Poniższy tekst jest drugim artykułem z serii poświęconej umowom o kupno i sprzedaż nieruchomości w Ontario (Agreement of Purchase and Sale – Form 100). Poprzedni tekst omawiał aspekty prawne dotyczące stron umowy – kupujących i sprzedających.
NIERUCHOMOŚĆ
(REAL PROPERTY)
Jednym z podstawowych wymogów prawa kontraktów jest określenie przedmiotu umowy, w tym przypadku, nieruchomości. OREA Form 100 przewiduje potrójną metodę w tym zakresie – poprzez podanie: (1) adresu municypalnego nieruchomości, (2) jej wymiarów i orientacji geograficznej, oraz (3) jej opisu prawnego. Podanie wymiarów nieruchomości w większości przypadków nie musi być dokładne – drobne "zaokrąglenia" są dopuszczalne. Może się jednak zdarzyć, iż przyszłe plany kupującego, na przykład wymagające uzyskania pozwoleń municypalnych, będą uwarunkowane dokładnymi pomiarami nieruchomości. W przypadku, gdy kupujący został wprowadzony w błąd, którego nie można skorygować przy pomocy innych dokumentów towarzyszących umowie (na przykład oficjalnego planu geodezyjnego – survey), może to spowodować niepotrzebne problemy, których rozstrzygnięcie będzie zależało od marginesu dopuszczalnego błędu. Orientacja geograficzna nieruchomości jest głównie istotna dla posesji "narożnych", gdy adres municypalny może nie odzwierciedlać właściwego ulokowania jej części frontowej.
Opis prawny nieruchomości jest najczęściej podawany skrótowo i ze swej natury w większości wypadków nie daje czytelnej informacji bez konieczności sięgnięcia do dokumentów, które są w nim jedynie wymienione przy pomocy numerów. Może mieć on jednak istotne znaczenie dla nabywcy w przypadkach, gdy dana nieruchomość jest obciążona nietypowymi służebnościami (easements). W interesie sprzedającego leży, aby te obciążenia dokładnie zasygnalizować. Pomimo iż prawnik reprezentujący kupującego będzie sprawdzał te i wszystkie inne dokumenty zarejestrowane w rejestrze tytułu własności danej nieruchomości, fakt, iż informacja o istotnych obciążeniach – najczęściej służebnościach – nie została podana w umowie, może doprowadzić do konfliktu, gdy okaże się, iż stanowią one istotne ograniczenie swobodnego użytkowania nabywanej nieruchomości. Sytuacje takie zdarzają się rzadko i w interesie obu stron leży, aby je uprzedzać. Temat służebności zostanie ponownie poruszony przy omawianiu sekcji 10 OREA Form 100 odnoszącej się do możliwości zerwania umowy w przypadku, gdy sprzedający nie jest w stanie przekazać tzw. "dobrego" tytułu własności, czyli tytułu nieobciążonego "nietypowymi" rejestracjami w rejestrze nieruchomości. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż w interesie kupującego leży uzyskanie oficjalnego dokumentu geodezyjnego (survey) nabywanej nieruchomości w celu upewnienia się, czy jej granice lub budynki na niej umieszczone nie naruszają obszarów sąsiadów lub odwrotnie, czy nieruchomości sąsiednie nie popadają w konflikt z obszarem nabywanej nieruchomości. Niestety OREA Form 100 jest w tym względzie bardzo liberalna, sekcja 12 (Documents and Discharges) bowiem mówi, iż kupujący może otrzymać taki dokument, jedynie gdy sprzedający go posiada. To znaczy, jeżeli sprzedający nie posiada survey, nie jest zobowiązany go przedstawić. Nie sposób jednak nie uczulić kupujących na przydatność posiadania i analizy takiego dokumentu jak najwcześniej jest to możliwe (zakładając, iż survey nie jest sporządzone tak dawno, iż jego praktyczna użyteczność jest minimalna). Dokładna analiza aktualnego survey pozwoli bowiem naocznie zlokalizować jakiekolwiek naruszenia obszaru nabywanego oraz obszarów sąsiedzkich. Jest to jednocześnie najbardziej wiarygodny dowód w przypadku konfliktów granicznych oraz najbardziej przydatny dokument wyjściowy w przypadku planowanych prac budowlanych, przeróbek itp. Jeżeli chodzi o potencjalne konflikty graniczne, to należy podkreślić, iż pomimo że zdecydowana większość kupujących nieruchomości w Ontario nabywa ubezpieczenie tytułu własności nieruchomości (title insurance), ubezpieczenie to jest w stanie jedynie zrekompensować ewentualne koszty spowodowane występującymi wadami. Ich prawne rozwiązanie musi i tak być dokonane niezależnie. Title insurance można obrazowo porównać do środka przeciwbólowego, który łagodzi ból, nie lecząc jego przyczyn. A zatem najlepsza rada dla kupujących to posiadanie obydwu – aktualnego survey oraz title insurance.
CENA (PURCHASE PRICE)
I DEPOZYT (DEPOSIT)
Następnym elementem umowy jest cena nieruchomości i depozyt, których precyzyjne określenie rzadko stwarza problem. Należy jedynie pamiętać, iż bez umieszczenia ceny umowa jest nieważna, oraz, że depozytu nie traci się automatycznie gdy transakcja nie zostaje dokończona. Wszystko zależy od okoliczności oraz z czyjej winy tak się stało.
Ponadto OREA Form 100 zawiera również tekst mówiący, iż depozyt nie będzie podlegał oprocentowaniu. W przypadku, gdy strony umówiły się, że oprocentowanie będzie naliczane (na przykład przy transakcjach, których zakończenie jest planowane dużo później), należy nanieść zmianę.
ZAŁĄCZNIKI (SCHEDULES)
Każda umowa w formie OREA Form 100 posiada przynajmniej jeden załącznik, który stanowi integralną część umowy i zawiera istotne warunki (conditions), które muszą być spełnione, aby umowa stała się wiążąca (binding) lub gwarancje (warranties) udzielane przez sprzedającego. W przypadku, gdy załączników jest więcej, należy wymienić ich liczbę i wyszczególnić (są one oznaczane literami A, B, C itd.). W załącznikach strony umowy mogą umieścić klauzule dotyczące jakichkolwiek uzgodnień osiągniętych w czasie negocjacji. Najczęstszymi warunkami są: uzyskanie pożyczki (mortgage) przez kupującego, poddanie nieruchomości inspekcji technicznej lub, w przypadku nabywania condominium lub townhouse'u, pozytywna opinia prawna dotycząca tzw. Status Certificate. Mogą one również dotyczyć otrzymania przez kupującego pozwolenia na przebudowę domu lub możliwości ubezpieczenia domu (w przypadku starszych domów). Gwarancje mogą dotyczyć stanu mienia nieruchomego (fixtures) i ruchomego (chattels).
Należy zwrócić uwagę, iż tekst warunków powinien być bardzo dokładny nie tylko dla umawiających się stron, lecz dla kogokolwiek, kto będzie interpretował tekst umowy, na przykład prawników dokonujących zamknięcia transakcji lub sędziego w przypadku sprawy sądowej. Czas dopełnienia warunków powinien być także precyzyjnie określony, podobnie jak sposób powiadomienia drugiej strony o ich spełnieniu.
Ponadto, powinno być również ustalone, co się dzieje w razie gdy warunki nie zostaną spełnione (najczęstszą konsekwencją jest anulowanie umowy – "null and void" i całościowy zwrot depozytu). Wreszcie treść klauzul może precyzować poszczególne części umowy, lecz nie powinna być z nimi sprzeczna. W razie konfliktu tekst w załączniku będzie ważniejszy niż standardowy tekst umowy. Ta ostatnia zasada stosuje się do całej umowy używającej OREA Form 100 – tekst dodatkowy (pisany ręcznie lub drukowany) dominuje nad tekstem gotowym (template).
Janusz Puźniak
Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)
Attorney at Law (Missouri and New York, USA)
905-890-2112, 416-999-3023
Jolanta Pawłowska
Real Estate Sales Representative
HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage
416-566-4056
