Jeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to oczywiście będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia.

Ile kosztuje wybudowanie domu za stopę kwadratową? Jest to często zadawane mi pytanie. Czy  można na nie odpowiedzieć w sposób jednoznaczny?

        Nie bardzo. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie, bo koszty budowy domów zależą od bardzo wielu składników oraz od podejścia do samego procesu budowy. 

        Jeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to oczywiście będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia. Takie podejście do budowy najczęściej reprezentują firmy deweloperskie, które robią masową produkcję domów, zazwyczaj już sprzedanych z planów, które są budowane na coraz mniejszych działkach w sposób coraz bardziej byle jaki. Klient, który zakupił taki dom, i tak jest szczęśliwy, że coś mu się udało „dostać”, ale tak naprawdę kupił kota w worku, którego najczęściej odsprzeda zaraz po przejęciu, przy okazji robiąc jakiś profit. W takim przypadku deweloper, produkując domy na masową skalę, szuka wszelkich oszczędności, bo im taniej to zrobi, tym więcej mu w kieszeni pozostanie. 

        Podobne podejście reprezentują niektórzy indywidualni kontraktorzy, którzy budując domy na biznes albo robiąc tak zwany flip, starają się, by wszystko było jak najtaniej i jak najbardziej na efekt, niekoniecznie z dbałością o jakość i trwałość. Tanie szafki kuchenne czy łazienkowe, najtańsze granity (brzydkie, ale sztuka się liczy), najtańsze appliances, okna itd. Wszystko przykryje warstwa farby i dom idzie na rynek. Jak cena jest odpowiednia, nikt nie kwestionuje jakości i tak się biznes kręci. 

        Na szczęście jest też ogromna rzesza dobrych kontraktorów, którzy pomimo że budują na biznes, dbają o jakość i czasami estetykę. Wiedzą oni, że jest cała grupa klientów z pieniędzmi, którzy mogą zapłacić za jakość i którzy rozumieją, że dobrze wybudowany dom musi kosztować.

        Jeśli ktoś mnie wobec tego pyta, jaki jest koszt budowy za stopę kwadratową, planując wybudowanie domu marzeń, to muszę się zapytać, czy chodzi tu o standard i jakość z subdivision – czy chodzi tu o jakość budowy z wyższej półki.  Tak naprawdę nie ma jednoznacznej odpowiedzi na takie pytanie i jak się mówi po angielsku, „sky is the limit”. 

        Kiedyś rozmawiając z jednym z moich przyjaciół kontraktorów dokładnie na ten temat (a było to 10 lat temu), kiedy wszyscy podawali koszt budowy za stopę na poziomie 200 dol., on stwierdził, że on nie umie budować poniżej 600 dol. za stopę. Ale ponieważ miał doskonałą jakość budowania – to był bardzo zajęty, bo jego klienci tego się domagali. Natomiast ci, co budowali „tanio”, często nie mieli co robić, bo ich klientela nadal uważała, że 200 dol. za stopę to zbyt dużo, i szukała tańszych rozwiązań. 

        Wracając do tytułowego zagadnienia, to nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o koszt budowy. Koszt zależeć będzie od bardzo wielu czynników. Wiadomo, że budując dla siebie i planując pozostanie w budowanym domu przez wiele lat – nie będziemy szukać oszczędności w sprawach oczywistych. Wiadomo, że dobrej jakości okna czy dobrej jakości pokrycie dachowe, lepszy piec, lepsze krany, lepsze płytki czy hardwood to wszystko kosztuje.  Ci, co to rozumieją, chętnie zainwestują w „jakość”, a to podniesie koszt za stopę. Na drugim biegunie są tacy, którzy próbując wybudować taniej – używają do budowy często przypadkowych materiałów, które znaleźli na przecenie lub odzyskali z rozbiórki. Widziałem na przykład kontraktora, który w nowo budowanym domu miał przypadkowe okna, które kupował na przecenach. Nie tylko wymiary były różne, ale również odcienie bieli się bardzo różniły, nie wspominając o konstrukcji poszczególnych okien. Inny „budowniczy” kładący zawodowo płytki – postanowił dom wykończyć tymi płytkami, które mu pozostały z różnych budów. Efekt był taki, że na jednym poziomie było wiele różnych płytek w różnych wielkościach i w różnych kolorach. Owszem, dom został wybudowany „taniej”, ale czy o to tylko tu chodzi? Dobra jakość i dobre materiały zwykle dodają wartości. A odwrotnie jest odwrotnie!

        Jest jeszcze wiele innych elementów, które wpływają na ostateczny koszt wybudowanego domu.

        • Koszt działki – obecnie często należy kupić stary dom i go zburzyć, by mieć miejsce na wybudowanie nowego. Im lepsza lokalizacja – tym większa cena. Z drugiej strony, jakość lokalizacji determinuje budżet, jaki możemy wydać na budowę. Budując w słabej okolicy, nie możemy przesadzić z jakością. I odwrotnie.

        • Koszt projektu – dobry projekt kosztuje, ale często znacznie wpływa na sukces inwestycyjny oraz sukces rodzinny (radość z posiadania ładnego domu). Słaby projekt jest często najgorszą decyzją, jaką robimy, wydając ciężko zarobione pieniądze. Co z tego, że na początku zaoszczędzimy, kiedy na końcu stracimy? 

        • Czas przygotowania budowy – zdarza się, że kupujemy dom, a później miesiącami załatwiamy wszelkie pozwolenia, projekty, finansowanie itd. Jak dom stoi pusty i nie przynosi dochodu – to wszystkie opłaty dodają się do ceny ostatecznej. Nie wszyscy wiedzą, że plany i pozwolenia na budowę można robić, zanim nawet oficjalnie przejmiemy dom. Przy dobrej organizacji pozwolenie na budowę może być gotowe w chwili przejęcia domu. 

        • Koszty uzbrojenia terenu – kupując stary dom, teoretycznie możemy się dołączyć do istniejącego systemu kanalizacji czy dostarczania wody lub prądu – ale czy jest to dobry pomysł? Jeśli istniejące utilities nie są zgodne z obecnymi standardami – należy je wymienić.

        • Koszty finansowania – to może być prawdziwy problem – często chwytając się brzytwy, pożyczamy pieniądze na budowę na lichwiarski procent, bo liczymy, że to będzie na krótki okres. Niestety, większość budów się przeciąga i koszty szybko rosną. A przecież istnieją dość korzystne programy finansowania budowy domów przez niektóre banki. Często również można wykorzystać (jak mamy) equity z posiadanego już domu.

        • Development charges – budując na działce, na której nigdy wcześniej nie było domu, będziemy odpowiedzialni za levies (development charges), co w Mississaudze przekracza obecnie 50.000 dol.

        Moim zdaniem, jeśli planujemy wybudowanie domu marzeń, to na pewno nie wybudujemy go taniej, niż gdybyśmy kupili dom na subdivision. Budując dom dla siebie, na pewno nie będziemy używać byle jakich materiałów lub ścinać narożników. Dlatego koszt będzie głównie zależał od tego, jakie mamy marzenia i oczywiście od tego, jakie mamy możliwości finansowe.

Maciek Czapliński

Średnia cena domu sprzedanego w Kanadzie ubiegłym miesiącu wynosiła nieco ponad 491 000 dol. czyli o 10% mniej niż w roku ubiegłym.
Canadian Real Estate Association poinformowała w piątek że liczba domów sprzedanych również zmniejszyła się o około 1/4 w porównaniu z tym samym miesiącem rok temu, ale trzeba zauważyć, że marzec ubiegłego roku był miesiącem, w którym w Kanadzie sprzedano rekordowo wysoką liczbę domów.
Organizacja która opublikowała te dane uważa, że spadek cen i liczby sprzedanych nieruchomości wynika z nowych regulacji, jakie zaczęły obowiązywać w tym roku. Przyczyniły się one do bardzo dużego popytu na domy najtańsze oraz mieszkania, ale utrudniły kupno drugiego czy trzeciego. droższego i większego domu. Regulacje dotyczące pożyczek hipotecznych utrudniają bowiem chętnym zakwalifikowanie się do kupna droższej nieruchomości - wyjaśnia główny ekonomista CREA Gregory Klump; jednocześnie organizacja informuje że wskaźnik przeciętnej ceny może być dosyć mylący ponieważ zaciemnia sytuację na największych rynkach nieruchomościowych, jak Toronto i Vancouver. Z tego powodu większą uwagę powinniśmy przywiązywać do innych liczb zwłaszcza MLS House Price Index, który podaje statystykę z rozbiciem na rodzaj nieruchomości w różnych częściach kraju

 Słyszy się o różnych pomysłach inwestycyjnych bazujących na „equity”, czyli wartości spłaconego domu. Jednym z nich jest kupno dodatkowej „rental property”. Czy to się opłaca?

Większość ludzi, kiedy kupuje pierwszą nieruchomość, pożycza pieniądze z banku. Kiedy po jakimś czasie nastąpi taki moment, że dom jest spłacony, typowym zachowaniem jest, że mieszkamy w takim domu i cieszymy się naszą „wolnością” od pożyczki hipotecznej. Nie ma w tym nic złego, ale czy możemy zrobić coś, co bez dużego wysiłku przyniesie  nam jakiś dochód teraz i w przyszłości? Część ludzi inwestuje zgromadzone „equity” na giełdzie, część ludzi kupuje cottage, czasami pożycza pieniądze na procent. To są jedne z dostępnych opcji. Ale dziś chciałbym zasugerować coś, co, moim zdaniem, ma minimum ryzyka i jednocześnie jest inwestycją, nad którą mamy pełną kontrolę.

        Ale zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia „equity”. Na tak zwany chłopski rozum – jeśli mamy dom, który jest wart 900.000 dol. (typowa obecnie cena za dom w Mississaudze) i jest on całkowicie spłacony, to mimo że możemy nie mieć innych oszczędności, to nasza gotówka, którą w razie konieczności będziemy mogli dysponować, jest równa w przybliżeniu wartości domu. To jest właśnie „equity”.

        Według obecnych przepisów, banki mogą pożyczyć właścicielom domów bez potrzeby sprzedaży domu, a tylko pod ich zastaw, aż do 65 proc. jego wartości w formie linii kredytowej. Możemy nawet zadłużyć dom do 80 proc. wartości, ale te ostatnie 15 proc. będzie w formie pożyczki hipotecznej. Jest to możliwe oczywiście pod warunkiem, że mamy dobry kredyt i dochód, który możemy wykazać w wysokości pozwalającej na obsługę zadłużenia. Czyli w tym przypadku, jeśli założymy wartość domu jako 900.000 dol., to 65 proc. wartości wyniesie 585.000 dol., które możemy zaciągnąć jako pożyczkę w formie „secured line of credit”. Linia kredytowa będzie zwykle pożyczana na tak zwany „prime rate” i będzie praktycznie tak jak mortgage otwarty, czyli taki, który można spłacić w każdej chwili bez kary. Możemy oczywiście pożyczyć pod dom pieniądze jako typowy mortgage zamknięty. Będzie to zwykle pożyczka na niższy procent niż linia kredytowa, ale też mająca mniejszą elastyczność spłat.

        Ale wróćmy do inwestowania pieniędzy, które dostaniemy z banku pod zastaw naszej „obecnej” nieruchomości. Otóż jeśli wyciągniemy 585.000 dol. z domu, w którym mieszkamy, to możemy zainwestować te pieniądze w następną nieruchomość. Część ludzi kupuje nowe „condo”, licząc na przyrost wartości od zakupu do sprzedaży zaraz po przejęciu. Z tym że taka inwestycja trwa od zadatku do sprzedaży około 2 do 3 lat.

        Ja osobiście radziłbym kupno tak zwanego bliźniaka,  w którym już są albo mogą być zrobione dwa apartamenty do wynajmowania. Najlepszy rodzaj domów do tego celu to domy parterowe (bungalowy) lub „backsplits” (cztero- lub pięciopoziomowe).

        Dochód z takiego domu przy obecnych cenach zwykle wynosi około 1600-1800 dolarów miesięcznie za górny apartament i około 1000-1200 dol. za dolny apartament plus lokatorzy zwykle płacą za „utilities”. Czyli możemy założyć, że dochód wyniesie około 2600-3000 dol. miesięcznie. Jeśli kupimy bliźniak za 700.000, to spłata pożyczki  przy amortyzacji 25-letniej oraz 3,3-proc. oprocentowaniu wyniesie około 3400 dol. na miesiąc. Ubezpieczenie nieruchomości około 50 dol. na miesiąc, podatek od nieruchomości około 330 dol. na miesiąc. Razem jest to spłata na poziomie 3800 dol. Może się wydawać, że musimy dokładać 800 dol. miesięcznie, by dom się spłacał. Ale to nie jest prawda. W praktyce warto pamiętać, że z sumy, która wpływa na mortgage, prawie połowa idzie na spłatę pożyczki („principal”), a połowa to oprocentowanie. Oznacza  to, że praktycznie kupno drugiego domu nie zmienia naszych obciążeń finansowych. W praktyce dom się nie tylko sam utrzymuje, ale jednocześnie co roku nasze zaciągnięte zadłużenie pod zastaw naszego własnego domu spłacane jest o 12.000 dol. Dodatkowo trzeba pamiętać, że domy idą średnio w górę 5 proc. rocznie, co stanowi przyrost wartości przynajmniej o 35.000 dol. Nawet gdyby to była połowa tej sumy, to łącznie z tym, co spłacamy, nasze „equity” wzrasta na poziomie 30.000 dol. rocznie. Czy wiecie, ile przyniosłoby Państwu umieszczenie 585.000 dol. na procent w banku? Mniej niż 7000 dol. na rok. W ostatnich 10 latach domy wzrastały średnio minimalnie o 5 proc. rocznie. Czy można coś takiego powiedzieć o gotówce w banku? Wręcz przeciwnie – inflacja zwykle zabija cały profit. W przeciwieństwie do trzymania pieniędzy w banku, domy w naturalny sposób drożeją wraz z inflacją. 

        Słyszy się ostatnio uwagi, że domy są bardzo drogie (co jest prawdą) i że na pewno lada moment ceny spadną. Oczywiście, że taki moment może nastąpić, ale jeśli traktujemy inwestycję w nieruchomości długoterminowo, a nie jako spekulację, to nie mamy powodów do obaw. Nawet jeśli nastąpi korekta cen, to po pewnym czasie i tak ceny pójdą w górę i przewyższą tę, którą zapłaciliśmy. Historycznie, nigdy nie było inaczej (oprócz ekstremalnych sytuacji). 

        Posiadanie tak zwanej „rental property” ma jeszcze wiele innych zalet. Dochód z wynajmu musimy uwzględniać w podatkach, ale wówczas możemy odpisywać remonty, oprocentowanie, podatki itd. To wszystko co jest naszym wydatkiem związanym z  utrzymaniem drugiego domu. Często remonty, które robimy w głównym domu, można rozpisać jako robione w wynajmowanym domu!

        Inwestycja w nieruchomości ma też ogromną zaletę bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do giełdy czy innych ryzykownych inwestycji, mamy pełne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału oraz pełną swobodę nad tym, kiedy możemy czy musimy się z takiej inwestycji wycofać. Moim zdaniem, jest to zdecydowanie lepsze niż oferowane „syndicated mortgage”, które są często formą piramidy i wielu inwestorów straciło na nich ogromne pieniądze!

        A z drugiej strony, po co by się było wycofywać? Jeśli taki dom nam się spłaci, to będzie przynosił nam około 3000 dol. miesięcznie stałego dochodu, w chwili kiedy będziemy chcieli trochę zwolnić tempo naszego życia. 

        Jest jeszcze inny aspekt takiej inwestycji. Otóż mieszkając w naszym pierwszym domu, który jest naszą „prime residence”, po pewnym czasie na pewno pomyślimy o zmianie dużego domu na mniejszy. Wówczas można sprzedać ten pierwszy dom, a przenieść się do domu znacznie mniejszego, nawet pozostawiając lokatorów z dolnego poziomu. Nagle może się okazać, że nie tylko mamy sporo gotówki, ale jednocześnie ktoś, mieszkając w „basemencie”, płaci nam za wszelkie świadczenia, a w chwili kiedy zapragniemy spędzenie zimy na Florydzie – dopilnuje naszego domu tak przy okazji. 

        Ten ruch również pozwoli nam w ogromnym stopniu zminimalizować podatki, które moglibyśmy zapłacić, gdybyśmy sprzedawali „rental property”, bo nagle drugi dom staje się naszą „prime residence”, co otwiera wiele opcji podatkowych.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Agent nieruchomości Mike Donia szczególnie dba o swoich klientów. Kto kupi z nim dom, może liczyć na wyjątkowy prezent, np. bilety na mecz hokeja z możliwością wejścia do szatni Maple Leafs, przejażdżkę ferrari, mural na domu, sprowadzenie koników na przyjęcie urodzinowe dziecka, 1000 bukietów kwiatów czy czekoladki Godiva za 3000 dolarów. Donia mówi, że to podziękowanie dla klientów, którzy mu zaufali podczas dokonywania jednego z największych zakupów w swoim życiu. Prezenty nie są standardowe, jak butelka wina czy kwiatek.

Donia przez jedną trzecią roku pracuje z Azji. Przyznaje, że rynek jest coraz trudniejszy. Jego prezenty są też dostosowane do klientów, których obsługuje. Nieraz pracuje dla obcokrajowców i znanych osób.

Inni jednak też zauważają, że prezenty robią się coraz bardziej wystawne. Może to być sprzęt gospodarstwa domowego, członkostwo w jakimś klubie, obraz, wizyta w spa albo darowizna na rzecz organizacji charytatywnej, której cel działania jest bliski sercu klienta, wylicza Amanda Miller z Slavens and Associates w Toronto. Mówi, że podczas rozmów z klientami zwraca uwagę na to, co planują sobie kupić do domu, jakie mają zainteresowania albo co lubią ich dzieci. Dzięki temu ma pomysły na prezenty. Któregoś razu jej klientka nie miała pieniędzy na przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Miller zapłaciła za to i kondominium uzyskało najwyższą cenę w okolicy. Zdaniem agentki najważniejsze jest dopasowanie prezentu do osoby. Wielu agentów powtarza, że jest to sposób na budowanie związku z klientem i walki o klienta.

Większość stowarzyszeń agentów mówi, że nie wie o jakichkolwiek przepisach zakazujących przyjmowania prezentów. Kilka z nich ostrzega tylko, że należy zaznaczyć, iż prezent nie jest formą opłaty za polecenie. Zobowiązywanie klientów do polecenia ich innym osobom byłoby sprzeczne z przepisami lub standardami w niektórych prowincjach.

        Tradycyjnie ten okres roku (początek wiosny) jest czasem, kiedy następuje największy wysyp nieruchomości na sprzedaż. Jest to też okres, kiedy najwięcej ludzi myśli o zakupie nieruchomości. Czy oznacza to, że każdy wiosna w real estate jest taka sama? Aktywność w tym okresie jest rzeczywiście zdecydowanie wyższa niż w innych porach roku, ale na przykład ta wiosna różni się dość znacznie od poprzedniej.

        Jak pamiętamy, ceny w końcówce 2016 i początku 2017 roku wzrastały gwałtownie. Ten gwałtowny wzrost cen oraz fakt, że zostały zaostrzone przepisy dla kupujących z down payment mniejszym niż 20 proc. na kwalifikacyjne pożyczki hipoteczne, oraz fakt, że wprowadzono w Ontario podatek dla obcokrajowców (15 proc. land transfer tax) – spowodowały to, co określane jest w języku angielskim jako perfect storm. Obawa kupujących, że już za kilka miesięcy ceny będą poza ich zasięgiem oraz przepisy się zmienią, napędzały spiralę cenową. Zapanowała wręcz psychoza kupna. Byle co i za każdą cenę!

        W tym roku jest inaczej. Przepisy zostały już wprowadzone w życie, procenty poszły trochę w górę, ceny już są zasadniczo wysokie i często poza zasięgiem wielu myślących o zakupie. Taka sytuacja powoduje, że jest trochę mniej aktywny rynek niż normalnie. Oczywiście nadal jest wielu chcących dokonać zakupu, ale albo każdy szuka superokazji, albo wiele osób, zniechęconych zakupem w rejonie Toronto czy Mississaugi, zaczyna poszukiwać nieruchomości znacznie poza aglomeracją GTA. Dotyczy to oczywiście głównie domów i połówek, bo condominia, pomimo również gwałtownego wzrostu cen, są ciągle jeszcze w miarę dostępne i osiągalne.

        Zwykle ludzie przenoszą się do odległych miast, przechodząc na emeryturę. Obecnie nawet ludzie, którzy aktywnie pracują, podejmują często taką decyzję, jeśli chcą posiadać dom dla rodziny. Obecnie normalne jest, że wiele osób dojeżdża do Toronto czy Mississaugi z Barrie, Stoney Creek czy Guelph. Dojazd do godziny z haczykiem nikogo już nie dziwi. 

        Oczywiście wynika to ze znacznej różnicy cen pomiędzy Toronto a odległym miastem, która, według moich obserwacji, coraz szybciej się zaciera. Lata temu była spora różnica w cenach pomiędzy Mississaugą a Milton. Ta różnica zasadniczo już nie istnieje. Dlatego, moim zdaniem, takie miasta, jak Guelph, Waterloo czy Cambridge (jako przykładowe), szybko będą szły w górę, jeśli chodzi o ceny nieruchomości i dlatego warto tam inwestować. Zresztą są to bardzo atrakcyjne miasta biznesowo – bo wiele dużych firm, szczególnie „high tech”, tam się przenosi. Nie tylko jest taniej tam budować, ale łatwiej jest ściągnąć młodych i zdolnych do pracy, bo rynek nieruchomości zachęca ich do przeprowadzki.

        Podobnie jest w odległym, wydawałoby się, London. Spędziłem tam ostatnio trochę czasu – i gołym okiem widać boom budowlany i boom w real estate. Wszędzie powstają tam nowe osiedla domów wolno stojących (zresztą niektóre bardzo ciekawe), a cena za nowy dom z planów z podwójnym garażem zaczyna się już tuż poniżej 400.000 dol. To jest oczywiście niezwykle atrakcyjne i nic dziwnego, że wiele osób, które mogą pracować przez Internet czy mają takie zawody, że łatwo mogą się przeprowadzić, wybiera taką alternatywę. Byłem zaskoczony jaka duża jest różnica w tym mieście w ciągu roku. Jak dużo tam się dzieje! Ci z czytelników, których ten temat zainteresował, proszę o kontakt, bo mam bezpośredni dostęp to tamtejszego systemu MLS i mogę pomóc w znalezieniu domu w tamtym rejonie.

        Pisałem o innych ośrodkach, by uświadomić czytelnikom, że w chwili obecnej kupujący mogą rozważać inne alternatywy. Dlatego przygotowując nieruchomość do sprzedaży, warto mieć w pamięci, że potencjalni kupujący – wystraszeni ceną, albo się wycofają z zakupu, albo poszukają domu znacznie poza miastem.

        Przypomnę kilka zasad o których warto pamiętać, przygotowując się do sprzedaży nieruchomości.

        • Cena wywoławcza powinna być ustalona na podstawie realnej wartości rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom się sprzeda, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często oglądając podobne domy w podobnej okolicy, widzimy różnicę w cenie nawet o 100.000. 

        • Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom nieprzygotowany – chyba że cena jest specjalnie zaniżona. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowy nowego. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

        • Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

        • Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz albo nawet kilka lat po jego przejęciu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

        • Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie „ukryte” koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

        • Wprowadzanie do sprzedaży domów „zagraconych” i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

        • Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. Domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

        • Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często  blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla buyers broker, oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy land transfer tax to są typowe przykłady.

        • Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekt, by później tygodniami i czekać na coś równie dobrego. 

Ajax - $849,800 – Ładny Dom wolnostojący, wychodzący na park, blisko szkół, raviny, hwy 401 – 4 sypialnie, 3 łazienki, duży, wysoki basement, podwójny garaż

Agent: Kazimierz Wódz tel. 416-258 5079 e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

        Edge Towers – pierwszy budynek sprzedany w 70 procentach.

        O dobrych inwestycjach warto przypominać, dlatego chciałbym wrócić do projektu, który pod koniec ubiegłego roku miałem przyjemność zaprezentować całej Polonii. Projekt, o którym dziś przypomnę, ma wszelkie cechy  znakomitej inwestycji! Jest to nowy projekt w samym centrum Mississaugi. Nazywa się Edge Towers i zlokalizowany jest na skrzyżowaniu Elm Dr. West i Hurontario Street (południowo-zachodni narożnik). 

        Projekt ten będzie budowała firma Solmar Development. Firma z 25-letnim doświadczeniem i wieloma bardzo dobrej jakości realizacjami. Projekt powstanie według planów architekta Roya Varacallego z firmy Cusimano Architects. Sprzedaż zaczęła się 10 listopada 2017 roku i w chwili obecnej prawie 70 proc. mieszkań w pierwszym budynku jest już sprzedanych. Muszę powiedzieć, że ci wszyscy z moich klientów, którzy zakupili mieszkania zaraz na początku – już w tej chwili mogą mówić o dobrym zwrocie na zainwestowanych pieniądzach. W chwili obecnej od dwóch dni, deweloper ma nową promocję – moim zdaniem, bardzo atrakcyjną szczególnie dla inwestorów. Otóż obecnie wszystkie mniejsze mieszkania, czyli jedna sypialnia plus den, oraz małe dwusypialniowe zostały już sprzedane. Niektóre największe mieszkania ze względu na cenę nie wzbudzały aż tyle zainteresowania. Dlatego po konsultacji z architektami niektóre większe mieszkania zostały przeprojektowane i powstały w ich miejsce mniejsze, jednosypialniowe unity, które trafiły do sprzedaży w ten weekend! Mają one naprawdę bardzo atrakcyjny układ funkcjonalny oraz doskonałą cenę. Model 465 stóp kwadratowych zaczyna się od 356.900, a model 476 stóp kw. od 366.900. W cenie obu mieszkań zawarty jest parking wartości 35.000 dol. oraz locker wartości 7000 dol. Ponadto  w cenie zawarte jest FREE ASSIGNMENT oraz levies (opłaty związane z przejęciem) nie mogą przekroczyć 7000 dol.  

        W chwili obecnej w okolicy SQ1 – praktycznie nie można kupić mieszkania jednosypialniowego za taką cenę. Tak więc jestem pewny, że do chwili odbioru te mieszkania nabiorą znacznie na wartości. Dla inwestorów jest to też taka cena, że przy 20 procentach wpłaty i wynajęciu mieszkania za 1700 dol. będzie się ono spłacało. 

        Ponieważ mieszkań tych nie jest dużo, wszyscy zainteresowani powinni kontaktować się ze mną jak najszybciej. Podejrzewam, że sprzedadzą się one do świąt wielkanocnych. Ja jestem gotowy spotkać się z każdym zainteresowanym w salonie sprzedaży na rogu Hurontario St. i Elm Dr. praktycznie od dziś do czwartku po godzinie 17.00. By się umówić na spotkanie, proszę zadzwonić do mnie lub wysłać tekst pod numer 905-278-0007. Można też wpisać się na listę poprzez moją stronę internetową www.czaplinski.ca (na której znajdą Państwo więcej informacji o projekcie oraz plany tych dwóch nowych unitów). Oczywiście również można wysłać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

        Ci wszyscy, którzy się zapiszą na moją listę, ale nie zdążą umówić się ze mną w tym tygodniu, będą informowani o otwarciu drugiego budynku, który już na początku kwietnia zostanie wprowadzony do sprzedaży. Ja i domator team będziemy jednymi z tylko dziesięciu agentów mających dostęp do tej promocji. Będzie to znakomita okazja i zachęcam do skorzystania. „Kupić nie kupić, ale warto mieć możliwość.”

        Dlaczego jest to znakomita inwestycja? 

        Lokalizacja – tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan College, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Jak Państwo wiedzą, wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce linia LRT, która połączy południe Mississaugi z północą.

        Ceny – mieszkania jednosypialniowe, jak wspomniałem, zaczynają się od 354.900 dol. Ponieważ w tym kompleksie będą trzy wieże i pierwsza faza zawiera tylko 293 mieszkania, to wiadomo, że faza druga i trzecia będą droższe. Dlatego jest tak ważne, by nie przegapić szansy zakupu w tej chwili, na samym początku projektu.

        Układ mieszkań – bardzo ciekawe i przemyślane plany. Każde mieszkanie (oprócz jednosypialniowych) ma minimum półtorej łazienki. Wysokie sufity – 9 stóp, oraz fantastyczne wykończenia – znacznie powyżej standardu – możne je zobaczyć w sale office, gdzie jest zbudowany model.

        Zaplecze rekreacyjne – praktycznie wszystko co jest potrzebne, oprócz dużego basenu, by trzymać koszty maintenance na niskim poziomie.

        Przewidywany czas oddania fazy pierwszej do użytku to rok 2020. Co jest warte dodania – wpłaty będą rozłożone w czasie. Kupujący będą mieli szansę na assignment, czyli odstąpienia zakupionego unitu, przed jego przejęciem. 

        Wszystkie inne detale można znaleźć na mojej stronie www.czaplinski.ca łącznie z symulacjami komputerowymi pokazującymi mieszkania i cały kompleks Edge Towers.

        Na zakończenie dodam, że praktycznie już za kilka tygodni ruszą wykopy pod wieżę pierwszą. To jest dobry znak, że projekt będzie na czas!

        Niewielu z nas wie, że leżące 80 km na północ od Toronto Barrie ma sporą polską społeczność. Dlaczego? Rozsądne ceny nieruchomości,  świetny poziom życia i wysoki standard usług publicznych. Jest to świetne miejsce nie tylko dla ludzi młodych, których nie stać na milionowy dom w Toronto, ale również emerytów, którzy szukają tańszego i spokojniejszego miejsca na stare lata.

        – Dlaczego warto przeprowadzić się do Barrie, pytamy Annę Lewandowską, tamtejszego agenta real estate firmy Remax.

        – Nie ma lepszego momentu – ceny nieruchomości w Toronto nadal są wysokie, a tu, w Barrie, można znaleźć naprawdę dobry deal...

        – Jak to się stało, że Pani zamieszkała w Barrie? 

        – Mieszkałam w Mississaudze, jak większość Polonii, planowałam przeprowadzkę do Cambridge, bo miałam tam pracę. Domy w Cambridge były tańsze niż w Mississaudze, ale moja personalna sytuacja się zmieniła i zdecydowałem się na przeprowadzkę do Barrie. Spotkało mnie miłe zaskoczenie, bo okazało się, że domy wolno stojące w Barrie były wówczas w cenach townhouse’u w Cambridge. Kupiliśmy więc dom wolno stojący w Barrie. 

        Przeprowadziłam się w roku 2000, to było to wtedy jeszcze małe miasto, chociaż lokalni mieszkańcy twierdzili, że już się robi za duże. Wtedy miasto liczyło chyba 75 tys. osób. Ale był dobry szpital, był polski lekarz, co dla mnie było też ważne, były polskie delikatesy, no i do Toronto było blisko. 

        Ten dojazd do Toronto nadal jest bardzo dogodny. Barrie zawsze było nazywane „sypialnią Toronto”, bo jednak wówczas nie było tak dużo możliwości pracy. Teraz to się zmienia. Jestem z wykształcenia księgową i pracowałam początkowo w York Region – bez problemu dostałam pracę. 

        – A jak jest z opieką medyczną?

        – Jest kilku wspaniałych  polskich lekarzy. Nigdy nie miałam tutaj problemów; często polecam polskich klientów, którzy potrzebują opieki medycznej, i nigdy nie ma problemu. Jest też u nas bardzo dużo walking clinic, gdzie można dostać pomoc. 

        Jest tu spokojniej, ludzie w Barrie są naprawdę bardzo dobrzy, uczynni; jak komuś ktoś powie, że robi z tobą biznes, to nie trzeba nic podpisywać, nikt nie oszuka, nie zmieni zdania. Tak to działa. 

        Większość miejscowych jest bardzo przeciwna szybkiemu rozwojowi miasta i z tego, co widzę, to wszystko robią z głową. Nowe osiedla są racjonalnie budowane. Buduje się od razu centra rekreacyjne, zakłada parki. W Barrie chyba mamy 4 – 5 takich dobrych centrów rekreacyjnych z basenami. Dla osób starszych to oczywiście jest za darmo, ale i wejście na basen dla rodzin z dziećmi to też są niewielkie pieniądze. 

        Patrząc na siebie czy na moich rodziców, którzy przyjechali do Kanady na początku lat dziewięćdziesiątych, tak jak duża część emigracji, to jednak pieniądze są dla nas ważne; to, ile możemy odłożyć. Dzięki temu rodzice, którzy sprzedali dom w Mississaudze, przeprowadzili się tutaj, do Barrie, i  mogą sobie spokojnie na emeryturze podróżować po całym świecie. Mogą sobie pojechać na Florydę na 3 – 4 miesiące, dlatego że zrobili tam inwestycje. 

        – A jak z dojazdami do Toronto? Czy jest możliwość pojechania GO Train? 

        – Tak, ale godziny nie są jeszcze  dobre – jak ktoś ma wieczorem wylot, to nie zawsze to może mu pasować, ale jest GO Train z Newmarket  i tam liczba kursów jest większa. Można też zawsze wziąć coach service do Toronto i to nie są jakieś zwariowane ceny; są takie minivany, które zawiozą na lotnisko, i to kosztuje 100 dol. w jedną stronę. 

        – Pani Anno, Pani sprzedaje domy również na Florydzie, co w przypadku emerytów świetnie się dopełnia, gdy ktoś ma tutaj spłacony dom w Toronto, który  kosztuje przeciętnie 1,2 mln dol....

        – Według danych, które my tutaj mamy, dom wojno stojący w Barrie kosztował w styczniu 508.000 dol., w strefie 905 – 879 tys. dol., a w Toronto 1,2 mln. Mając spłacony dom w Toronto, można odłożyć ponad 700.000 po kupieniu domu wolno stojącego w Barrie.

        – Mówimy o ludziach starszych, którzy już myślą o tym, jak zaplanować sobie jesień życia, mają więc też możliwość kupna nieruchomości na Florydzie, bo skoro mamy jakieś pieniądze do zagospodarowania, to możemy je zainwestować, kupując dom w Barrie i na Florydzie. Proszę powiedzieć, jak wygląda kupowanie nieruchomości na Florydzie, jak to jest z uzyskaniem jakiegoś małego mortgage’u, jak to wygląda od strony prawnej, jak się za to  zabrać? 

        – Mam kontakt do wielu mortgage brokers na Florydzie, nigdy nie słyszałem, żeby ktoś miał problem, w przypadku Kanadyjczyków z reguły trzeba dać około 30 proc. downpayment i można dostać mortgage bez problemu. 

        – Jakie są tam ceny? 

        – Zależy gdzie, tam gdzie ja  jeżdżę i gdzie robię większość biznesu, to jest Venice i North Port...

        –  To jest od strony Zatoki Meksykańskiej?

        – Tak, ładna pogoda tam jest. North Port bardzo się zmienia na lepsze. Na Florydzie  robi się teraz znowu trochę boom; dużo więcej się buduje; dużo więcej się sprzedaje. Gospodarka zmienia się tam na lepsze. 

        Dom można kupić dom za 200.000 – taki już gotowy, i do wynajęcia, i do spędzania wakacji. Można też kupić bardzo ładny nowy dom od buildera za 400 000 dol. – tak że to zależy od tego, co kto potrzebuje. Oczywiście mówimy o dolarach amerykańskich. Jeżeli, na przykład, ktoś chce mieszkać na osiedlu, które ma HOA fees – to znaczy, że koszą nam trawę i z reguły  utrzymują 2 – 3 baseny, to wtedy opłaty zależą od tego, ile jest kortów tenisowych etc. Droższe mogą dochodzić nawet do 800 dol. na miesiąc, ale w starszych, a też bardzo dobrych kompleksach, mogą wynosić 100 dol. na miesiąc. 

        – Pani mówiła, że tam mieszka dużo Polaków; że można znaleźć polskie sklepy, polskich lekarzy, polski kościół...

         – Venice jest bardzo ładnym miastem, mieszka tam dużo polskich emerytów; ludzi, którzy zbliżają się do emerytury. Bardzo dużo Polaków przeprowadziło się tam z Nowego Jorku, z Chicago, z Kanady i ta polska społeczność trzyma się tam razem; organizowane są zabawy, są jakieś kawy, ciastka po kościele; ta organizacja jest prężna.

        Domy na Florydzie zawsze były bardzo dobrą inwestycją, szczególnie kiedy widzi się, jakie ceny są u nas. Dla porównania, ładny dom z basenem na Florydzie w sezonie jest wynajmowany za około 3000 USD na miesiąc. Sezon to jest styczeń – luty – marzec. W kwietniu, w maju, czyli w miesiącach letnich, dom można wynająć za około 2000 na miesiąc, i to bez żadnego problemu, bo jest bardzo duże zapotrzebowanie. 

        – A jak z pogodą? Czy są huragany? 

        – Mieliśmy w Venice w zeszłym roku huragan, ale nie było tam żadnych zniszczeń.

         – Czy ubezpieczenie w związku z tym jest droższe, czy można się ubezpieczać od huraganu?

        – To jest wszystko normalne i dużo tańsze niż Kanadzie; ubezpieczenia  domów są droższe w strefach zalewowych, ale wszystko jest do ubezpieczenia. Trzeba na to zwracać uwagę, gdy się kupuje domy blisko plaży, bliżej wody. Ceny ubezpieczeń samochodów też są niższe niż w Kanadzie. Jadąc na Florydę, nie ma też problemu wykupić na 3 – 4 miesiące ubezpieczenie zdrowotne. Można iść potem do lekarza w Stanach, to nie jest drogie, oczywiście czym człowiek jest zdrowszy, tym tańsze, i odwrotnie. Z tego trzeba sobie zdawać sprawę, ale to jest tak na całym świecie, jak się podróżuje.

        Mówiłam o cenach na Florydzie,  nadal się opłaca wynajmować domy, bo można kupić dom za 200 000 dol. i wynająć go za 3 tys. dol. miesięcznie – coś, co jest zupełnie nierealne w Toronto, a nawet w Barrie, gdzie jest bardzo duże zapotrzebowanie na apartamenty, na wynajem.

        Klienci, którzy byliby zainteresowani jakimś dodatkowym dochodem i mogliby kupić dom z wykończonym basementem i z oddzielnym wejściem, nie mieliby problemu z wyrentowaniem. Takie basementy wynajmuje się w Barrie po 1000 – 1200 dol. 

        – Czyli można sobie to tak wszystko poukładać, żeby mieć z czego przyjemnie żyć? 

        – Dokładnie tak!  

        – Proszę na koniec powiedzieć, ilu klientom Pani pomogła w tego rodzaju „wymianie” nieruchomości? 

        – Mam bardzo dużo klientów, którzy przeprowadzili się z Toronto do Barrie, ludzie starsi i młodzi, którzy dopiero zaczynają – wszyscy są bardzo szczęśliwi, że mieli szansę na wejście i możliwość posiadania pierwszego domu.

        Starsi zaś mogą spokojnie odpocząć na emeryturze bez stresu, bez ciągłej pogoni. Tu jest dużo spokojniej; mamy masę parków, jezior, tras rowerowych i spacerowych. Dla ludzi, którzy lubią jeździć na nartach, jest Moonstone, Snow Valley, Horshoe Valley, bardzo dużo do tras narciarstwa biegowego; a więc bardzo łatwo tutaj o aktywne życie; zaraz obok mamy Wasaga Beach. 

        Chciałam też wspomnieć, że Simcoe County, gdzie leży Barrie, oferuje nam w przypadku pierwszy raz kupujących grant wysokości do 10 proc. downpayment. To są duże pieniądze, i łatwo je dostać; Wypełnia się podanie, trzeba mieć dochody nie wyższe niż  75.600  dol. na rodzinę. I jeżeli się mieszka w domu przez 20 lat, nie trzeba tego oddawać. Jeżeli ten dom się sprzeda wcześniej, to trzeba oddać te pieniądze, jeżeli się zarobi, a jeżeli się straci na tym domu, to nie trzeba oddawać. Inny bardzo dobry grant jest dla rodzin, które chciałyby wziąć rodziców do siebie, i to jest do 25.000 dol.  na utworzenie legalnego mieszkania w domu. Bardzo podobne są warunki; składa się podanie, trzeba dostać pozwolenie więc rodziny mają możliwość kupna domu i wtedy otrzymać też 20 000 dol. na wykończenie basementu czy przybudówkę.        

        – Rzeczywiście bardzo atrakcyjna oferta. Oczywiście, jeśli ktoś ma jakieś szczegółowe pytania, może do Pani zadzwonić?

        – Oczywiście, zapraszam i życzę wszystkim Wesołych Świąt Wielkanocnych.

        – Dziękuję bardzo za rozmowę.

Anna Lewandowska

1-705-730-9317

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

www.barrielistingsonline.com

        Kilka razy pisałem o downsizing i podkreślałem benefity takiego posunięcia. Uważam, że warto jeszcze raz  przypomnieć, jakie są to benefity zmiany domu na mniejszy i tańszy, ale również odpowiedź, jak taki proces przebiega. Jak się za downsizing zabrać?

        Temat zmiany domu większego i zwykle droższego na mniejszy i zwykle tańszy jest coraz bardziej popularny w naszym środowisku. Jest to związane z wiekiem, jaki wielu z nas osiąga, a co za tym idzie, przejściem na emeryturę. To z kolei zdecydowanie idzie w parze ze zmniejszeniem się naszych dochodów. Nagle, kiedy osiągamy wiek emerytalny i nawet jak mamy spłacony dom (czy mieszkanie) – opłaty związane z ich utrzymaniem stają się często bardzo trudne do podołania. Średni podatek od nieruchomości w Toronto to 6000-10.000 dol. rocznie. Świadczenia takie, jak gaz, woda, prąd, to zwykle dodaje się do około 400 dol. miesięcznie. Ubezpieczenie domu pewnie dodatkowe 100 dol. miesięcznie. Jak się te wszystkie opłaty doda, to na pewno jest to koło 1200 dol. do płacenia lub więcej w każdym miesiącu. Nie jest to może zawrotna suma dla osoby pracującej zawodowo, ale dla emeryta jest to pełna jedna emerytura! Sytuacja jest jeszcze bardziej dramatyczna, jeśli ciągle mamy mortgage do spłacania! W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest downsizing. Czyli zmiana domu na mniejszy i tańszy w utrzymaniu oraz taki, który kupimy za gotówkę, czyli pozbędziemy się potencjalnych długów.

        Z chwilą przejścia na emeryturę w większości przypadków nasze dochody znacznie się obniżają. Często nawet jeśli mamy spłacony dom, to i tak jest nam trudno nadążyć z opłatami wiążącymi się z kosztami jego utrzymania.  Jak podejść do tego problemu?

        Zacznę od stwierdzenia, że emeryt emerytowi nierówny!

        Znam dziarskich emerytów, nawet po 70-tce, którzy nurkują, jeżdżą na nartach i zachowują się, jakby mieli 50 lat, a znam znacznie młodszych, którzy mają problemy zdrowotne i tylko marzą o „świętym spokoju”. Kilka lat temu jeden z moich przyjaciół, starszy o cztery lata, zupełnie poważnie zadał mi pytanie. „Gdzie się położysz?” – myśląc o miejscu na cmentarzu (które, jak się okazało z dalszej rozmowy, miał już wykupione). Wydaje mi się, że nasze plany i planowanie przyszłości powinny wziąć pod uwagę nasze nastawienie do życia oraz układ rodzinny. Jeśli plany robi „dziarska” para, będą one na pewno inne, niż gdy robi to osoba samotna.