Ciągle mamy kalendarzową zimę, ale niektórzy już czują przedsmak wiosny. W tym okresie często planujemy zmianę domu. Co zrobić, by uzyskać maksymalną cenę? Rynek jest "gorący", co powoduje, że nawet domy nieprzygotowane do sprzedaży znajdują swoich nabywców. Natomiast "przygotowany" dom ma zdecydowanie większą szansę na szybką sprzedaż za lepsze pieniądze. Czasami nawet za więcej niż cena wywoławcza.

Znane jest powiedzenie "pierwsze wrażenie jest najważniejsze!". Większość kupujących podejmuje decyzję, czy lubi oglądany dom, czy nie, w ciągu pierwszych 5-10 minut po wejściu do niego. Jeśli od początku dom nie robi dobrego wrażenia, to natychmiast jest on wymazywany z pamięci i przestaje być obiektem zainteresowania. Jeśli na odwrót – dom wywoła dobre wrażenie – to zostaje długo na liście potencjalnych domów do kupna i wszystkie następne domy są z nim porównywane. Najczęściej poza takimi ważnymi elementami oferowanego do sprzedaży domu, jak cena, układ funkcjonalny czy lokalizacja – stan estetyczny oraz wygląd domu ma największe znaczenie w decyzji o zakupie. Polub "Gońca"  na fejsbuku

Czy jeśli ktoś planuje zakup nieruchomości, czy jest to dobry okres, by zacząć to robić? I od czego zacząć?

Odpowiedź jest niezwykle prosta. Zakup nieruchomości jest procesem, który zwykle trwa kilka miesięcy. Zamiast samemu wymyślać proch czy wyważać otwarte drzwi, warto zacząć od spotkania z ludźmi, którzy zajmują się znajdowaniem domów profesjonalnie. Mam tu oczywiście na myśli licencjonowanych agentów real estate.

Sam proces zakupu, jeśli jest nadzorowany i przeprowadzany przez doświadczonego agenta – nie jest skomplikowany, ale robienie tego samego na własną rękę może kosztować wiele strat finansowych oraz problemów prawnych. Dlaczego uczyć się na własnych błędach, kiedy można skorzystać z bezpłatnej i fachowej pomocy pośredników w handlu, czyli agentów real estate?

Nasz serwis jest bezpłatny, gdyż nasze honorarium jest wliczone w cenę sprzedawanej nieruchomości, natomiast dodatkowo dzięki wiedzy, doświadczeniu i znajomości rynku, możemy dodatkowo zaoszczędzić naszym klientom tysiące dolarów, nie mówiąc już o unikaniu błędów.

Jakie najczęściej błędy popełniają kupujący nieruchomość, robiący to na własną rękę?

Jest ich wiele, ale wymienię kilka:

* Przepłacanie za nieruchomość – nie mając dostępu do danych z historii domu, często unosimy się emocją lub złą radą i płacimy zbyt wiele za znalezioną posiadłość; jest tu potrzebny ktoś, kto może zachować zimną krew,

* Kupowanie nieruchomości w złej lokalizacji – bez znajomości rynku i miasta, jest to częsty błąd.

* Kupowanie nieruchomości z błędami funkcjonalnymi oraz strukturalnymi – w swojej karierze obejrzałem tysiące domów, ktoś kto widział kilka czy kilkanaście, ma często małe rozeznanie; dodatkowo nasze doświadczenie projektowe i budowlane jest następnym atutem,

* Kupowanie nieruchomości z problemami prawnymi,

* Kupowanie nieruchomości z problemami zdrowotnymi – koncentrując się na cenie, często o tym zapominamy,

* Złe finansowanie – porada fachowca może przynieść ogromne oszczędności,

* Źle spisana umowa niechroniąca naszego interesu – brak możliwości wycofania się lub zasięgnięcia opinii fachowców.

Błędów może być znacznie więcej, ale te już powinny uświadomić Państwu, że nie warto ryzykować ich popełnienia, kierując się najczęściej złudną pokusą "możliwości" zaoszczędzenia na "commission". Czasami kupujący usiłują to zrobić poprzez kupowanie "bezpośrednio" od agenta, który ma listing. Tak naprawdę, nie mając gwarancji, że ów agent będzie ich traktował z należnym profesjonalizmem. Jak ktoś, kto ma reprezentować sprzedających i kupujących, ma być bezstronny i dlaczego miałby preferować kupującego zamiast osobę, która go zatrudniła?

Jaki jest więc wniosek z tego, o czym mówię? Kupujący powinien mieć swojego własnego stałego agenta, który będzie dbał o jego interes (kupującego). Należy też pamiętać, że poprzez podpisanie kontraktu na współpracę przy zakupie nieruchomości również agent ma ważne zobowiązania prawne.

Jak więc przebiega sam proces zakupu? My zwykle zaczynamy od spotkania z klientem u nas w biurze lub w naszym domu (oczywiście możemy też przyjechać do klienta). W czasie tego spotkania tłumaczymy wszystko, krok po kroku, łącznie z wszystkimi kosztami związanymi z zakupem. Zwykle kontaktujemy klienta z właściwym mortgage brokerem lub bankiem, by uzyskać jak najlepsze finansowanie. Tłumaczymy znaczenie i rolę prawnika, rozmawiamy o inspekcji domów oraz oczywiście staramy się dowiedzieć jak najwięcej o wymaganiach i potrzebach rodziny, dla której będziemy pracować.

Ponieważ Internet jest obecnie prawie w każdym domu, zwykle po spotkaniu robimy specjalny link z nowościami, które jak tylko wejdą na rynek, trafiają na e-mail klienta.

Tak więc kończąc ten segment, chciałbym zaprosić do korzystania z naszych usług. Pomagamy kupić nieruchomości w każdej granicy cenowej i praktycznie na terenie całego Ontario. Gwarantujemy rzetelny, profesjonalny i przyjazny serwis. Nasze ogromne doświadczenie nie tylko agentów, ale również projektantów i budowniczych domów pozwoli kupującym uniknąć błędów, o których wspominałem wcześniej.

Opowiadałeś o tym, od czego powinniśmy zacząć, chcąc zakupić nieruchomość. Jak wygląda sprawa z planującymi sprzedaż? Co oni powinni zrobić?

Odpowiedź nie będzie się wiele różnić, bo powiem, że również najlepiej zacząć od spotkania z agentem real estate. Jak wspomniałem w pierwszej części, kupujący nie płacą "commission". Robią to sprzedający i jest ono wkalkulowane w cenę sprzedaży. Dlatego często sprzedający mają pokusę, by sprzedawać dom na własną rękę lub przy pomocy kompanii, które płacą zredukowane wynagrodzenie agentom. Ponieważ większość kupujących (bo ma to za darmo) pracuje z agentami, ci będą omijać te domy, w których nie są zapłaceni za serwis – sprzedaż na własną rękę zwykle kończy się fiaskiem. Dlatego warto zatrudnić agenta real estate, który dzięki swojej wiedzy wie, jak zrobić, by jak najwięcej pieniędzy pozostało w Państwa kieszeni.

Zwykle podczas pierwszego spotkania staramy się przedyskutować strategię i proces sprzedaży. Dyskutujemy cenę, co i jak poprawić w domu, czy warto robić "staging", czy nie. Czasami sugerujemy pewne drobne przeróbki czy renowacje. Ostatnio pomogliśmy zorganizować wykończenie i urządzenie basementu – co znacznie podniosło cenę, za którą dom został sprzedany. Dyskutujemy również koszty i oczywiście plany na przyszłość. Co będzie po sprzedaży? To oczywiście jest obecnie bardzo istotne, bo często przy obecnej sytuacji, jeśli dom jest bardzo atrakcyjny i wiemy, że sprzeda się szybko, podejmujemy decyzję, by najpierw kupić, a później sprzedać ( by nie pozostać bez dachu nad głową).

To jest tylko ułamek naszego serwisu i mam nadzieję, że da to Państwu do myślenia. Czy warto ryzykować kosztowne pomyłki, czy być może nie lepiej zaufać komuś, kto ma w tej profesji ponad 20 lat doświadczenia? Mam nadzieję, że będzie to ten drugi przypadek.

Zapraszamy wszystkich zainteresowanych sprzedażą do kontaktu z nami w Starskym 2 lub proszę dzwonić do mnie bezpośrednio pod numer 905-278-0007.

Jest to dopiero początek sezonu i tak naprawdę to brakuje nieruchomości do sprzedaży. Jest to dobry okres, by uzyskać doskonałą cenę!

Maciek Czapliński

Myślę, że warto przypomnieć o specjalnym programie dla kupujących po raz pierwszy, pozwalającym wykorzystać środki zgromadzone na RRSP (Registered Retirement Saving Plan) na "down payment".

Program ten pozwala wykorzystać pieniądze z RRSP na zakup domu. Maksymalna suma, którą możemy wyjąć na zakup pierwszego domu, to 25.000 dol. na osobę. Oznacza to, że jeśli dwie osoby kwalifikują się na to, by być zaliczone jako "first time buyers", to mogą wyjąć z RRSP aż 50.000 dol. (oczywiście jeśli mają taką sumę).

Wycofane pieniądze mogą być użyte nie tylko na "down payment", ale również na koszty zamknięcia transakcji czy na pierwsze remonty domowe. Wycofane z planu RRSP pieniądze wpływają na Państwa konto i nikt nie sprawdza, jak zostały wykorzystane, jak długo zadeklarowane zostało to do Revenue Canada.

Z programu tego mogą skorzystać tylko kupujący nieruchomość po raz pierwszy, czyli tzw. "first-time home buyers". Kupujący po raz pierwszy musi być legalnym mieszkańcem Kanady. W chwili korzystania z tego programu kupujący nie mógł być posiadaczem nieruchomości w Kanadzie w ciągu ostatnich pięciu lat kalendarzowych. Jeśli jeden ze współmałżonków był właścicielem nieruchomości w ciągu ostatnich pięciu lat, nie będzie mógł on skorzystać z tego programu.

Obowiązują pewne warunki, jakie trzeba spełnić, by móc skorzystać z tego planu, tzn. by móc wycofać pieniądze z RRSP bez kary:

1. Potrzebny jest pisemny kontrakt na zakup nieruchomości – nowej lub używanej.

2. Kupowany dom musi być traktowany jako "principal residence", czyli dom, w którym będą Państwo mieszkali – może to być dom wolno stojący, bliźniak, townhouse, condo, freehold. Nie kwalifikują się na ten cel duplexy, triplexy itd.

3. Wycofywane z planu RRSP fundusze muszą być zdeponowane w systemie przez minimum 90 dni.

4. Pożyczone z RRSP środki muszą być spłacone w ciągu 15 lat, oznacza to, że co roku muszą wpłacić Państwo 1/15 pożyczonej sumy z powrotem na fundusz RRSP. Jeśli nie wpłacą Państwo tej sumy na plan, to w konkretnym roku 1/15 sumy zostanie doliczona do podatków jako zarobek.

Dlaczego wspominam o tym planie? Trwa okres wpłacania na RRSP. Wielu słuchaczy ma pieniądze przeznaczone na "down payment" przy zakupie domu, ale niewykorzystane limity na zakup RRSP. Jest to znakomita okazja, by szybko i łatwo pomnożyć Państwa pieniądze. Jeśli na przykład wpłacą Państwo 20.000 dol. na RRSP, wykorzystując zaległe limity, mogą się Państwo spodziewać ponad 5000 dol. zwrotu podatkowego, które to środki można na przykład przeznaczyć na "closing cost".

Jest jeszcze jeden ważny powód, dlaczego warto przypomnieć o tym programie, umożliwiającym wykorzystanie środków z RRSP na "down payment".
Jest bardzo ważne, by ci wszyscy z Czytelników, którzy kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy, myślą o zakupie, ale nie mają pieniędzy na "down payment" przeczytali to bardzo uważnie.

Jak zapewne Czytelnicy pamiętają, jakiś czas temu istniała możliwość zakupu nieruchomości bez "down payment". Obecnie wymagany jest minimalny 5-proc. "down payment" przy zakupie. Skąd go wziąć, jeśli nie mamy oszczędności? Otóż z pomocą może przyjść właśnie plan, o którym dziś piszę.

Jak zawsze wspominałem, by skorzystać z pewnych benefitów finansowania, należy mieć dobry kredyt personalny. Jeśli go mamy, w okresie RRSP (zwykle do końca lutego), wiele banków jest gotowych pożyczyć swoim klientom pieniądze na zainwestowanie w plan RRSP. Jest to zwykle oferowane na bardzo korzystnych warunkach – czyli dość niskim oprocentowaniu oraz okres spłaty może być rozłożony w czasie.

I ta właśnie sytuacja może być warta wykorzystania. Wystarczy wystąpić o pożyczkę na RRSP, zdeponować pożyczone środki na planie na minimum 90 dni. Po tym okresie możemy wyjąć środki i wykorzystać je na "down payment". Jak wspomniałem w pierwszej części, z planu RRSP możemy wyjąć do 25.000 dol. na osobę, czyli para może wyjąć do 50.000 dol. Taka suma na "down payment" jest wystarczająca w zdecydowanej liczbie przypadków.

By wykupić 25.000 dol. w RRSP, nie zawsze mamy tyle limitów za jeden rok, ale dla przypomnienia, niewykorzystane limity z poprzednich lat kumulują się i warto je wykorzystać.

Warto na marginesie wspomnieć, jakie jeszcze inne programy "pomocy" istnieją dla kupujących po raz pierwszy. Otóż, wszyscy, którzy się kwalifikują, mogą otrzymać do 2000 dolarów redukcji w przypadku opłat związanych z Land Transfer Tax płaconym dla prowincji. A ci, co mieszkają w obrębie GTA, mają do 3725 dol. zwolnienia z miejskiego LTT.

A na zakończenie przypomnę, że wszyscy kupujący z Domator Team – mają szansę skorzystania z jeszcze jednego specjalnego i ekskluzywnego programu. Otóż wszyscy, którzy kupują nieruchomości przy pomocy Domator Team, nie tylko mają szansę wygrania mercedesa B250, ale również otrzymują specjalny bonus do maksymalnej wysokości 1500 dol. na zakupy w znanym salonie meblowym "Smart Furnitures".

Maciek Czapliński
Domator 905-822-2422

Zakup i utrzymanie nieruchomości wiążą się z pewnymi opłatami. Dzielą się one na opłaty jednorazowe oraz opłaty stałe (zwykle comiesięczne). Warto o nich wiedzieć. Zacznijmy od kosztów jednorazowych.

Legal Fees - czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 800-1000 dol. (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach; koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.

High Ratio Mortgage Insurance - jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. "down payment" lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji.

Land Transfer Tax - podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto dodatkowo naliczany jest podobny podatek (1 proc.), z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.

Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300-600 dol.

Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. - wynosi około 500.
Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.

Koszty stałe wymienione są poniżej.

Mortgage Payment - spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależna od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz okresu spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie pożyczki oraz w ciągu ilu lat chcieliby ją Państwo spłacić (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe.

Property Tax - podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych "assesment rolls" bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie chciało przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. Na szczęście, nie jest przeprowadzane to w tak szybki sposób, jak w przypadku zaległości ze spłacaniem hipoteki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do trzech lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną formą płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczona jest pożyczka, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat.

Utilities - czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Najmniej ekonomicznym systemem jest system elektrycznego ogrzewania, w którym elementem grzewczym są małe grzejniki umieszczane w każdym pokoju (electrical baseboard). Różnica w kosztach ogrzewania pomiędzy tymi dwoma systemami może wynosić kilkaset dolarów miesięcznie. Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 150-300 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za "utilities".

Condominium Fee - dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako "maintenance". Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych "unitów". Wysokość "condominium fee" zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli "condominium fee" zawiera tylko koszt zarządzania i koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 80 do 1000 dol. i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-600 dol. "Condominium fee" dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. Głównie są to townhouse'y lub budynki apartamentowe (condominium).

Home Insurance - ubezpieczenie jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników.

Maciek Czapliński
Domator

Polub "Gońca"  na fejsbuku!

W dniu 21 grudnia Domator TEAM, miał przyjemność rozpocząć przedsprzedaż mieszkań w bardzo unikalnym 28-piętrowym budynku, który zostanie oddany do użytku w 2016 roku. Jest on zlokalizowany na rogu Royal York i Judson Street w Etobicoke. Ta oferta wywołała ogromne zainteresowanie i wiele osób już z niej skorzystało, kupując bardzo atrakcyjne mieszkania. Niestety, nie wszyscy zainteresowani mogli się pojawić tego dnia w centrum sprzedaży. Wiadomo, że okres przedświąteczny ma swoje własne tempo i są rzeczy ważniejsze do załatwienia. 

Po rozmowach z deweloperem udało nam się uzyskać (specjalnie dla naszych klientów) jeszcze jedną datę na zorganizowanie kolejnego spotkania. Tym razem będzie to miało miejsce już po Nowym Roku. Specjalne spotkanie oraz szansa zakupu mieszkań będzie miało miejsce w sobotę, 11 stycznia 2014, w godzinach od 12 do 4 w tym samym miejscu, czyli na 10 Judson Street w Etobicoke. Jeśli komuś ta data również nie odpowiada, to istnieje możliwość indywidualnych wizyt, ale te należy ustalać z nami indywidualnie i muszą one być przed 15 stycznia (kiedy to nastąpi otwarcie projektu dla wszystkich). Ja osobiście do 6 stycznia będę poza Kanadą, ale można dzwonić do Kasi (416-525-1206), Iwony (416-418-4043), Anny (905-339-9133), Doroty (416-917-8835), Łukasza (905-616-6707).

Ważne jest również to, że udało nam się uzyskać przedłużenie tej samej promocji, którą oferowaliśmy na naszym pierwszym spotkaniu. Oznacza to, że nadal kupujący z nami będą między innymi otrzymywali bezpłatnie parking wartości 35.000 dol.

Dodatkowo oprócz tego, że każdy kupujący nieruchomość z Domator Team ma największą na świecie szansę wygrania Mercedesa B250 oraz otrzymuje bonus w wysokości 555 dol. na usługi prawnika lub do 1500 dol. na zakupy meblowe w Smart Furniture, postanowiliśmy jako Domator Team zaoferować wszystkim, którzy już kupili mieszkania albo dopiero dokonają zakupu, specjalny noworoczny prezent. Jest to CASH BONUS na wyjazd na słoneczne południe wartości 1000 dol. Każdy kto z nami zakupi mieszkanie w projekcie ON THE GO MIMICO – otrzyma czek w wysokości 1000 dol. 60 dni po tym, jak transakcja będzie uznana za wiążącą.

Wszystkich zainteresowanych tą promocją i obecnością na spotkaniu w dniu 11 stycznia prosimy o rejestrowanie się. Wystarczy wysłać e-mail na adres internetowy Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. lub zadzwonić do mnie na numer 905-278-0007 po 6 stycznia. Jest to jedno z wymagań dewelopera.
Poniżej więcej szczegółowych informacji.

• LOKALIZACJA – planowany do oddania do użytku supernowoczesny 28-piętrowy budynek będzie zlokalizowany na rogu Judson St. i Royal York w Mimico. Jest to historyczna część Etobicoke. Sam budynek jest zlokalizowany tuż przy stacji GO i będzie miał bezpośrednie z nią połączenie. Ta znakomita lokalizacja umożliwia dojazd do centrum Toronto w ciągu 15 minut.

• BUDYNEK – oprócz znakomitej lokalizacji, sam budynek będzie miał kilka ultranowoczesnych rozwiązań. Głównie dotyczyć to będzie bardzo nowoczesnych systemów ogrzewania i chłodzenia budynku. Zastosowanie pasywnej energii ziemi (heat pump) pozwoli na ogromne oszczędności, które wpłyną na niższe opłaty "maintenance". Wiele innych składników tego budynku będzie również nastawionych na oszczędności energii. Na przykład "zielony" dach, który będzie miejscem do spotkań, ale tym samym będzie mniej nagrzewał się latem, co wpłynie na obniżenie kosztów chłodzenia.

• DODATKOWE ELEMENTY – w budynku na parterze będzie duży supermarket, który pozwoli na bardzo wygodne zakupy. Oprócz tego miejsce do spotkań, wysokiej klasy gym, pokoje gościnne, obszerny taras na BBQ, miejsce do opieki nad zwierzątkami, joga studio i wiele więcej.

• MIESZKANIA – wszystkie mają 9-stopowe sufity, obszerne balkony oraz bardzo nowoczesne wykończenia. Wielkość mieszkań od 534 do 995 stóp kw. Ceny zaczynają się od 263.000 dol. do 483.900 dol. Większość cen mieszkań oscyluje trochę powyżej 300.000 dol. Ceny podstawowe dotyczą mieszkań na czwartym poziomie. Za każde piętro wyżej obowiązuje premia 2000 dol. Czyli na przykład kupując mieszkanie na 14. piętrze, zapłacimy dodatkowo 20.000 dol. Jest to typowe przy nowych budynkach – za to widoki są piękne.

• APPLIANCES – w cenie zawartych jest 6 "stainless steel appliances".

• PARKING – normalnie kosztować on będzie 35.000 dol. W tej chwili w ramach promocji, zanim budynek zostanie zaproponowany szerokiej publiczności – jest on wliczony w cenę bez dodatkowej opłaty. Zainteresowani "lockerem" – mogą wykupić go za 4500 dol.

• MAINTENANCE – dzięki zastosowaniu wielu oszczędnych technologii "maintenance" przewidywane jest na niższym niż normalnie poziomie. Powinno wynosić 0,45 dol. od stopy kwadratowej "unitu". Zawarte będzie w nim ogrzewanie, chłodzenie oraz ciepła woda.

• FREE ASSIGNMENT – w tej chwil kupujący za naszym pośrednictwem będą mieli opcję odsprzedaży kupionego "unitu" nawet przed zakończeniem budowy. Często jest to dobry sposób na szybki profit.

• RENTAL GUARANTEE – ze względu na lokalizację budynek jest znakomitą inwestycją jeśli chodzi o wynajmowanie. Zainteresowani mogą zlecić za niewielką opłatą opiekę nad wynajmowaniem mieszkania i pobieraniem pieniędzy specjalnej kompanii, która gwarantuje wynajęcie mieszkania w ciągu miesiąca. Jeśliby to się nie powiodło, będzie ona pokrywała koszty utrzymania "unitu".

• WYMAGANE WPŁATY – w chwili podpisania kontraktu 11 stycznia, będzie wymagany depozyt czek na 5000 dol. (nie jest on kasowany od razu). Następnie w ciągu 30 dni należy dopłacić balans do 5 proc. wartości zakupu. Następne 5 proc. ceny należy wpłacić w ciągu kolejnych 90 dni. W ciągu następnych 300 dni należy wpłacić kolejne 5 proc., a ostatnie 5 proc. wpłacane jest w chwili otrzymania kluczy do mieszkania. Ci wszyscy, którzy wpłacą pierwsze 15 proc. w ten sposób, jako bonus otrzymają 3 lata bez potrzeby płacenia "maintenance". To znakomita oszczędność! Istnieje jeszcze inna możliwość rozłożenia wpłat. Pierwsze 5 proc. tak jak wyżej. Następnie 10 proc. może być rozłożone na 28 równych wpłat. Ostanie 5 proc. w chwili przejęcia "unitu". Niestety przy tej opcji nie jest oferowany bonus w wysokości 3-letniej opcji bez maintenance.

• DESIGN BONUS – kupujący w tej chwili otrzymują bonus 1000 dol. na "upgrades".

Maciek Czapliński

    Od czasu do czasu wasza firma reklamuje nowe superatrakcyjne projekty. Dziś chcesz zaproponować następny. Jaki to jest projekt i gdzie jest zlokalizowany?

    Rzeczywiście udało nam się jak dotychczas wyselekcjonować kilka bardzo dobrych projektów dla naszych klientów.

    Dzisiaj chciałbym zaproponować Państwu znakomity nowy projekt, który jest jeszcze niedostępny dla. Oficjalne otwarcie sprzedaży nastąpi dopiero w przyszłym roku, ale jak na razie za naszym pośrednictwem, bez kolejek, można dokonać zakupu. A co można zakupić?

    Projekt, o którym dziś chcę porozmawiać, nazywa się ON THE GO MIMICO. Jak sama nazwa, wskazuje zlokalizowany jest w Mimico, czyli południowym Etobicoke. Dokładnie na ulicy Royal York i dokładnie będzie miał bezpośrednie połączenie ze stacją GO Mimico. Będzie to jedyny wysoki budynek w tej lokalizacji. Każde mieszkanie będzie miało obszerny balkon i wiele z mieszkań będzie miało widok na jezioro i centrum Toronto. Zaletą tej lokalizacji jest to, że bezpośrednio z własnego mieszkania w ciągu 15 minut suchą stopą będzie można być w centrum Toronto na Union Station. Czyli idealna lokalizacja dla tych, którzy chcą mieć łatwy dojazd do Toronto, ale nie chcą mieszkać w zatłoczonym centrum. Sam budynek będzie miał 28 pięter, a w przyziemiu oprócz centrum rekreacji, będzie umieszczony duży supermarket, w którym można będzie dokonywać zakupów.

    Innym bardzo ważnym elementem budynku – nowością na skalę Ontario – jest fakt, że budynek będzie bardzo energooszczędny. Ogrzewanie budynku będzie wykorzystywało Goe Thermal System. Budynek będzie miał tak zwany "Green Roof Top", czyli własny ogród na dachu. Własny generator energii. W broszurze, którą każdy kupujący otrzyma, jest długa lista składników, które mają pomóc w oszczędnościach. Najważniejsze, co z tego wynika, to fakt, ze przewidywane maintenance będzie na poziomie 0,45 dol./za stopę i w tym zawarte będzie ogrzewanie, klimatyzacja oraz ciepła woda. To znacznie niżej niż przeciętnie.

    Czas teraz powiedzieć o cenach oraz samych "unitach". Ceny zaczynają się od 263.900 dol. za jednosypialniowe mieszkanie z balkonem o powierzchni 534 stóp kw. Największe mieszkanie 2 sypialnie plus studio (den) kosztuje 483.900 dol. Większość mieszkań jest w granicach 269-315 tys. dol. Wszystkie mają duże balkony, 9-stopowe sufity, są bardzo ładnie wykończone oraz w tej chwili jako specjalną promocję dla tych, co kupią za naszym pośrednictwem - bezpłatny parking wartości 35.000 dol. To bardzo duża oszczędność. Locker można dokupić za 4500 dol. Warto również dodać, że sprzęty domowe (appliances) są zawarte w cenie.

    Zrozumiałe jest, że często kupujemy takie nieruchomości jako inwestycję, dlatego to co jest ważne, że po pierwsze w tej chwili ci, co zakupią za naszym pośrednictwem, otrzymają możliwość tak zwanego "free assigment", czyli przepisania "unitu" jeszcze przed zakończeniem transakcji na inną osobę (jest to bardzo przydatna opcja). Również dla tych, którzy chcieliby kupić te mieszkania z myślą o wynajmowaniu – deweloper gwarantuje pomoc w wynajęciu i pobieraniu opłat. Gwarancja jest tak znakomita, że praktycznie gdyby mieszkanie nie zostało wynajęte, to deweloper poniesie koszty utrzymania mieszkania.

    Dla zachęty deweloper (Stanton) oferuje bardzo ciekawe dwie opcje do wyboru. Kupujący mogą wybrać 3-letnią opcję darmowego maintenance albo bardzo przychylny program wpłat na "down payment". To jest istotne – przy podpisaniu kontraktu wymagany jest depozyt 5000 dol. Następnie mamy 30 dni, by uzupełnić to do 5 proc. ceny. Następnie przez 28 miesięcy w równych wpłatach musimy zgromadzić następne 10 proc. ceny.  Ostatnie 5 proc. wpłaty będzie wymagane przy przejęciu nieruchomości.

    Czy to jest dobra inwestycja? Myślę, że bardzo dobra! Przejęcie mieszkań jest przewidywane na kwiecień 2016, czyli za trzy lata. W obrębie Toronto przewiduje się  6-proc. roczny wzrost cen nieruchomości. Jeśli nawet będzie to 5 proc., to i tak będzie to gra warta świeczki. Proszę pamiętać, unikalna lokalizacja, która się już nie powtórzy, ma ogromne znaczenie.
   

    W jaki sposób klienci mogą się z tobą umówić na spotkanie i zobaczenie tego projektu i ewentualnie dokonanie zakupu?
   
    Sposób jest bardzo prosty. Wystarczy zadzwonić do mnie bezpośrednio na numer 905-278-0007 albo odwiedzić nasz team w Starskym 2 (telefon 905-820-6969). Ta specjalna i unikalna możliwość zakupu, zanim projekt będzie otwarty dla wszystkich, jest możliwa tylko do 15 stycznia. Natomiast tych, którzy są naprawdę zainteresowani tą inwestycją, zachęcam do dzwonienia już dziś. Chętnych do zakupu jest wielu i najlepiej położone "unity" będą sprzedane w ciągu kilku następnych dni. Po co czekać? Proszę pamiętać, że przy zakupie każdego nowego condo – obowiązuje tak zwany 10-dniowy "cooling off period" i jak ktoś się rozmyśli, to może się wycofać.

    Natomiast ja osobiście uważam, że akurat ten projekt będzie miał bardzo dobrą "resale value" właśnie przez lokalizację oraz fakt zastosowania wielu unikalnych technologii.

    Wszystkich zainteresowanych zachęcam do kontaktu z nami. Jesteśmy do Państwa dyspozycji w każdej chwili. Proszę dzwonić do mnie na 905-278-0007 albo pisać na e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

Maciek Czapliński

Kupno domu nie jest łatwą decyzją. Jakie błędy najczęściej popełniają kupujący? Czy możesz nam przedstawić taką listę?

1. Kupno domu na własną rękę – czyli bez pomocy agenta jest moim zdaniem największym błędem. Doświadczony agent może nie tylko uchronić od błędów, ale również od ogromnych strat finansowych. Gdy musimy zobaczyć dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem kilka minut, trudno czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Dlatego bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom. Ponadto znajomość rynku, trendów cenowych, demografii danej okolicy. To wszystko ma znaczenie i nie jest to nauka, którą można posiąść tak łatwo.

2. Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi". Złej lokalizacji nie da się zmienić czy naprawić i jest bardzo ważne, by nie popełnić tu błędu.

3. Układ funkcjonalny domu – brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można naraz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Często tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble!

Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas przez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

4. Kuchnia – nie może być za mała – kuchnie dziś spełniają nie tylko funkcję utylitarną, czyli gotowanie. Kuchnia to miejsce spotkań rodziny oraz przyjaciół. Czasami jest to miejsce, gdzie odrabiamy lekcje czy pracujemy z komputerem. Brak miejsca do jedzenia w kuchni jest częstym problemem.

5. Łazienka – liczba łazienek jest bardzo istotna. Dwie pełne łazienki plus powder room to dziś jest minimum. Łazienki z oknem są preferowane. Coraz częściej osobny prysznic jest bardzo pożądany.

Czy są jakieś inne techniczne aspekty, na które warto zwrócić uwagę?

Sprawdzając elementy techniczne domu – należy zwrócić uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:

Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

Piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000-5000 dol.

Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów, to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500 – 2500 dol.

Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne.

Oglądając basement – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.

Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach z łazienek.

Należy pamiętać, że w czasie szybkiego oglądania możemy tylko bardzo pobieżnie ocenić dom. Prawdziwa i pełna ocena może być dokonana przez fachowców w czasie profesjonalnej inspekcji.

Natomiast wytrenowane oko agenta – powinno wychwycić poważne problemy nawet w czasie krótkiej wizyty.

Wszystkich zapraszam do korzystania z naszych usług, opartych nie tylko na długoletnim doświadczeniu w real estate, ale głównie proszę korzystać z naszego doświadczenia w projektowaniu i budowie domów. Dobra porada może zaoszczędzić wielu problemów i tysiące dolarów.

Maciek Czapliński

Często słyszymy o wycenie domów – czyli po angielsku – "appraisal" – czy mógłbyś powiedzieć, jak się dokonuje wyceny nieruchomości i czy trzeba mieć do tego specjalne uprawnienia? Do czego są takie wyceny potrzebne?

Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym jako zawodowy "appraiser", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'e) i wielu agentów real estate oprócz sprzedaży domów, robiąc dodatkowe kursy, wybiera taką karierę. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte. Zastosowanie "appraisals" jest przeogromne. Głównie są one wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości (mortgages), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i sądów – profesjonalna wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości. Opinia "zawodowego wyceniacza" jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszty, które mogą wynosić od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej ważnych, zadowala się wyceną przez agentów real estate w formie opinii o wartości nieruchomości.

Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach. Po pierwsze, ważne jest co wyceniamy. Jeśli jest to dom, bliźniak czy condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych pod względem wielkości oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane są dostępne poprzez system MLS, który jest, jak już wielokrotnie wspominałem, znakomitym źródłem informacji.

"Appraiser" przygotowuje specjalny raport, który szczegółowo opisuje poszczególne nieruchomości i analizuje wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią pomiędzy sobą szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.

Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, do czego możemy ją porównać. Jeśli jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie. Co wówczas? W takiej sytuacji – czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.

Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercjalną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze, ciągle istnieją małe domki, w których są małe biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, czy wartość faktycznego budynku? Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwana koncepcja "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu na stopę terenu.

Koncepcja, o której wspomniałem, jest bardzo istotna i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał. Pamiętam, jak około 15 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 40x120 stóp były na sprzedaż po 350-400 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułeczki po ponad 1,2 mln dol.

Jeszcze innym – chyba najtrudniejszym sposobem jest wycena biznesów. Tu specjalistów jest nie tak wielu. Biznesy często ukrywają swoje dochody, kiedy prosperują, by płacić mniejsze podatki. Kiedy przychodzi do sprzedaży, wówczas pojawia się problem. Jak udokumentować faktyczne dochody? Jak właściwie wycenić potencjał? Czasami w takich sytuacjach należy popracować w danym biznesie przez kilka miesięcy, by wiedzieć, o co chodzi.

Wspomniałeś o profesjonalnych wyceniaczach (appraisers) oraz o agentach real estate. Czym się różnią wyceny oferowane przez jednych i drugich?

Wycena przez "zawodowych" wyceniaczy – jest bardziej obszerna, gromadzi więcej materiałów porównawczych i jest oczywiście bardziej wiarygodna, gdyż "zawodowy" wyceniacz nie kieruje się emocjami.

"Letter of Opinion" – to co robią bezpłatnie agenci real estate – jest bardzo przydatnym dokumentem i też musi się opierać na faktach i porównywalnych nieruchomościach. Czasami ludzie planujący sprzedaż nieruchomości proszą o taką opinię kilku agentów. Oni, wiedząc, że "konkurują" o potencjalny listing, mają często tendencję do zawyżania wyceny, wiedząc, że najczęściej klient wybierze "najwyższą" wycenę, a tym samym agenta do współpracy. Proszę pamiętać – sama wycena to tylko "opinia". Dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci. Często zbyt zawyżona cena powoduje, że dom stoi na rynku i nie wzbudza zainteresowania.

Jeśli któryś z czytelników byłby zainteresowany we wstępnej wycenie wartości rynkowej własnej nieruchomości – proszę o kontakt. Możemy to zrobić nawet przez telefon i Internet.

Maciek Czapliński

By wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Co taki kontrakt zawiera?

Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz wszyscy poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znaku przed nieruchomością, strony internetowej agenta czy ogłoszeń w prasie. Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większe szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.

Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.

* Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.

* Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli commission, płaconego firmie brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmy brokerskiej, która przyniesie ofertę.

* Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.

* Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku na sprzedaż, ogłoszenia prasowe. Czasami inni agenci mogą reklamować w mediach ten sam dom, ale wymaga to zgody ze strony agenta, który ma podpisany kontrakt MLS.

* Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania przez agentów zrzeszonych w Real Estate Board oraz ich klientom zainteresowanym zakupem.

* Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania przez agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.

* Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.

* Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.

Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację

Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanego "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądających dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta, jeśli transakcja nastąpi w czasie określonym w trakcie podpisywania kontraktu.

Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrimonial home" i na dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby niebędącej na dokumentach.

Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.

Trochę przewrotne pytanie. Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?

Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!

* Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.

* Brak umiejętności negocjacji często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałość za strony potencjalnych klientów.

* Gorsza ekspozycja na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.

* Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą możliwość reklamy na około 90 proc. rynku kupujących.

* Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym są bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.

* Do właścicieli domów wystawianych "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2-3 tygodniach prywatny listing zamienia się w MLS listing.

* Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.

Maciek Czapliński

– Wiem, że masz doświadczenie w budowie domów. Czy mógłbyś podzielić się kilkoma spostrzeżeniami na ten temat?

Sam proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i KOSZTOWNE.

Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, na którym będziemy to robić. Czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście jest prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca – popełniamy największy błąd. Często by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji – idziemy na kompromis i wybieramy tańszą, ale za to gorszą lokalizację. Zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.

Widzę często ludzi, którzy kupili działkę w słabej okolicy i wybudowali tam największy i najładniejszy dom w nadziei, że go sprzedadzą z zyskiem. Liczą oni na to, że ceny okolicy szybko pójdą w górę, jak pojawi się tam "custom home". Są dwa powiedzenia. Jedna jaskółka wiosny nie czyni i często nawet jeden, dwa czy trzy nowe domy wcale nie muszą spowodować wzrostu cen w okolicy. Drugie stwierdzenie jest takie, że lepiej mieć mniejszy i tańszy dom w dobrej okolicy niż najlepszy w słabej okolicy. Chyba nie muszę tłumaczyć dlaczego. Tak więc wybór miejsca – jest jedną z najważniejszych decyzji.

Następna sprawa to projekt. Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest kto,ś by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Kto by tam chciał płacić za jakiś papier poważne pieniądze? Najlepiej w ogóle wziąć jakiś pomysł z gazety czy od buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na subdivisions – i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy klocek. Wynagrodzenie za pracę architektów różni się znacznie i może wynosić od 5000 do 50.000 dol. za projekt. Jest to sprawa umowna i zwykle wielu architektów czy projektantów bazuje cenę na stawce dolarowej od stopy projektowanego domy. W całości kosztów budowy – jest to naprawdę znikome, ale jak wspomniałem, dobry projekt znacznie podnosi wartość domu. Sam proces projektowy trwa kilka miesięcy i tu nie warto się spieszyć, gdyż decyzje projektowe mają bezpośredni wpływ na efekt całościowy. Ja zwykle sugeruję przeznaczyć na to do trzech miesięcy. W tym czasie architekt nie tylko wymyśla koncepcję, ale również przygotowuje tak zwane "working drawings" – czyli rysunki, które pójdą do miasta do zatwierdzenia. W tym też czasie rysunki są zwykle sprawdzane przez inżyniera strukturalnego oraz robione są rysunki robocze systemu ogrzewczo-chłodzącego (HVAC). Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Aplikację o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta co do przewidywanych kosztów.

Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy, każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Niestety, najgorszym miastem moim zdaniem jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki w regule, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2-4 tygodni,najczęściej są to 2-4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval". Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne 2 miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500 dol., kiedy do niedawna była to 1/3 tej sumy.

Miastem, w którym załatwia się projekty szybko i sprawnie, jest Oakville. O ile w Mississaudze wszystkie zmiany muszą być składane ponownie jako rewizje, które urzędnik zobaczy, jak będzie miał czas czy ochotę, to w Oakville wszelkie zmiany są zwykle dyskutowane z plan examinatorem na miejscu i często wystarczy wrysować zmianę przy nim i postawić inicjał. Tak to powinno wyglądać. Wstyd dla Mississaugi! Urzędnicy sprawiają tu wrażenie, jakby pracowali za karę! Jeszcze łatwiej proces ten może przebiegać poza miastem. Zwykle urzędy w Caledon czy Halton Hills są bardzo sprawne i przychylne nowym aplikacjom. Ostatnio załatwiałem pozwolenie w Haliburton i tam wszystko było zatwierdzone w ciągu 10 dni! Brawo!

Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się jak chcemy zorganizować samą budowę.

W naszym środowisku mamy wielu bardzo dobrych kontraktorów, którzy często budują albo dla siebie, albo na zlecenie, i warto z ich pomocy skorzystać. Jeśli jednak ktoś chce to robić na własną rękę, to wówczas zaczynają się tak zwane schody.

Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często,subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet jest znacznie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.

Wielu z "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym czyli wykopów, framingu, czy nawet elewacji, jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych mogą pojawić się spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe.

Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.

Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, któremu płaci się ustaloną z góry stawkę. Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres 10-15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to moim zdaniem lepsze rozwiązanie? Otóż, po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy ba na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to co jest najlepsze i najbardziej przez nas pożądane. Nie musimy się obawiać jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć niż w przypadku, kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.

Maciek Czapliński