Dzisiejszy tekst jest moim ostatnim w tym roku (przerwa świąteczno-noworoczna wypełniona podróżą do Afryki). Jak zawsze w takiej chwili nasuwa się pytanie, jaki był ten kończący się rok w „real estate” i jaki będzie następny?
Kończący się rok był ogromnie zróżnicowany. Szalony początek roku. Ceny rosły z tygodnia na tydzień. Wszystkich opanowało szaleństwo zakupu. Brakowało domów do sprzedaży, a na każdy, który się pojawiał, było czasami 10 lub więcej chętnych. Nawet domy, które by normalnie stały na rynku i nikt by ich nie chciał, sprzedawały się jak świeże bułki. Astronomiczne ceny sprzedaży i bardzo wielu sfrustrowanych kupujących. Dochodziło do absurdów i sam miałem kilkanaście listingów, które sprzedały się znacznie powyżej wartości (moim zdaniem), ale ku oczywistemu zadowoleniu moich klientów.
Ten szalony rynek powodował, że wiele osób, które nawet nie myślały o sprzedaży domu, czasami dla hazardu wystawiały domy znacznie powyżej rynkowej wartości w nadziei uzyskania jeszcze wyższej ceny. I często się to udawało. Ja takich czasów nie pamiętam i mam nadzieję, że nigdy nie wrócą. Ten okres „bitting wars” trwał do przełomu kwietnia i maja i dość szybko przeszedł do zupełnie normalnego i prawie zbalansowanego rynku.
Szalony okres początku roku przypisywany był brakowi nieruchomości na rynku, który wynikał z ogromnego popytu w obrębie całego GTA. Przypisywany był on również tak zwanym „foreign investors”, którzy po wprowadzeniu 15-proc. podatku od zakupu nieruchomości w Vancouverze, „rzucili się” na Toronto i okolice. Rząd Ontario, by zbalansować i uspokoić rynek, w trybie nagłym wprowadził w życie taki sam podatek już w kwietniu tego roku – i muszę przyznać, że wraz z wejściem przepisu w życie – rynek się uspokoił. Czy był to fakt, że „foreign investors” przestali kupować? Nie myślę. Kupujący zagraniczni inwestorzy i tak mają ogromne przebicie, przeważnie operując w dolarach amerykańskich, a kupując w kanadyjskich (różnica w kursie walut). Dla wielu z nich (szczególnie z Chin) ceny i tak są bardzo niskie w porównaniu do cen w Hongkongu na przykład. Wprowadzenie podatku miało raczej charakter uspokajający psychikę lokalnych kupujących, którzy nagle przestali czuć często wyimaginowany wpływ zagranicznej konkurencji.
Jak wspomniałem, późna wiosna, lato i początek jesieni w tym roku były aktywne, choć ciągle było trudno dostać to, czego się chciało, za cenę, którą chcieliśmy zapłacić. Była zdecydowanie mniejsza konkurencja, ale wielu sprzedających, ciągle mając nadzieję na ceny z wiosny – zawyżało ceny wywoławcze, licząc na łut szczęścia. Ten trend właściwie trwa cały czas, z tym że rynek, moim zdaniem, naprawdę zwolnił (co potwierdzają wszystkie statystyki).
Wiele osób wyczekuje na to, co wydarzy się po Nowym Roku. A wydarzyć się może sporo. Rząd, jak wszyscy wiedzą, wprowadził pewne obostrzenia do kwalifikacji na hipoteki już w tym kończącym się roku. Dla tych wszystkich, którzy nie mają 20 proc. na „down payment”, wprowadzono tak zwany „stress test”, który polega na tym, że kupujący (z mniejszym „down payment” niż 20 proc.) musi kwalifikować się na pożyczkę, bazując na oficjalnym oprocentowaniu pożyczek („posted rate”) hipotecznych opartych na 5-letnim terminie. Od nowego roku – również ci, którzy mają 20 proc. lub więcej na wpłatę – będą musieli być kwalifikowani według tego samego „stress test” – czyli bazując na oficjalnym oprocentowaniu.
Dla wyjaśnienia – w Kanadzie często „posted” (oficjalny procent) jest znacznie wyższy niż „discounted” (specjalny) – który to banki oferują swoim klientom. Różnica wynosi około 2 proc. Kanadyjska rodzina zarabiająca 100.000 dol. na rok mogła dotychczas, używając „discounted rate”, uzyskać pożyczkę do 700.000 dol. Według nowych zasad, używając „posted rate”, będzie mogła uzyskać pożyczkę na trochę ponad 540.000 dol. To ogromna różnica, bo tak naprawdę w tej cenie niewiele można kupić. Ten nowy przepis może spowodować, że początek roku będzie trochę polegał na wyczekiwaniu. Ci, co chcą kupić – kwalifikując się na mniej – będą mniej aktywni na rynku. Ci, co chcą sprzedać – nie chcąc zaniżyć ceny – będą wstrzymywali się z wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Moim zdaniem, miną 2 – 3 miesiące i rynek zaakceptuje zmiany i wszystko wróci do normy, gdyż kilka spraw jest oczywistych:
Mamy bardzo aktywną i stabilną gospodarkę z bardzo małym bezrobociem;
Brakuje terenów mieszkalnych i domów w całym GTA;
Posiadanie nieruchomości jest najlepszą długoterminową inwestycją, jaka została wymyślona. Jeśli nie traktujemy nieruchomości spekulacyjnie – to zawsze wygramy;
Mamy ogromny napływ imigrantów;
Zagraniczni inwestorzy nadal lubią Kanadę, jako jeden z najlepszych krajów do życia;
Procenty są ciągle bardzo atrakcyjne;
Nowe przepisy zawsze można obejść.
Czytając niektóre opinie na temat przewidywań, „co będzie w następnym roku”, widziałem też takie opinie, że rynek wzrośnie o 6,8 proc. To mnie naprawdę rozbawiło. Jak ktoś może wymyślać takie wyssane z palca liczby? A czemu nie 11,75 proc.? Albo 2,35 proc. Moim zdaniem, wszelkie takie przewidywania są czystą spekulacją i rzadko kto kiedykolwiek pociąga do odpowiedzialności takiego proroka.
Ja osobiście nie wiem, jak rynek zareaguje! Moim zdaniem, na początku roku, ponieważ wiele osób będzie kwalifikowało się na mniej – ceny „tańszych” mieszkań i domów mogą pójść w górę – bo będzie większa liczba ludzi szukających takich „tanich” nieruchomości. Droższe domy (powyżej miliona) mogą być chwilowo łatwiejsze do kupienia za niższą cenę (bo mniej osób będzie się kwalifikowało). Ale wszystko to się ustabilizuje z lepszą wiosenną pogodą. Nie wiem, o ile procentowo nieruchomości wzrosną, ale jestem przekonany, że nie „spadną”. Moim osobistym zdaniem, stały wolny wzrost na poziomie 3-4 proc. rocznie jest zawsze lepszy niż wzrosty, które mieliśmy ostatnio, o 15-25 proc. rocznie. To jest chory objaw i mam nadzieję, że wprowadzone przepisy uspokoją rynek. Na zdrowym rynku kupujący mogą zaplanować zakup i zebrać potrzebne środki. Na „chorym” rynku jest to niemożliwe.
Na zakończenie, korzystając ze świątecznego nastroju, chciałbym przytoczyć anegdotę dotyczącą stuprocentowej trafności przewidywań. Na przełomie wieku pewien lekarz położnik był znany ze stuprocentowej trafności przewidywań płci oczekiwanego dziecka. Nigdy się nie mylił. Kiedy przeszedł na emeryturę, ktoś go spytał o jego talent. Lekarz uśmiechną się i odpowiedział: To bardzo proste. Jak rodzice przychodzą na wizytę i pytają, czy będzie to chłopczyk czy dziewczynka, zwykle mówię dziewczynka, ale w papiery wpisuję chłopczyk. Jak urodzi się dziewczynka, to nikt nie narzeka. Jeśli jednak urodzi się chłopczyk i rodzice przyjdą, by „złożyć reklamację”, to spokojnie wyciągam dokumenty i otwieram je na stronie, gdzie jak byk jest napisane „chłopczyk”. „Państwo mnie źle zrozumieli”, mówię, pokazując wpis.
Ta anegdota jest w nawiązaniu do przewidywań rynkowych. Każdy może przewidywać, a i tak rynek sam pisze scenariusze.
Życzę wszystkim czytelnikom wspaniałych Świąt Bożego Narodzenia i prawdziwej Polskiej Wigilii. Niekoniecznie z „Santa Clausem”, ale z Jezusem, najbliższą rodziną i przyjaciółmi. Oczywiście wspaniałego Sylwestra i wszelkiej pomyślności w Nowym Roku!
Maciek Czapliński
