O „downsizing” pisałem kilka razy. Zachęcam do tego ruchu szczególnie ludzi w pewnym wieku (bliżej emerytury). Ale ważne, by odpowiedzieć na pytanie, czy „downsizing” się opłaca?
Przypomnę najpierw raz jeszcze że „downsizing” odnosi się do zmiany posiadanej, bardziej obszernej i zwykle droższej nieruchomości na mniejszą i tańszą. „Downsizing” najczęściej występuje, kiedy osiągamy ten wiek (często emerytalny), że nasza rodzina się zmniejsza, czyli dzieci zakładają swoje własne rodziny. Często, kiedy też nasze zarobki się zmniejszają w chwili przejścia na emeryturę (lub w wyniku innych niekorzystnych sytuacji, jak choroba, utrata pracy itd.), motywacją do dokonania „downsizing” jest chęć obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości.
Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing”, nie jest łatwe. Ale tym, co mają tyle zdrowego rozsądku, by to zrobić, serdecznie gratuluję. Ci ludzie zwykle poprawiają sobie wydatnie swoją sytuację finansową, obniżając znacznie ekspozycję do niezbędnych wydatków, takich jak potencjalny „mortgage”, wysokie „property tax” czy wysokie koszty utrzymania. Na drugim biegunie jest za to też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch, „downsizing”. Kto ma rację? Warto czy nie warto?
Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej zalety „downsizing”.
Najpierw powiem o tych, co się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą, jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości. Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego miliona dolarów, to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0,8 proc. od wartości rynkowej, czyli 8000 dol. rocznie (666 dol./mies.). Koszty energii przeciętnie 100 dol./mies., ogrzewanie średnio 300 dol./mies., woda przeciętnie 50 dol./mies., ubezpieczenie 1200 dol. na rok, czyli 100 dol./mies. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej 1200 dol. miesięcznie, nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare) czy „maintenance”, jak koszenie trawy. Jakkolwiek by liczyć, jeśli mamy dwoje emerytów, to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko, by utrzymać obecny dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu.
Sytuacja jest zupełnie inna, kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu przynajmniej mniej więcej godzinę jazdy z Mississaugi, w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco). Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat oraz raczej domów parterowych (bungalow). Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny. Ceny są przynajmniej niższe o połowę, a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie 500.000 do 600.000 dol. gotówki na „włożenie” do banku lub mądrą inwestycję.
Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie 4000 dol. (333 dol./mies.), ogrzewanie koło 200 dol./mies. (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30 proc. , woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z 1200 dol. w Toronto do około 750 dol. na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą, ale… Zaleta „downsizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch, czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi, jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób…
Dziś ciągle można kupić w centrum Mississaugi mieszkanie jednosypialniowe lub z denem za 300.000 dol. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za 1600-1700 dol. na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę, to nasze koszty utrzymania wyniosą: „maintenance” około 500 dol./mies. i podatek około 200/mies. Czysty dochód z jednego to około 1000 dol., z dwóch mieszkań 2000 dol.
Razem z różnicą pomiędzy kosztami utrzymania starego i nowego domu daje to 2450 dol. stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka? Myślę, że każdy to rozumie. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały wartości. Dom za miastem pewnie koło 5 proc. (20.000 dol.) rocznie. Condo w Missisaudze przynajmniej 4 proc. (2 x 12.000 dol.) rocznie, czyli nasze „equity” rośnie o około 48.000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe 600.000 dol. „luźnych” pieniędzy do banku, to po roku otrzymalibyście pewnie około 5000 dol. w oprocentowaniu. To jest oczywiste, że 24.000 dol. czystego dochodu plus 24.000 dol. przyrostu wartości jest znacznie lepszym posunięciem.
Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć, warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić „management company”, która będzie doglądała „unitu”, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” rocznie.
Czy z takim ruchem („downsizing”) należy czekać do wiosny, czy nadal jest dobry czas na sprzedaż domu? To jest zabawne, bo 90 proc. ludzi myśli, że warto poczekać z wystawieniem domu na sprzedaż do wiosny, bo już jesteśmy prawie w przededniu świąt Bożego Narodzenia. Powoduje to drastyczny brak nieruchomości na sprzedaż. A wiadomo, gdzie jest wielu chętnych na jeden dom – ceny idą w górę. Tak jest zresztą przez cały obecny rok. Niska podaż, szalone ceny! Znacznie mniej drastycznie jest poza GTA. Ceny są bardziej rozsądne i domy nie znikają od razu z rynku. Kiedy robimy „downsizing” osobiście, radziłbym najpierw znaleźć wymarzony dom i na to poświęcić czas bez stresu, bo ze sprzedażą domu w Toronto czy Mississaudze nie będzie żadnych problemów. Zresztą najlepszym rozwiązaniem jest przez jakiś czas mieć dwa domy, by się przeprowadzić bez stresu. To można łatwo zorganizować z każdym bankiem i nazywane jest to „bridge financing”.
