Wiemy, że ceny domów w całym GTA są bardzo wysokie. Warto wiedzieć, jak wygląda sprawa zakupu domu poza GTA trochę dalej i być może też na trochę większej działce.

To jest często prawdą, że im dalej od CN Tower, to tym taniej. I rzeczywiście dla wielu z kupujących szukanie poza dużymi aglomeracjami może być jedyną alternatywą, pod warunkiem że nasza praca nie wymaga bycia blisko GTA. Takie miasta, jak Kitchener, Barrie czy Hamilton, na pewno mają lepsze ceny niż Toronto, Mississauga czy Oakville. Ceny są tam często takie, jakie były w GTA 5-6 lat temu, czyli często o 30, a nawet 35 proc. niższe.

Wiadomo, że małe miasteczka są tańsze, bo jest tam mniej imigracji i mniej pracy! Czyli idealne miejsce na emeryturę i dla tych, którzy nie mają problemów z dojazdami do pracy. Z kolei kiedy musimy dojeżdżać, należy naprawdę poważnie rozważyć opłacalność. Czy czas, który spędzimy w korkach, oraz dodatkowa benzyna zrównoważą niższą cenę, którą zapłacimy za dom. Należy pamiętać, że 100.000 dol. różnicy w cenie domu to około 450 dol. miesięcznie w spłatach. Teraz jeśli spędzimy na dojazdy ekstra 2 godziny dziennie, czyli około 10 na tydzień, a 40 na miesiąc plus koszt benzyny, to oszczędność zaczyna być dyskusyjna. Należy też pamiętać, że ceny domów szybciej rosną na terenie GTA i może się okazać, że owszem, zapłacimy więcej, ale zwrot, czyli przyrost wartości, też będzie większy.

Natomiast jest wiele osób zainteresowanych zakupem domów nie aż tak daleko za miastem, ale za to na działkach przynajmniej 1-2-akrowych. Pomiędzy na przykład Milton a Oakville albo w Erin, gdzie ceny są ciągle bardzo dobre. Zakup takich domów i sprawy, na które warto zwrócić uwagę, są trochę inne niż przy zakupie typowych domów i wydaje mi się, że warto o kilku podstawowych napisać.

Źródło ogrzewania – poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej jako źródło ogrzewania używany jest prąd, olej opałowy lub propan gas. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję. Kupując dom z ogrzewaniem olejowym, należy w czasie składania oferty zwrócić szczególną uwagę na zbiorniki, w których przechowywany jest olej. Jeśli są one zakopane w ziemi, to bądźmy przygotowani na duży problem! Jeśli są na zewnątrz ponad terenem – też należy je dokładnie zbadać. Najlepiej zabezpieczyć się, kupując taki dom, żądaniem inspekcji stanu zbiorników na koszt sprzedających. To jest obszerny temat i zainteresowani mogą do mnie dzwonić.

Źródło wody pitnej – w podmiejskich domach "miejska" czy, inaczej mówiąc, centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wówczas o jakość wody i jej ilość dbają lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak, potencjalne bakterie, oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę – należy pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku, kiedy woda byłaby skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać.

Sposób odprowadzania ścieków – w przypadku pozbywania się ścieków centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli mamy taki system – to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej mamy do czynienia z "septic tank", czyli po polsku z "szambem".

W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i czy zainstalowane jest zgodnie z normami i przepisami lokalnych władz.

Przeciętnie – septic tank jest czyszczony raz na 2-3 lata – z tym że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego "septic system" może być bardzo kosztowna i waha się od 15 do 30 tysięcy. – W czasie składania oferty – warto pamiętać o specjalnych klauzulach pozwalających na sprawdzenie systemu lub nakładających obowiązek zagwarantowania sprawności szamba przez sprzedających.

Sposób usuwania odpadków – śmieci są zazwyczaj odbierane spod domu, ale często istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnym w kreowaniu gór śmieci. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze "recykling" program.

Telekomunikacja (telefon/Internet) – najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą jako "long distance" – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim Internecie, choć i tu dzięki postępowi – coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.

Poczta – nie zawsze jest dostarczana pod drzwi i może być wymagane odbieranie jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto – coraz częściej piszemy e-maile niż listy.

HST – jeśli kupujemy farmę, to farmy są objęte podatkiem HST (cena zakupu) – w przeciwieństwie do domów za miastem – zakwalifikowanych jako "residence".

Pomimo pewnych niedogodności mieszkanie za miastem uspokaja nerwy i z pewnością jest warte polecenia. I jak wspominałem wielokrotnie – inwestycja w znaczną ilość ziemi potrafi przynieść świetne rezultaty.

Czasami słyszy się określenie "kupujący po raz pierwszy", czyli "first time buyers". Jakie przywileje mają tacy kupujący i jaka jest ich szansa na zakup pierwszego domu, kiedy ceny są, jak wiemy wszyscy, coraz wyższe?

Według prawa, osoba, którą określamy jako "first time buyers", to jest taki kupujący, który w okresie ostatnich 5 lat nie miał nieruchomości na własność na terenie Kanady. Czyli jeśli ktoś był właścicielem domu, ale było to ponad 5 lat temu i od 5 lat nie posiada nieruchomości – to wówczas jest on (ona) zaliczany (a) do tej kategorii. Niestety, jeśli nieruchomość kupuje para (małżeństwo), to by zostać zaliczonym jako "kupujący po raz pierwszy" – oboje nie mogli mieć nieruchomości w ostatnich 5 latach. Jest to, moim zdaniem, trochę krzywdzące – bo przynajmniej powinni oni być uprawnieni do połowy benefitów. Ale przepisy są takie, jakie są.

Jakie są benefity i przywileje dla kupujących po raz pierwszy? Nie ma ich zbyt wiele. Pierwszy to ulga w płaceniu Land Transfer Tax. Jak pewnie wszyscy wiedzą, w chwili zakupu każdej nieruchomości w Ontario musimy zapłacić specjalny podatek nazywany Land Transfer Tax. Dodatkowo na terenie GTA płacony jest podobny podatek – określany Toronto Land Transfer Tax. Nie będę opowiadał, jak jest on naliczany, ale nie są to małe pieniądze (około 1,5-2 proc. ceny zakupu). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z płacenia pierwszych 2000 dol. w przypadku ontaryjskiego Land Transfer Tax i pierwszych 3225 dol., jeśli zakupiona nieruchomość jest na terenie GTA i byłaby objęta torontońskim Land Transfer Tax. Drugi przywilej to możliwość użycia środków zgromadzonych na RRSP na downpayment przy zakupie pierwszego domu. Z tym że nie jest to bez ograniczeń. Owszem, można wyjąć do 20.000 dol. na osobę, czyli łącznie 40.000 dol. na parę, ale pieniądze te należy później zwrócić na fundusz RRSP w ratach rocznych rozłożonych na 15 lat. Jeśli któraś z rat zostanie pominięta, to jej odpowiednik zostanie dodany do naszych dochodów za dany rok. Benefitem tej opcji – czyli wykorzystania pieniędzy z RRSP na downpayment – jest możliwość w pewnym stopniu kupna domu bez downpayment. Jak to pracuje? Otóż wiemy, że minimalny wymagany downpayment to 5 proc. Ale jeśli nie mamy tych pieniędzy, ale mamy dobry "kredyt", możemy pożyczyć pieniądze na RRSP z banku. Następnie po 90 dniach od momentu zdeponowania na koncie RRSP – możemy te pieniądze wyjąć i użyć na downpayment. Owszem, pożyczkę na RRSP należy spłacać, ale w wielu przypadkach przy szybko rosnących cenach domów bardziej się to opłaca niż latami zbieranie na downpayment.

Prawdziwym problemem dla kupujących pierwszy dom są obecnie ceny! Jak wiemy, ceny nieruchomości w ostatnich 2-3 latach wzrosły dramatycznie i nic nie wskazuje, by to się zmieniło. 3-4 lata temu można było kupić niezły dom wolno stojący w Mississaudze za 500.000 dol. Dziś taki sam dom kosztuje 650.000 dol.! Pamiętam czasy, kiedy zaczynałem w real estate 24 lata temu, że za taką sumę można było kupić posiadłość w Lorne Park lub bardzo dobry dom na Kingsway! Średni dom wówczas kupowało się na poziomie 200-250 tysięcy i wielu kupujących po raz pierwszy nawet przy wyższym oprocentowaniu, mogło jako swój pierwszy dom kupić dom wolno stojący lub tak zwany bliźniak. Dziś – przy wysokich cenach, dla wielu kupujących po raz pierwszy jedyną alternatywą są condominia, które dziś kosztują tyle co kiedyś kosztowały domy. Dlatego rynek condominiów dziś przeżywa taki boom – bo praktycznie jest to jedyna alternatywa dla kupujących po raz pierwszy... Ale powstaje pytanie, czy to jest jedyna alternatywa i czy rzeczywiście zakup condominium to jest taki dobry pomysł?

Zróbmy kilka wyliczanek. Jeśli kupimy condo (małe około 650 stóp kw.) za około 250.000 dol. z 5-proc. downpayment przy oprocentowaniu 2,8 proc. rozłożonym na 25 lat, to nasze opłaty za hipotekę, property tax oraz maintenance wyniosą około 1666 dol./mies. plus około 100 dol. za hydro. Czyli około 1750 dol./mies.

Czy jest lepsza alternatywa? Moim zdaniem tak. Jeśli kupimy semi dateched dom (bliźniak) za 500.000 dol., ale z tak zwanym rental potential, to nasze opłaty będą następujące. Zakładając ten sam procent i amortyzację oraz 5 proc. downpayment i że podatki będą około 4000 dol. rocznie, a miesięczne koszty świadczeń (utilities) wyniosą 450 dol., przy tych założeniach koszt utrzymania takiej nieruchomości wyniesie około 2983 dol./m. To nie jest mało, ale jeśli za basement otrzymamy 1000 dol. miesięcznie, co jest zupełnie realne, to nasze własne opłaty za bliźniak z rental income i małe mieszkanko, za które płacimy sami, są prawie takie same! Proszę pamiętać, że mówimy o jednosypialniowym mieszkanku o powierzchni około 600 stóp kw. w bloku bez ogródka, w którym maintenance jest poza naszą kontrolą – versus w końcu spory domek, w którym nasze mieszkanie będzie miało przynajmniej 1200-1500 stóp kw., 3 sypialnie i ogródek. W takim domu możemy mieszkać z rodziną przez wiele lat. W małym condo – bardzo szybko okaże się, że jest mało miejsca i nawet nie ma gdzie się spotkać z przyjaciółmi. Jest jeszcze jeden bardzo poważny plus takiego zakupu (semi z rental). Plus inwestycyjny! W końcu spłacając podobną sumę miesięcznie, budujemy equity od dwukrotnie wyższej sumy. Po latach płacenia, nawet jeśli ceny by stały w miejscu – dom będzie wart 500.000 dol. – condo połowę!

Typ domu, który się idealnie nadaje do wynajmowania, to są najczęściej domy parterowe (raised bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe back-splits. W niektórych przypadkach dolny unit może mieć lepszy dostęp do ogrodu niż górny. Wówczas można rozważyć opcję wynajęcia górnego mieszkania nawet za 1500-1600 dol. miesięcznie i wówczas nasze opłaty personalne za utrzymanie własnego domu będą niższe niż za wynajmowanie 1-sypialniowego mieszkania.

Mam nadzieję, że te wyliczanki pobudzą Państwa do myślenia i zachęcą do podjęcia właściwych decyzji. Zapraszam do dzwonienia i do rozmowy. My kochamy pracować z kupującymi po raz pierwszy i aż szkoda, że przez wysokie ceny jest ich coraz mniej.

Na marginesie jeszcze dwie uwagi. Ponieważ ceny nieruchomości poszły znacznie w górę, coraz więcej ludzi zmuszonych jest do wynajmowania.

Często się zdarza, że rodzice wynajmują jedno mieszkanie, a dorosłe dzieci płacą rent za inne. Przy dzisiejszych cenach jest to zwykle razem około 2500 do 3000 dol./mies. Czy nie lepiej byłoby w takiej sytuacji kupić taki dom, w którym mogą mieszkać pod jednym dachem dwie rodziny i spłacać go razem? To jest na pewno lepsza opcja.

Druga uwaga dotyczy inwestorów. Często kupują Państwo condo na inwestycje, by je wynajmować. Moim zdaniem, jest znacznie lepszy "cash flow", jeśli kupimy zamiast dwóch apartamentów po 250.000 dol. jeden semi detached za 500.000 dol. z dwoma apartamentami do wynajęcia. Dlaczego tak się dzieje? Zainteresowanych zachęcam do rozmów indywidualnych, gdzie wszystko pokażę i wyliczę na konkretnych przykładach. Zapraszam do współpracy – ja zawsze mam czas dla Państwa!

By wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Warto wiedzieć, co taki kontrakt zawiera.

Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz wszyscy poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku i przysparza potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znak przed nieruchomością, strona internetowa agenta czy ogłoszenia w prasie.

Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większą szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.

Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.

•Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.

•Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli commission płaconego firmie brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmie brokerskiej, która przyniesie ofertę.

•Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.

•Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku sprzedaży, ogłoszenia prasowe. Czasami inni agenci mogą reklamować w mediach ten sam dom ale wymaga to zgody ze strony agenta, który ma podpisany kontrakt MLS.

•Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania przez agentów zrzeszonych w real estate board ich klientom zainteresowanym zakupem.

•Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.

•Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.

•Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.

Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację

Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanej "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądających dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta. Jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.

Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrimonial home" i na dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby niebędącej na dokumentach.

Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.

Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?

Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!

•Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych, może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.

•Brak umiejętności negocjacji często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałość za strony potencjalnych klientów.

•Gorsza ekspozycja na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.

•Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą możliwość dotarcia do około 90 proc. rynku kupujących.

•Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym są bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.

•Do domów wystawianych "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2-3 dniach prywatny listing zamienia się w MLS Listing.

•Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.

Maciek Czapliński

416-999-3023

Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista pobudzi czytelników do myślenia. 

• Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w Mineola West wychodzący na tory kolejowe to też nie najlepsza lokalizacja.

• Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (preapproval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych "B" landers.

• Błędne przekonanie, że "power of sale" to jest znakomita okazja – w praktyce domy wystawione jako "power of sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy wystawione prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację.

• Pokazywanie prawdziwych uczuć – często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.

• Próba zakupu nieruchomości na własną rękę – czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

Tak zwany "buyer agent", który pracuje dla nas, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym "bezpłatnym" konsultantem.

• Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu – utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

• Umowa warunkowa na załatwienie finansowania – na dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam "peace of mind" w sytuacji, kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

• Powinno się pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę – na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek "własnego" agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

• Home inspection – dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam "home inspections", ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie jego wady. Szczególnie te ukryte.

• Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji – często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by tak naprawdę poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.

• Zakochanie się w oglądanym domu – zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.

• Ukryte koszty związane z zakupem – wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST od ubezpieczenia. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.

• Umowy "na gębę" – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.

• Pamiętanie o wzroście wartości – kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

• Nierozumienie trendów rynkowych – kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji.

Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji.

W czwartek, 5 marca, nasza firma Realty Executives Domator miała losowanie samochodu dla naszych klientów.

Myślę, że warto przypomnieć historię tego wydarzenia i jak samo losowanie przebiega. Pierwsze losowanie miało miejsce w 1996. Na początku losowaliśmy Hondę Civic, a czwartkowa edycja była piątą, podczas której losowaliśmy Mercedesa klasy B. Gdy po raz pierwszy losowaliśmy samochód w 1996 roku – byliśmy pierwszą i jedyną firmą real estate, która wpadła na taki pomysł. Po drodze i obecnie mamy naśladowców, ale my mamy satysfakcję, że to był nasz oryginalny pomysł. Losowanie samochodu jest nagrodą dla wszystkich naszych klientów za to, że z nami albo zakupili, albo sprzedali nieruchomość (wynajmowanie nie jest zaliczane do losowania).

Każdy, kto sprzedał lub zakupił nieruchomość, ma jedną szansę. Ci, co kupili i sprzedali, mają dwie szanse w losowaniu! W tegorocznej edycji mieliśmy blisko 200 losów! Początkowo wszystkie losowania miały miejsce w Restauracji Fregata, ale od dwóch edycji przenieśliśmy się do Centrum Jana Pawła II ze względu na wielkość sali.

Samo losowanie miało charakter uroczystego obiadu (przygotowanego przez Jana Gromadę), w czasie którego znakomity zespół muzyczny pod wodzą Marka Majewskiego zapewniał rozrywkę. Gościnnie wystąpił też Wojciech Gawenda z zaprzyjaźnionego z Domatorem Kabaretu pod Bańką.
Wróćmy do samego losowania i obowiązujących zasad. Otóż przed losowaniem wysyłamy zaproszenia do wszystkich kwalifikujących się klientów.

Każdy, kto chce uczestniczyć w losowaniu, musi przyjść na losowanie osobiście lub wysłać swojego przedstawiciela. Po przyjściu do Centrum JP II, każdy wrzuca los (losy) do bębna losującego. Jak już wszystkie losy są w bębnie losującym, zaczynamy pierwszy etap losowania, który z całej puli wyłania 3 razy po 3 losy finałowe. Te 9 losów jest następnie umieszczane w oddzielnym pojemniku (oczywiście pod nadzorem wszystkich obecnych). Z tych losów na zasadzie odwrotnej kolejności jest wyłaniany zwycięzca (zwycięzcy). Czyli pierwszy los wyciągnięty z tej puli odpada i "odpadający" wyciąga następny los, który odpada. I tak się dzieje do ostatniego losu. Ostatni los, który pozostaje w pojemniku, jest losem zwycięskim.

W tym roku Mercedesa B250 wygrali Iwona i Jacek Ziolek! Nie muszę dodawać, że zwycięzcy byli bardzo szczęśliwi i nie od razu uwierzyli w swoje szczęście. Wygrywający los wyciągnął Eddie Palozze, który wraz z żoną Kasią wygrali drugą nagrodę. Trzecia nagroda przypadła w tej edycji Mirkowi Futkowskiemu.

Oprócz dziewięciu głównych mieliśmy w tym roku blisko 40 nagród pocieszenia. Wiele z nich było ufundowanych przez Domator Team ale również wiele było sponsorowanych przez biznesy, z którymi współpracujemy od lat. Jest to bardzo miły fakt, bo biznesy powinny się popierać.

Wypada mi wymienić firmy, które nam pomogły i ufundowały cenne nagrody:

Domenic D'Urzo – Scotia Bank; Ed Nakon – Prawnik; Małgorzata i Witold Manitiusowie – Polimex; Rafał Tyszler – Bluerey Home Inspections; Starsky Supermarket; Karol Nowysz – Firma All Dom; Leszek i Ewa Dziadeccy – Advantage Group of Financing; Teck Man Flooring, Robert Rusiak – Kuchnie; Roman Rusiak – Zegarmistrz, Monika Liberek – Prawnik, Art-Home – Artur Schellenberg, Agnieszka Kossakowska – Insurance Broker, Barbara Pilecki – Mortgage Broker, Tomasz Spychalski – Mortgage Architects, JP Polon – Renovations, MM Photography – Marcin Olszewski.

Wszystkim sponsorom serdecznie dziękujemy.

W imieniu całego Domator Team, czyli Kasi Czaplińskiej, Agnieszki Czaplińskiej, Iwony Nowysz, Anny Koby, Doroty Szapowałow, Małgorzaty Wielądek, Marka Klugi, Łukasza Chełminiaka oraz Dominiki Spychalskiej, oraz własnym całą Polonię zapraszamy do współpracy.

To dzięki Państwu nasza firma może w ramach podziękowania sponsorować wiele wydarzeń polonijnych!

Maciek Czapliński

W czwartek, 5 marca, o godzinie 19.00 w Centrum Jana Pawła II odbyła się wielka impreza! Losowanie samochodu dla wszystkich kwalifikujących się klientów Domator Team – czyli Realty Executives Domator Inc.

W imprezie tej biorą udział klienci, którzy zakupili lub sprzedali nieruchomości wraz z Domator Team. Każda transakcja liczy się za jeden los. Tak więc niektórzy z naszych klientów mieli po dwie lub więcej szans wygrania Mercedesa B250, który jest główną nagrodą.

A teraz trochę o historii losowania samochodu od naszej firmy. Jest to 18. edycja. Na początku losowaliśmy Hondę Civic. Obecnie po raz piąty losowaliśmy Mercedesa klasy B. Jesteśmy pierwszą firmą real estate na terenie Ontario, która zaczęła losować samochód dla swoich klientów. Obecnie mamy kilku naśladowców, ale my byliśmy pierwsi.

Samo losowanie ma zawsze charakter bardzo uroczystego obiadu wraz z występami, które umilają wieczór. W tym roku ponownie losowanie odbyło się w Centrum JP II ze względu na większą salę. Poprzednie szesnaście edycji miało miejsce w bardzo z nami zaprzyjaźnionej "Fregacie". W losowaniu pomagają nam często artyści z "Kabaretu pod Bańką". W tym roku Wojtek z Magdą również nam pomogli, z tym że Wojtek też brał udział w losowaniu.

Znakomity obiad został przygotowany przez pana Jan Gromadę, a oprawę muzyczną zapewnił Marek Majewski z czteroosobowym zespołem wirtuozów muzycznych. Ostatnim razem Marek wraz z muzykami dali taki popis, że wszyscy zapomnieli, po co się pojawili na sali, i zrobiła się prawie taneczna impreza!

To, co sobie bardzo cenimy w biznesie, to lojalność i wzajemny szacunek. Jest w końcu na rynku polonijnym bardzo dużo dobrych agentów, a jednak bardzo wielu naszych klientów wraca do nas nie tylko dlatego, że mają szanse na wygranie samochodu. Wracają oni najczęściej dlatego, że my dbamy o ich interes i dbamy o to, by nie kupili kota w worku.

Jak Państwo wiedzą, jestem w biznesie od prawie 24 lat i w tym czasie pomogłem ponad 2500 rodzinom zmienić domy czy mieszkania. To świadczy o zaufaniu.

A propos zaufania, warto powiedzieć, jak odbywa się losowanie, by było ono sprawiedliwe. Dzięki systemowi, który wymyślił Wojtek Gawenda przy pierwszym losowaniu, możemy spokojnie podchodzić do każdego kolejnego, bo po prostu mamy całą salę nadzorującą sam fakt losowania oraz jest ono tak opracowane, by nie było podejrzeń o "ustalanie" wyniku.

Zacznijmy od początku. Wszyscy, którzy kwalifikują się na losowanie, dostają zaproszenia poprzez pocztę. By wziąć udział w losowaniu, muszą oni przyjść na nie z ważnym zaproszeniem lub wysłać przedstawicieli. Następnie, wszystkie losy są osobiście wrzucane do bębna losującego w identycznych kapsułach. Ostatni los może być dodany do bębna losującego o 20.00. Po tym czasie nowe losy nie są akceptowane. Kiedy zaczynamy losowanie, ma ono dwa etapy. Pierwszy etap to losowanie dziewięciu losów finałowych. Te losy bez otwierania przekładane są do szklanego pojemnika. Wszystkie pozostałe losy usuwane są z bębna losującego. Po finałowym etapie losowania, pośród tych losów losujemy bardzo wiele nagród pocieszenia.

Ale wróćmy do losów finałowych. Spośród nich losujemy pierwszy, który jest pierwszym losem odpadającym! I teraz zaczyna się zabawa, bo każdy kolejny los też odpada i losują go kolejni odpadający, czyli w praktyce nikt, kto mógłby coś zamieszać, nie dotyka losu! Ostatni los, który pozostaje w bębnie losującym, jest tym, który wygrywa Mercedesa!

Jak wspomniałem, jest bardzo wiele nagród pocieszenia. Wszyscy z rundy finałowej dostają nagrody, ale również wiele osób spoza tej fazy coś wygrywa.

Tak naprawdę to mogę powiedzieć z pełną odpowiedzialnością, że nawet jeśli któryś z naszych klientów na losowaniu nagrody nie wygra, to i tak na sali będą sami zwycięzcy. Ceny nieruchomości wzrosły od 10 do 20 procent w ciągu ostatnich dwóch lat, czyli każdy i tak " zarobił" równowartość Mercedesa.

Ponieważ artykuł ten jest publikowany tuż po losowaniu, o zwycięzcach i sponsorach będą mogli Państwo przeczytać na mojej stronie www.czaplinski.ca już w piątek.

Słyszy się o różnych pomysłach inwestycyjnych bazujących na "equity", czyli wartości spłaconego domu. Co mógłbyś na ten temat powiedzieć?

Jest to bardzo obszerny i bardzo ważny temat, dlatego podzielę go na dwa odcinki. Za tydzień porozmawiamy o tak zwanych "second mortgages", dziś chciałbym powiedzieć o inwestycjach w następną nieruchomość, w której wykorzystujemy nasz kapitał z pierwszego domu.

Większość ludzi, kiedy kupuje nieruchomość, pożycza pieniądze z banku. Kiedy po jakimś czasie nastąpi taki moment, że dom jest spłacony, typowe zachowanie jest takie, że mieszkamy w takim domu i cieszymy się naszą "wolnością" od pożyczki hipotecznej. I nie ma w tym nic złego, ale czy możemy zrobić coś, co nam przyniesie bez dużego wysiłku jakiś dochód teraz i w przyszłości.

Część ludzi inwestuje zgromadzone "equity" na giełdzie, część ludzi kupuje cottage'e, czasami pożycza pieniądze na procent. To są jedne z dostępnych opcji. Ale dziś chciałbym zasugerować coś, co moim zdaniem niesie minimum ryzyka i jednocześnie jest to inwestycja, nad którą mamy pełną kontrolę.

Ale zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia "equity". Na tak zwany chłopski rozum – jeśli mamy dom, który jest wart 700.000 dol. (typowa obecnie cena za domy w Mississaudze) i jest on całkowicie spłacony, to mimo że możemy nie mieć innych oszczędności, to nasza gotówka, którą w razie konieczności będziemy mogli dysponować, jest równa w przybliżeniu wartości domu. To jest właśnie "equity".

Według obecnych przepisów, banki mogą pożyczyć właścicielom domów bez potrzeby sprzedaży domu, a tylko pod jego zastaw, aż do 65 proc. jego wartości. Oczywiście pod warunkiem, że mamy dobry kredyt i dochód, który możemy wykazać w ilości pozwalającej na obsługę zadłużenia. Czyli w tym przypadku, jeśli założymy wartość domu jako 700.000 dol., to 65 proc. wartości wyniesie 455.000 dol., które możemy zaciągnąć jako pożyczkę w formie "mortgage'u" albo w formie "secured line of credit". Mortgage zwykle będzie pożyczką na niższy procent, ale też mającą mniejszą elastyczność spłat, natomiast linia kredytowa będzie zwykle na tak zwany "prime rate" i będzie praktycznie tak jak mortgage otwarty, czyli który można spłacić w każdej chwili bez kary.

Otóż jeśli wyciągniemy 455.000 dol. z domu, w którym mieszkamy, to możemy zainwestować te pieniądze w następną nieruchomość. Część ludzi kupuje nowe condominia, licząc na przyrost wartości od zakupu do sprzedaży zaraz po przejęciu. Z tym że taka inwestycja trwa od zadatku do sprzedaży około trzech lat.

Ja osobiście radziłbym kupno tak zwanego bliźniaka, w którym już są albo mogą być zrobione dwa apartamenty do wynajmowania. Najlepsze typy domów do tego celu to domy parterowe ("bungalows") lub "back splits". Dochód z takiego domu przy obecnych cenach zwykle wynosi około 1400-1500 dolarów miesięcznie za górny apartament i około 900-1000 dol. za dolny apartament plus lokatorzy zwykle płacą za utilites. Czyli możemy założyć, że dochód wyniesie około 2400 – 2500 dol. miesięcznie.

Wydatki kształtują się następująco. Spłata pożyczki od 455.000 dol. przy amortyzacji 25-letniej oraz 2,8 proc. oprocentowaniu wynosi 2106 dol. na miesiąc. Ubezpieczenie nieruchomości około 50 dol./mies., podatek od nieruchomości około 330 dol./mies. W praktyce dom powinien się całkowicie spłacać. Warto również pamiętać, że z sumy, która wpływa na mortgage, prawie połowa to jest principal, a połowa to oprocentowanie. Oznacza to, że praktycznie kupno drugiego domu nie zmienia naszych obciążeń finansowych i nie tylko to, że dom się sam utrzymuje, to jednocześnie co roku nasze zaciągnięte zadłużenie pod zastaw naszego własnego domu spłacane jest o 12.000 dol.

Czy wiecie, ile przyniosłoby Państwu umieszczenie 455.000 dol. na procent w banku? Mniej niż 2000 dol. na rok. Warto również pamiętać, że w ostatnich 10 latach domy wzrastały średnio minimalnie o 5 proc., czyli jest to dodatkowy profit około 22.000 dol. Czy można coś takiego powiedzieć o gotówce w banku? Wręcz przeciwnie – inflacja zwykle zabija cały profit. W przeciwieństwie – domy w naturalny sposób drożeją wraz z inflacją.

Słyszy się ostatnio uwagi, że domy są bardzo drogie (co jest prawdą) i że na pewno lada moment ceny spadną. Oczywiście, że taki moment może nastąpić, ale jeśli traktujemy inwestycję w nieruchomości długoterminowo, a nie jako spekulację, to nie mamy powodów do obaw. Nawet jeśli nastąpi korekta cen, to po pewnym czasie i tak ceny pójdą w górę i przewyższą cenę, którą płaciliśmy. Historycznie, nigdy nie było inaczej (oprócz ekstremalnych sytuacji).

Posiadanie tak zwanej rental property ma jeszcze wiele innych zalet. Dochód z wynajmu możemy uwzględniać w podatkach, ale wówczas możemy odpisywać remonty, oprocentowanie, podatki itd. To jest naszym wydatkiem na utrzymanie. Często remonty, które robimy w głównym domu, można podzielić na rental też. Inwestycja w nieruchomości ma też ogromną zaletę bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do giełdy czy innych ryzykownych inwestycji, mamy pełne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału oraz pełną swobodę nad tym, kiedy możemy czy musimy się z takiej inwestycji wycofać. A z drugiej strony, po co się wycofywać. Jeśli taki dom nam się spłaci, to będzie przynosił nam około 2400 dol. miesięcznie stałego dochodu w chwili, kiedy będziemy chcieli trochę zwolnić. Jeśli na przykład dopłacalibyśmy do każdej spłaty 500 dol. z własnej kieszeni, to – dom będzie spłacony po 20 latach.

Jako anegdotę, mogę powiedzieć, że jeden z naszych klientów, który zaczął 20 lat temu od jednego takiego domu, dziś ma ich 5, praktycznie spłaconych i praktycznie będąc w wieku 55 lat ma pełną niezależność finansową.

Jest jeszcze inny aspekt takiej inwestycji. Otóż mieszkając w naszym pierwszym domu, który jest naszą "prime residence", po pewnym czasie na pewno pomyślimy o zmianie dużego domu na mniejszy. Wówczas można sprzedać ten pierwszy dom, a przenieść się do domu znacznie mniejszego, nawet pozostawiając lokatorów z dolnego poziomu. Nagle może się okazać, że nie tylko mamy sporo gotówki, ale jednocześnie ktoś, mieszkając w basemencie płaci nam za wszelkie świadczenia, a w chwili kiedy zamarzy nam się spędzenie zimy na Florydzie – dopilnuje naszego domu tak przy okazji.

Ten ruch również pozwoli nam w ogromnym stopniu zminimalizować podatki, które moglibyśmy zapłacić, gdybyśmy sprzedawali "rental property" bo nagle drugi dom staje się naszą "prime residence", co otwiera wiele opcji podatkowych. Wszystkich zainteresowanych zapraszam do dzwonienia po porady lub pomoc w przeprowadzeniu tego pomysłu. My naprawdę mamy czas dla klientów i doceniamy wasz biznes.

Za tydzień powiem o innym sposobie robienia pieniędzy na real estate, wykorzystując "equity" w naszym domu. Będzie to temat dotyczący "drugich pożyczek hipotecznych", czyli "second mortgages".

Maciek Czapliński

Myślę, że warto przypomnieć o specjalnym programie dla kupujących po raz pierwszy, pozwalającym wykorzystać środki zgromadzone na RRSP na down payment. 

Istnieje specjalny program, który pozwala wykorzystać pieniądze z RRSP na zakup domu. Maksymalna suma, którą możemy wyjąć na zakup pierwszego domu, to 25.000 dol. na osobę. Oznacza to, że jeśli dwie osoby kwalifikują się na to, by być zaliczone jako "first time buyers", to mogą wyjąć z RRSP aż 50.000 dol. (oczywiście jeśli mają taką sumę).

Wycofane pieniądze mogą być użyte nie tylko na down payment, ale również na koszty zamknięcia transakcji czy na pierwsze remonty domowe. Wycofane z planu RRSP pieniądze wpływają na Państwa konto i nikt nie sprawdza, jak zostały wykorzystane, jak długo zadeklarowane zostało to do Revenue Canada.

Z programu tego mogą skorzystać tylko kupujący nieruchomość po raz pierwszy czyli tzw. "first time home buyers". Kupujący po raz pierwszy musi być legalnym mieszkańcem Kanady. W chwili korzystania z tego programu kupujący nie mógł być posiadaczem nieruchomości w Kanadzie w ciągu ostatnich pięciu lat kalendarzowych. Jeśli jeden ze współmałżonków był właścicielem nieruchomości w ciągu ostatnich pięciu lat, nie będzie mógł on skorzystać z tego programu.

Obowiązują pewne warunki, jakie trzeba spełnić, by skorzystać z tego planu, tzn. by wycofać pieniądze z RRSP bez kary:

1. Potrzebny jest pisemny kontrakt na zakup nieruchomości – nowej lub używanej.

2. Kupowany dom musi być traktowany jako "principal residence", czyli dom, w którym będą Państwo mieszkali – może to być dom wolno stojący, bliźniak, townhouse, condo, freehold. Nie kwalifikują się na ten cel duplexy, triplexy itd.

3. Wycofywane z planu RRSP fundusze muszą być zdeponowane w systemie przez minimum 90 dni.

4. Pożyczone z RRSP środki muszą być spłacone w ciągu 15 lat, oznacza to, że co roku muszą wpłacić Państwo 1/15 pożyczonej sumy z powrotem na fundusz RRSP. Jeśli nie wpłacą Państwo tej sumy na plan, to w konkretnym roku 1/15 sumy zostanie doliczona do podatków jako zarobek.

Dlaczego wspominam o tym planie? Trwa okres RRSP. Wielu słuchaczy ma pieniądze przeznaczone na down payment przy zakupie domu, ale niewykorzystane limity na zakup RRSP. Jest to znakomita okazja, by szybko i łatwo pomnożyć Państwa pieniądze. Jeśli na przykład wpłacą Państwo 20.000 dol. na RRSP, wykorzystując zaległe limity, mogą się Państwo spodziewać ponad 5000 dol. zwrotu podatkowego, które to środki można na przykład przeznaczyć na "closing cost".

Jest jeszcze jeden ważny powód, dlaczego warto przypomnieć o tym programie, umożliwiającym wykorzystanie RRSP na down payment.

Jest bardzo ważne, by ci wszyscy, którzy kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy i myślą o zakupie, ale nie mają pieniędzy na down payment, skorzystali z tego sposobu, by mieć down payment.

Jak zapewne słuchacze pamiętają, jakiś czas temu istniała możliwość zakupu nieruchomości bez down payment. Obecnie wymagany jest minimalny 5-procentowy down payment przy zakupie. Skąd go wziąć, jeśli nie mamy oszczędności? Otóż z pomocą może przyjść właśnie plan, o którym dziś rozmawiamy.

Jak zawsze wspominałem, by móc skorzystać z pewnych benefitów finansowania, należy mieć dobry kredyt personalny. Jeśli go mamy, w okresie RRSP (zwykle do końca lutego), wiele banków jest gotowych pożyczyć swoim klientom pieniądze na zainwestowanie w plan RRSP. Jest to zwykle oferowane na bardzo korzystnych warunkach – czyli dość niskim oprocentowaniu oraz okres spłaty może być rozłożony w czasie. I ta właśnie sytuacja może być warta wykorzystania. Wystarczy wystąpić o pożyczkę na RRSP, zdeponować pożyczone środki na planie na minimum 90 dni. Po tym okresie możemy wyjąć pieniądze i wykorzystać je na down payment.

Jak wspomniałem, z planu RRSP możemy wyjąć do 25.000 dol. na osobę, czyli para może wyjąć do 50.000 dol. Taka suma na down payment jest wystarczająca w zdecydowanej liczbie przypadków.

By włożyć 25.000 dol. w RRSP, nie zawsze mamy tyle limitów za jeden rok, ale dla przypomnienia, niewykorzystane limity z poprzednich lat kumulują się i warto je wykorzystać.

Warto na marginesie wspomnieć, jakie jeszcze inne programy "pomocy" istnieją dla kupujących po raz pierwszy. Otóż wszyscy, którzy się kwalifikują, mogą otrzymać do 2000 dolarów redukcji w przypadku opłat związanych z Land Transfer Tax płaconym prowincji. A ci, co mieszkają w obrębie GTA, mają do 3725 dol. zwolnienia z miejskiego LTT.

A na zakończenie przypomnę, że wszyscy kupujący z Domator Team – mają szansę skorzystania z jeszcze jednego specjalnego i ekskluzywnego programu. Otóż wszyscy, którzy kupują nieruchomości przy pomocy Domator Team, nie tylko mają szansę wygrania Mercedesa B250, ale również otrzymują specjalny bonus do maksymalnej wysokości 1500 dol. na zakupy w znanym salonie meblowym "Smart Furnitures".

Znane jest powiedzenie: pierwsze wrażenie jest najważniejsze! Większość kupujących podejmuje decyzję, czy lubi oglądany dom, czy nie, w ciągu pierwszych 5-10 minut po wejściu do niego. Jeśli od początku dom nie robi dobrego wrażenia, to natychmiast jest on wymazywany z pamięci i przestaje być obiektem zainteresowania. Jeśli na odwrót – dom wywoła dobre wrażenie – to zostaje długo na liście potencjalnych domów do kupna i wszystkie następne nieruchomości są z nim porównywane.

Każdy dom powinien być przygotowany do sprzedaży, z tym że oczywiście przygotowania będą w dużej mierze zależały od tego, co sprzedajemy i dlaczego. Jeśli ktoś sprzedaje mieszkanie w budynku apartamentowym lub zespole townhouse'ów – to nie ma wielkiego wpływu na ogólny wygląd zespołu. W tej sytuacji koncentracja będzie głównie na wnętrzu i bezpośredniej okolicy sprzedawanego unitu.

Jeśli ktoś sprzedaje dom jako "land value", czyli dom do zburzenia lub kapitalnego remontu – nie będzie inwestował w poprawę wnętrz, by podnieść jego wartość. Tu pomocne mogą być informacje na temat potencjalnej wartości lokalizacji – czyli co można wybudować i za ile się sprzedają "custom homes" w tej okolicy.

Natomiast jeśli ktoś sprzedaje dom wolno stojący czy połówkę i chce uzyskać najlepszą cenę, naprawdę powinien zadbać o to, by pierwsze wrażenie było bardzo pozytywne. Niekoniecznie rzeczy, o których będziemy mówić, wymagają dużych inwestycji finansowych. Często czysty dom jest najlepszą odpowiedzią na sukces. Oczywiście inny element niezwykle istotny to aktywność rynku nieruchomości. Niestety dla kupujących – domy są bardzo poszukiwane i często jeśli cena jest właściwa, mają nawet kilku chętnych.

Zacznijmy po kolei. Pierwszy zauważalny element dla oglądających to – ogród i otoczenie domu. Skoszona trawa latem czy przycięte krzewy; uprzątnięty śnieg zimą, posprzątane liście jesienią dają pierwsze korzystne wrażenie.

Urządzenia gospodarcze oraz odpadki usunięte z widoku to są ważne kroki. Odwrotnie – zaniedbany dom z tonami śmieci wokół niego czy zaśmiecony garaż – nie wywołają miłego pierwszego wrażenia.

Frontowa elewacja jest ogromnie ważna. Powinna być w dobrym stanie technicznym. Wybite okna, oberwane rury spustowe, sypiąca się farba, stare odrapane drzwi garażowe – muszą być naprawione. Stary dach sugerujący konieczność wymiany – jest jednym z bardziej odstraszających elementów.

Oznaczenie domu oraz łatwość dostępu wieczorem jest następnym elementem. Numer domu powinien być widoczny, a wieczorem podświetlony; w Kanadzie domy na ogół są bardzo źle oznakowane – jest to ogólny problem. Poszukiwanie właściwego domu wieczorem często powoduje, że klienci rezygnują z jego oglądania. Dzwonek do drzwi powinien działać. Wieczorem dom, a szczególnie strefa wejściowa do domu, muszą być oświetlone.

Strefa wejściowa. Wszelka zbędna odzież oraz obuwie muszą być schowane. Warto przygotować specjalną matę na buty poszukiwaczy domów.

Podłoga powinna być czysta i niebudząca obrzydzenia kupujących – często chodząc po domach, zastanawiam się, czy naprawdę zdjąć buty – gdyż podłoga jest brudna – to robi bardzo złe wrażenie.

Dom powinien być właściwie oświetlony do pokazów – możliwie jak najwięcej światła, kupujący nie powinni tracić czasu na szukanie wyłączników.

Obficie oświetlony dom robi zawsze lepsze wrażenie. Jeśli w domu jest kominek – szczególnie zimą powinien być on włączony. Zimą – ciepły dom bardziej przyciąga niż zimny; latem odwrotnie – dom bez właściwej klimatyzacji – zniechęca do oglądania.

Muzyka potrafi wprowadzić miły nastrój do oglądania domu. Jeśli już jest, to musi być dyskretna i bardzo stonowana. Heavy rock – nie każdemu odpowiada! Zapach potrafi bardzo zniechęcać. Kilka kropli olejku waniliowego na podgrzany palnik kuchenki może uczynić cuda!

Kuchnia. Element najbardziej sprzedający dom – warto tu zainwestować. Musi być uprzątnięta i atrakcyjna. Brzydka, brudna kuchnia najszybciej zniechęca panie do zakupu domu.

Białe kuchnie są obecnie coraz mniej modne. Kuchnie w dziwnych kolorach też nie są zachęcające – na przykład drewno malowane na niebiesko czy zielono – zwykle źle się sprzedaje.

Łazienki, drugi najważniejszy statystycznie element domu. Warto inwestować w ich dobry wygląd.

Piwnica (basement) – dla większości klientów istotne rozróżnienie jest, czy jest to basement "wykończony", czy nie! Tak zwany wykończony basement z ogromną liczbą drobnych i często bez sensu podzielonych pomieszczeń – nie jest tym, czego większość klientów poszukuje. Kupujący wolą "open concept". Natomiast jak sprzedajemy dom z niewykończonym basementem – to warto zadbać, by był w nim porządek!

Kolory. Ciemne kolory, takie jak ciemna zieleń czy granat, zniechęcają do zakupu. Jasne kolory, szczególnie w ciepłych odcieniach, są bardzo pożądane. Dom pomalowany całkowicie na biało jest popularny w naszej kulturze, ale dla wielu innych kupujących nie jest kolorem – kojarzy się z podkładem pod malowanie. Dobry "paint job" jest często najlepszą inwestycją przy sprzedaży. Nowo pomalowany dom – daje wrażenie świeżości i to zachęca do akcji.

Podłogi. Najbardziej pożądane są ponownie podłogi z prawdziwego drewna. Podłogi z dębu, klonu lub wiśni są drogie, ale naprawdę zachęcają do zakupu. Natomiast coraz bardziej popularne podłogi z laminatu – szczególnie te tanie i wyglądające jak plastyk – są moim zdaniem stratą pieniędzy.

Większość klientów ich nie lubi i wolałaby dobry dywan niż zimny i śliski plastyk.

Umeblowanie – jest bardzo istotne. Zatłoczony meblami mały dom wydaje się jeszcze mniejszy, niż jest w rzeczywistości. Często radzimy naszym klientom, by jeśli jest to możliwe i potrzebne, wynająć na czas sprzedaży "storage" i wywieść nadmiar mebli i innych sprzętów, by wprowadzić więcej oddechu!

Sprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym napisać o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista błędów popełnianych przez sprzedających i jest ich na pewno znacznie więcej.

• Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży (in as is condition). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, choć nie jest on gotowy. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom niewykończony, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione. To powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

• Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

• Wycena domu na podstawie "ile chcemy zarobić", a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom zostanie sprzedany, jest dyktowana przez realia rynku. W tej chwili, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Ale nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania złożenia oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających.

• Zatrudnianie agentów nie na podstawie doświadczenia oraz wiedzy, ale na bazie konwenansów towarzyskich. Często powierzamy dorobek naszego życia kuzynowi czy znajomemu, który właśnie został agentem. Brak doświadczenia takiej osoby często prowadzi nie tylko do strat finansowych, ale również często do problemów prawnych.

• Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być "domem". Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi, którzy naturalnie szukają "dziury w całym" i często krytycznie podchodzą do naszego wypieszczonego domu. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.

• Ukrywanie problemów, jeśli są. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz albo nawet kilka lat po jego przejęciu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

• Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie "ukryte" koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

• Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

• Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

• Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla "buyers broker", oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy "land transfer tax" to są typowe przykłady.

• Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekcyjne, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego.

• Brak respektu dla drugiej strony. Często prowadzimy negocjacje z pozycji siły czy presji, zamiast rozwagi i spokoju. Negocjacje w bokserskich rękawicach nie prowadzą do niczego dobrego.

• Próba wyeliminowania agentów reale estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą "commission", czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą propozycje domów sprzedawanych prywatnie albo oferujące 1 dol. za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez "Comfree" czy "Property Guys" sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący.

Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego "commission" zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani w przyprowadzeniu kupujących i składaniu oferty.