To takie trochę podstawowe informacje, ale czy mógłbyś przypomnieć nam wszystkim, z jakimi kosztami musimy liczyć się przy zakupie? Tymi, które ponosimy jednorazowo przy zakupie, i tymi comiesięcznymi.
Zacznijmy więc od tego, jakie są podstawowe koszty stałe.
Mortgage Payment – spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych zależna jest od wysokości pożyczki; od aktualnego oprocentowania oraz okresu spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokości spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Przykładowo pożyczka 100.000 dol. przy oprocentowaniu 2,79 proc. (3-letni termin) i rozłożona na 25 lat, będzie kosztowała 463,00 dol. miesięcznie (100 x 4,63 dol.). Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe.
Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych assesment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2 – 3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. Na szczęście, nie jest przeprowadzane to w tak szybki sposób, jak w przypadku zaległości ze spłacaniem hipoteki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do trzech lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat na niższe wartości.
Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 60 do 600 dol. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-500 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. Głównie są to townhouse'y lub budynki apartamentowe (condominium).
Utilities – koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu grzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Najmniej ekonomicznym systemem jest system elektrycznego ogrzewania, w którym elementem grzewczym są małe grzejniki umieszczane w każdym pokoju (electrical baseboard). Różnica w kosztach ogrzewania pomiędzy tymi dwoma systemami może wynosić kilkaset dolarów miesięcznie. Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 150 – 300 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.
Home Insurance – ubezpieczenie jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymanie nadal ubezpieczenia domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników.
Oprócz kosztów stałych mamy koszty jednorazowe w chwili zakupu. Są to:
Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 600 – 1000 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.
High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znaną jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST musi być zapłacony w chwili "zamykania" transakcji.
Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest podobny podatek (1 proc.), z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.
Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300 – 600 dol.
Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.
Jest tych opłat dość sporo. Jak więc kupujący po raz pierwszy mogą sobie pozwolić na zakup domu? Przecież ceny są coraz wyższe?
Tak – to rzeczywiście zaczyna być problem w ostatnim czasie. Ci, co zmieniają dom z mniejszego na większy, zwykle mają trochę łatwiej. Rozwiązaniem może być na przykład kupienie nieruchomości z potencjałem do wynajęcia. Jeśli otrzymamy 1000 dol. od lokatorów, to pokryje nam to prawie 250.000 dol. pożyczki hipotecznej. A to już ogromna ulga! Jeśli ktoś nie chce wynajmować "obcym", to może rozważyć kupno domu razem z rodzicami lub dziećmi. Czyli dom wielopokoleniowy. Po co wynajmować dwa mieszkania, kiedy można spłacać swój dom.
Jeśli rzeczywiście opcje powyższe nie wchodzą w rachubę, to po prostu pozostaje kupno domu w niższej kategorii cenowej albo trochę dalej od centrum. Różnica cenowa pomiędzy Mississaugą a Burlington jest ciągle znaczna.
Maciek Czapliński
Mississauga
