- Wielu z nas, kupując dom w Kanadzie, musi go niestety kupić na raty, czyli musimy zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. Pożyczka hipoteczna jest zwykle rozłożona na wiele lat amortyzacji. Opłaty są zwykle poważną częścią naszych miesięcznych wydatków. Powiedz mi, jakie są sposoby, by się pozbyć tych wydatków jak najszybciej?

- Jest wiele sposobów, by oszczędzać na spłatach i by szybciej pozbyć się spłat hipotecznych. Może w pierwszej części opowiem, gdzie szukać oszczędności na typowym mortgage'u, a w drugiej części powiem o tym, jak zamieniając typowy mortgage na inny rodzaj spłat i oszczędzać jeszcze więcej.
Wybierz "bi-weekly mortgage payment" – płacenie połowy pożyczki co dwa tygodnie zamiast raz w miesiącu ma wiele zalet. Prawie niezauważalnie dla budżetu rodzinnego oszczędzamy znaczne sumy na oprocentowaniu oraz skracamy czas spłaty pożyczki. Przykład: 100.000 dol. mortgage'u przy 5-proc. oprocentowania i 25 latach amortyzacji – miesięczne spłaty wynoszą 581,6 dol. Jeśli zaczniemy płacić połowę tej sumy, czyli $290,8 co dwa tygodnie, to skracamy amortyzację do mniej niż 22 lat i oszczędzamy około 12.100 dol. na procentach!
Płać więcej niż minimum – jeśli nie możemy zamienić naszych spłat na co dwa tygodnie – warto rozważyć opcję płacenia dodatkowych 10–15 proc. ponad minimum wymagane przez bank. Przykład: 100.000 dol. pożyczki, 5 proc. oprocentowania, 25 lat amortyzacji – minimalna wymagana spłata 581,6 dol./miesięcznie. Jeśli zaczniemy płacić co miesiąc ekstra 10 proc., czyli 58,1 dol., to skracamy amortyzację do 21,5 roku i oszczędzamy na oprocentowaniu około 12.500 dol. Gdybyśmy pozostali przy opcji "bi-weekly payments", ale podwyższylibyśmy spłaty o 10 proc., czyli zamiast 290,8 dol. płacilibyśmy 319,8 dol. (co dwa tygodnie), nasze oszczędności byłyby jeszcze bardziej imponujące – pożyczka 100.000 dol. spłacona w 18,2 roku oraz ponad 21.500 dol. w naszej kieszeni!

Dopłacaj przynajmniej raz w roku – jeśli możemy przeznaczyć nasze zwroty podatkowe, bonus z pracy lub inne niespodziewane dodatkowe pieniądze, by nadpłacić mortgage – warto o tym pamiętać. Wszystkie ekstra płatności schodzą w całości z "principal". Przykład: 100.000 dol. mortgage, 5-proc. oprocentowanie, miesięczna spłata 581,6 dol. – jeśli raz do roku na rocznicę zaciągnięcia pożyczki wpłacimy 2000 dol. – to skrócimy amortyzację do 16,5 roku, a oszczędzimy 27.500 dol. na procentach!
Płać jak najwięcej w chwili odnawiania pożyczki – proszę pamiętać, że zwykle zawieramy umowę z bankiem na określony okres (term). Zwykle jest to 1-, 2-, 3-, 4- lub 5-letni okres. W chwili odnowy umowy z bankiem pożyczka jest całkowicie otwarta i wówczas możemy nadpłacić, ile chcemy, bezkarnie! Warto z tego korzystać.

Kontroluj dodatkowe spłaty – raz w roku dostajemy z banku "mortgage statement". Proszę sprawdzać, czy wszelkie dodatkowe spłaty zostały właściwie udokumentowane na tym dokumencie. Wszelkie ponad minimum dopłaty powinny być robione na osobnym czeku z wyraźną adnotacją, że są to dodatkowe pieniądze – należy podać również numer pożyczki.
Warto śledzić rynek – często osoby spłacające mortgage – jak już podpiszą umowę z bankiem – zapominają o spłatach i płacą minimum. Na to liczą banki – gdyż na minimalnych spłatach zarabiają najwięcej pieniędzy. Należy być świadomym, jak możemy oszczędzać! W ostatnich latach ci wszyscy, którzy wybierali "variable interest", zwykle wygrywali z tymi, którzy płacili "fix interest" – czy tak będzie w przyszłości, nie wiadomo, ale poprzez obserwację rynku możemy przewidzieć trendy!

Szukaj najlepszej oferty od banków – wielokrotnie wspominałem, jak ważny jest dobry kredyt. Ci, którzy go mają, są atrakcyjnym klientem dla banków. W chwili kupna domu i załatwiania pożyczki lub jeśli ją przefinansujemy – warto sprawdzić, jakie warunki oferują nam poszczególne banki. Czasami są to poważne różnice w oprocentowaniu. Proszę korzystać z porad agentów, oni często mają lepsze "oferty" dla swoich klientów niż to, co normalnie banki oferują "ludziom z ulicy".

– Wspomniałeś w pierwszej części o jeszcze jednej metodzie oszczędzania, co to za metoda?

– Ponieważ jest to bardzo obszerny temat, to być może więcej powiem o tym innym razem, a dziś podam tylko zarysy.
Sposób oszczędzania, o którym wspomniałem – polega na zamianie typowego mortgage'u na inny rodzaj pożyczki. Jest ona udzielana przez niektóre banki w formie linii kredytowej, w której zabezpieczeniem jest nieruchomość. Różnica pomiędzy typowym mortgage'em a tą formą pożyczki jest zasadnicza.

Po pierwsze, dom, który ma być zabezpieczeniem pożyczki, musi mieć minimum 35 proc. zamrożonego "equity". Posłużmy się przykładem. Bank wycenia nasz dom na 500.000 dol. Mamy na nim istniejący mortgage 325.000 dol. – czyli spłacone mamy 175.000 dol. wartości domu – to jest właśnie owe 35 proc. "equity". W tym momencie jeśli zamienimy nasz mortgage na linię kredytową – jej wartość będzie 325.000 dol., z tym że dostępny kredyt wynosi 0 dol. – gdyż nic nie spłaciliśmy z pożyczonych 325.000 dol.

– Jaka jest więc różnica w przypadku typowego mortgage'u i linii kredytowej?

– W przypadku hipoteki na 325.000 dol. przy 25 latach amortyzacji i 5-proc. oprocentowaniu – spłata jest stała i wynosi 1822 dol./miesięcznie – pożyczka ma swoje przywileje nadpłacania określone w kontrakcie.

W przypadku linii kredytowej – oprocentowanie bazuje na "bank prime rate" – wymagane jest minimum wpłaty, by obsłużyć oprocentowanie udzielonej pożyczki, ale jest to całkowicie otwarta pożyczka. Możemy wpłacać co miesiąc ile chcemy ponad minimum i o tę nadpłaconą sumę automatycznie powiększa się nasza dostępna linia kredytowa.

Proszę sobie wyobrazić sytuację typową. Dostajemy wypłatę, wpłacamy pieniądze na typowe konto czekowe – leży tam czasami 5000 dol. lub więcej tysięcy na wszelki wypadek, by mieć środki na typowe opłaty. Ta suma dla nas nie pracuje, gdyż oprocentowanie jest praktycznie 0 proc., a nawet jeśli coś zarobimy, to musimy od tego płacić podatki.

Jeśli jednak te same 5000 dol. (lub więcej) wpłacimy na linię kredytową, to automatycznie zmniejszamy zadłużenie o 5000 dol., czyli zaczynamy oszczędzać na procentach, bo płacimy oprocentowanie od mniejszej sumy! Jeśli wpłacimy więcej, to automatycznie oszczędzamy więcej. Najlepsze jest to, że gdy spłacimy część linii, to jak potrzebujemy pieniędzy czy na opłaty, czy na życie – możemy je spokojnie wybierać – z naszej linii kredytowej. Zamiast używać typowego "checking account", zaczynamy używać konta związanego z linią kredytową i oszczędzamy tysiące dolarów, gdyż pieniądze, które dotychczas siedziały w banku, nic nie robiąc, zaczynają dla nas pracować.
Mamy motywację by nadpłacać linię, gdyż jeśli potrzebujemy pieniędzy na wakacje, studia dla dzieci czy inne wydatki – możemy je bez problemów wyjąć z linii na bardzo korzystny procent!