Zdarza się, że kupiliśmy nieruchomość i w chwili zamknięcia transakcji wybraliśmy pożyczkę zamkniętą na pięć lat. Po upływie dwóch lub trzech lat nagle dochodzimy do wniosku, że chcemy zamienić dom na inny, ale by to zrobić, musimy sprzedać dom, w którym mieszkamy. Często wstrzymujemy się z tym ruchem w obawie przed karą za zerwanie umowy z bankiem. Powstaje pytanie, czy naprawdę mamy powód do obaw?
To oczywiście zależeć będzie od tego, jaki mamy mortgage. Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na pięć lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy „spokój”, jaki nam ma zapewnić stały procent i stałe spłaty przez następne lata. Jednak życie pisze różne scenariusze i może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić go na inny.
Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za „zerwanie umowy”. Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze, kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.
Wracając do pożyczek zamkniętych, warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane chartered banks – ma wbudowany przywilej nazywany portability. Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako „zastaw”, to po prostu mortgage jest przerejestrowywany z jednej nieruchomości na drugą.
W przypadku kupna większego i droższego domu, mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana od różnicy, której już „nie potrzebujemy”
W praktyce oznacza to, że wcale nie trzeba czekać pięciu lat, by zmienić dom na inny. Jest to częste i błędne przekonanie. W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki sumy mortgage’u, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania (jeśli oprocentowania są niższe niż kilka lat temu).
Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. Oczywiście pod warunkiem, że bank to zaakceptuje. Ma to zwykle miejsce w sytuacji, kiedy nieruchomości nabrały wartości (tak jak to ma miejsce ostatnio).
W opisanym powyżej przypadku, kiedy przenosimy pożyczkę z domu na dom, nie musimy się obawiać kary (albo będzie ona mała).
Ale w przypadku, kiedy sprzedajemy dom, zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy, i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Dlatego warto wiedzieć, jakie są to pieniądze, bo to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie. Warto również wiedzieć, że karę zapłacimy również, jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz (zamknięty) mortgage przeniesiemy do innego banku przed datą jego wygaśnięcia, bank tracący biznes nałoży na nas karę.
W każdym przypadku zerwania umowy hipotecznej zwyczajową karą jest tak zwany interest differential, czyli różnica w oprocentowaniu do końca trwania umowy, lub trzymiesięczne oprocentowanie. Bank wybiera zwykle tę opcję, która przynosi większy zysk bankowi.
Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Popatrzmy na teoretyczny przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na pięć lat na oprocentowanie 5% trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata (załóżmy, że jest to 2,75%) (posted rate) a panującym trzy lata temu. Jest to w naszym przykładzie 1,25%, co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 2500 dol. różnicy w opłatach. Jeśli mamy na przykład 500 tysięcy pożyczki do „zerwania”, to nasza kara będzie bardzo duża, bo aż 12.500 dol.
Three interest payment ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy panujące w chwili zerwania umowy procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Przy tych samych założeniach 5% od stu tysięcy daje w skali roku 5000 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożone razy trzy – daje w sumie 1249 dol. kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Zawsze większa kara!
By wiedzieć na pewno, jaka czeka nas kara za zerwanie umowy z bankiem, warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank, zanim podejmiemy decyzję o sprzedaży. Nazywa się on mortgage verification. Dokument ten będzie zawierał informację, jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem, jest to bardzo ważne, by wiedzieć i nie podejmować decyzji w ciemno. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie!
Z drugiej strony, jeśli ktoś kupił dom trzy lata temu za na przykład 500.000 dol., to ten dom jest teraz wart około 700 do 800 tysięcy dol., bo tak wzrosły ceny. Czyli jeśli nawet sytuacja wymusi na nas sprzedaż, to nawet po opłaceniu wysokiej kary i tak pozostaniemy z ogromnym zyskiem. Czyli tak naprawdę nie ma powodów do zmartwień.
Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007
