokości 10 proc. oferowanej ceny. Dla wielu kupujących jest to duży problem.

To wszystko, o czym wspomniałem, nie jest jeszcze takie frustrujące. Frustrujący jest sam proces oczekiwania na wynik składanej oferty. W normalnej sytuacji, kiedy mamy do czynienia z właścicielem nieruchomości, czy nawet bankiem, możemy oczekiwać odpowiedzi na ofertę w tym samym dniu czy w ciągu kilku dni. Zwykle wiemy szybko, czy mamy dom, czy nie. Jeśli nawet nasza oferta nie zostanie zaakceptowana, to często dostajemy kontrofertę, do której możemy się ustosunkować.

W przypadku OPGT proces jest zupełnie inny. Nieruchomości oferowane przez OPGT są zwykle bardzo zniszczone, ale często ceny są atrakcyjne i zwykle wielu kontraktorów próbuje je kupić. Jak wspomniałem, OPGT nie przyjmuje ofert przez sześć pierwszych dni. Po tym czasie należy złożyć ofertę przygotowaną według bardzo ścisłych instrukcji. Jeśli popełni się najmniejszy błąd lub odstępstwo od wymagań – automatycznie oferta zostanie odrzucona. Składana oferta musi być ważna przez sześć dni biznesowych. W ciągu tych sześciu dni zwykle napływają kolejne oferty. Jeśli OPGT otrzyma lepszą ofertę niż te, co są już złożone, odrzucane są wszystkie (z szansą na poprawę) i proces zaczyna się od początku. Można złożyć ofertę z poprawkami, nowym depozytem i mieć nadzieję, że po sześciu dniach biznesowych otrzymamy odpowiedź... ale jeśli po kilku dniach pojawi się ponownie lepsza oferta – zabawa zaczyna się od początku. OPGT nie negocjuje ofert – albo je akceptuje, albo je odrzuca w całości.

Ja osobiście brałem udział w wielu takich przetargach, ale często po 2 – 3 podejściach klienci tracą cierpliwość i szukają "łatwiejszych" do kupienia nieruchomości. Z drugiej strony, cierpliwość popłaca i czasami warto pocierpieć, by kupić dom z potencjałem.

Inny temat, o którym chciałbym dziś napisać, dotyczy prawa własności, a wiąże się trochę z wcześniejszym tematem poprzez to, że właśnie nabiera on znaczenia w przypadku śmierci. Temat śmierci jest i był zawsze takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasz majątek ma być rozdysponowany po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65. rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji, przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako "JOINT TENANCY" i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości, sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.

Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie mogą wybrać inną formę własności określaną "TENANTS IN COMMON". W tym przypadku małżonkowie mogą zażyczyć sobie, by każde z nich miało na przykład 50 proc. udziału (lub inne proporcje mogą być wybrane) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z małżonków – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50 proc. własności – natomiast pozostałe 50 proc. jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli został tak sporządzony. Jeśli go nie było – automatycznie jest on dołączany do całej masy spadkowej, tworząc "estate" – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku. Ta forma własności jest popularna, kiedy małżonkowie byli już wcześniej w związku i chcą zabezpieczyć swoje dzieci z tego związku. Podobna zasada własności może być w przypadku, kiedy na przykład rodzice kupują nieruchomość z dorosłymi dziećmi na spółkę.

Łatwo się domyślić, że w przypadku typowych domów i "normalnych" układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj "wspólnej" własności ma częściej zastosowanie, gdy w grę wchodzą poważne pieniądze. Drugi typ własności jest też często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest kupowana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje, by dom był zakupiony jako "TENANCY IN COMMON".

Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50 proc. (lub inne proporcje).

Jeśli ktoś wystawił dom na sprzedaż i po pewnym czasie zmienił zdanie i nie chce już tego domu sprzedawać, powstaje pytanie, czy zdjęcie domu z rynku jest łatwe? 

Życie pisze różne scenariusze i może się zdarzyć, że nasza sytuacja życiowa uległa zmianie i sprzedaż domu przestała nas interesować. Zdarza się to nawet dość często. Równie często prawdziwym powodem, dlaczego chcą Państwo zdjąć dom z rynku, niekoniecznie jest chęć rezygnacji ze sprzedaży, a brak zadowolenia z wyników pracy agenta, który ją prowadzi.

Dlatego tak naprawdę radziłbym, jeśli pojawia się już taka sytuacja, że nie chcemy więcej naszej nieruchomości sprzedawać, odbyć szczerą rozmowę z waszym przedstawicielem (agentem). Jeśli decyzja o zdjęciu domu z rynku naprawdę wynika ze zmiany planów lub sytuacji życiowych, to wasz agent, jeśli jest osobą normalną, zrozumie Państwa sytuację i pewnie pomoże tę sprawę rozwiązać. Jeśli z kolei zdjęcie domu z rynku wynika z braku satysfakcji ze współpracy z agentem, to wówczas często szczera rozmowa może dużo załatwić. Agent, wiedząc, co jest powodem niezadowolenia, na pewno dołoży starań, by sytuację poprawić. Czyli pierwszy krok to szczera rozmowa i próba zrozumienia drugiej strony.

Proszę pamiętać, że podpisując kontrakt na sprzedaż nieruchomości, podpisują Państwo wiążącą legalną umowę na określony okres nie z indywidualnym agentem, a z firmą brokerską, dla której on pracuje. W przypadku MLS listing (taki co wchodzi do systemu komputerowego) minimalny okres, na który listing musi być podpisany, to 60 dni. Tak zwane "Exclusive Listing" może być podpisany nawet na jeden dzień.

Oznacza to, że jeśli kontrakt dojdzie do daty, w której ma wygasnąć, umowa z firmą brokerską wygasa i nie musimy jej kontynuować. Problem jest, że często nie będąc przewidującym, podpisują Państwo umowy na bardzo długie okresy, nawet do roku. I wówczas w sytuacjach, o których dziś mówimy, czekanie na wygaśnięcie kontraktu nie jest dobrą alternatywą. Co wówczas robić?

Otóż istnieją dwie opcje:

Pierwsza nazywa się "Suspension of Listing Agreement", czyli zawieszenie kontraktu sprzedaży. Druga opcja to "Cancellation of Listing Agreement", czyli unieważnienie kontraktu sprzedaży.

Warto wiedzieć, jakie są różnice pomiędzy tymi sytuacjami.

Żadna firma brokerska nie może nas zmusić do sprzedaży wbrew naszej woli, ale również podpisując kontrakt z firmą brokerską, podpisaliśmy wiążący prawny dokument. W prawie kontraktowym jest tak, że każdy kontrakt można unieważnić, jeśli obie strony kontraktu się na to zgodzą.

Oznacza to, że jeśli w jakiś sposób uzyskamy zgodę firmy brokerskiej na zwolnienie nas z umowy wcześniej, to wówczas możemy podpisać dokument nazywany "Cancellation of Listing Agreement". W chwili podpisania przez obie strony tego dokumentu dom może być zdjęty z rynku z efektem natychmiastowym. Proszę jednak pamiętać, że są pewne warunki zwolnienia z umowy, które będą nas obowiązywać. Na przykład, jeśli zaraz po zwolnieniu z kontraktu sprzedamy dom prywatnie osobie, która była przyprowadzona do tego domu przez agentów real estate, kiedy był ważny kontrakt, to wówczas firma brokerska może domagać się pełnego wynagrodzenia. Okres ten nazywany jest "holdover period" i zwykle wynosi od 60 do 90 dni. Jak można zachęcić firmę brokerską do podpisania unieważnienia? Najprościej jest zapłacić pełne albo uzgodnione wynagrodzenie, jakie ta firma miała otrzymać. Czasami to się opłaca.

Druga opcja to "Suspension of Listing Agreement". Jeśli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z firmą brokerską i nie uda nam się uzyskać opcji, o której wspomniałem przed chwilą, to wówczas możemy domagać się zawieszenia sprzedaży (suspension). Zawieszenie może trwać do końca kontraktu, kiedy nie mamy ochoty, by nasz dom był pokazywany czy sprzedawany. Może też być ono podpisane na określony okres – na przykład na tydzień, który spędzamy na wakacjach. Proszę pamiętać, że podpisanie "suspension" nie zwalnia nas z kontraktu i w tym czasie nie możemy wystawić domu na sprzedaż z inną firmą czy sprzedać go prywatnie. Kontrakt, który pierwotnie podpisaliśmy, jest ważny do końca jego trwania.

Trochę inny temat. Załóżmy, że mamy dom do sprzedaży i pojawiła się oferta, którą zaakceptowaliśmy warunkowo. Czy w tym czasie można akceptować inne oferty?

Jest to bardzo częste pytanie, jakie mi zadają klienci. Więc jeśli przychodzi warunkowa oferta, to jest ona zwykle warunkowa na pięć biznesowych dni, kiedy kupujący zazwyczaj załatwia pożyczkę i ewentualnie robi inspekcję domu. W tym czasie możemy nadal pokazywać dom, do momentu kiedy nie dostaniemy dokumentu nazywanego "Waiver", a który usuwa warunki z oferty. Dopiero wówczas dom naprawdę jest sprzedany. Oczywiście, gdyby pojawiła się inna zainteresowana osoba naszym domem i chciałaby złożyć ofertę, to możemy popatrzeć na nią zupełnie legalnie. Możemy ją nawet zaakceptować, ale... (to jest ważne) pod warunkiem, że oferta, którą już mamy, się unieważni. To jest zupełnie logiczne, bo gdybyśmy zaakceptowali tę drugą ofertę bez takiego warunku, to mogłoby się okazać, że sprzedalibyśmy tę samą nieruchomość dwóm różnym osobom. Ważne jest też, że pierwsi kupujący, którzy złożyli ofertę, mają jakby pierwszeństwo i gdyby nawet druga oferta była drastycznie lepsza finansowo, to dopóki oni z zakupu nie zrezygnują, nic nie możemy zrobić.

Pisałem tu o typowej ofercie warunkowej (finansowanie i inspekcja), które to warunki są na relatywnie krótki okres. Natomiast może się zdarzyć, że złoży ktoś ofertę na nasz dom, kto musi sprzedać własny, by był w stanie kupić naszą własność. W tego typu ofertach wkładany jest specjalny paragraf, który pozwala sprzedającym nadal oferować dom na sprzedaż i nawet akceptować oferty, pod warunkiem że gdy to nastąpi, ludzie, którzy złożyli pierwszą ofertę, zostaną poinformowani o nowej ofercie i będą mieli możliwość w z góry określonym czasie podjąć decyzję, czy usuwają swój warunek na sprzedaż swojej posiadłości, czy nie. Ta klauzula nazywa się "Escape Clause" i zwykle daje pierwszym kupującym od 24 do 72 godzin na podjęcie decyzji.

Jak wspomniałem wcześniej, mamy obecnie bardzo gorący rynek i jest to zdecydowanie rynek sprzedających. To oni dyktują warunki. Jeśli ktoś wystawia dobrze wyceniony dom, szczególnie w niższej kategorii cenowej – co dziś w Mississaudze wynosi około 500.000 dol. – to może nawet mieć kilku chętnych na jego nabycie. Dlatego kupujący obecnie często składają oferty bezwarunkowe, nie chcąc stracić szansy zakupu. Jeśli już nawet uda nam się, że nie mamy konkurentów na dom, który chcemy zakupić, to sprzedający mogą nam dać tylko dwa lub trzy dni na wypełnienie warunków, bo nie chcą być związani umową warunkową przez pięć dni bankowych. W przypadkach ekstremalnych sprzedający mogą nawet zawrzeć w ofercie warunek, o którym przed chwilą wspomniałem, czyli "Escape Clause" na 24 godziny.

Jedno jest ważne – akceptując drugą ofertę, należy być bardzo ostrożnym, by nie sprzedać tego samego domu dwóm różnym kupującym.

Jeśli słyszy się określenie, że coś się sprzedaje jak świeże bułeczki, to tak wyglądała sprzedaż nowych mieszkań w niedzielę w czasie specjalnie zorganizowanego spotkania, w którym mogła uczestniczyć cała Polonia za naszym pośrednictwem. Mała, 10-osobowa grupa agentów z terenu całego Toronto została zaproszona przez Phantom Development do sprzedaży bardzo ekskluzywnego budynku.

Nasza firma została zaproszona do współpracy jako jedyna z polskiego środowiska. Budynek ten powstanie w 2018 roku naprzeciw Bayview Village Mall i dwie minuty od stacji metra. W tę niedzielę również mieli szansę kupować Chińczycy, których reprezentowała jedyna firma z ich środowiska. To było niesamowite, bo firma ta zatrudniła całą ekipę radiową i na żywo w chińskim radiu prowadziła kampanię reklamową i mówiła o tym projekcie. Efekt był taki, ciągle napływała fala nowych klientów i ponad 40 proc. mieszkań zostało sprzedanych w czasie tego kilkugodzinnego spotkania. Ci, co się dłużej zastanawiali, mieli problemy z rezerwacją niektórych bardziej popularnych modeli, bo te znikały szybko. Na szczęście ci z Państwa, którzy pojawili się na spotkaniu, byli w stanie dostać to, co chcieli, dzięki między innymi temu, że obecny na sali właściciel Phantom Development, Henry Strasser, bardzo lubi Polaków i pozwolił nam wybrać kilka unitów, które trzymał na liście rezerwowej. Przedłużył on również do 9 maja możliwość kupna mieszkań dla naszych klientów, zanim projekt będzie dostępny dla innych. Sugerowałbym, że jeśli ktoś jest zainteresowany zakupem w tym budynku, by nie czekać. Inni agenci zaproszeni do współpracy nie próżnują i ciekawe modele szybko się kończą. Praktycznie wszystkie jednosypialniowe unity są już sprzedane, jedna sypialnia plus den mają ograniczoną podaż. Sporo jest dwusypialniowych mieszkań, ale te też znikają szybko. 

Dlaczego to jest taka niezwykła okazja? Bardzo mały budynek, bo tylko 111 mieszkań, w znakomitej lokalizacji w okolicy bardzo drogich domów i ulubionej przez chińskich inwestorów. Ten budynek będzie miał właśnie przez to znakomitą wartość przy odsprzedaży! Bardzo dobre ceny mieszkań i wysoki standard wykończeń. Na przykład appliances są firmy BOSH. Kuchnie i łazienki bardzo wysokiej jakości. Salon sprzedaży mieści się w budynku, który ten deweloper wybudował wcześniej, i można w nim zobaczyć jakość i dbałość o detal.

Wszyscy zainteresowani mogą wejść na moją stronę www.czaplinski.ca i poczytać więcej i ewentualnie wypełnić formę rejestracyjną. Wówczas agent z naszej firmy będzie z Państwem w kontakcie. Dla tych, którzy nie lubią Internetu czy komputerów, oczywiście jesteśmy do dyspozycji w Starskym II lub możemy umówić się w salonie sprzedaży. Proszę zadzwonić wcześniej pod numer 905-820-6969, by się umówić. Ja jestem dostępny pod numerem 905-278-0007.

Zupełnie inny temat 

W ostatnich 30 dniach pomogłem 3 rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Jaki to ma sens? Ogromny, ale głównie finansowy. Jak wiemy wszyscy, ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone, bo nagle się okazuje, że posiadamy ogromne equity.

Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo maintenance, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również są nie bardzo przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze, co rozwiąże problem, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki też są wysokie.

Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Fort Erie. Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Natomiast ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce na bardzo spokojnym osiedlu 5 minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko 6 lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem. Mój klient już po fakcie powiedział mi, że gdy podjechaliśmy pod ten dom, a nie wiedział, jaka jest jego cena, pomyślał sobie – dlaczego ja mu pokazuję domy za 600.000 dol. Gdy wszedł do środka, obejrzał dom i dowiedział się, że kosztuje tylko 300.000 dol. – decyzja była szybka.

Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torotońskiego rynku, możemy sprzedać dom za 600-700 tysięcy. Za połowę kupujemy dom za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, by mieć pieniądze na życie (które jest tańsze), podatki (które są znaczne niższe), oraz mamy poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ten rynek też zaczyna być gorący, co wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami, bo coraz więcej ludzi z Metro Toronto zaczyna o tym myśleć.

Może być jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.

Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.

W tym tygodniu w imieniu swoim i całego DOMATOR Team oraz Phantom Development chciałbym zaprosić całą Polonię do przedsprzedaży jeszcze niedostępnego dla ogółu projektu, który powstanie w North York tuż przy Bayview Village Mall.

Jest to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Toronto, gdzie średnia cena domów sięga 1,6 miliona.

"Boutique style" budynek będzie miał tylko 11 pięter i tylko 113 mieszkań. Znakomita lokalizacja oraz limitowana liczba unitów gwarantują powodzenie tej inwestycji.

Dlaczego jest to atrakcyjna lokalizacja? Tylko dwie minuty na piechotę do Bayview Subway Station; przez ulicę do Bayview Village Mall; tylko 7 minut samochodem do North York Hospital; szybki dostęp to Toronto Downtown poprzez system metra, wiele parków, doskonałych szkół i brak dobrej jakości mieszkań do wynajęcia.

Bardzo atrakcyjne ceny. Niższe niż okoliczne nowo budowane condominia – od 276.000 dol. za jednosypialniowe unity, 349.000 dol. za jedną sypialnię z denem. Wszystkie mieszkania mają balkony. Mieszkania będą bardzo dobrze wyposażone. W cenie wliczonych jest 6 appliances. Garaż i locker są dostępne za ekstra dopłatą.

Domator TEAM ma zarezerwowanych 25 mieszkań dla naszych klientów tylko do 3 maja. Tylko do tego czasu mają Państwo możliwość wyboru mieszkań bez kolejek.

Budynek będzie oddany do użytku w 2018 roku na wiosnę.

Kupujący z nami mają: – możliwość odsprzedaży unitu przed zakończeniem budowy (assignment), możliwość wynajmowania unitu w czasie oczekiwania na rejestrację oraz maksymalny koszt zamknięcia ustalony został na 5000 dol. Pierwsza wymagana wpłata to 3000 dol. Pozostałe wpłaty są rozłożone w czasie w dogodny sposób.

By zobaczyć plany mieszkań oraz ceny – należy umówić się na spotkanie z jednym z członków Domator Team w Starsky II w czasie naszych dyżurów. Telefon do biura w Starsky II 905-820-6969.

Proszę nie zwlekać, bo najlepsze unity sprzedają się bardzo szybko.

W niedzielę, 3 maja – o 14.00 zorganizowany jest specjalny "sales event".

Wszyscy zainteresowani powinni wpisać się na naszą listę poprzez stronę www.czaplinski.ca. Na tej stronie są dodatkowe informacje. Można też wpisać się na listę w Starskym II lub dzwoniąc do Maćka Czaplińskiego pod bezpośredni numer kontaktowy 905-278-0007.

Proszę nie zwlekać. Jest to wyjątkowo atrakcyjna oferta. Jedna z lepszych, jakie mieliśmy od bardzo dawna.

Maciek Czapliński
www.czaplinski.ca
905-278-0007

Kilka dni temu zostałem zaproszony jako jeden z 10 agentów z całego GTA (i jedyny z polskiego środowiska) przez Phantom Development do sprzedaży zupełnie nowego projektu, który powstanie w North York tuż przy Bayview Village Mall. Jest to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Toronto, gdzie średnia cena domów sięga 1,6 mln dol. Ten budynek będzie bardzo mały, bo tylko 11 pięter i po 11 mieszkań na piętrze. To zapewni jego ekskluzywność i dlatego będzie on znakomitą inwestycją.

Znakomita lokalizacja:

• 2 minuty na piechotę do Bayview Subway Station;
• Przez ulicę do Bayview Village Mall;
• 7 minut samochodem do North York Hospital;
• Szybki dostęp to Toronto Downtown przez system metra;
• 84 proc. punktacja "Walkscore" – oznacza to, że w tej okolicy można praktycznie wszystko załatwić na piechotę.

Świetne ceny, bo już od 276.000 dol. za jednosypialniowe unity, 349.000 dol. za jedną sypialnię z denem i 415.000 dol. za dwusypialniowe mieszkania. Wszystkie mieszkania mają balkony lub duże tarasy. Przy tych cenach, tej lokalizacji oraz małej liczbie oferowanych mieszkań jest to znakomita inwestycja, która szybko nabierze wartości.

Mieszkania będą oczywiście bardzo dobrze wyposażone. Garaż i locker są dostępne za ekstra dopłatą.

Co jest ważne, że ta wyjątkowa oferta i możliwość zakupu na zasadzie pierwszeństwa będzie możliwa tylko do końca kwietnia. Ja mam zarezerwowanych aż 25 mieszkań dla swoich potencjalnych klientów, ale tylko do końca miesiąca. W tym czasie mają Państwo możliwość wyboru bez kolejek na zasadzie pierwszeństwa.

Budynek będzie oddany do użytku w 2018 roku na wiosnę

Kupujący z nami otrzymają:

• Free assigment – czyli możliwość odsprzedaży;
• Free island w kuchni;
• Free rental w czasie interim occupancy;
• 5000 dol. maksymalny koszt "levies".

Przewidywany maintenance to 54 centy za stopę kwadratową. Zawarte będzie w nim ogrzewanie i chłodzenie, ubezpieczenie budynku, naprawy budynku oraz fundusz rezerwowy.

Jeszcze warto wspomnieć o wymaganych wpłatach. 3000 dol. w chwili podpisania wstępnej umowy. 5% minus 3000 dol. w ciągu miesiąca, 5% po 90 dniach, 2,5% po 180 dniach, 2,5% po 250 dniach, 2,5% po 540 dniach i ostatnie 2,5% w 2018 r.

Proszę więc nie zwlekać. Jest to wyjątkowo atrakcyjna oferta. Jedna z lepszych, jakie mieliśmy od dawna.

***

Tak przy okazji warto przypomnieć o specjalnym ubezpieczeniu, jakim są objęte wszystkie nowe jednostki mieszkalne budowane w Ontario. W Ontario funkcjonuje korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act.

Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych condo i domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każda nowo budowana jednostka musi być rejestrowana w programie NHWP.

Każda nowa jednostka mieszkalna pokryta jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.

Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:

• defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;
• jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zmianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.

Dwuletnia gwarancja pokrywa:
• penetrację wody przez tak zwaną "building envelope", czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;
• defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;
• defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;
• poważne defekty strukturalne (pękające basements);
• naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotyczącej zdrowia i bezpieczeństwa.

Siedmioletnia gwarancja pokrywa:
• główne elementy konstrukcyjne, które są związane z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;
• pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.

New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu.

Kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds i do 20.000 dla condominium. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu.

NHWP – zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia w przekazywaniu nieruchomości.

Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które wynosi powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni. W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.

W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za Państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol.