Wiemy, że rynek nieruchomości jest ciągle gorący! Wiele domów sprzedawanych jest na tak zwanym "resale market", ale również wiele jest sprzedawanych z planów. Czy należy spodziewać się większej liczby niespodzianek, kupując dom nowy niż używany?
Każdy ma swoje preferencje, ale moim zdaniem, przy zakupie nowych domów możemy mieć więcej niespodzianek, niż nam się początkowo wydaje. Kupując dom używany, kupujemy to, co widzimy i ewentualnie co sprawdzimy podczas "home inspection". W przypadku domów z planów płacimy za nasze marzenia, które czasami w rzeczywistości wyglądają zupełnie inaczej. Jest wiele rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, i często pomoc własnego agenta doświadczonego w kupowaniu nowych domów może być bardzo pomocna.
Przy obecnym rynku, często tak naprawdę kupując nowy dom, nie mamy wcale zbyt wiele do powiedzenia. Domy sprzedają się tak szybko, że budowniczy niemalże nam "robi łaskę", że sprzedaje nam dom, niż odwrotnie. Wielodzienne kolejki pod otwierającymi się nowymi biurami sprzedaży powodują, że to nie klient ma jakieś przywileje czy prawa. To sprzedający dyktuje swoje warunki! Jest to, moim zdaniem, wręcz skandaliczna sytuacja. Przypomina mi to sytuację, którą mieliśmy lata temu w Polsce.
Ale wracając do pytania, przy kupnie nowych domów z planów należy wiedzieć o kilku zagadnieniach.
1. Drobny druk – tym, na co należy między innymi zwracać uwagę przy kupnie nowych domów, są kontrakty pisane drobnym drukiem. Należy pamiętać, że kontrakty te są przygotowywane przez prawników reprezentujących firmę budowlaną w taki sposób, by zabezpieczać jej interesy. Niestety, są one tak pisane, że w sprawach spornych kupujący nowy dom jest zwykle bez szans na walkę z budowniczym. Jest to tak zwana zasada "my way or highway", a ponieważ popyt przewyższa podaż, wszelkie próby wymagania od budowniczych często są nieskuteczne.
2. Czytanie planów – należy mieć dużą umiejętność czytania i rozumienia planów przy wyborze domu, który nie jest jeszcze wybudowany. Z planów trudno wychwycić osobom do tego nieprzygotowanym ewidentne problemy funkcjonalne, których nie brakuje. Często pomieszczenia w naturze, po wybudowaniu, okazują się znacznie mniejsze, niż wynikałoby to z planów. Ponadto często tak naprawdę to nie mamy zbyt wielkiego wyboru, bo ciekawsze plany są już zajęte.
3. Ceny wywoławcze domów są zwykle wyższe niż na billboardach reklamowych. Nie istnieją możliwość negocjacji ceny oraz ukryte są koszty zamknięcia transakcji. Są też dodatkowe opłaty za przyłącza, drzewa, parki, levees. Standardowo podatek HST będzie ukryty w cenie. Czasami niższe oferowane oprocentowanie jest również wbudowane w cenę sprzedawanego domu.
4. Bardzo wysokie koszty wszelkich usprawnień (upgrades). Na przykład podłoga drewniana może kosztować ponad 15,00 dol. za stopę kwadratową, podczas gdy instalowana przez własnych fachowców kosztuje połowę tej sumy. Często istnieje bardzo ograniczona selekcja materiałów wykończeniowych. Oferowane płytki ceramiczne lub dywany są często najniższej jakości.
5. Typowe są wielotygodniowe opóźnienia w przekazaniu domu. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. W wypadku, gdy tego nie zrobi, kupujący może ubiegać się o odszkodowanie za opóźnienie od New Home Warranty Program w wysokości do 100 dol. na dzień. Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.
6. Otoczenie nowego domu, czyli zieleń, podjazd itd., jest zwykle wykańczane znacznie później. Życie w kurzu i bałaganie może trwać przez wiele miesięcy. Klimatyzacja jest często zakładana dopiero po skończeniu landscaping i wypoziomowaniu działki (grading).
7. Usterki – nowe domy na ogół spełniają wszelkie wymagania norm budowlanych, gdyż muszą być one budowane zgodnie z Ontario Building Code. Dlatego rzadko robi się pełną inspekcję domu przy jego odbiorze. Głównym problemem są drobne usterki, które zwykle są wychwytywane w czasie tzw. preclosing inspection przed przejęciem domu. Jeśli budowniczy jest rzetelny, to usterki zostaną usunięte szybko, ale w wielu przypadkach trwa to do roku. Pęknięcia fundamentów są zwykle najpoważniejszym problemem technicznym w pierwszych latach po wybudowaniu i objęte są gwarancją przez NHWP do dwóch lat. Inne drobne problemy techniczne są objęte gwarancją do roku.
8. Czynnik ludzki jest chyba jednym z największych problemów przy kupnie nowych domów. Żyjemy w Kanadzie i oczywiście wszyscy akceptujemy mieszankę kulturową, jak długo jest ona w zdrowych proporcjach. Wiele nowych osiedli przybiera zbyt etniczny charakter, który nie zawsze jest zgodny z naszymi oczekiwaniami.
9. Niespodzianki – jak oglądamy plan nowego osiedla, to zwykle na makietach widzimy wiele drzew, czasami mały stawek itd. To wszystko by zachęcić kupujących. Dość często w praktyce okazuje się, że nagle dom wychodzi na ruchliwą drogę, linię wysokiego napięcia, skrzynki elektryczne i różne niechciane elementy.
Wspomniałeś o tym, że w cenie nowych domów zawarty jest podatek HST. Jakie to ma znaczenie dla kupujących?
Dość znaczne! Po pierwsze, ceny wzrosły o 5-10 proc. tylko dlatego, że kupujący tak naprawdę płaci za "ukryte" w cenie HST. Ale ma to jeszcze jedno istotne znaczenie. Otóż dziś w każdym kontrakcie na zakup nowego domu prosto od dewelopera zawarta jest specjalna klauzula, która czyni kupującego odpowiedzialnym ze podatek HST. Jeśli kupujemy dom dla siebie i zamieszkamy w tym domu, z ceny, którą płacimy za dom, deweloper odprowadza podatek HST do rządu i nic się nie dzieje.
Jednak jeśli ktoś kupuje nowy dom (nieruchomość) na spekulację i sprzeda ją następnej osobie (najczęściej z zyskiem) nawet bez wprowadzania się do takiej nieruchomości, to może zaistnieć sytuacja, że Revenue Canada upomni się od takiej osoby o podatek HST, który jest zawarty w cenie. Dlaczego się tak dzieje? Otóż gdy kupujemy nowy dom i będziemy w nim mieszkać (czyli dom jest na nasz użytek), HST jest jak gdyby pomiędzy Revenue Canada a deweloperem. W przypadku spekulantów Revenue Canada może uczynić "spekulanta" odpowiedzialnym za zapłacenie podatku. Zdarza się to coraz częściej – dlatego dla wszystkich, którzy kupują domy z zamiarem natychmiastowej odsprzedaży, powinno to być przestrogą.
Maciek Czapliński
Mississauga
