Czy flip, czyli szybka renowacja, jest ciągle receptą na szybkie pieniądze?

Wbrew pozorom, jest to niezwykle skomplikowany temat i wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Faktem jest, że bardzo wiele osób, które szukają domów, mieszkań czy townhouse’ów do zakupu, często jest sfrustrowanych ich stanem technicznym czy estetyką.

Domy często są zupełnie nieprzygotowane do sprzedaży. Bardzo często są one brudne, źle pachną, mają często stare kuchnie i łazienki. To jestem jeszcze w stanie zrozumieć (bo nie każdy ma umiejętności renowacyjne albo dom sprzedaje osoba starsza, która nie ma energii na remonty). Mój problem polega na cenie! Najczęściej te „wymieszkane” i często zniszczone domy są wystawiane za takie same lub zbliżone ceny do domów w znacznie lepszym stanie estetycznym i technicznym.

Mogę zrozumieć, kiedy dotyczy to okolicy, w której dom wolno stojący, nawet podniszczony, ma wysoką wartość ze względu na okolicę, w której jest wiele nowych domów sprzedawanych często po parę milionów. Natomiast nie rozumiem tego, jeśli wystawiamy zaniedbane domy, mieszkania czy townhouse’y za zbyt wysoką cenę na typowym osiedlu czy w typowym budynku – licząc, że ktoś je kupi!

Tutaj właśnie widzę problem w zarabianiu pieniędzy na flipach. Owszem, jeśli kupimy dom bardzo okazyjnie, bo ktoś wystawi go zgodnie z prawdziwą wartością, to wówczas jest miejsce na zarobek. Ale jeśli osoba, która chce zrobić flip, kupi dom zbyt drogo, to oczywiście szansa na zarobek jest bardzo niska.

Inna sprawa, że wielu kontraktorów, pomimo wysokich cen zakupu, decyduje się jednak na spróbowanie tego sposobu zarabiania pieniędzy. I muszę przyznać, że na ogół Polacy robią to dość dobrze. Natomiast ostatnio zabrały się za to liczne inne nacje i tu gołym okiem widać różnicę. Byle jakie wykonanie, byle jakie najtańsze materiały, płytki, sprzęty gospodarcze i w dodatku absolutny brak pomysłów. Można powiedzieć, że slogan remontowy jest taki. „Przyjdzie kit i będzie git”. Takie podejście powoduje, że coraz więcej kupujących podchodzi z dużą rezerwą do flipów, obawiając się właśnie tego. Czyli że renowacja jest zrobiona byle jak i jak najtaniej.

Wiadomo, że rynek jest zdecydowanie wolniejszy niż rok temu, dlatego jeśli któryś z kontraktorów, planujący całą renowację z minimalnym profitem, mając bardzo napięte „finansowanie” i płacąc spore opłaty, by obsłużyć kredyt, może być narażony właściwie na straty, a nie na zyski. Czekanie ze sprzedażą miesiącami jest zabójcze finansowo i bardzo stresujące psychicznie. Szczególnie może to mieć miejsce w renowacjach apartamentów. Wielu kontraktorów zaczyna od „najtańszych” renowacji, czyli sporych apartamentów w budynkach wielopiętrowych. Owszem, jest to mały projekt, bo zwykle ogranicza się do kosmetyki (kuchnia, łazienki, podłogi, malowanie). Problem, jaki ja tu widzę, jest zwykle związany z faktem, że takie starsze i większe mieszkania mają obecnie niezwykle wysokie maintenance. Często sporo ponad 1000 dol. Inna trudność polega na tym, że ceny w każdym condominium są zwykle ustabilizowane i jeśli mamy nadzieję na zarobek, to nasza cena sprzedaży musi być znacznie wyższa niż to, co się dotychczas w budynku sprzedało. W ubiegłym roku takie historie się udawały, bo wszyscy „oszaleli” – na dzisiejszym rynku – jest to bardzo trudny manewr.

Co wobec tego sugeruję tym, którzy by jednak widzieli siebie, robiąc flipy? Nadal jest to dobry pomysł na życie, szczególnie że możemy pracować własnym tempem, bez stresu pracowania dla kogoś. Ale tak jak wspomniałem na wstępie, jest coraz trudniej ograniczać się do zmian kosmetycznych, które nie wymagają pozwoleń na budowę. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często należy zrobić sporą rozbudowę lub wybudować nowy dom. Tak więc pojęcie flip powinno być o takie kategorie poszerzone – rozbudowy i budowy – zamiast tylko kosmetyki.

Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku flipów.

• Lokalizacja. Najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę.

• Typ domu, który kupujemy na flip. Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, szeregówki czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą.

• Budżet. Wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

• Okazje. Zwykle wszyscy uważają, że power of sale to okazja. Dziś jest ich bardzo mało, bo zagrożony power of sale dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

• Zakres prac. Oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

• Dobór materiałów. Poświęcając czas na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit!

• Koncepcja całej renowacji. Niestety, tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają flipy, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

• Konsekwencja wykonanych prac. Często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare, ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były on sale.

• Staging. Coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale niezagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na staging pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej.

• Finansowanie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dolarów w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, to może to zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten ekstra wydatek może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

Maciek Czapliński
905-278-0007