Kupno nieruchomości nie jest łatwe w dzisiejszych czasach. Przeważnie oferty są wstrzymywane i w dniu, kiedy są one rozpatrywane, jest zwykle spora konkurencja. W ubiegłym roku tylko kilka razy nie miałem konkurencji. Nie jest to dobra sytuacja dla kupujących, ale mogą oni zrobić kilka rzeczy, by poprawić swoje szanse.
• „Pre-approval” – dziś składanie oferty warunkowej na zaaranżowanie pożyczki hipotecznej prowadzi zwykle do porażki. Kiedy konkurujemy z 5 – 10 ofertami, każda oferta z warunkami zwykle jest eliminowana. Załatwienie przyrzeczenia pożyczki („pre-approval”) pozwala na złożenie oferty bez warunku na „mortgage”. Z tym że kiedy musimy zaoferować za „wymarzony dom” znacznie ponad cenę wywoławczą i powyżej ostatnich cen sprzedaży – możemy mieć problem z potwierdzeniem wartości („appraisal”) przez bank, co może prowadzić do problemów.
• „Pre-inspection” – podobnie jak z „mortgage’em” – warunkowa oferta na inspekcję ma małą szansę przy dużej konkurencji, ale można zrobić inspekcję techniczną „wymarzonego domu” przed złożeniem oferty. Kosztuje to co prawda ekstra, ale jak lubimy dom, który chcemy kupić, to warto to zrobić.
• Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki dostęp do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji. Znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta. On powinien pomóc z decyzjami, gdzie kupić, co i za ile.
• Rozumienie, jak „multiple offers” pracują - w sytuacji kiedy konkurujemy z innymi, należy wiedzieć, że wygrywa ta oferta, która najczęściej jest najwyższa finansowo, nie ma warunków oraz ma datę zamknięcia, która odpowiada sprzedającym. Warto też wiedzieć, że najczęściej możemy nie mieć drugiej szansy, czyli dawanie niskiej oferty z zamiarem podnoszenia jej później nie zawsze się uda! Może nie być drugiej szansy. Doświadczony agent będzie wiedział, ile zaoferować, by wygrać!
• Bycie gotowym, by zapłacić więcej, kiedy ma to sens - ile dom jest wart, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony, często nie widzimy tego, co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był w Etobicoke dom na 50-stopowej działce wystawiony tuż poniżej 750 tys., sprzedał się za ponad 920 tys. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwalała na podział na dwie działki lub budowę „semi” albo budowę „multipleksu” – czyli tak naprawdę była ona warta znacznie więcej. Moim zdaniem, nawet ponad milion.
• Wkalkulować w cenę „dodatkowy dochód z wynajmowania” – warto szukać domów z istniejącym apartamentem albo łatwą możliwością jego zrobienia. Dochód 1000 dol. miesięcznie podnosi naszą poprzeczkę finansową o ponad 200.000 dol. To naprawdę pomaga w czasie negocjacji.
• Bycie gotowym do akcji w każdej chwili – w dzisiejszych czasach, jak wchodzi na rynek dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest superdobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, i słyszę, że dziś nie, „może po weekendzie”, to oczywiście wiadomo, że będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.
• Jeśli mamy dom do sprzedaży – to powinien się on obecnie sprzedać za znacznie więcej niż rok temu. Nawet o 20 proc. więcej. Przyrost ceny można wkalkulować w nową cenę zakupu następnego domu (jeśli kupujemy droższy dom). Ma to oczywiście element hazardu, ale doświadczony agent będzie w stanie realnie wyliczyć „spodziewaną” cenę sprzedaży.
• Bycie gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny są zwykle znacznie niższe. Co prawda też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam, jak rok temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za 350.000 dol. Dziś cena zbliża się do 400.000 dol.
• Jeśli planują Państwo „downsizing” za rok czy dwa, to nie warto czekać. Ceny rosną również poza METRO Toronto. Warto kupić mniejszy i tańszy dom już teraz i wynająć go na parę lat. Pozwala nam to „zamrozić” cenę kupionego domu już teraz. Dom, w którym będziemy mieszkali, będzie wzrastał w cenie do momentu, kiedy go sprzedamy za na przykład trzy lata. Zróbmy małą kalkulację, by zrozumieć koncept. Jeśli kupimy dom poza Toronto na przykład za 400.000 dol. i wynajmiemy go za 2500 dol., to będzie się on praktycznie spłacał. Załóżmy, że ceny rosną w mniejszych ośrodkach po 5 proc. rocznie, czyli po trzech latach dom będzie wart około 460.000 dol. W tym samym czasie nasz dom w Toronto czy w Mississaudze, jeśli jest wart obecnie około 700.000 dol., przyrośnie przynajmniej 20 proc., czyli będzie wart około 840.000 dol. To łącznie może być ekstra 200.000 dol. do emerytury, jeśli dziś kupimy, a sprzedamy za trzy lata.
Ceny dla kupujących po raz pierwszy poza zasięgiem. Pomoc ze strony rządu jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs – to za mało. Moim zdaniem, rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być „tax deductable” dla kupujących pierwszy dom przez pięć pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy 50.000 dol. dokładane do hipotek na stworzenie drugiego „unitu” mieszkalnego. Wiadomo, że drugi „unit”, wynajęty, pomoże spłacać pożyczkę.
W przypadku kupujących po raz pierwszy mam kilka sugestii.
• Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20 proc. „down”. Czasami miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie na 20 proc. „down”. Co uzbierają trochę, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili pięć lat temu z 5 proc. „down”, dziś zyskali przynajmniej 25 proc. na wzroście cen. Ci, co zbierają – stoją w miejscu.
• Starać się kupić dom z „rental income” raczej niż „condominium”. Wielu z kupujących pierwszą nieruchomość przy obecnych cenach skazanych jest na zakup „condominium”. Przeciętne „condo” jednosypialniowe za 300.000 dol. będzie kosztowało w utrzymaniu około 1900 dol. miesięcznie przy 5 proc. wpłaty. To sporo dla młodych ludzi, dlatego wiele osób wynajmuje mieszkania, bo nie może ich kupić. Gdy kupimy dom lub „semi” z „rental apartment” za 550.000 dol., to koszt utrzymania przy minimalnej wpłacie wyniesie około 3000 dol. na miesiąc. Jeśli z wynajmowania otrzymamy 1200 dol., to i tak się to opłaca i jest to ciągle możliwe.
• Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi. Wielu z nas wynajmuje i płaci po 1600 dol. na miesiąc. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są „backsplit”), to można wytworzyć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Widuję czasami 5-poziomowe „backsplit”, które mogą mieć nawet trzy wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci „unit” może pomagać ze spłatami. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział poszczególnych ludzi w tak zwanym „interest”. Czyli jeśli ustalimy u prawnika, że podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 proc. kosztów, ale też będzie miał 50 proc. udziału w proficie.
Zapraszam do współpracy
Maciek Czapliński 905-278-0007
