Jest to ta pora roku, kiedy zaczynamy myśleć o zmianie domu. Jak przygotować dom do sprzedaży, by uzyskać maksymalną cenę?

Jak być może wiadomo, rynek jest "gorący", co powoduje, że nawet domy nieprzygotowane do sprzedaży znajdują swoich nabywców. Natomiast "przygotowany" dom ma zdecydowanie większą szansę na szybką sprzedaż za lepsze pieniądze. Czasami nawet za więcej niż cena wywoławcza.
Znane jest powiedzenie "pierwsze wrażenie jest najważniejsze!". Większość kupujących podejmuje decyzję, czy lubi oglądany dom, czy nie, w ciągu pierwszych 5 – 10 minut po wejściu do niego. Jeśli od początku dom nie robi dobrego wrażenia, to natychmiast jest on wymazywany z pamięci i przestaje być obiektem zainteresowania. Jeśli na odwrót – dom wywoła dobre wrażenie – to zostaje długo na liście potencjalnych domów do kupna i wszystkie następne domy są z nim porównywane. Najczęściej poza takimi ważnymi elementami oferowanego domu, jak cena, układ funkcjonalny czy lokalizacja – stan estetyczny oraz wygląd domu mają największe znaczenie przy zakupie.

Każdy dom powinien być przygotowany do sprzedaży, z tym że oczywiście przygotowania będą w dużej mierze zależały od tego, co sprzedajemy i dlaczego. Jeśli ktoś sprzedaje mieszkanie w budynku apartamentowym lub zespole townhousów – to nie ma wielkiego wpływu na ogólny wygląd zespołu. W tej sytuacji koncentracja będzie głównie na wnętrzu i bezpośredniej okolicy sprzedawanego unitu.

Jeśli ktoś sprzedaje dom jako "land value", czyli dom do zburzenia lub kapitalnego remontu – nie będzie inwestował w poprawę wnętrz, by podnieść wartość domu. Tu pomocne mogą być informacje na temat potencjalnej wartości lokalizacji – czyli co można wybudować i za ile się sprzedają "custom homes" w tej okolicy.

Natomiast jeśli ktoś sprzedaje dom wolno stojący czy połówkę i chce uzyskać najlepszą cenę, naprawdę powinien zadbać o to, by pierwsze wrażenie było bardzo pozytywne. Niekoniecznie rzeczy, o których będziemy mówić, wymagają dużych inwestycji finansowych. Często czysty dom jest najlepszą odpowiedzią na sukces.

Zacznijmy po kolei. Pierwszy zauważalny element domu dla oglądających to ogród i otoczenie. Skoszona trawa latem czy przycięte krzewy, uprzątnięty śnieg zimą, posprzątane liście jesienią dają pierwsze korzystne wrażenie

Urządzenia gospodarcze oraz odpadki usunięte z widoku to ważne kroki. Odwrotnie – zaniedbany dom z tonami śmieci wokół niego czy zaśmiecony garaż – nie wywołają miłego pierwszego wrażenia.

Frontowa elewacja jest ogromnie ważna. Powinna być w dobrym stanie technicznym. Wybite okna, oberwane rury spustowe, sypiąca się farba, stare odrapane drzwi garażowe – muszą być naprawione. Stary dach sugerujący konieczność wymiany – jest jednym z bardziej odstraszających elementów.

Oznaczenie domu oraz łatwość dostępu wieczorem są następnymi elementami. Numer domu powinien być widoczny i wieczorem podświetlony; w Kanadzie domy na ogół są bardzo źle oznakowane – jest to ogólny problem. Poszukiwanie właściwego domu wieczorem często powoduje, że klienci rezygnują z jego oglądania. Dzwonek do drzwi powinien działać. Wieczorem dom, a szczególnie strefa wejściowa do domu, muszą być oświetlone.

Strefa wejściowa. Wszelka zbędna odzież oraz obuwie muszą być schowane. Warto przygotować specjalną matę na buty poszukiwaczy domów. Podłoga powinna być czysta i nie budząca obrzydzenia u kupujących – często chodząc po domach, zastanawiam się, czy naprawdę zdjąć buty – gdyż podłoga jest brudna – to robi bardzo złe wrażenie. 

Dom powinien być właściwie oświetlony do pokazów – możliwie jak najwięcej światła, kupujący nie powinni tracić czasu na szukanie wyłączników. Obficie oświetlony dom robi zawsze lepsze wrażenie. Jeśli w domu jest kominek – szczególnie zimą powinien być włączony. Ciepły dom bardziej przyciąga niż zimny; latem odwrotnie – dom bez właściwej klimatyzacji zniechęca do oglądania.

Muzyka potrafi wprowadzić miły nastrój do oglądania domu. Jeśli już jest, to musi być dyskretna i bardzo stonowana. Heavy rock – nie każdemu odpowiada!

Zapach potrafi bardzo zniechęcać. Kilka kropli olejku waniliowego na podgrzany palnik kuchenki może uczynić cuda!

Obecność gospodarzy. Wielu kupujących czuje się skrępowanych obecnością właścicieli, należy starać się być nieobecnym w czasie pokazów. Najgorszym przypadkiem jest gospodarz, który podąża za oglądającymi, próbujący zastąpić agenta.

Kuchnia. Element najbardziej sprzedający dom – warto tu zainwestować. Musi być uprzątnięta i atrakcyjna. Brzydka, brudna kuchnia najszybciej zniechęca panie do zakupu domu. Białe kuchnie są obecnie coraz mniej modne. Kuchnie w dziwnych kolorach też nie są zachęcające – na przykład drewno malowane na niebiesko czy zielono – zwykle źle się sprzedaje.

Łazienki. Drugi najważniejszy statystycznie element domu. Warto inwestować w ich dobry wygląd.

Piwnica (basement) – dla większości klientów istotne jest, czy basement jest "wykończony", czy nie! Tak zwany wykończony basement z ogromną liczbą drobnych i często bez sensu podzielonych pomieszczeń – nie jest tym, czego większość klientów poszukuje. Kupujący wolą "open concept". Natomiast jak sprzedajemy dom z niewykończonym basementem – to warto zadbać, by był w nim porządek!

Kolory. Ciemne kolory, takie jak ciemna zieleń czy granat, zniechęcają do zakupu. Jasne kolory szczególnie w ciepłych odcieniach są bardzo pożądane. Dom pomalowany całkowicie na biało jest popularny w naszej kulturze, ale dla wielu innych kupujących nie jest kolorem – kojarzy się z podkładem pod malowanie. Dory "paint job" jest często najlepszą inwestycją przy sprzedaży. Świeżo pomalowany dom daje wrażenie świeżości i to zachęca do akcji.

Podłogi. Najbardziej pożądane są ponownie podłogi z prawdziwego drewna. Podłogi z dębu, klonu lub wiśni są drogie, ale naprawdę zachęcają do zakupu. Natomiast coraz bardziej popularne podłogi z laminatu – szczególnie te tanie i wyglądające jak plastyk – są moim zdaniem stratą pieniędzy. Większość klientów ich nie lubi i wolałaby dobry dywan niż zimny i śliski plastyk.

Umeblowanie – jest bardzo istotne. Zatłoczony meblami mały dom, wydaje się jeszcze mniejszy niż jest w rzeczywistości. Często radzimy naszym klientom, by jeśli jest to możliwe i potrzebne, wynająć na czas sprzedaży "storage" i wywieźć nadmiar mebli i innych sprzętów, by wprowadzić więcej oddechu!

Chciałbym przypomnieć słuchaczom, że dla naszych klientów oferujemy serwis polegający na naszych poradach, jak przygotować dom do sprzedaży. Są to zarówno porady techniczne i architektoniczne, ale również dekoratorskie. Bazują one na naszym wykształceniu architektów, projektantów wnętrz i budowniczych!
Do zobaczenia!

Maciek Czapliński
Mississauga

Tydzień temu opowiadałeś o nowym projekcje w Etobicoke. Czy miałeś zainteresowanych tym projektem? Czy nadal jest szansa skorzystania z zakupu poza kolejką?

Zainteresowanie jest ogromne. W ciągu tylko jednego tygodnia sprzedano prawie 1/3 wszystkich domów, które będą budowane. To zainteresowanie spowodowało, że budowniczy podniósł już ceny od 50.000 do 80.000 dol. Przewiduje się, że zrobi to ponownie jeszcze raz, zanim domy będą oferowane dla szerokiej publiczności. Przypominam, że tylko do 16 lutego mogą Państwo odwiedzać Sales Office, które jest zlokalizowane na 300 Valermo Dr. w Etobicoke, i za naszym pośrednictwem jako agentów real estate i dokonać zakupu. Po tym czasie możemy oczywiście nadal pomagać, ale obawiam się, że w tempie, w jakim te domy się sprzedają, niewiele ich pozostanie na oficjalne otwarcie sprzedaży. Więcej informacji mogą Państwo uzyskać, dzwoniąc do mnie pod numer 905-278-0007 albo odwiedzając stronę internetową www.valhome.ca.

Domy, o których opowiadałeś, na Valermo, to oczywiście nowe domy. Nowe domy budowane w Ontario są pokryte specjalną gwarancją. Na czym ta gwarancja polega i jakie elementy są nią objęte?

Rzeczywiście, w Ontario już od 1976 r. funkcjonuje prywatna korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act. Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych domów. Każdy budowniczy musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każdy nowo budowany dom musi być rejestrowany w programie NHWP – oczywiście odpłatnie.

Każdy nowy dom pokryty jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.

Roczna gwarancja zabezpiecza przed:
– defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;
– roczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zamianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.
Dwuletnia gwarancja pokrywa:
– penetrację wody przez tak zwaną "building envelope", czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;
– defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;
– defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;
– poważne defekty strukturalne;
– naruszenia sekcji Ontario Building Code dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa.
Siedmioletnia gwarancja pokrywa:
– główne elementy konstrukcyjne, które mają do czynienia z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;
– pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.

Posiadacz nowego domu w ciągu pierwszego roku od jego przejęcia musi być dwukrotnie formalnie poproszony przez budowniczego o wyszczególnienie tych wszystkich uszkodzeń i niedoróbek, które są objęte roczną gwarancją. W tym też czasie możemy dochodzić naszych praw i roszczeń wynikających z opóźnień w przejęciu nieruchomości.

Uszkodzenia pokryte przez dwu- i siedmioletnią gwarancję można zgłaszać w każdej chwili do końca odpowiedniej gwarancji.
Jeśli budowniczy nie zareaguje na zgłaszane usterki, NHWP pomoże zorganizować naprawy lub będzie pomagał w negocjacjach z budowniczym.

Słyszałam też, że New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu?

Rzeczywiście, kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds, do 20.000 dol. dla condominium. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu.

Oprócz utraty depozytu ONHWP (Ontario New Home Warranty Program) zabezpiecza przed niezatwierdzoną przez kupujących zamianą materiałów wykończeniowych oraz urządzeń. Jeśli kupujący w procesie zakupu mieli możliwość wyboru płytek, dywanów, drewnianej podłogi, kolorów pomieszczeń, rodzaju kuchni oraz innych materiałów i zostały one zastąpione przez budowniczego bez zgody kupujących, to mają oni prawo dochodzić swoich praw i odszkodowania. Budowniczy, jeśli nie może dostarczyć materiałów zgodnie ze wcześniejszym wyborem, musi poinformować kupujących i zorganizować spotkanie, by przedyskutować zmiany. Jeśli kupujący nie zareaguje na pisemną propozycję spotkania, budowniczy ma prawo zamienić brakujące materiały z innymi podobnej jakości lub wyższej.

ONHWP zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia przekazywanej nieruchomości. Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni. W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.

W wypadku gdy budowniczy nie dopilnuje powyższych formalności – może być odpowiedzialny za Państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień do maksymalnej sumy 5000 dol.
Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

Wspomniałeś, że chciałbyś dziś porozmawiać o kupnie nowych domów, gdyż masz znakomity nowy projekt, który chciałbyś przedstawić.

Tak, rzeczywiście, w drugiej części audycji opowiem o bardzo ciekawym projekcie, który jest zlokalizowany w południowym Etobicoke. Jest to zespół nowych domów jednorodzinnych oraz połówek.
Ale zanim o tym opowiem, chciałbym przedstawić powody, dlaczego nawet kupując nowe domy z planów, dobrze jest skorzystać z naszej pomocy. Czyli pomocy agentów real estate.
– Wielu z builderów współpracuje z agentami real estate, płacąc ich wynagrodzenie. Czyli nasz serwis jest dla kupujących często bezpłatny i nie ma wpływu na cenę zakupu;
– Jako agenci real estate mamy często wyłączny dostęp do nowo otwieranych projektów, zanim zostaną one udostępnione szerokiej publiczności. Tak jest w przypadku projektu, o którym chciałbym dziś opowiedzieć. Tylko do 16 lutego można za naszym pośrednictwem odwiedzać salon sprzedaży i mieć pierwszeństwo wyboru;
– Cena początkowa – W przypadku otwarcia projektów cena dla agentów jest zwykle bardziej atrakcyjna, bo budowniczy chce mieć sprzedane przynajmniej 10 – 15 proc. domów, by uzyskać "momenum";

– Jako agenci, mamy umiejętność czytania drobnego druku – to na co należy między innymi zwracać uwagę przy kupnie nowych domów to kontrakty pisane drobnym drukiem. Należy pamiętać, że kontrakt ten jest przygotowywany przez prawników reprezentujących firmę budowlaną w taki sposób, by zabezpieczać jej interesy. Niestety, są one tak pisane, że w sprawach spornych, kupujący nowy dom jest zwykle bez szans na walkę z budowniczym. Jest to tak zwana zasada "my way or highway", a ponieważ popyt przewyższa podaż, wszelkie próby wymagania od budowniczych często są nieskuteczne.

– Jako projektanci, mamy umiejętność czytania planów – Należy mieć dużą umiejętność czytania i rozumienia planów przy wyborze domu, który nie jest jeszcze wybudowany. Z planów trudno jest wychwycić osobom do tego nieprzygotowanym ewidentne problemy funkcjonalne, których nie brakuje. Często pomieszczenia w naturze, po wybudowaniu, okazują się znacznie mniejsze, niż wynikałoby to z planów. Ponadto często tak naprawdę nie mamy zbyt wielkiego wyboru, bo ciekawsze plany są już zajęte.

– W nowych domach bardzo wysokie są koszty wszelkich usprawnień (upgrades). Na przykład podłoga drewniana może kosztować ponad 15 dol. za stopę kwadratową, a instalowana przez własnych fachowców kosztuje połowę tej sumy. Często mamy ograniczony wybór materiałów wykończeniowych. Oferowane płytki ceramiczne lub dywany są często najniższej jakości. Dlatego my często umiemy wytłumaczyć klientom, na co warto wydać – a co można pominąć.

– Dostęp do lepszego finansowania – współpracujemy z wieloma bankami i staramy się o najlepszy pakiet finansowy.

To teraz opowiedz o tym nowym projekcje.

Otóż bardzo znana firma URBANCORP wykupiła jakiś czas temu w południowym Etobicoke w okolicy Browns Line i Horner starą opuszczoną szkołę. Po wielu miesiącach projektowania i zatwierdzania, właśnie kilka dni temu zrobiła otwarcie tego projektu dla rejestrowanych agentów real estate. Ten projekt zawiera około 100 nowych domów w małej enklawie.

Jest to znakomita lokalizacja z szybkim dostępem do Gardinera, hwy 427, lotniska itd. Mamy również łatwy dostęp do TTC, GO i metra. To co jest unikalne – to to, że po pierwsze, osiedle będzie nastawione na oszczędność energii i będzie miało ogrzewanie geotermiczne, ale również jest zupełnie inne od wszystkich dotychczas budowanych osiedli pod względem architektury. Domy są inspirowane nowoczesną architekturą. Dachy płaskie, ogromne okna, aluminium i szkło! Analizowałem plany i są bardzo ciekawe. W znakomicie urządzonym Sales Office są plany oraz świetnie zrobione symulacje komputerowe, które pozwolą wyobrazić sobie, jak każdy dom będzie wyglądał na zewnątrz i wewnątrz. Mnie się to bardzo podobało.
A teraz o cenach i wielkości domów oraz jak można skorzystać z tej okazji. Bliźniak wielkości 2765 sq ft z pojedynczym garażem zaczyna się od 779.000 dol. Są dwa modele domów wolno stojących. Pierwszy o powierzchni 3875 sq ft zaczyna się od 849.900 dol., drugi o powierzchni 4285 sq ft – od 929.900 dol. Jak na ten rejon te ceny są bardzo atrakcyjne i jestem przekonany, że jest to świetna inwestycja, dlatego proszę nie zwlekać.
Jak skorzystać, by mieć dostęp, zanim osiedle się sprzeda?

Tylko do 16 lutego możemy się z każdą zainteresowaną osobą spotkać, wprowadzić do Sales Office, pomóc przejrzeć plany i podjąć decyzję. Nie ma obowiązku zakupu, ale moim zdaniem, aż szkoda nie skorzystać.
JESZCZE JEDNA WAŻNA SPRAWA – DLA WSZYSTKICH, KTÓRZY ZAKUPIĄ DOMY ZA NASZYM POŚREDNICTWEM, OFERUJEMY 1 proc. CASH BACK – CZYLI ZNACZNĄ SUMĘ, KTÓRA PRZYDA SIĘ NA POKRYCIE KOSZTÓW ZAMKNIĘCIA.
Tak więc proszę dzwonić do nas lub odwiedzać nas w Starskym 2 po więcej informacji. Przewidywane oddanie do użytku to listopad 2014.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

Myślę, że warto przypomnieć o specjalnym programie dla kupujących po raz pierwszy, pozwalającym wykorzystać środki zgromadzone na RRSP na down payment.

Istnieje specjalny program, który pozwala wykorzystać pieniądze z RRSP na zakup domu. Maksymalna suma, którą możemy wyjąć na zakup pierwszego domu, to 25.000 dol. na osobę. Oznacza to, że jeśli dwie osoby kwalifikują się na to, by być zaliczone jako "first time buyers", to mogą wyjąć z RRSP aż 50.000 dol. (oczywiście jeśli mają taką sumę).
Wycofane pieniądze mogą być użyte nie tylko na down payment, ale również na koszty zamknięcia transakcji czy na pierwsze remonty domowe. Wycofane z planu RRSP pieniądze wpływają na Państwa konto i nikt nie sprawdza, jak zostały wykorzystane, jak długo zadeklarowane zostało to do Revenue Canada.

Z programu tego mogą skorzystać tylko kupujący nieruchomość po raz pierwszy, czyli tzw. first-time home buyers. Kupujący po raz pierwszy musi być legalnym mieszkańcem Kanady. W chwili korzystania z tego programu kupujący nie mógł być posiadaczem nieruchomości w Kanadzie w ciągu ostatnich pięciu lat kalendarzowych. Jeśli jeden ze współmałżonków był właścicielem nieruchomości w ciągu ostatnich pięciu lat, nie będzie mógł on skorzystać z tego programu.

Obowiązują pewne warunki, jakie trzeba spełnić, by móc skorzystać z tego planu, tzn. by móc wycofać pieniądze z RRSP bez kary:

1. Potrzebny jest pisemny kontrakt na zakup nieruchomości – nowej lub używanej.

2. Kupowany dom musi być traktowany jako "principal residence", czyli dom, w którym będą Państwo mieszkali – może to być dom wolno stojący, bliźniak, townhouse, condo, freehold. Nie kwalifikują się na ten cel duplexy, triplexy itd.

3. Wycofywane z planu RRSP fundusze muszą być zdeponowane w systemie przez minimum 90 dni.

4. Pożyczone z RRSP środki muszą być spłacone w ciągu 15 lat, oznacza to, że co roku trzeba wpłacić państwu 1/15 pożyczonej sumy z powrotem na fundusz RRSP. Jeśli nie wpłacą Państwo tej sumy na plan, to w konkretnym roku ta 1/15 sumy zostanie doliczona do podatków jako zarobek.

Dlaczego wspominam o tym planie? Trwa okres RRSP. Wielu słuchaczy ma pieniądze przeznaczone na down payment przy zakupie domu, ale niewykorzystane limity na zakup RRSP. Jest to znakomita okazja, by szybko i łatwo pomnożyć Państwa pieniądze. Jeśli na przykład wpłacą Państwo 20.000 dol. na RRSP, wykorzystując zaległe limity, mogą się Państwo spodziewać ponad 5000 dol. zwrotu podatkowego, które to środki można na przykład przeznaczyć na koszty zamknięcia.
Wspomniałeś przed wejściem na antenę, że jest jeszcze jeden ważny powód, dlaczego chcesz przypomnieć o tym programie, umożliwiającym wykorzystanie RRSP na down payment.

Rzeczywiście jest bardzo ważne, by posłuchali nas ci wszyscy ze słuchaczy, którzy kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy, myślą o zakupie, ale nie mają pieniędzy na down payment.
Jak zapewne słuchacze pamiętają, jakiś czas temu istniała możliwość zakupu nieruchomości bez down payment. Obecnie wymagany jest minimalny 5-proc. down payment przy zakupie. Skąd go wziąć, jeśli nie mamy oszczędności? Otóż z pomocą może przyjść właśnie plan, o którym dziś rozmawiamy.

Jak zawsze wspominałem, by móc skorzystać z pewnych benefitów finansowania, należy mieć dobry kredyt personalny. Jeśli go mamy, w okresie RRSP (zwykle do końca lutego), wiele banków jest gotowych pożyczyć swoim klientom pieniądze na zainwestowanie w plan RRSP. Jest to zwykle oferowane na bardzo korzystnych warunkach – czyli dość niskim oprocentowaniu oraz okres spłaty może być rozłożony w czasie.
I ta sytuacja może być warta wykorzystania. Wystarczy wystąpić o pożyczkę na RRSP, zdeponować pożyczone środki na planie na minimum 90 dni. Po tym okresie możemy wyjąć środki i wykorzystać je na down payment. Jak wspomniałem w pierwszej części, z planu RRSP możemy wyjąć do 25.000 dol. na osobę, czyli para może wyjąć do 50.000 dol. Taka suma na down payment jest wystarczająca w zdecydowanej liczbie przypadków.
By wykupić 25.000 dol. w RRSP, nie zawsze mamy tyle limitów za jeden rok, ale dla przypomnienia, niewykorzystane limity z poprzednich lat kumulują się i warto je wykorzystać.

Warto na marginesie wspomnieć, jakie jeszcze inne programy "pomocy" istnieją dla kupujących po raz pierwszy. Otóż wszyscy, którzy się kwalifikują, mogą otrzymać do 2000 dol. dolarów redukcji w przypadku opłat związanych z Land Transfer Tax płaconym prowincji. A ci, co mieszkają w obrębie GTA, mają do 3725 dol. zwolnienia z miejskiego LTT.

A na zakończenie przypomnę, że wszyscy kupujący z Domator Team – mają szansę skorzystania z jeszcze jednego specjalnego i wyjątkowego programu. Wszyscy, którzy kupują nieruchomości przy pomocy Domator Team, nie tylko mają szansę wygrania mercedesa B200, ale również otrzymują specjalny bonus do maksymalnej wysokości 1500 dol. na zakupy w znanym salonie meblowym "Smart Furniture".
Jak ten program działa? Bardzo prosto. Za każde rozpoczęte 100.000 dol. z ceny zakupu nasi klienci otrzymują 200 dol. bonusu. Czyli jeśli ktoś kupił nieruchomość za 550.000 dol., to otrzyma 6 x 200 dol. = 1200 dol. bonusu na zakupy w sklepie "Smart Furniture".

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

Dziś mam pytanie dotyczące rozbudowy domów. Czy każdy dom można rozbudować?

Odpowiadając krótko na powyższe pytanie i nie biorąc pod uwagę opłacalności – musimy ograniczyć się do dwóch aspektów.
Pierwszym pytaniem, na które musimy sobie odpowiedzieć, to czy rozbudowa jest możliwa pod względem technicznym? Drugie pytanie, to czy jest ona możliwa pod względem przepisów urbanistycznych?
W praktyce jeśli dom nie jest kompletną ruiną i ma właściwe fundamenty, nadaje się do rozbudowy. Na przykład typowy dom parterowy z pełnej cegły z pełnej wysokości piwnicą z bloczków betonowych bez problemu utrzyma dobudowę drugiego piętra. Jest to typ domu, który doskonale nadaje się do rozbudowy i najczęściej jest rozbudowywany. Jeśli natomiast kupią Państwo dom parterowy z bardzo niską piwnicą nazywaną "crowl space", to bardziej opłaca się go zburzyć niż rozbudowywać.

Addition (dobudowa), może być zrobiona w praktyce do każdego domu, jeśli nie ma ograniczeń urbanistycznych. Każde miasto ma własne przepisy urbanistyczne (zoning by-laws), które narzucają między innymi maksymalną wysokość domu, jego maksymalną wielkość, odległości do granicy. Czasami przepisy ulegają zmianom i zwykle narzucają więcej ograniczeń. Niektóre domy wybudowane 40-50 lat temu, nie mogłyby być wybudowane dziś, gdyż przepisy urbanistyczne uległy zmianom. Są one tolerowane jako tak zwane "existing not conforming".

Wiele istniejących domów jest już w chwili budowy tak projektowanych, że nie ma miejsca na ich rozbudowę bez naruszenia przepisów. Głównie dotyczy to domów nowszych. Zresztą bardzo rzadko ktokolwiek rozbudowuje nowy dom na typowym osiedlu. Jeśli już, to najczęściej będzie to solarium. Na marginesie warto dodać, że domy budowane w Kanadzie w systemie wood frame są niezwykle podatne na przeróbki. Jest to ich ogromna zaleta. Dobrze wybudowany dom będzie bardzo solidny i ciepły w odróżnieniu od tradycyjnych systemów.
Jak wspomniałem wcześniej – pod względem technicznym można rozbudować praktycznie każdy dom, natomiast główne ograniczenia mogą wynikać z przepisów urbanistycznych i oczywiście samej działki budowlanej. W starszych dzielnicach, szczególnie tam, gdzie mamy do czynienia z dużymi działkami oraz domami parterowymi, na ogół nie ma problemów z przepisami urbanistycznymi. Oczywiście jeśli ktoś koniecznie musi rozbudować dom, ale plany nie mieściłyby się w ramach przepisów – jest szansa na drobne odstępstwo od przepisów. Można złożyć podanie na tak zwany "minor variance" do Committee Of Adjustment. Reasumując – wiele domów można rozbudować – przy czym radziłbym pamiętać o opłacalności ze względu na lokalizację.

No właśnie, powiedz o opłacalności rozbudów domów. W jakich okolicach i na jakich domach można zarobić najlepiej?

Jak wspomniałem poprzednio, lokalizacja jest najważniejsza. Im lepsza lokalizacja, tym większa szansa na sukces. Niestety, z lokalizacją wiąże się cena zakupu. Im lepsza okolica, tym wyższa cena zakupu, co niestety często powoduje, że wielu inwestorów idzie na kompromis i w gruncie rzeczy znacznie zwiększa ryzyko niepowodzenia. Lokalizacja jest jednym z tych składników całego procesu wyboru domu, którego nie da się oszukać.
Okolice warte inwestowania są znane dla tych, którzy siedzą w temacie. W Mississaudze będzie to Lorne Park, Mineola, Gordon Woods. Wystarczy przejechać się po niektórych ulicach, by zobaczyć, jak bardzo aktywny jest tam rynek. Bardzo ładne i duże domy powstają jak grzyby po deszczu i, jak się okazuje, nie brakuje chętnych do zakupów domów, które po zakończeniu budowy sprzedają się znacznie powyżej miliona dolarów. I pomimo że w dzisiejszych czasach, by kupić w tej okolicy dobrą działkę, musimy liczyć się z inwestycją zaczynającą się na poziomie 700.000 dol., to ciągle są tu znaczne możliwości manewru zarobkowego.

Dlaczego warto inwestować w taki typ inwestycji – czyli domy? Otóż przyrost wartości na domu, w którym się mieszka, zasadniczo nie ulega opodatkowaniu. Jest również stosunkowo łatwo zainwestować w budowany dom tak zwaną luźną gotówkę – którą jest dziś coraz trudniej wpłacić do banku, gdzie zresztą nie przynosi dużego pożytku. Dla wielu biznesów, w których "cash is the king" – jest to najlepszy sposób zalegalizowania gotówki. Wielu ludzi biznesu buduje ogromne domy po to, by w końcowym efekcie uniknąć wielu podatków.
Wracając do pytania, największy zarobek jest zwykle na droższych domach, ale niestety też wiąże się to z największymi nakładami finansowymi. Czasami warto zrobić taką inwestycję w kilka osób, łącząc finanse oraz umiejętności. Wielokrotnie pomagaliśmy niektórym kontraktorom zorganizować takie projekty z bardzo dobrym skutkiem. Myślę, że jest to wręcz nasza specjalność i bardzo chętnie angażujemy się w takie projekty.
Dla tych, których nie stać na dużą inwestycję, są inne możliwości i inne miejsca. Południowe Etobicoke jest jednym z takich miejsc. Popularną formą w tej dzielnicy jest dobudowywanie drugiego piętra. Prosta, szybka i efektywna inwestycja. W tej sytuacji najbardziej poszukiwanym byłby dom parterowy, tak zwany bungalow, na dobrej działce. Nie zawsze buduje się dom na sprzedaż. Jest to też znakomita inwestycja na przyszłość i często jedyny sposób, by zamieszkać w domu z "marzeń".

Dla wszystkich zainteresowanych budową własnego domu – ważna informacja. Możemy pomóc od projektu do budowy, ale tylko w przypadku kilku projektów rocznie, dlatego zainteresowani słuchacze nie powinni zwlekać z kontaktem z nami.
Na zakończenie jeszcze jedna uwaga. To, że wielu Kanadyjczyków zaczyna od kupna małego domu, by z czasem mieć coraz większy i droższy dom – jest od lat jednym z najpewniejszych zabezpieczeń na emeryturę. Jak wspomniałem, pieniądze ze sprzedaży tak zwanej "prime residence" są zasadniczo wolne od podatku.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

To takie trochę podstawowe informacje, ale czy mógłbyś przypomnieć nam wszystkim, z jakimi kosztami musimy liczyć się przy zakupie? Tymi, które ponosimy jednorazowo przy zakupie, i tymi comiesięcznymi.

Zacznijmy więc od tego, jakie są podstawowe koszty stałe.

Mortgage Payment – spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych zależna jest od wysokości pożyczki; od aktualnego oprocentowania oraz okresu spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokości spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Przykładowo pożyczka 100.000 dol. przy oprocentowaniu 2,79 proc. (3-letni termin) i rozłożona na 25 lat, będzie kosztowała 463,00 dol. miesięcznie (100 x 4,63 dol.). Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe.

Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych assesment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2 – 3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. Na szczęście, nie jest przeprowadzane to w tak szybki sposób, jak w przypadku zaległości ze spłacaniem hipoteki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do trzech lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat na niższe wartości.

Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 60 do 600 dol. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-500 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. Głównie są to townhouse'y lub budynki apartamentowe (condominium).
Utilities – koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu grzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Najmniej ekonomicznym systemem jest system elektrycznego ogrzewania, w którym elementem grzewczym są małe grzejniki umieszczane w każdym pokoju (electrical baseboard). Różnica w kosztach ogrzewania pomiędzy tymi dwoma systemami może wynosić kilkaset dolarów miesięcznie. Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 150 – 300 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.
Home Insurance – ubezpieczenie jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymanie nadal ubezpieczenia domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników.

Oprócz kosztów stałych mamy koszty jednorazowe w chwili zakupu. Są to:
Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 600 – 1000 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.

High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znaną jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST musi być zapłacony w chwili "zamykania" transakcji.

Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest podobny podatek (1 proc.), z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.

Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300 – 600 dol.
Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.

Jest tych opłat dość sporo. Jak więc kupujący po raz pierwszy mogą sobie pozwolić na zakup domu? Przecież ceny są coraz wyższe?

Tak – to rzeczywiście zaczyna być problem w ostatnim czasie. Ci, co zmieniają dom z mniejszego na większy, zwykle mają trochę łatwiej. Rozwiązaniem może być na przykład kupienie nieruchomości z potencjałem do wynajęcia. Jeśli otrzymamy 1000 dol. od lokatorów, to pokryje nam to prawie 250.000 dol. pożyczki hipotecznej. A to już ogromna ulga! Jeśli ktoś nie chce wynajmować "obcym", to może rozważyć kupno domu razem z rodzicami lub dziećmi. Czyli dom wielopokoleniowy. Po co wynajmować dwa mieszkania, kiedy można spłacać swój dom.
Jeśli rzeczywiście opcje powyższe nie wchodzą w rachubę, to po prostu pozostaje kupno domu w niższej kategorii cenowej albo trochę dalej od centrum. Różnica cenowa pomiędzy Mississaugą a Burlington jest ciągle znaczna.

Maciek Czapliński
Mississauga

To takie trochę podstawowe informacje, ale czy mógłbyś przypomnieć nam wszystkim, z jakimi kosztami musimy liczyć się przy zakupie? Tymi, które ponosimy jednorazowo przy zakupie, i tymi comiesięcznymi.

Zacznijmy więc od tego, jakie są podstawowe koszty stałe.

Mortgage Payment – spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych zależna jest od wysokości pożyczki; od aktualnego oprocentowania oraz okresu spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokości spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Przykładowo pożyczka 100.000 dol. przy oprocentowaniu 2,79 proc. (3-letni termin) i rozłożona na 25 lat, będzie kosztowała 463,00 dol. miesięcznie (100 x 4,63 dol.). Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe.

Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych assesment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2 – 3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. Na szczęście, nie jest przeprowadzane to w tak szybki sposób, jak w przypadku zaległości ze spłacaniem hipoteki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do trzech lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat na niższe wartości.

Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 60 do 600 dol. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-500 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. Głównie są to townhouse'y lub budynki apartamentowe (condominium).
Utilities – koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu grzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Najmniej ekonomicznym systemem jest system elektrycznego ogrzewania, w którym elementem grzewczym są małe grzejniki umieszczane w każdym pokoju (electrical baseboard). Różnica w kosztach ogrzewania pomiędzy tymi dwoma systemami może wynosić kilkaset dolarów miesięcznie. Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 150 – 300 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.
Home Insurance – ubezpieczenie jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymanie nadal ubezpieczenia domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników.

Oprócz kosztów stałych mamy koszty jednorazowe w chwili zakupu. Są to:
Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 600 – 1000 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.

High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znaną jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST musi być zapłacony w chwili "zamykania" transakcji.

Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest podobny podatek (1 proc.), z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.

Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300 – 600 dol.
Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.

Jest tych opłat dość sporo. Jak więc kupujący po raz pierwszy mogą sobie pozwolić na zakup domu? Przecież ceny są coraz wyższe?

Tak – to rzeczywiście zaczyna być problem w ostatnim czasie. Ci, co zmieniają dom z mniejszego na większy, zwykle mają trochę łatwiej. Rozwiązaniem może być na przykład kupienie nieruchomości z potencjałem do wynajęcia. Jeśli otrzymamy 1000 dol. od lokatorów, to pokryje nam to prawie 250.000 dol. pożyczki hipotecznej. A to już ogromna ulga! Jeśli ktoś nie chce wynajmować "obcym", to może rozważyć kupno domu razem z rodzicami lub dziećmi. Czyli dom wielopokoleniowy. Po co wynajmować dwa mieszkania, kiedy można spłacać swój dom.
Jeśli rzeczywiście opcje powyższe nie wchodzą w rachubę, to po prostu pozostaje kupno domu w niższej kategorii cenowej albo trochę dalej od centrum. Różnica cenowa pomiędzy Mississaugą a Burlington jest ciągle znaczna.

Maciek Czapliński
Mississauga

Witamy po przerwie świąteczno-noworocznej. Pierwsze spotkanie w tym roku. Jak wiemy, we wszystkich biznesach początek roku jest trochę wolniejszy. Czy jeśli ktoś planuje zakup nieruchomości, czy jest to dobry okres, by zacząć to robić? I od czego zacząć?

- Zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zacząć od serdecznego powitania wszystkich w nowej tegorocznej edycji naszych spotkań oraz raz jeszcze złożyć wszystkim najserdeczniejsze życzenia wszelkiej pomyślności! Niech będzie to dobry rok dla nas wszystkich.
Wracając do pytania, odpowiedź jest niezwykle prosta. Zakup nieruchomości jest procesem, który zwykle trwa kilka miesięcy. Zamiast samemu wymyślać proch czy wyważać otwarte drzwi, warto zacząć od spotkania z ludźmi, którzy zajmują się znajdowaniem domów profesjonalnie. Mam tu oczywiście na myśli licencjonowanych agentów real estate.

Sam proces zakupu, jeśli jest nadzorowany i przeprowadzany przez doświadczonego agenta – nie jest skomplikowany, ale robienie tego samego na własną rękę, może kosztować wiele strat finansowych oraz problemów prawnych. Dlaczego uczyć się na własnych błędach, kiedy można skorzystać z bezpłatnej i fachowej pomocy pośredników w handlu, czyli agentów real estate?
Tak, nasz serwis jest bezpłatny, gdyż nasze honorarium jest wliczone w cenę sprzedawanej nieruchomości, natomiast dodatkowo dzięki wiedzy, doświadczeniu i znajomości rynku, możemy dodatkowo zaoszczędzić naszym klientom tysiące dolarów, nie mówiąc już o unikaniu błędów.
Jakie najczęściej błędy popełniają kupujący nieruchomość, robiący to na własną rękę? Jest ich wiele, ale wymienię kilka:
* Przepłacanie za nieruchomość – nie mając dostępu do danych z poprzednich lat, często unosimy się emocją lub złą radą i płacimy zbyt wiele za znalezioną posiadłość; jest tu potrzebny ktoś, kto może zachować zimną krew,

* Kupowanie nieruchomości w złej lokalizacji – bez znajomości rynku i miasta – jest to częsty błąd,

* Kupowanie nieruchomości z błędami funkcjonalnymi oraz strukturalnymi – w swojej karierze obejrzałem tysiące domów, ktoś, kto widział kilka czy kilkanaście, ma często małe rozeznanie; dodatkowo nasze doświadczenie projektowe i budowlane jest następnym atutem,

* Kupowanie nieruchomości z problemami prawnymi lub zdrowotnymi – koncentrując się na cenie, często o tym zapominamy,

* Złe finansowanie – porada fachowca może przynieść ogromne oszczędności,

* Źle spisana umowa niechroniąca naszego interesu – brak możliwości wycofania się lub zasięgnięcia opinii fachowców.

Błędów może być znacznie więcej, ale te już powinny uświadomić Państwu, że nie warto ryzykować ich popełnienia, kierując się najczęściej złudną pokusą "możliwości" zaoszczędzenia na "commission". Czasami kupujący usiłują to zrobić poprzez kupowanie "bezpośrednio" od agenta, który ma listing. Tak naprawdę, nie mając gwarancji, że ów agent będzie ich traktował z należnym profesjonalizmem. Jak ktoś, kto ma reprezentować sprzedających i kupujących, ma być bezstronny i dlaczego miałby preferować kupującego zamiast osobę, która go zatrudniła?
Jaki jest więc wniosek z tego, o czym mówię? Kupujący powinien mieć swojego własnego stałego agenta, który będzie dbał o jego interes (kupującego). Należy też pamiętać, że poprzez podpisanie kontraktu na współpracę przy zakupie nieruchomości również agent ma ważne zobowiązania prawne.

Jak więc przebiega sam proces zakupu? My zwykle zaczynamy od spotkania z klientem u nas w biurze lub w domu (oczywiście możemy też przyjechać do klienta). W czasie tego spotkania tłumaczymy wszystko, krok po kroku łącznie z wszystkimi kosztami związanymi z zakupem. Zwykle kontaktujemy klienta z właściwym mortgage brokerem lub bankiem, by uzyskać jak najlepsze finansowanie. Tłumaczymy znaczenie i rolę prawnika, rozmawiamy o inspekcji domów oraz oczywiście staramy się dowiedzieć jak najwięcej o wymaganiach i potrzebach rodziny, dla której będziemy pracować.

Ponieważ Internet jest obecnie prawie w każdym domu, zwykle po spotkaniu robimy specjalny link z nowościami, które jak tylko wejdą na rynek, trafiają na e-mail klienta.
Tak więc kończąc tę część, chciałbym zaprosić do korzystania z naszych usług. Pomagamy kupić nieruchomości w każdej granicy cenowej i na terenie całego Ontario. Gwarantujemy rzetelny, profesjonalny i przyjazny serwis. Nasze ogromne doświadczenie nie tylko agentów, ale również projektantów i budowniczych domów pozwoli kupującym uniknąć błędów, o których wspominałem wcześniej.

Opowiadałeś o tym, od czego powinniśmy zacząć, chcąc zakupić nieruchomość. Jak wygląda sprawa z planującymi sprzedaż? Co oni powinni zrobić?

Nie będę się wiele różnić, bo powiem, że również najlepiej zacząć od spotkania z agentem real estate. Jak wspomniałem w pierwszej części, kupujący nie płacą "commission". Robią to sprzedający i jest ono wkalkulowane w cenę sprzedaży. Dlatego często sprzedający mają pokusę, by sprzedawać dom na własną rękę lub przy pomocy kompanii, które płacą zredukowane wynagrodzenie agentom. Ponieważ większość kupujących (bo ma to za darmo) pracuje z agentami, a ci będą omijać te domy, w których nie są zapłaceni za serwis – sprzedaż na własną rękę zwykle kończy się fiaskiem. Dlatego warto zatrudnić agenta real estate, który dzięki swojej wiedzy wie, jak zrobić, by jak najwięcej pieniędzy pozostało w Państwa kieszeni.
Zwykle podczas pierwszego spotkania staramy się przedyskutować strategię i proces sprzedaży. Dyskutujemy cenę, co i jak poprawić w domu, czy warto robić "staging", czy nie. Czasami sugerujemy pewne drobne przeróbki czy renowacje. Ostatnio pomogliśmy zorganizować wykończenie i urządzenie basementu – co znacznie podniosło cenę za, którą dom się sprzedał. Dyskutujemy również koszty i oczywiście plany na przyszłość. Co będzie po sprzedaży? To oczywiście jest obecnie bardzo istotne, bo często przy obecnej sytuacji, jeśli dom jest bardzo atrakcyjny i wiemy, że sprzeda się szybko, podejmujemy decyzję, by najpierw kupić, a później sprzedać (by nie pozostać bez dachu nad głową).

To jest tylko ułamek naszego serwisu i mam nadzieję, że da to Państwu do myślenia. Czy warto ryzykować kosztowne pomyłki, czy być może lepiej zaufać komuś, kto ma w tym procesie ponad 20 lat doświadczenia? Mam nadzieję, że będzie to ten drugi przypadek.

Zapraszamy wszystkich zainteresowanych sprzedażą do kontaktu z nami w Starskym 2 lub proszę dzwonić do mnie bezpośrednio na numer 905-278-0007. Jest to dopiero początek sezonu i tak naprawdę to brakuje nieruchomości do sprzedaży. Jest to dobry okres, by uzyskać doskonałą cenę!

Maciek Czapliński
Mississauga

Obiecałeś tydzień temu podsumować mijający rok w nieruchomościach. Jaki był? I jaki będzie następny rok? Czy będziemy mieli załamanie rynku?

Nie będę przytaczał statystyk, bo i tak nikt tego nie zapamięta. Odpowiem na pytanie w sposób ogólny i opowiem tylko o trendach. Moim zdaniem, kończący rok można uznać za udany, z tym że miał on dwa odrębne oblicza.
Pierwsza połowa przypominała "sprint", druga wolny "bieg maratoński". Ceny w pierwszej połowie roku wzrastały błyskawicznie i aż trudno było zdążyć z zakupami, bo wszystkie co ciekawsze nieruchomości znikały szybko i często za wyższą cenę. Spowodowało to pewien absurd. Nieważne było, czy oferowana nieruchomość była czysta, zadbana i dobrze wyceniona; czy brudna, niezadbana i wyceniona zbyt wysoko! Wszystko szło za podobne pieniądze.

Ten gorący pieniądz spowodowany łatwością finansowania nieruchomości, zmusił rząd Kanady do interwencji poprzez zaostrzenie przepisów kwalifikacyjnych. Zaostrzono wymagania dotyczące potwierdzania faktycznych zarobków, skrócono maksymalny okres, na który można rozłożyć pożyczkę ubezpieczaną przez CMHC, do 25 lat, zaostrzono wymagania uzyskania ubezpieczenia CMHC itd. Miało to miejsce mniej więcej późną wiosną i trzeba przyznać, że efekty są dziś wyraźnie odczuwalne. Ponieważ trudniej jest obecnie uzyskać pożyczki i banki są ostrożniejsze z wyceną nieruchomości, więcej transakcji, często nawet po podpisaniu umowy – rozpada się z powodu braku finansowania.
Obecnie nieruchomości są na rynku, zanim zostaną sprzedane, znacznie dłużej. Łatwiej jest rozmawiać o cenie – szczególnie w przypadku domów trochę zaniedbanych czy od początku wycenionych zbyt wysoko. Wcale to nie oznacza, że mamy załamanie rynku! Moim zdaniem, wracamy do normalności. Według statystyk, liczba sprzedawanych domów w ostatnich miesiącach spadła w zakresie 15-20 proc., ale CENY WZROSŁY w stosunku do ubiegłego roku o 3-5 proc.! Podkreślam to specjalnie, gdyż często słyszę od klientów stwierdzenie, że domy spadły! Jestem ciekaw gdzie – bo ja tego wcale nie odczuwam. Owszem – powtórzę raz jeszcze – sprzedaje się ich mniej, ale ceny, szczególnie za atrakcyjne lokalizacje i domy, są stabilne, a nawet pomału rosną.

Często otrzymuję pytanie, jakie są moje przewidywania na najbliższe lata? Czasami w żartach (podkreślam, że w żartach) – odpowiadam, że ja NIE WIEM! Bo naprawdę nikt nie może przewidzieć, co się wydarzy. Żyjemy w wirtualnym świecie, w którym każdy jest ekspertem! Przepływ informacji, które mogą w ciągu sekund zmienić nastrój wszystkich, jest oszałamiający. My naturalnie na to reagujemy. Proszę sobie przypomnieć atak terrorystyczny 9/11, epidemię SARS, załamanie banków w 2009 roku a teraz zbliżający się za kilka dni "koniec świata" (według Majów). Jeśli rzeczywiście coś tak tragicznego miałoby miejsce w najbliższym roku czy latach, to oczywiście nikt nie będzie myślał o kupowaniu nieruchomości. I wówczas mogą się spełnić przewidywania pesymistów. Ale tak naprawdę, jeśli ktoś twierdzi, że wie, co będzie się działo z rynkiem nieruchomości na 100 proc., to radziłbym się spytać tej osoby, w którą szklaną kulę patrzyła. Szczególnie pytałbym tych wszystkich, którzy twierdzą, że rynek się załamie.
Ja jestem optymistą. Uważam, że być może będzie trochę wolniej na rynku, ale kryzysu w real estate w GTA nie będzie. Moje pozytywne nastawienie opieram na kilku poniższych przesłankach:

* Jak do wszystkiego ludzie się przyzwyczajają i zaostrzone przepisy kwalifikacyjne jak staną się rutyną przestaną przeszkadzać, bo ci co chcą kupić nieruchomość, będą wiedzieli, jak je obchodzić.

* Procenty za pożyczki pozostaną na obecnym niskim poziomie na jeszcze wiele lat, gdyż zarówno rząd Kanady, jak i USA nie mogą sobie pozwolić na ich podniesienie, jeśli nie chcą zabić bardzo chwiejnej gospodarki

* GTA – było, jest i będzie bardzo atrakcyjnym rynkiem pracy oraz znaczącym rejonem gospodarczym nie tylko w Kanadzie, ale również na świecie. Ogromna liczba imigrantów oraz przybyszy z innych prowincji powoduje, że mamy tu ogromne zapotrzebowanie na jednostki mieszkalne. Toronto i GTA jest też jednym z najlepszych uznanych na świecie miast do życia.

* Inwestycja w nieruchomości jest ciągle jedną z najpewniejszych i najbardziej stabilnych. Czy ktoś może temu zaprzeczyć? Jak się czują ci, co mieli akcje RIM (Reaserch in Motion), które jeszcze nie tak dawno były po 140 dol., a dziś są po około 13,5 dol.? Dziesięciokrotny spadek w ciągu kilku lat. Czy to kiedyś w takim stopniu dotknęło nieruchomości?

* Banki kanadyjskie oraz gospodarka Kanady są bardzo stabilne. Być może nie rośnie ona (gospodarka) tak szybko, jak byśmy chcieli, ale nie ma też kryzysów.

* Bezpieczeństwo – nie mamy zbyt wielu problemów. Wysoki "crime rate" wpływa na spadek wartości.

* Klimat – to jest trochę żartobliwe, ale w naszym klimacie nie da się mieszkać pod palmą, dlatego nieruchomości są koniecznością, a ich posiadanie jest najlepszą długofalową inwestycją i formą oszczędzania.

* Power of sale versus forclosure – o tym wielokrotnie opowiadałem. Nasz system bankowy, używając POS do sprzedaży przejętych za długi nieruchomości – chroni w ten sposób nasz rynek przed zbyt niskimi sprzedażami poniżej wartości rynkowej.
Mógłbym takich przesłanek przytaczać jeszcze wiele, ale czas na podsumowanie. Jeśli ktoś kupuje nieruchomość na spekulację, to może trafić na dołek (jeśli on nastąpi), ale ci, co kupują na długi okres, nie mają powodów do zmartwień.
Inwestycja w nieruchomości BYŁA, JEST i BĘDZIE jedną z najlepszych inwestycji!

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

Wiemy, że rynek nieruchomości jest ciągle gorący! Wiele domów sprzedawanych jest na tak zwanym "resale market", ale również wiele jest sprzedawanych z planów. Czy należy spodziewać się większej liczby niespodzianek, kupując dom nowy niż używany?

Każdy ma swoje preferencje, ale moim zdaniem, przy zakupie nowych domów możemy mieć więcej niespodzianek, niż nam się początkowo wydaje. Kupując dom używany, kupujemy to, co widzimy i ewentualnie co sprawdzimy podczas "home inspection". W przypadku domów z planów płacimy za nasze marzenia, które czasami w rzeczywistości wyglądają zupełnie inaczej. Jest wiele rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, i często pomoc własnego agenta doświadczonego w kupowaniu nowych domów może być bardzo pomocna.
Przy obecnym rynku, często tak naprawdę kupując nowy dom, nie mamy wcale zbyt wiele do powiedzenia. Domy sprzedają się tak szybko, że budowniczy niemalże nam "robi łaskę", że sprzedaje nam dom, niż odwrotnie. Wielodzienne kolejki pod otwierającymi się nowymi biurami sprzedaży powodują, że to nie klient ma jakieś przywileje czy prawa. To sprzedający dyktuje swoje warunki! Jest to, moim zdaniem, wręcz skandaliczna sytuacja. Przypomina mi to sytuację, którą mieliśmy lata temu w Polsce.

Ale wracając do pytania, przy kupnie nowych domów z planów należy wiedzieć o kilku zagadnieniach.
1. Drobny druk – tym, na co należy między innymi zwracać uwagę przy kupnie nowych domów, są kontrakty pisane drobnym drukiem. Należy pamiętać, że kontrakty te są przygotowywane przez prawników reprezentujących firmę budowlaną w taki sposób, by zabezpieczać jej interesy. Niestety, są one tak pisane, że w sprawach spornych kupujący nowy dom jest zwykle bez szans na walkę z budowniczym. Jest to tak zwana zasada "my way or highway", a ponieważ popyt przewyższa podaż, wszelkie próby wymagania od budowniczych często są nieskuteczne.
2. Czytanie planów – należy mieć dużą umiejętność czytania i rozumienia planów przy wyborze domu, który nie jest jeszcze wybudowany. Z planów trudno wychwycić osobom do tego nieprzygotowanym ewidentne problemy funkcjonalne, których nie brakuje. Często pomieszczenia w naturze, po wybudowaniu, okazują się znacznie mniejsze, niż wynikałoby to z planów. Ponadto często tak naprawdę to nie mamy zbyt wielkiego wyboru, bo ciekawsze plany są już zajęte.
3. Ceny wywoławcze domów są zwykle wyższe niż na billboardach reklamowych. Nie istnieją możliwość negocjacji ceny oraz ukryte są koszty zamknięcia transakcji. Są też dodatkowe opłaty za przyłącza, drzewa, parki, levees. Standardowo podatek HST będzie ukryty w cenie. Czasami niższe oferowane oprocentowanie jest również wbudowane w cenę sprzedawanego domu.
4. Bardzo wysokie koszty wszelkich usprawnień (upgrades). Na przykład podłoga drewniana może kosztować ponad 15,00 dol. za stopę kwadratową, podczas gdy instalowana przez własnych fachowców kosztuje połowę tej sumy. Często istnieje bardzo ograniczona selekcja materiałów wykończeniowych. Oferowane płytki ceramiczne lub dywany są często najniższej jakości.
5. Typowe są wielotygodniowe opóźnienia w przekazaniu domu. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. W wypadku, gdy tego nie zrobi, kupujący może ubiegać się o odszkodowanie za opóźnienie od New Home Warranty Program w wysokości do 100 dol. na dzień. Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.
6. Otoczenie nowego domu, czyli zieleń, podjazd itd., jest zwykle wykańczane znacznie później. Życie w kurzu i bałaganie może trwać przez wiele miesięcy. Klimatyzacja jest często zakładana dopiero po skończeniu landscaping i wypoziomowaniu działki (grading).
7. Usterki – nowe domy na ogół spełniają wszelkie wymagania norm budowlanych, gdyż muszą być one budowane zgodnie z Ontario Building Code. Dlatego rzadko robi się pełną inspekcję domu przy jego odbiorze. Głównym problemem są drobne usterki, które zwykle są wychwytywane w czasie tzw. preclosing inspection przed przejęciem domu. Jeśli budowniczy jest rzetelny, to usterki zostaną usunięte szybko, ale w wielu przypadkach trwa to do roku. Pęknięcia fundamentów są zwykle najpoważniejszym problemem technicznym w pierwszych latach po wybudowaniu i objęte są gwarancją przez NHWP do dwóch lat. Inne drobne problemy techniczne są objęte gwarancją do roku.
8. Czynnik ludzki jest chyba jednym z największych problemów przy kupnie nowych domów. Żyjemy w Kanadzie i oczywiście wszyscy akceptujemy mieszankę kulturową, jak długo jest ona w zdrowych proporcjach. Wiele nowych osiedli przybiera zbyt etniczny charakter, który nie zawsze jest zgodny z naszymi oczekiwaniami.
9. Niespodzianki – jak oglądamy plan nowego osiedla, to zwykle na makietach widzimy wiele drzew, czasami mały stawek itd. To wszystko by zachęcić kupujących. Dość często w praktyce okazuje się, że nagle dom wychodzi na ruchliwą drogę, linię wysokiego napięcia, skrzynki elektryczne i różne niechciane elementy.

Wspomniałeś o tym, że w cenie nowych domów zawarty jest podatek HST. Jakie to ma znaczenie dla kupujących?
Dość znaczne! Po pierwsze, ceny wzrosły o 5-10 proc. tylko dlatego, że kupujący tak naprawdę płaci za "ukryte" w cenie HST. Ale ma to jeszcze jedno istotne znaczenie. Otóż dziś w każdym kontrakcie na zakup nowego domu prosto od dewelopera zawarta jest specjalna klauzula, która czyni kupującego odpowiedzialnym ze podatek HST. Jeśli kupujemy dom dla siebie i zamieszkamy w tym domu, z ceny, którą płacimy za dom, deweloper odprowadza podatek HST do rządu i nic się nie dzieje.

Jednak jeśli ktoś kupuje nowy dom (nieruchomość) na spekulację i sprzeda ją następnej osobie (najczęściej z zyskiem) nawet bez wprowadzania się do takiej nieruchomości, to może zaistnieć sytuacja, że Revenue Canada upomni się od takiej osoby o podatek HST, który jest zawarty w cenie. Dlaczego się tak dzieje? Otóż gdy kupujemy nowy dom i będziemy w nim mieszkać (czyli dom jest na nasz użytek), HST jest jak gdyby pomiędzy Revenue Canada a deweloperem. W przypadku spekulantów Revenue Canada może uczynić "spekulanta" odpowiedzialnym za zapłacenie podatku. Zdarza się to coraz częściej – dlatego dla wszystkich, którzy kupują domy z zamiarem natychmiastowej odsprzedaży, powinno to być przestrogą.

Maciek Czapliński
Mississauga