Kilka razy pisałem o downsizing i podkreślałem benefity takiego posunięcia. Uważam, że warto jeszcze raz przypomnieć, jakie są to benefity zmiany domu na mniejszy i tańszy, ale również odpowiedź, jak taki proces przebiega. Jak się za downsizing zabrać?Dodatkowym benefitem, oprócz zmniejszenia kosztów utrzymania, jest szansa nabycia domu nowszego (mniejsza liczba napraw) oraz przystosowanego do potrzeb ludzi starszych – najlepiej dom parterowy (bungalow) bez potrzeby chodzenia po schodach.
Planując downsizing, sugerowałbym zacząć od spotkania z agentem nieruchomości, który ma doświadczenie w tego typu transakcjach. Chodzi o takiego agenta, który pomoże przeprowadzić ten proces od początku do końca. Czyli pomoże nie tylko sprzedać waszą nieruchomość tutaj, w obrębie GTA, ale będzie gotowy na często bardzo czasochłonne wyprawy poza miasto – bo tam najczęściej można jeszcze znaleźć coś godnego uwagi za rozsądne pieniądze. Oczywiście zachęcam do kontaktu z nami – gdyż my mamy to wymagane doświadczenie i bardzo chętnie pomagamy w tego typu zakupach.
Jeśli już wybierzecie zaufanego agenta, to pierwsza rzecz, od której sugeruję zacząć, to wycena posiadanej nieruchomości oraz analiza zadłużeń i kosztów sprzedaży. Chodzi o to, by zobaczyć, jakim budżetem dysponujemy. Oczywiste jest, że jak ktoś ma dom warty milion dolarów i nie ma na nim długów, to po odtrąceniu około 4-5 proc. jako kosztu sprzedaży i dla bezpieczeństwa następnych 5 proc. na negocjację ceny, koszty przeprowadzki itd., to teoretycznie taka osoba dysponuje sumą około 900.000 dol. W praktyce jednak nie powinniśmy tyle wydać na zakup nowego miejsca z wielu powodów. Zwykle po sprzedaży nieruchomości chcemy pomóc trochę naszej rodzinie – i zwykle następne 10-20 proc. z wartości domu idzie na ten cel. Ponadto, chcemy mieć jakieś zabezpieczenia na dodawanie do emerytury czy podróże po świecie. Czyli w praktyce tak naprawdę powinniśmy przeznaczyć 50-65 proc. pieniędzy, którymi dysponujemy, na zakup nieruchomości. Reszta powinna być naszym zabezpieczeniem lub częściowo może być przekazana na pomoc rodzinie na przykład jako down payment na zakup nieruchomości dla dzieci.
Następna sprawa – gdzie szukać? Niestety, jeśli nasz budżet wynosi 400.000-500.000 dol. i chcemy kupić dom, to musimy patrzeć sporo poza GTA. Takie kierunki, jak Guelph, Kitchener, St. Catharines, Fort Erie czy Wasaga Beach, są bardzo popularne. To spowodowało znaczny wzrost cen w tych ośrodkach, bo bardzo wiele osób robi to, o czym piszę. Ważny jest również dostęp do szpitali oraz do możliwości robienia zakupów bez potrzeby jazdy samochodem. Dla wielu ludzi ważniejszym aspektem jest bliskość rodziny czy wnuczków – w takim przypadku pozostają condominia w obrębie GTA. Problem z nimi jest taki, że są coraz mniejsze – a jak są większe, to są zwykle stare i z dużym maintenance. To, by wiedzieć, gdzie chcemy szukać i czego szukać, jest niezwykle ważnym aspektem i tutaj będzie potrzebna szczegółowa analiza i dyskusja wszelkich kryteriów z wybranym agentem.
Innym bardzo ważnym aspektem jest rozmowa z bankiem o tak zwanym bridge financing. Chodzi o to, że ja zwykle sugeruję, by najpierw znaleźć dom który nam pasuje, zanim wystawimy nasz obecny dom na sprzedaż. Przy obecnym rynku, właściwie wyceniony dom na terenie GTA sprzeda się szybko, ale znalezienie domu marzeń i jeszcze za „małe” pieniądze może trochę potrwać. Jeśli już taki dom znajdziemy – należy go kupić z możliwie jak najdłuższym zamknięciem (3 – 4 miesiące). Da nam to czas na sprzedaż naszego obecnego domu. Jak już go wystawimy na sprzedaż i otrzymamy ofertę, to wówczas warto załatwić w banku bridge financing, które pozwoli nam przejąć zakupiony dom, zanim jeszcze musimy wyprowadzić się z naszego „już sprzedanego” domu. Jak długo mamy w ręku ważną ofertę potwierdzającą, że nasz dom jest sprzedany – banki chętnie pomagają sfinansować przejęcie zakupionego domu, bo wiedzą, że pieniądze ze sprzedaży nadchodzą. W tym przypadku nawet nasze dochody nie mają znaczenia, jak długo sprzedany dom ma wystarczająco dużo equity na spłatę pożyczki na nowy, mniejszy dom.
Dużym problemem dla wielu osób, które planowałyby zmianę domu, jest fakt, że zwykle kiedy składamy ofertę na zakup, potrzebny jest depozyt (zwykle od 5000 do 20.000 dol.). Wiele osób ma equity w domu, ale nie ma gotówki na koncie bankowym. My często pomagamy naszym klientom, po prostu pożyczając im tę sumę do momentu zakończenia transakcji. Można też, rozmawiając z bankiem, otrzymać specjalną linię kredytową pod zastaw obecnie posiadanego domu.
Koordynacja kupna i sprzedaży jest niezwykle ważna. Ja sugeruję najpierw zakup, a później sprzedaż. Jeśli dom, który będziemy sprzedawać, zostanie wyceniony realistycznie, sprzeda się szybko. Odwrotne podejście, czyli najpierw sprzedaż, a później kupno – być może wydaje się bardziej bezpieczne, ale wówczas możemy być narażeni na dodatkowe przeprowadzki, jeśli na czas nie znajdziemy wymarzonego domu. Również może ta sytuacja spowodować, że mając mało czasu na szukanie domu marzeń, kupimy „cokolwiek”, by mieć dach nad głową.
Przeprowadzka – można oczywiście skoordynować datę zakupu z datą sprzedaży – czyli wszystko odbędzie się w ten sam dzień. Owszem, unikniemy potrzeby organizacji bridge financing, ale za to nasz dzień, w którym będziemy musieli to zrobić, będzie szalony! Zdecydowanie lepiej jest tak ustawić daty, by dom, który kupujemy, przejąć przynajmniej tydzień wcześniej. Wówczas przeprowadzka jest bez stresu. Możemy mieć nawet czas na minimalną renowację, czy nawet pomalowanie nowego domu.
Jest jeszcze wiele innych aspektów, o których nie wspominam, a które z każdym zainteresowanym tym tematem mogę omówić osobiście. Zapraszam do współpracy! Proces downsizing może być bezbolesny, jeśli korzysta się z profesjonalnej pomocy!
