Tradycyjnie ten okres roku (początek wiosny) jest czasem, kiedy następuje największy wysyp nieruchomości na sprzedaż. Jest to też okres, kiedy najwięcej ludzi myśli o zakupie nieruchomości. Czy oznacza to, że każdy wiosna w real estate jest taka sama? Aktywność w tym okresie jest rzeczywiście zdecydowanie wyższa niż w innych porach roku, ale na przykład ta wiosna różni się dość znacznie od poprzedniej.
Jak pamiętamy, ceny w końcówce 2016 i początku 2017 roku wzrastały gwałtownie. Ten gwałtowny wzrost cen oraz fakt, że zostały zaostrzone przepisy dla kupujących z down payment mniejszym niż 20 proc. na kwalifikacyjne pożyczki hipoteczne, oraz fakt, że wprowadzono w Ontario podatek dla obcokrajowców (15 proc. land transfer tax) – spowodowały to, co określane jest w języku angielskim jako perfect storm. Obawa kupujących, że już za kilka miesięcy ceny będą poza ich zasięgiem oraz przepisy się zmienią, napędzały spiralę cenową. Zapanowała wręcz psychoza kupna. Byle co i za każdą cenę!
W tym roku jest inaczej. Przepisy zostały już wprowadzone w życie, procenty poszły trochę w górę, ceny już są zasadniczo wysokie i często poza zasięgiem wielu myślących o zakupie. Taka sytuacja powoduje, że jest trochę mniej aktywny rynek niż normalnie. Oczywiście nadal jest wielu chcących dokonać zakupu, ale albo każdy szuka superokazji, albo wiele osób, zniechęconych zakupem w rejonie Toronto czy Mississaugi, zaczyna poszukiwać nieruchomości znacznie poza aglomeracją GTA. Dotyczy to oczywiście głównie domów i połówek, bo condominia, pomimo również gwałtownego wzrostu cen, są ciągle jeszcze w miarę dostępne i osiągalne.
Zwykle ludzie przenoszą się do odległych miast, przechodząc na emeryturę. Obecnie nawet ludzie, którzy aktywnie pracują, podejmują często taką decyzję, jeśli chcą posiadać dom dla rodziny. Obecnie normalne jest, że wiele osób dojeżdża do Toronto czy Mississaugi z Barrie, Stoney Creek czy Guelph. Dojazd do godziny z haczykiem nikogo już nie dziwi.
Oczywiście wynika to ze znacznej różnicy cen pomiędzy Toronto a odległym miastem, która, według moich obserwacji, coraz szybciej się zaciera. Lata temu była spora różnica w cenach pomiędzy Mississaugą a Milton. Ta różnica zasadniczo już nie istnieje. Dlatego, moim zdaniem, takie miasta, jak Guelph, Waterloo czy Cambridge (jako przykładowe), szybko będą szły w górę, jeśli chodzi o ceny nieruchomości i dlatego warto tam inwestować. Zresztą są to bardzo atrakcyjne miasta biznesowo – bo wiele dużych firm, szczególnie „high tech”, tam się przenosi. Nie tylko jest taniej tam budować, ale łatwiej jest ściągnąć młodych i zdolnych do pracy, bo rynek nieruchomości zachęca ich do przeprowadzki.
Podobnie jest w odległym, wydawałoby się, London. Spędziłem tam ostatnio trochę czasu – i gołym okiem widać boom budowlany i boom w real estate. Wszędzie powstają tam nowe osiedla domów wolno stojących (zresztą niektóre bardzo ciekawe), a cena za nowy dom z planów z podwójnym garażem zaczyna się już tuż poniżej 400.000 dol. To jest oczywiście niezwykle atrakcyjne i nic dziwnego, że wiele osób, które mogą pracować przez Internet czy mają takie zawody, że łatwo mogą się przeprowadzić, wybiera taką alternatywę. Byłem zaskoczony jaka duża jest różnica w tym mieście w ciągu roku. Jak dużo tam się dzieje! Ci z czytelników, których ten temat zainteresował, proszę o kontakt, bo mam bezpośredni dostęp to tamtejszego systemu MLS i mogę pomóc w znalezieniu domu w tamtym rejonie.
Pisałem o innych ośrodkach, by uświadomić czytelnikom, że w chwili obecnej kupujący mogą rozważać inne alternatywy. Dlatego przygotowując nieruchomość do sprzedaży, warto mieć w pamięci, że potencjalni kupujący – wystraszeni ceną, albo się wycofają z zakupu, albo poszukają domu znacznie poza miastem.
Przypomnę kilka zasad o których warto pamiętać, przygotowując się do sprzedaży nieruchomości.
• Cena wywoławcza powinna być ustalona na podstawie realnej wartości rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom się sprzeda, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często oglądając podobne domy w podobnej okolicy, widzimy różnicę w cenie nawet o 100.000.
• Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom nieprzygotowany – chyba że cena jest specjalnie zaniżona. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowy nowego. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.
• Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.
• Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz albo nawet kilka lat po jego przejęciu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.
• Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie „ukryte” koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.
• Wprowadzanie do sprzedaży domów „zagraconych” i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.
• Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. Domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.
• Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla buyers broker, oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy land transfer tax to są typowe przykłady.
• Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekt, by później tygodniami i czekać na coś równie dobrego.
