Dziś mam pytanie dotyczące rozbudowy domów. Czy każdy dom można rozbudować?

Odpowiadając krótko na powyższe pytanie i nie biorąc pod uwagę opłacalności – musimy ograniczyć się do dwóch aspektów.
Pierwszym pytaniem, na które musimy sobie odpowiedzieć, to czy rozbudowa jest możliwa pod względem technicznym? Drugie pytanie, to czy jest ona możliwa pod względem przepisów urbanistycznych?
W praktyce jeśli dom nie jest kompletną ruiną i ma właściwe fundamenty, nadaje się do rozbudowy. Na przykład typowy dom parterowy z pełnej cegły z pełnej wysokości piwnicą z bloczków betonowych bez problemu utrzyma dobudowę drugiego piętra. Jest to typ domu, który doskonale nadaje się do rozbudowy i najczęściej jest rozbudowywany. Jeśli natomiast kupią Państwo dom parterowy z bardzo niską piwnicą nazywaną "crowl space", to bardziej opłaca się go zburzyć niż rozbudowywać.

Addition (dobudowa), może być zrobiona w praktyce do każdego domu, jeśli nie ma ograniczeń urbanistycznych. Każde miasto ma własne przepisy urbanistyczne (zoning by-laws), które narzucają między innymi maksymalną wysokość domu, jego maksymalną wielkość, odległości do granicy. Czasami przepisy ulegają zmianom i zwykle narzucają więcej ograniczeń. Niektóre domy wybudowane 40-50 lat temu, nie mogłyby być wybudowane dziś, gdyż przepisy urbanistyczne uległy zmianom. Są one tolerowane jako tak zwane "existing not conforming".

Wiele istniejących domów jest już w chwili budowy tak projektowanych, że nie ma miejsca na ich rozbudowę bez naruszenia przepisów. Głównie dotyczy to domów nowszych. Zresztą bardzo rzadko ktokolwiek rozbudowuje nowy dom na typowym osiedlu. Jeśli już, to najczęściej będzie to solarium. Na marginesie warto dodać, że domy budowane w Kanadzie w systemie wood frame są niezwykle podatne na przeróbki. Jest to ich ogromna zaleta. Dobrze wybudowany dom będzie bardzo solidny i ciepły w odróżnieniu od tradycyjnych systemów.
Jak wspomniałem wcześniej – pod względem technicznym można rozbudować praktycznie każdy dom, natomiast główne ograniczenia mogą wynikać z przepisów urbanistycznych i oczywiście samej działki budowlanej. W starszych dzielnicach, szczególnie tam, gdzie mamy do czynienia z dużymi działkami oraz domami parterowymi, na ogół nie ma problemów z przepisami urbanistycznymi. Oczywiście jeśli ktoś koniecznie musi rozbudować dom, ale plany nie mieściłyby się w ramach przepisów – jest szansa na drobne odstępstwo od przepisów. Można złożyć podanie na tak zwany "minor variance" do Committee Of Adjustment. Reasumując – wiele domów można rozbudować – przy czym radziłbym pamiętać o opłacalności ze względu na lokalizację.

No właśnie, powiedz o opłacalności rozbudów domów. W jakich okolicach i na jakich domach można zarobić najlepiej?

Jak wspomniałem poprzednio, lokalizacja jest najważniejsza. Im lepsza lokalizacja, tym większa szansa na sukces. Niestety, z lokalizacją wiąże się cena zakupu. Im lepsza okolica, tym wyższa cena zakupu, co niestety często powoduje, że wielu inwestorów idzie na kompromis i w gruncie rzeczy znacznie zwiększa ryzyko niepowodzenia. Lokalizacja jest jednym z tych składników całego procesu wyboru domu, którego nie da się oszukać.
Okolice warte inwestowania są znane dla tych, którzy siedzą w temacie. W Mississaudze będzie to Lorne Park, Mineola, Gordon Woods. Wystarczy przejechać się po niektórych ulicach, by zobaczyć, jak bardzo aktywny jest tam rynek. Bardzo ładne i duże domy powstają jak grzyby po deszczu i, jak się okazuje, nie brakuje chętnych do zakupów domów, które po zakończeniu budowy sprzedają się znacznie powyżej miliona dolarów. I pomimo że w dzisiejszych czasach, by kupić w tej okolicy dobrą działkę, musimy liczyć się z inwestycją zaczynającą się na poziomie 700.000 dol., to ciągle są tu znaczne możliwości manewru zarobkowego.

Dlaczego warto inwestować w taki typ inwestycji – czyli domy? Otóż przyrost wartości na domu, w którym się mieszka, zasadniczo nie ulega opodatkowaniu. Jest również stosunkowo łatwo zainwestować w budowany dom tak zwaną luźną gotówkę – którą jest dziś coraz trudniej wpłacić do banku, gdzie zresztą nie przynosi dużego pożytku. Dla wielu biznesów, w których "cash is the king" – jest to najlepszy sposób zalegalizowania gotówki. Wielu ludzi biznesu buduje ogromne domy po to, by w końcowym efekcie uniknąć wielu podatków.
Wracając do pytania, największy zarobek jest zwykle na droższych domach, ale niestety też wiąże się to z największymi nakładami finansowymi. Czasami warto zrobić taką inwestycję w kilka osób, łącząc finanse oraz umiejętności. Wielokrotnie pomagaliśmy niektórym kontraktorom zorganizować takie projekty z bardzo dobrym skutkiem. Myślę, że jest to wręcz nasza specjalność i bardzo chętnie angażujemy się w takie projekty.
Dla tych, których nie stać na dużą inwestycję, są inne możliwości i inne miejsca. Południowe Etobicoke jest jednym z takich miejsc. Popularną formą w tej dzielnicy jest dobudowywanie drugiego piętra. Prosta, szybka i efektywna inwestycja. W tej sytuacji najbardziej poszukiwanym byłby dom parterowy, tak zwany bungalow, na dobrej działce. Nie zawsze buduje się dom na sprzedaż. Jest to też znakomita inwestycja na przyszłość i często jedyny sposób, by zamieszkać w domu z "marzeń".

Dla wszystkich zainteresowanych budową własnego domu – ważna informacja. Możemy pomóc od projektu do budowy, ale tylko w przypadku kilku projektów rocznie, dlatego zainteresowani słuchacze nie powinni zwlekać z kontaktem z nami.
Na zakończenie jeszcze jedna uwaga. To, że wielu Kanadyjczyków zaczyna od kupna małego domu, by z czasem mieć coraz większy i droższy dom – jest od lat jednym z najpewniejszych zabezpieczeń na emeryturę. Jak wspomniałem, pieniądze ze sprzedaży tak zwanej "prime residence" są zasadniczo wolne od podatku.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007