Wielu z nas jest na takim etapie życia, że myśli o jakiejś inwestycji, która by przynosiła stały dochód. Powstaje pytanie, czy kupno condo na inwestycje, czyli na wynajmowanie, się opłaca?
Moim zdaniem – TAK. Jest to jedna z najlepszych, najłatwiejszych i najpewniejszych inwestycji. Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości znacznie wzrosły na przestrzeni ostatnich lat. Fakt, że coraz trudniej kupić nieruchomości – powoduje również, że coraz więcej ludzi będzie zmuszonych je wynajmować. A ponieważ ceny zakupu są coraz wyższe – również ceny za wynajem, jakich żądają inwestorzy, idą w górę, i to znacznie. W ostatnich miesiącach, kiedy miałem kilka condo do wynajęcia w Mississaudze, miałem na każde z nich po 3 – 5 chętnych gotowych zapłacić nawet 1700-1800 dol. za jednosypialniowe mieszkanie z denem.
1. Dlaczego uważam, że jest to dobra inwestycja? Najlepiej posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 350.000 dol., damy na down payment 20 proc., to wyniesie on 70.000. TA SUMA (70.000) JEST NASZĄ INWESTYCJĄ. Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma (70.000 dol.), a nie cena zakupu.
Jeśli założymy miesięczny rent za mieszkanie na poziomie 1800 dol., to rocznie daje nam to 21.600 dol. dochodu. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol. – tenant content) oraz maintenance (4800 dol.), nasz cash flow wyniesie 13.850 dol. rocznie.
Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 1308 dol. miesięcznie (15.696 rocznie). Nasz miesięczny deficyt wyniesie około 150 dol. (rocznie 1800 dol.).
Czy tracimy? Na pewno NIE! Proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy również principal. Miesięczna spłata 1308 dol. dzieli się na 670 dol. za spłatę procentów i 638 dol. za spłatę bazy pożyczki, czyli principal. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7656 dol. rocznie. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 150 dol. miesięcznie (1800 dol. rocznie), to nasz NET PROFIT wyniesie 5856 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz down payment) 70.000 dol. daje nam zwrotu 5856 dol., czyli 8,3 proc. w skali roku!!!! Czy wiele inwestycji może oferować taki zwrot?
Jest jeszcze dodatkowy bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 10.500 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę cash flow ze spłaty hipoteki i przyrost wartości mieszkania, daje to razem około 16.386 dol. rocznie. Czyli zwrot na zainwestowanych pieniądzach (70.000 dol.) wynosi 16.386 dol., a to się tłumaczy na 23 proc. zysku! To naprawdę znakomity zwrot!
Dla porównania, gdybyśmy trzymali 70.000 dol. w banku na 1,75 proc., jaki teraz banki oferują, to nasza inwestycja dałaby nam aż 1225 dol. zwrotu!!! Piętnaście razy mniej! Którą opcję wybrać? Chyba nie trzeba być geniuszem.
Inna sprawa jest również istotna. Jeśli condo się spłaci – będzie to nasz stały i pewny miesięczny dochód – szczególnie potrzebny w chwili przejścia na emeryturę.
Wielu inwestorów obawia się, że wynajęcie mieszkania będzie skomplikowane. Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowania condominiów jest dosłownie rozpalony do czerwoności.
Skąd to się bierze? Jest kilka powodów.
• Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego down payment czy po prostu niemożliwością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.
• Tak zwani „Millenials”, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają oni nowszych budynków z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobrą pracę i mogą zapłacić za condo około 1800 dol. miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane shared accomodation, by być wreszcie „na swoim” i z dala od kontroli rodziców.
• Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostali postawieni w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.
• Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich landlords, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużają im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i zmuszona płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.
Wielu ludzi jest przekonanych, że nie jest obecnie w stanie kupić mieszkania i musi je wynajmować. Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Aktualnie w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kwadratowych wynosi 1800 dol. Średnia cena zakupu jest bliska 350.000 dol. Przy 5 procentach wpłaty całkowite opłaty razem z maintenance na poziomie 450 dol. miesięcznie i podatkiem 200 dol. na miesiąc wyniosą 2080 dol. Tylko 280 dol. więcej niż rent! Z tym że spłacając „własne” mieszkanie, co miesiąc prawie 789 dol. idzie na spłatę principle, czyli wraca do naszej kieszeni.
Jak ktoś się logicznie zastanowi, to spłacając „własne”, mieszkamy za 1300 dol. miesięcznie. Wynajmując od kogoś, płacimy 1800 dol. na miesiąc i są to wyrzucone pieniądze. Rachunek jest oczywisty.
