Wiadomo, że jednym z czynników, który znacznie wpływa na cenę budowy, jest koszt ziemi. Wobec tego taniej jest kupić jedną działkę, podzielić ją na dwie i wybudować na niej dwa domy. Oczywiście, gdyby to było takie łatwe, to każdy by to robił. Na szczęście podziały nie są takie łatwe, bo inaczej mieszkalibyśmy na jeszcze mniejszych działkach niż obecnie, w jeszcze mniejszych domach. Z drugiej strony, jest to obecnie coraz silniejszy trend i nawet nacisk na zagęszczanie struktury miejskiej. Budowa nowych osiedli poza miastem wymaga ogromnych nakładów na infrastrukturę. Podział działek, tam gdzie jest to możliwe, w mieście tworzy nowe jednostki mieszkalne korzystające z już istniejącej infrastruktury, jednocześnie wprowadzające do kasy miasta nowe środki finansowe za podatek miejski.
Miejskie tereny są zwykle objęte bardzo klarownymi i jednoznacznymi przepisami urbanistycznymi ("zoning-bylaw"), które dokładnie określają, czy dana działka może być przeznaczona pod zabudowę, czy nie. A jeśli tak, to czy jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, czy na przykład pod instytucjonalną albo przemysłową. W przepisach ("zoning-bylaw") określane są dokładne wymagania co do minimalnej wielkości działki, jej szerokości, długości itd. Przepisy te określają również, co na takiej działce może być wybudowane. Mam tu na myśli gabaryty budynku, jego wysokość, odległość od sąsiadów itd. Te wymagania mogą być różne dla poszczególnych rejonów miasta, dlatego za każdym razem należy je sprawdzać. Można to obecnie robić przez Internet lub bezpośrednio w "planning department" odpowiedniego miasta. Myśląc o podziale działki na przykład na połowę, należy sprawdzić, jakie są minimalne wymagania, i wówczas będziemy wiedzieć, jakimi parametrami dysponujemy i czy mamy szansę na sukces, czy nie.
Jeśli widzimy, że mamy szansę na podział, to należy przygotować odpowiednie rysunki, pokazujące proponowane działki oraz co na nich zamierzamy zbudować i wystąpić formalnie o taką decyzję. Niestety, nie jest to coś, co można łatwo robić samemu. Do podziału niezbędne jest zatrudnienie fachowców. Potrzebny jest "land surveyor" oraz projektant (architekt) lub "planer". Te osoby mogą przygotować rysunki, które miasto może rozpatrzyć na specjalnej sesji "committee of adjustment".
Niestety, nie jest to też za darmo. Koszt "land surveyor" – zależy od wielkości zlecenia, ale honorarium za typowy podział na pół zwykle wynosi około 2000-3000 dol., honorarium dla architekta, opłaty dla miasta za rozpatrzenie przez "committee of adjustment" od 3000 do 5000 dol. od działki. Oprócz tego należy zapłacić tak zwane "development charges", które są kosztowne i w różnych miastach mogą być różne. Na ogół sięgają 30.000-50.000 dol. od każdej nowo utworzonej działki. Jeśli proponowany podział działki spełnia wszystkie punkty określone w wymaganiach urbanistycznych, to zwykle nie będzie problemu z podziałem. Natomiast jeśli nie spełnia wszystkich wymagań, to jest jeszcze szansa wystąpienia o tak zwany "minor variance" również poprzez "committee of adjustment". Niestety, za dodatkową opłatą. Szansa na sukces wynosi często 50/50.
Wspomniałem wcześniej o "committee of adjustment". Co to jest? W idealnym świecie wszystko powinno być tak robione, jak narzucają przepisy. Ale wiemy, że nie jest to możliwe. Odnosi się to też do budowy lub renowacji starych domów. Otóż w obrębie każdego miasta istnieje specjalna komisja, która skupia polityków ("city councellors"), którzy mają reprezentować interes miasta i jego mieszkańców, rozpatrując wszelkie podania o odstępstwa od obowiązujących przepisów urbanistycznych. Taka grupa "mędrców" bazuje swoje opinie na przygotowywanych przez fachowców z miasta raportach. Są to raporty urbanistów, transportowców, ludzi od drzew itd. Oczywiście członkowie tej komisji są w niej latami i doskonale wyczuwają, co może być zatwierdzone, a co nie powinno być. Ponieważ jest to publiczny proces, każdy sąsiad w promieniu 100 metrów dostaje listowną informację, co jego sąsiad planuje, i ma prawo przyjść i wyrazić swoją opinię i ewentualną opozycję do planowanych zmian. Takie argumenty, jak zasłanianie widoku czy słońca, nie są brane pod uwagę. I zwykle pojedynczy "oponent" ma małą szansę na powodzenie. Natomiast zdarzają się sytuacje, że jakieś proponowane zmiany (na przykład podział działki na pół) wywołują zorganizowany protest sąsiadów i wówczas panowie z komisji, będąc między innymi wybieralnymi politykami, przychylają się do decyzji "tłumu" i odmawiają zaakceptowania podania, pomimo że nawet parę minut wcześniej zaakceptowali bardzo podobne podanie, wobec którego nie było opozycji.
Od decyzji COA istnieje możliwość odwołania się do ciała nadrzędnego, które nazywa się Ontario Municipal Board. Takie odwołanie należy złożyć w ciągu 20 dni od wydania decyzji przez COA. Jeśli tego nie zrobimy, decyzja COA nabiera mocy prawnej. O ile podanie o zmianę decyzji poprzez COA jest w miarę szybkim procesem, bo trwa od 2 do 3 miesięcy, to odwołanie do OMB nie podlega żadnym kryteriom czasowym. Osobiście jestem w trakcie odwoływania się do OMB. Złożyłem odwołanie w październiku, a przesłuchanie zostało wyznaczone na lipiec. Opozycja sąsiadów chce to nawet jeszcze bardziej opóźnić. Na szczęście w OMB nie ma już polityków wydających często decyzję "pod publiczkę". Pracują tam sędziowie, którzy rozpatrują sprawę na podstawie faktów i podobnych przypadków. Dlatego na tym etapie niezbędne jest zatrudnienie prawników specjalizujących się w przepisach urbanistycznych oraz "planerów", którzy mogą przygotować specjalne statystyki i fakty dla OMB pozwalające przechylić szalę na korzyść wnioskującego.
Podsumowując, we wszystkich przypadkach, o których dziś piszę, planując zakup nieruchomości z myślą o przyszłym podziale, warto konsultować decyzje z ludźmi, którzy mają doświadczenie w tych sprawach. Oczywiście – chętnie pomagam.
Na zakończenie jeszcze dodam, że istnieje kilka polskich firm, które mogą pomóc w podziałach czy przygotować "land survey". Dwie z nich warte polecenia to: Avanti Surveyors (Chris Beresniewicz – 416-231-1174) oraz Cuningham LTD (Jarek Legat – 905-845-3497).
