Obiecałeś tydzień temu podsumować mijający rok w nieruchomościach. Jaki był? I jaki będzie następny rok? Czy będziemy mieli załamanie rynku?
Nie będę przytaczał statystyk, bo i tak nikt tego nie zapamięta. Odpowiem na pytanie w sposób ogólny i opowiem tylko o trendach. Moim zdaniem, kończący rok można uznać za udany, z tym że miał on dwa odrębne oblicza.
Pierwsza połowa przypominała "sprint", druga wolny "bieg maratoński". Ceny w pierwszej połowie roku wzrastały błyskawicznie i aż trudno było zdążyć z zakupami, bo wszystkie co ciekawsze nieruchomości znikały szybko i często za wyższą cenę. Spowodowało to pewien absurd. Nieważne było, czy oferowana nieruchomość była czysta, zadbana i dobrze wyceniona; czy brudna, niezadbana i wyceniona zbyt wysoko! Wszystko szło za podobne pieniądze.
Ten gorący pieniądz spowodowany łatwością finansowania nieruchomości, zmusił rząd Kanady do interwencji poprzez zaostrzenie przepisów kwalifikacyjnych. Zaostrzono wymagania dotyczące potwierdzania faktycznych zarobków, skrócono maksymalny okres, na który można rozłożyć pożyczkę ubezpieczaną przez CMHC, do 25 lat, zaostrzono wymagania uzyskania ubezpieczenia CMHC itd. Miało to miejsce mniej więcej późną wiosną i trzeba przyznać, że efekty są dziś wyraźnie odczuwalne. Ponieważ trudniej jest obecnie uzyskać pożyczki i banki są ostrożniejsze z wyceną nieruchomości, więcej transakcji, często nawet po podpisaniu umowy – rozpada się z powodu braku finansowania.
Obecnie nieruchomości są na rynku, zanim zostaną sprzedane, znacznie dłużej. Łatwiej jest rozmawiać o cenie – szczególnie w przypadku domów trochę zaniedbanych czy od początku wycenionych zbyt wysoko. Wcale to nie oznacza, że mamy załamanie rynku! Moim zdaniem, wracamy do normalności. Według statystyk, liczba sprzedawanych domów w ostatnich miesiącach spadła w zakresie 15-20 proc., ale CENY WZROSŁY w stosunku do ubiegłego roku o 3-5 proc.! Podkreślam to specjalnie, gdyż często słyszę od klientów stwierdzenie, że domy spadły! Jestem ciekaw gdzie – bo ja tego wcale nie odczuwam. Owszem – powtórzę raz jeszcze – sprzedaje się ich mniej, ale ceny, szczególnie za atrakcyjne lokalizacje i domy, są stabilne, a nawet pomału rosną.
Często otrzymuję pytanie, jakie są moje przewidywania na najbliższe lata? Czasami w żartach (podkreślam, że w żartach) – odpowiadam, że ja NIE WIEM! Bo naprawdę nikt nie może przewidzieć, co się wydarzy. Żyjemy w wirtualnym świecie, w którym każdy jest ekspertem! Przepływ informacji, które mogą w ciągu sekund zmienić nastrój wszystkich, jest oszałamiający. My naturalnie na to reagujemy. Proszę sobie przypomnieć atak terrorystyczny 9/11, epidemię SARS, załamanie banków w 2009 roku a teraz zbliżający się za kilka dni "koniec świata" (według Majów). Jeśli rzeczywiście coś tak tragicznego miałoby miejsce w najbliższym roku czy latach, to oczywiście nikt nie będzie myślał o kupowaniu nieruchomości. I wówczas mogą się spełnić przewidywania pesymistów. Ale tak naprawdę, jeśli ktoś twierdzi, że wie, co będzie się działo z rynkiem nieruchomości na 100 proc., to radziłbym się spytać tej osoby, w którą szklaną kulę patrzyła. Szczególnie pytałbym tych wszystkich, którzy twierdzą, że rynek się załamie.
Ja jestem optymistą. Uważam, że być może będzie trochę wolniej na rynku, ale kryzysu w real estate w GTA nie będzie. Moje pozytywne nastawienie opieram na kilku poniższych przesłankach:
* Jak do wszystkiego ludzie się przyzwyczajają i zaostrzone przepisy kwalifikacyjne jak staną się rutyną przestaną przeszkadzać, bo ci co chcą kupić nieruchomość, będą wiedzieli, jak je obchodzić.
* Procenty za pożyczki pozostaną na obecnym niskim poziomie na jeszcze wiele lat, gdyż zarówno rząd Kanady, jak i USA nie mogą sobie pozwolić na ich podniesienie, jeśli nie chcą zabić bardzo chwiejnej gospodarki
* GTA – było, jest i będzie bardzo atrakcyjnym rynkiem pracy oraz znaczącym rejonem gospodarczym nie tylko w Kanadzie, ale również na świecie. Ogromna liczba imigrantów oraz przybyszy z innych prowincji powoduje, że mamy tu ogromne zapotrzebowanie na jednostki mieszkalne. Toronto i GTA jest też jednym z najlepszych uznanych na świecie miast do życia.
* Inwestycja w nieruchomości jest ciągle jedną z najpewniejszych i najbardziej stabilnych. Czy ktoś może temu zaprzeczyć? Jak się czują ci, co mieli akcje RIM (Reaserch in Motion), które jeszcze nie tak dawno były po 140 dol., a dziś są po około 13,5 dol.? Dziesięciokrotny spadek w ciągu kilku lat. Czy to kiedyś w takim stopniu dotknęło nieruchomości?
* Banki kanadyjskie oraz gospodarka Kanady są bardzo stabilne. Być może nie rośnie ona (gospodarka) tak szybko, jak byśmy chcieli, ale nie ma też kryzysów.
* Bezpieczeństwo – nie mamy zbyt wielu problemów. Wysoki "crime rate" wpływa na spadek wartości.
* Klimat – to jest trochę żartobliwe, ale w naszym klimacie nie da się mieszkać pod palmą, dlatego nieruchomości są koniecznością, a ich posiadanie jest najlepszą długofalową inwestycją i formą oszczędzania.
* Power of sale versus forclosure – o tym wielokrotnie opowiadałem. Nasz system bankowy, używając POS do sprzedaży przejętych za długi nieruchomości – chroni w ten sposób nasz rynek przed zbyt niskimi sprzedażami poniżej wartości rynkowej.
Mógłbym takich przesłanek przytaczać jeszcze wiele, ale czas na podsumowanie. Jeśli ktoś kupuje nieruchomość na spekulację, to może trafić na dołek (jeśli on nastąpi), ale ci, co kupują na długi okres, nie mają powodów do zmartwień.
Inwestycja w nieruchomości BYŁA, JEST i BĘDZIE jedną z najlepszych inwestycji!
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
